【2025年4月】首都圈中古公寓市場摘要

首都圈在2020年代急速上漲，2023年達到4,802萬日圓（70㎡換算平均）的紀錄。與近畿圈、中部圈相比，漲幅尤為突出，2024年雖略有回落至4,747萬日圓，但仍維持在高水準。如此一來，以東京都心為中心，價格與交易持續飆高，而郊外、近郊地區的漲勢趨緩與調整態勢則日益明顯，市場兩極化正在加速。

2025年4月首都圈中古公寓市場摘要

1. 市場概況

• 交易活絡

  • 成交件數為 3,950件。較前年同月 ＋21.5％，連續 6 個月增加，需求強勁態勢持續。

• 價格動向

  • 成交㎡單價為 81.11萬日圓/㎡。較前年同月 ＋3.9％、較上月 ＋2.7％，連續 60 個月上漲。

  • 成交平均價格為 5,047萬日圓。較前年同月 ＋0.6％，雖近乎持平，但較上月 ＋2.1％，走勢穩健。

• 物件規模的變化

  • 成交物件的平均專有面積為 62.22㎡，較前年同月 －3.2％。面積有略趨小型化的傾向。

• 庫存・供給狀況

  • 庫存件數為 44,008件。較前年同月 －4.4％，連續 12 個月減少。

  • 庫存㎡單價為 87.16萬日圓/㎡（較前年同月 ＋21.5％），維持在高水準，賣方強硬定價的姿態持續。

2. 主要指標一覽

指標	2025年4月	較前年同月比	較上月比	說明
成交件數	3,950件	＋21.5％	—*	需求擴大趨勢明確
成交㎡單價	81.11萬日圓/㎡	＋3.9％	＋2.7％	連續 60 個月上漲
成交平均價格	5,047萬日圓	＋0.6％	＋2.1％	價格在持平區間穩健推移
平均專有面積	62.22㎡	－3.2％	－0.6％	小型化趨勢持續進行
庫存件數	44,008件	－4.4％	—*	供給趨緊持續
庫存㎡單價	87.16萬日圓/㎡	＋21.5％	＋2.8％	賣方維持強硬姿態

3. 市場啟示

• 交易量增加與庫存縮減同步進行，供需關係仍然緊俏。

• ㎡單價維持上漲趨勢，但可以看出專有面積縮小正在抑制平均價格的漲幅。

• 賣方的議價空間有限，而買方可選擇的物件選項正在減少，因此需要及早做出決策的情況持續。

（出處：公益財團法人東日本不動產流通機構「Monthly Market Watch Summary Report 2025.4」）

東京都心（23區・城南・城西）的價格飆漲因素與未來展望

東京都的中古公寓價格近年來持續呈現上漲趨勢。特別是東京23區平均達到7,720萬日圓（較前年＋9.4％），漲幅持續擴大，千代田、中央、港區等都心地區較前年漲幅超過＋20％，出現大幅飆漲。這種急速上漲的背景，除了東京經濟圈強勁的自住需求外，還有富裕階層及海外投資資金旺盛的購買需求。實際上，公寓行情中3A地區（麻布・赤坂・青山）等高樓層公寓大廈引領著連二次底都不見的漲勢，23區中屋齡11至15年的物件成交價甚至達到新屋時價格的126％，屋齡16至20年的達到122％，出現「超過2倍」水準的交易。在低利率金融環境下購買力提升，資金集中流入供給稀少的高價物件，可以說是這樣的結果。

從短期展望來看，都心高價物件預計仍將維持穩健走勢。INA&Associates的分析認為，都心地區容易吸引國內外需求，較不易受景氣波動影響，加上供給不足，都心高價物件的價格有持續維持高位或繼續上漲的可能性。實際上，2025年1至3月期東京23區平均價格達到1億3,448萬日圓，較前年同期大幅上漲＋42.6％，較上期也上漲了＋10.8％。在這樣的價格區間，固定買盤深厚，普遍認為即使景氣暫時惡化也難以下跌。

郊外・近郊圈（多摩・埼玉・千葉・神奈川）的價格調整背景

另一方面，多摩地區及埼玉、千葉、神奈川等近郊地區，從2024年底至2025年間，價格觸頂後轉為下跌的趨勢日趨明顯。東京都多摩地區在23區外屬例外的堅挺，截至2025年3月平均㎡單價為58.07萬日圓（較前年＋5.2％），持續上漲。作為新屋供給較少的郊外通勤城鎮，有穩健的需求，但距離車站較遠的老舊物件也出現了銷售遲滯的情況。相對地，埼玉縣方面，交通便利的沿線物件依然受到歡迎，但隨著郊外老舊庫存增加，價格調整持續進行，平均㎡單價為42.09萬日圓（較前年比－4.8％），略有下跌。近年急速上漲後的反作用力導致供給增加及買氣退縮趨於明顯，即使在同一地區內也出現需求分化。

