借地權（shakuchiken／借地権)續約費，是日本不動產實務中特有且高度依合約與個案而定的費用，並不是法律一律當然發生的支出。對於台灣或香港的投資人、第二住宅買家來說，這一點尤其重要：在你熟悉的市場裡，土地使用權續期或管理相關費用往往由法規、政府批地條件或標準契約較清楚規範；但在日本，是否要付、付多少、怎麼談，常常更依賴契約條款、過去往來紀錄與續約方式。也就是說，日本的借地續約，不是「到期就照表付費」的概念，這和許多華語市場讀者原本預期的做法並不相同。
本文重點
- 續約費要依序確認：合約條款、續約類型、過去的合意證據，再作判斷。
- 在法定續約（hōtei kōshin／法定更新)下，不能只因「地方慣例」就當然認定必須支付續約費。
- 判斷時不能只看空地價格，還要連同地租水準、借地權比例、上一次續約條件一起看。
- 稅務處理會因付款目的與相對人不同而改變，因此合約文字不能寫得含糊。
借地權續約費一定要付嗎？
先說結論：借地權續約費不是「只要地主提出請求，就一定必須支付」的費用。日本《借地借家法》（Shakuchi Shakka Hō／借地借家法)規範了借地契約的續約與正當事由，但並沒有一律規定續約費的金額，也沒有規定它會自動發生。
因此，第一步是先確認契約書裡有沒有續約費條款。就算有條款，也要細看是否明確寫到金額、計算方式、付款時點，以及如果不支付會如何處理。若契約裡沒有條款，就要分開判斷：這次是合意續約（雙方協議續約)，還是法定續約；過去是否曾經支付過同類款項，也必須分別看待。
對台灣或香港買家來說，這裡另一個容易誤判的地方是：在日本，「有請款」不等於「法律上一定成立」。相較之下，很多讀者更熟悉的是由制度、公告或標準費率主導的收費邏輯，但日本借地續約更像是契約解讀加上個案談判。
支付義務可分成的 4 種情況
| 情況 | 應查看的資料 | 實務上的判斷 |
|---|---|---|
| 契約書有續約費條款 | 契約書、備忘錄 | 確認文字是否明確，以及金額是否合理 |
| 沒有條款，但雙方要合意續約 | 續約合意書、電子郵件 | 視為新的合意，重新談判付款條件 |
| 沒有條款，且進入法定續約 | 期間屆滿通知、持續使用情況 | 很難只憑慣例就主張當然發生 |
| 已在調停或和解中約定 | 調停筆錄、和解書 | 不付款風險較高，也要注意是否衍生解除爭點 |
實務上最危險的，是把這些情況混在一起談。例如，能不能說「上次你付過，這次也理所當然要付」，關鍵就在於：上次那筆錢究竟只是一次性的任意解決金，還是代表持續性的合意慣例，法律意義完全不同。
該怎麼理解續約費的行情？
雖然市場上常會出現「空地價格的若干百分比」或「相當於數年年租」這類參考標準，但不能只靠行情數字判斷是否合理。還要一起看借地權比例（shakuchiken wari-ai／借地権割合)、地租是否多年未調整、續約後的期間長短、建物實際使用情況，以及地主究竟是針對什麼對價提出請求。
談判時，也要避免只盯著續約費單一項目，而應該看整體負擔總額。例如，可以用略微調高地租來換取降低續約費，或者把續約後期間寫清楚，或同時整理轉讓承諾、重建承諾的處理方式。能夠把未來爭議一併減少的條件設計，往往比只砍眼前金額更重要。
收到請款時的確認步驟
收到請款書後，不要先情緒化拒絕，而是先把資料備齊。把契約書、過去的續約合意書、匯款紀錄、地主通知、登記事項證明書、固定資產稅評價資料與路線價資料先排出來，很多爭點其實就會清楚不少。
接著，再向對方確認計算依據。對方到底是根據空地價格、借地權比例、地租、附近慣行，還是前次續約條件提出請求？如果這些都說不清楚，表示談判基礎其實很弱。無論是地主或借地人，最後都應盡量以可留存紀錄的方式協議，這反而更有助於預防日後糾紛。
稅務與契約文字要注意什麼？
續約費、承諾費、名義變更費、地租預付款，這些名稱看起來接近，但在稅務上可能有不同處理方式。應先整理：付款方與收款方是誰、屬於個人還是法人、土地使用目的為何、該款項是否具有返還性，並把這些資料整理成可供稅務顧問或會計師確認的文件。
在契約文字上，更重要的是不要模糊化付款對價。與其只寫「續約費」，不如明確寫成「續約合意之對價」、「紛爭解決金」或「地租調整的一部分」等，讓雙方認知可以留下紀錄。未來如果需要說明交易背景，這種寫法的證明力會更高。
契約書中應該檢查的具體項目
在判斷續約費時，如果先決定好契約書要看哪些部分，會比較不容易迷失。首先確認：存續期間、續約條款、續約費條款、地租調整條款、增改建與轉讓承諾條款。接著再比對，過去的備忘錄或續約合意書，是否與原契約內容互相矛盾。
| 確認項目 | 要讀出的重點 | 忽略時的風險 |
|---|---|---|
| 續約費條款 | 金額、計算公式、付款時點 | 在依據薄弱的情況下就接受請求 |
| 地租調整條款 | 續約費與地租之間的關係 | 誤判整體負擔總額 |
| 增改建承諾 | 是否會在續約時被一併附加條件 | 未來重建時卡關 |
| 轉讓承諾 | 出售時是否需另付承諾費 | 誤判未來退出價格 |
續約費談判時不要做的事
即使你無法接受請求金額，也不應該直接忽視或單方面拒付。尤其是在已有調停條款，或過去存在明確合意的情況下，事情就不只是單純金額談判，還可能演變成信賴關係破壞或解除契約的爭點。
反過來說，在沒有確認依據前就當天全額付款，也同樣危險。因為如果你沒有釐清這筆錢究竟是續約費、承諾費，還是紛爭解決金，未來就可能被拿來當成下次續約或轉讓時的先例。即使決定付款，也要把「這筆錢的對價是什麼」用書面留下來。
判斷時要把續約後的退出策略一起納入
借地權續約如果只看眼前要付多少，往往容易失誤。續約後你是打算重建、出售，還是未來由繼承人承接，會直接影響你現在應該談哪些條件。就算續約費稍微壓低了，如果轉讓承諾或重建承諾仍舊模糊，未來在退出時反而可能產生更大的成本。
無論是地主還是借地人，續約合意書都應該把續約期間、地租、續約費、承諾事項，以及下次續約時如何協議寫清楚。如果只用很短的備忘錄帶過，下一位經辦人或繼承人很可能無法說明當時經過。續約不只是一次性的付款，更應被當成重新確認土地利用規則的機會。
常見問題
借地權續約費在法律上是義務嗎？
A. 不是一律的法定義務。必須依契約條款、雙方合意、調停條款，以及過去付款經過綜合判斷。
即使是法定續約，也需要支付續約費嗎？
A. 若沒有契約條款或另外的合意，不能只因慣例就當然認定一定要支付。仍需逐案確認具體情況。
續約費可以談降價嗎？
A. 可以。實務上應整理計算依據、地租水準、前次條件、續約後期間，再以整體總額作為談判基礎。
如果付不起續約費，該怎麼辦？
A. 不要放著不處理，而應就分期、地租調整、條件重整等事項，以書面方式協議。如果存在調停條款，更要特別謹慎應對。
參考資料
