借地权（借地権，shakuchiken，指在他人土地上建房并使用土地的权利)续期费，在日本并不是法律当然统一发生的一项费用。是否需要支付、是否必须全额接受，取决于合同中的特别约定、属于协议续期还是法定续期、过去是否已有支付记录，以及是否存在调停条款。
对考虑在日本持有住宅、家族资产或投资性不动产的中国高净值家庭而言，这一问题明显具有日本特有性。与中国内地常见的国有土地使用权续期框架不同，日本借地关系更多建立在私人之间的长期土地利用合同之上，因此“到期就自动按统一标准缴费”的思路通常并不适用。也不同于一些投资者预期的“只看土地市价按比例补差”，日本实务中往往要把地租、借地权比例、上次续期条件和未来处置安排一起看。
本文要点
- 续期费应按合同条款、续期类型、过往协议证据的顺序逐项核查后再判断。
- 在法定续期（法定更新，hōtei kōshin)情形下，不能仅凭“当地习惯”就当然认定存在续期费义务。
- 判断时不能只看空地价格，还要结合地租水平、借地权比例和前次续期条件。
- 税务处理会因付款目的及交易对方不同而变化，因此合同表述不能含糊。
借地权续期费一定要支付吗？
先说结论：借地权续期费并不是“对方提出就必须支付”的费用。日本《借地借家法》（借地借家法，Shakuchi Shakka Hō)规定了借地合同的续期与正当事由，但并未对续期费金额或其自动发生作出一刀切规定。
因此，第一步应先确认合同中的续期费条款。即使合同里写了相关条款，也要继续核对金额、计算方式、付款时间，以及未支付时如何处理是否写得清楚。如果合同没有该条款，就要区分是协议续期（合意更新)还是法定续期，以及过去是否曾就同类款项进行过支付。
区分支付义务的4种情形
| 情形 | 应查看的资料 | 实务判断 |
|---|---|---|
| 合同中有续期费条款 | 合同、备忘录 | 核查表述是否明确、金额是否合理 |
| 没有条款，但双方进行协议续期 | 续期协议书、邮件 | 作为新的合意重新谈判付款条件 |
| 没有条款，进入法定续期 | 到期通知、继续使用情况 | 很难仅凭习惯认定当然发生 |
| 已在调停或和解中作出约定 | 调停笔录、和解协议 | 不支付风险较高，也要注意是否引发解除争议 |
实务中最危险的，是把这些情形混在一起讨论。比如，“上次已经付过，所以这次也当然要付”这句话是否成立，要看上次支付的是一次性的解决金，还是具有连续性的长期合意，两者法律意义并不相同。
应如何理解续期费的“市场水平”？
实务上常见一些口径，例如按空地价格的一定百分比，或按数年年租计算，但是否合理，不能只靠“行情”判断。还应结合借地权比例、地租是否多年未调整、续期后的使用年限、建筑物的实际利用状况，以及地主究竟是要求什么对价一并分析。
谈判时，重点不应只盯着续期费本身，而应从总负担角度看。比如，降低续期费、相应略微上调地租，或明确续期后的期限，同时把转让承诺（譲渡承諾)与重建承诺（建替え承諾)的处理一并写清，这样更有助于减少未来争议。对于熟悉中国内地住宅产权或商用物业交易的人来说，日本这里更像是一揽子土地使用条件的重新设定，而不是一次单纯的行政收费。
被要求支付时的确认步骤
收到付款请求后，不要在情绪上先行拒绝，而应先把资料整理出来。合同、过往续期协议、银行转账记录、地主通知、不动产登记事项证明、固定资产税评估资料或路线价资料摆在一起，很多争点就会立刻清晰起来。
接下来，要向对方确认其计算依据。对方到底是基于空地价格、借地权比例、地租、周边惯例，还是上次续期条件来主张金额，如果这一点都不明确，那么谈判基础本身就比较薄弱。无论是业主一方还是承租地一方，尽量以可留存记录的方式沟通，反而更有利于事后预防争议。
税务与合同表述需要注意什么？
续期费（更新料)、承诺费（承諾料)、名义变更费（名義書換料)、地租预付，看起来词语相近，但在日本税务上可能被作出不同处理。应当区分付款方与收款方、个人还是法人、土地利用目的，以及款项是否具有返还性，并整理成可以交给税务师核对的资料。
在合同措辞上，关键是不要含糊地写成“续期费”三个字就结束。相比之下，明确写明其系“续期协议的对价”“争议解决金”或“地租调整的一部分”，会更有助于日后解释。对跨境投资家庭来说，这一点尤其重要，因为日本税务文件的名目，往往会直接影响会计、申报和内部合规留档。
合同中应重点查看的具体项目
判断续期费时，先明确该看合同的哪些位置，可以避免遗漏。首先确认存续期间、续期条款、续期费条款、地租调整条款，以及增改建与转让承诺条款。然后再看过往备忘录或续期协议是否与原合同存在矛盾。
| 核查项目 | 需要读出的信息 | 忽略后的风险 |
|---|---|---|
| 续期费条款 | 金额、计算公式、付款时间 | 接受缺乏依据的付款请求 |
| 地租调整条款 | 续期费与地租之间的关系 | 误判总负担水平 |
| 增改建承诺 | 是否会在续期时被附加条件 | 未来重建时陷入被动 |
| 转让承诺 | 出售时需支付的承诺费 | 误判退出价格 |
续期费谈判中不要做的应对
即使认为对方要求的金额不合理，也应避免无视通知或单方面拒付。尤其在存在调停条款或过往已有明确合意时，问题可能不再只是金额谈判，而会进一步发展为信赖关系破坏或合同解除的争点。
反过来说，在未核对依据前就当天全额付款，同样有风险。如果没有写清这笔钱究竟是续期费、承诺费，还是争议解决金，那么它很可能在下次续期或将来转让时变成不利先例。因此，即便最终决定支付，也请务必把“支付的对价是什么”以书面形式保存下来。
判断时要把续期后的退出路径一起考虑
借地权续期如果只看眼前支付金额，往往容易判断失误。续期后是否计划重建、出售，还是由继承人承接，会直接影响你应该谈哪些条件。哪怕把续期费略微谈低了，如果转让承诺或重建承诺仍然含糊，那么未来退出时反而可能付出更高成本。
无论地主还是借地方，续期协议中都应写明续期期限、地租、续期费、承诺事项，以及下次续期时的协商方式。如果只用一份很短的备忘录草草处理，下一任负责人或继承人往往无法说明当时的来龙去脉。续期不应被视为一次性的付款事件，而应被当作重新确认土地利用规则的机会。
常见问题
借地权续期费在法律上是强制义务吗？
A. 不是一项一律强制的法定义务。需要结合合同条款、双方合意、调停条款以及过去的支付经过综合判断。
即使是法定续期，也需要支付续期费吗？
A. 如果没有合同条款或另行合意，不能仅凭惯例就当然认定必须支付。仍需核查个案事实。
续期费可以谈降价吗？
A. 可以。把计算依据、地租水平、上次条件和续期后期限整理清楚，再从总额角度谈判，是更符合实务的方法。
如果付不起续期费，应该怎么办？
A. 不要放置不理，应就分期支付、地租调整、条件重谈等内容以书面方式协商。若存在调停条款，更应谨慎处理。
参考资料