千葉縣（首都圈東部）2024年前價格持續上漲，但2025年3月跌破前年水準（平均37.26萬日圓/㎡，較前年比－7.5％）。特別是距離東京較遠的地區，「重視價格合理性」的傾向增強，在沒有直通品川便利性的地區，也出現了滯銷情況。儘管如此，交易件數本身仍呈增加趨勢，直通都心的地區依然有強勁需求。神奈川縣方面，橫濱、川崎市地區也出現平均61.64萬日圓/㎡（較前年比－4.3％）、連續2個月下跌，而橫濱、川崎以外的湘南、橫須賀等偏遠地區則出現39.67萬日圓/㎡（同－9.2％）的大幅下跌。這被認為是新冠疫情期間人氣高漲的郊外、度假勝地地區的反作用力。各地區均已進入「不調整價格就賣不出去」的局面，橫濱、川崎市內的成交件數雖有增加（同＋33％），相鐵線沿線及藤澤、鎌倉等地也出現賣方讓步條件的案例。另一方面，川崎市（特別是武藏小杉周邊）因具備近似都心的便利性而需求根深蒂固，雖屬23區外，但實質上屬於東京需求圈，其高價格帶雖暫時踟躕，但中長期仍被認為穩健。

總體而言，近郊・郊外地區正從2024年以前的急速上漲局面，向「以自住需求為主導的合理價格」轉移。At Home的調查也顯示，「埼玉縣（埼玉市/其他）、千葉縣（西部/其他）持續較前年同月比偏低」，而「東京都（23區/都內）、神奈川縣等則更新2017年1月以來的最高值」。簡言之，目前的狀況是「東京都心及川崎市等主要都心回歸地區極為旺盛，而偏遠地區及以老舊物件為主的市場熱度正在降溫」。

宏觀因素：供需動向・人口・利率的影響

首都圈各城市的需求動向也受到人口移動的影響。從最新統計來看，年輕族群流入東京都（特別是23區）的速度加快，2024年整個東京圈淨流入約13.6萬人，其中僅東京23區就記錄了5.88萬人的淨流入。恢復至新冠疫情前的水準，20至30多歲的年輕族群正聚集到東京。另一方面，同年齡層較多的近郊縣（神奈川、埼玉、千葉）也各有數萬人規模的淨流入，通勤便利的沿線地區家庭數量持續增加。相對地，地方圈則以高齡者淨流入較多，形成年輕族群集中流向東京的格局。人口面這種「年輕族群集中在首都圈」的現象，正成為推升都心地區住宅需求的因素。

金融方面，由於至今為止的超低利率政策，浮動利率型房貸處於歷史性低水準，但2025年4月以後，各大型銀行開始陸續調升房貸固定利率，呈現進入上升局面的態勢。另一方面，日本銀行仍維持寬鬆姿態，需求驟然降溫的可能性被認為較低。但在郊外的年輕族群及面向低收入者的市場，有觀點指出可能因利率上升而出現預算縮減或買氣退縮。換言之，目前雖是供給不足的賣方市場，但未來視利率及景氣動向，也有可能走向溫和的軟著陸調整。

首都圈整體主要指標

從最新市況來看，交易量再度活絡。2025年3月首都圈中古公寓成交件數為4,991件，較前年同月大幅增加＋31.0％，連續5個月超越前年水準。邁向新年度的需求旺季似乎進一步推動了交易增加。按地區來看，東京23區2,217件（＋28.4％）、神奈川橫濱・川崎843件（＋33.2％）等幾乎全區域件數均有增加，市場整體呈現活絡態勢。
價格方面，首都圈平均成交價格為每戶約4,945萬日圓（較前年同月比＋2.6％），㎡單價也達到79.01萬日圓（同＋4.1％），維持超過5年的上漲趨勢。但按地區則出現明顯差異，23區內成交㎡單價大幅上漲，而郊外地區則出現下跌，這是其主要特徵。

庫存狀況持續緊俏。2025年3月新登錄件數為16,844件，與前年同月幾乎持平，但庫存總數為43,941件，較前年減少▲5.2％，連續11個月庫存減少。新登錄㎡單價（以售出價格為基準）為90.21萬日圓（較前年同月比＋22.2％），急速飆漲，在掛牌階段即設定高價的情況十分突出。總體而言，流通物件呈減少趨勢，熱門物件容易早期成交及價格上漲，銷售期間也有縮短的趨勢。

都心辦公室租賃市況現狀

根據三鬼商事及Xymax綜合研究所的最新數據，都心5區（千代田・中央・港・新宿・澀谷）的辦公室租賃市場供需持續緊俏。以2025年4月三鬼商事數據來看，平均空置率為3.73％（較上月－0.13個百分點），連續2個月下降，包含竣工未滿1年的大型建物也持續成交，東京商業區整體的空置面積有所減少。新建大樓空置率下降至26.26％（同－0.28），除部分大型案件外，市況正趨於緊俏。平均租金為每坪20,755日圓，較前年同月比＋4.7％（較上月比＋0.55％），連續15個月維持上漲趨勢。

與此一致，Xymax綜合研究所的季度報告（2025年Q1）中，東京23區整體空置率為2.33％（較上期比－0.44個百分點），連續7個季度下降，招募面積率也降至3.50％（同－0.49）。新簽約租金方面，上漲物件的比例較多，成交租金DI為＋26（較上期比＋4），連續4個季度為正，市場整體租金上漲的動向正在擴大。另一方面，附帶服務方面，免租期仍然普遍，全部合約中52.9％附有免租期（平均2.7個月），仲介方持續在條件面進行調整的同時推進租賃供給。

綜合而言，包含辦公室市況在內，首都圈以都心為中心，需求穩健、供給緊俏，租金及價格易於上漲的環境持續。新屋供給較少的都心高價物件持續容易吸引投資資金流入，另一方面郊外地區及供給過剩地區則開始出現調整的動向。對投資者及業界相關人士而言，掌握各市場供需平衡及宏觀因素（利率、人口動態）的地區策略重要性正日益提升。