Im März 2022 hat das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus den „Bodenrichtwert" (Kōji Kakaku) bekannt gegeben. Der Bodenrichtwert steht in untrennbarer Beziehung zu Immobilientransaktionen und ist ein Datum, das alle, die Grundstücksgeschäfte erwägen, beachten sollten. Diesmal erläutern wir den Mechanismus des Bodenrichtwerts als Indikator zur Beurteilung des angemessenen Grundstückspreises sowie die im Jahr 2022 veröffentlichten Zahlen und Trends im Detail.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der vom Grundstückbewertungsausschuss des Ministeriums jährlich zum 1. Januar veröffentlichte Preis pro Quadratmeter eines Standardgrundstücks. Er fungiert als Indikator für angemessene Grundstückstransaktionen und dient als Maßstab für Immobilienbewertungen.
Wie wird der Bodenrichtwert festgelegt?
Der Grundstückbewertungsausschuss wählt aus den städtischen Planungsgebieten Standardgrundstücke aus, und beauftragte Immobiliensachverständige führen die Bewertung durch. Da der Preis unter der Annahme eines unbebauten Grundstücks festgelegt wird, hat selbst die Existenz tatsächlicher Gebäude keinen Einfluss auf den Preis.
Welche Veränderungen zeigt die Bekanntgabe der Bodenrichtwerte 2022?
Erstmals nach zwei Jahren landesweiter Anstieg im Durchschnitt aller Nutzungsarten
Der Bodenrichtwert 2022 zeigte im Durchschnitt aller Nutzungsarten einen Zuwachs von +0,6 % gegenüber dem Vorjahr und ist damit erstmals nach zwei Jahren wieder ins Plus gedreht. In den drei Großstadtregionen zeigt sich mit Wohngebieten +0,5 % und Geschäftsgebieten +0,7 % eine Erholungstendenz. Die Zahl der Präfekturen, in denen die Bodenrichtwerte für Wohngebiete gestiegen sind, hat im Vergleich zum Vorjahr auf 20 zugenommen. Die Plätze 1 bis 10 nach Veränderungsrate für Wohngebiete werden allesamt von Hokkaidō belegt – die Nachfrage in Hokkaidō und insbesondere in Sapporo schießt in die Höhe.
Im Stadtzentrum zeigen sich je nach Region Licht und Schatten
Während sich landesweit eine Erholung abzeichnet, halten die Rückgänge in den Geschäftsgebieten der zentralen Tokyoter Bezirke Chiyoda, Chūō und Minato weiterhin an. Die Ursachen sind die Zunahme von Bürofreistellungen aufgrund der Verbreitung von Telearbeit und die Schließung gastronomischer Betriebe. Umgekehrt steigen durch die Verbreitung von Telearbeit die Bodenrichtwerte für Wohngebiete in den Tokyoter Vororten (Stadt Urayasu, Stadt Yokohama, verschiedene Orte in der Präfektur Chiba), und der Trend zur Vorortmigration zeigt sich in den Zahlen.
Worauf sollten Immobilieneigentümer künftig achten?
Die Bodenpreise dürften sich mit hoher Wahrscheinlichkeit auf Vor-Corona-Niveau erholen
Die Auswirkungen von Corona sind vorübergehender Natur, und da inländische Touristenorte und städtische Sanierungen wieder lebhafter werden, dürfte der Aufwärtstrend bei den Bodenpreisen anhalten. Großentwicklungen wie das Gebiet rund um das Imperial Hotel und die Expo Osaka 2025 sind Ereignisse, die die Bodenpreise antreiben werden.
Steigende Eigentumswohnungspreise und Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer
Aufgrund der Nachfrage von Vermögenden und Doppelverdiener-Haushalten (Power Couples) steigen die Eigentumswohnungspreise stark. Steigende Bodenpreise bedeuten zwar einen Wertzuwachs, beeinflussen aber auch den Straßenwert (Rosenka), der als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer dient, weshalb eine Überprüfung des Vermögensverwaltungssystems erforderlich ist. Da abgesehen von der Corona-Phase rund neun Jahre in Folge ein Anstieg verzeichnet wurde, ist eine genaue Prüfung des Verkaufszeitpunkts geboten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Straßenwert (Rosenka)?
Der Bodenrichtwert ist ein Indikator für Grundstückstransaktionen, der vom Ministerium jedes Jahr im März veröffentlicht wird, während der Straßenwert von der Nationalen Steuerbehörde für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungsteuer auf etwa 80 % des Bodenrichtwerts festgelegt wird.
Warum sind die Bodenpreise in Hokkaidō hoch?
Die Hauptgründe sind die durch die Verbreitung der Telearbeit bedingte Zunahme der Migrationsnachfrage und die Konzentration auf Sapporo. Es hält die Situation an, in der die Wohnungsnachfrage das Bauangebot übersteigt.
Wie haben sich die Bodenpreise nach 2022 entwickelt?
Auch nach 2023 setzte sich der landesweite Aufwärtstrend fort, und insbesondere in den drei Großstadtregionen wird ein hohes Niveau aufrechterhalten. Durch die Erholung der Inbound-Nachfrage und die städtische Sanierung beschleunigte sich auch die Erholung in den Geschäftsgebieten.
