沒有土地也能開始停車場經營：獲利機制、土地取得方式與經營模式

即使沒有土地也可以經營停車場。本文面向投資者與土地活用規劃者，解析租地或購地的選擇標準、委託經營、個人經營與共同經營三種模式的差異，以及實現收益的關鍵。

稻澤大輔 2022年4月26日最後更新: 2026年5月3日約3分鐘閱讀

越來越多人將「停車場經營」視為進入不動產投資的切入點。相較於公寓、住宅大樓經營，它的特點是前期費用較低，實現收益化的時間也更短。本文將說明在沒有土地的情況下，如何開始停車場經營。

沒有土地也能靠停車場經營獲利嗎？

結論是，即使沒有土地，也可以透過停車場經營取得收益。由於只需進行混凝土鋪設並設置最低限度的設備即可開始經營，因此與公寓、住宅大樓經營相比，初期費用與管理成本都能控制得更低。此外，汽車使用需求全年相對穩定，季節性需求波動較少這一點，也是它受到投資人青睞的原因。

這是租用市場上流通土地後開始經營的方法。它可以壓低初期投資並將風險降到最低，但若長期持續承租，總成本可能高於購買土地。建議先確定預計營運期間，再加以評估。

若以長期活用為前提，購買通常更具優勢。因為在還清貸款後，只需負擔維護費即可繼續營運，長期收益性會更高。課題在於初期費用較大。

這是將管理、營運以及問題處理全部委託給企業的型態。由於收益需要分配，最終留在自己手上的利潤會較少，但業主的營運負擔幾乎為零。適合投資新手，或作為副業來經營的人。

這是由自己處理所有業務的型態，能夠取得三種型態中最高的利潤率。不過，由於還要承擔24小時應對突發問題等工作，負擔較大，因此需要一定程度的經驗與時間餘裕。

這是由個人進行鋪裝、車位劃分與設備設置，而將管理及問題處理委託給企業的型態。它是在收益與負擔之間取得平衡的中間型選擇，對初學者來說也較容易上手。

收益的關鍵在於「地段」。若不是位於有需求可期的地點，例如車站周邊、商業設施附近或辦公區，使用率就難以提高。應根據土地租借或購買成本，以及預估使用率進行收益模擬，事先驗證投資報酬效果，這一點相當重要。

作為土地活用的選項，也可以將其與土地信託以及改建為重層連棟住宅進行比較檢討。

若是投幣式停車場，鋪裝與設備設置的參考標準約為每個車位50萬至100萬日圓。不含土地費用的初期投資，通常不到公寓興建成本的十分之一。

投報率會因地段與經營型態而有很大差異，但若靠近車站且使用率高，年投報率達到5%至15%左右也是有可能的。

有三點很重要：地段需求調查、收益模擬，以及競爭對手調查。不要憑感覺判斷，而應根據數據進行評估。

需要。停車場收入屬於不動產所得，需要辦理確定申報。由於也有法人化更有利的情況，因此建議諮詢稅理士。