各位出租物業的房東，您有過這樣的經歷嗎？「深夜接到入住者的不安來電：『場地內有陌生人徘徊』」「收到停車場有可疑人物的目擊報告，卻不知如何應對」「管理物件的信箱遭到破壞，入住者要求採取對策」。
對於自主管理公寓大廈的業主而言，陌生人擅自進入場地 是最難以應對的麻煩之一。根據警察廳的統計，租賃住宅中發生的犯罪多為入侵盜竊，演變為嚴重事態的案例也不在少數。
本文以INA&Associates所接獲的公寓大廈場地內不審者侵入案例為主，解說自主管理業主所面臨的課題，以及委託管理公司所能獲得的安全對策優點。同時介紹在履行保障入住者安全責任的同時，實現安心租賃經營的要點。
自主管理業主所面臨的不審者侵入案例
案例1：深夜不審者侵入與混亂的入住者
東京都內公寓（共12戶）自主管理房東佐藤先生（50多歲・公司職員）的案例
某個夏夜11點半，佐藤先生的手機響起。一位女性入住者緊急聯絡表示：「停車場有陌生男子，正在窺視各個房間的窗戶」。雖然他想立即趕赴現場，但從住處到物件需要開車40分鐘。
佐藤先生建議入住者報警，自己也急忙趕往物件，但抵達時已不見不審者的蹤影，多名入住者已因不安而外出。警察雖也趕來，但因證據和目擊資訊不足，未能確定身份。
此後，入住者接連提出「希望加強夜間防犯措施」「希望設置監視器」的要求。雖然緊急取得了監視器的報價，但對於適當的設置位置和數量難以判斷，導致應對遲緩，結果3個月內有2名入住者以「對安全環境感到不安」為由搬出。
案例2：偽裝成不審者的惡意訪客引起的麻煩
神奈川縣中古公寓1棟（20戶）業主田中先生（60多歲・自營業）的案例
田中先生管理的公寓出現了自稱「管理公司人員」到各房間拜訪的不審者。其實田中先生是業主本人自主管理，並沒有委託管理公司。入住者因感到可疑而確認聯絡田中先生，才得以發現，但已有數名入住者以「設備點檢」為由讓其進入房間。
雖然幸未發生犯罪被害，但入住者接連提出嚴厲批評：「為何無法防止不審者侵入」「是否沒有自動門鎖」。田中先生緊急向全體入住者發放注意事項文件，共享不審者資訊，但因「對管理體制產生不信任感」，與多名入住者的關係惡化，最終也出現了導致搬出的案例。
在應對過程中，田中先生對「尤其是單身女性較多的物件，身為業主是否盡到了安全注意義務」感到不安，精神負擔也日益加重。
案例3：利用大規模修繕中鷹架的竊盜被害
大阪府擁有築後15年公寓2棟（共16戶）的山本先生（55歲・公司主管）的案例
山本先生的公寓在大規模修繕工程期間，發生了利用鷹架侵入的竊盜被害。工程期間一時撤除了監視器，因此未能確定犯人身份。
遭受被害的入住者強烈抗議「工程中的安全對策不足」，甚至以「違反提供安全居住環境的義務」為由要求減租。
此案例凸顯了對工程中暫時安全防護降低的應對措施不足，以及應對萬一事態的風險管理之困難。
自主管理的風險與限制
在自主管理中應對不審者侵入等安全問題時，存在以下風險與限制。
應對不審者時的法律責任與判斷的困難
租賃物件的業主負有「安全注意義務」，有責任提供讓入住者安心居住的環境。然而，在不審者侵入時如何應對，有許多情況難以判斷業主的責任範圍到底有多廣。
例如，若被認定為「明知不審者資訊卻未採取適當措施」，業主有時會被追究法律責任。此外，若對疑似不審者的應對不當（例如：誤認而對無辜者的應對），也可能演變為另一種麻煩。
對自主管理業主而言，適切地進行此類法律判斷極為困難。
24小時應對的困難與業主的精神負擔
不審者的侵入往往發生在深夜或清晨等意想不到的時間。自主管理的情況下，所有此類緊急聯絡都需要業主本人接聽並應對。
| 時間帶 | 自主管理的應對 | 委託管理公司的應對 |
|---|---|---|
| 日間（工作日） | 即使業主在工作也需要應對 | 管理公司工作人員立即應對 |
| 夜間・深夜 | 業主本人確認現場或聯絡警方 | 24小時應對的警備系統或合作警衛公司應對 |
| 假日・長期休假中 | 即使在休假中也需要緊急應對 | 管理公司代為應對 |
缺乏專業知識帶來的應對不足風險
關於防犯設備，從監視器的種類和規格選擇，到適當的設置場所和配置，都需要專業知識。自主管理的業主在這方面往往缺乏必要的知識和資訊，可能無法進行充分的安全對策。
實際上，有許多案例顯示，業主因「不清楚對入住者安全應盡到什麼程度的責任」而感到困惑，也有人因疏忽而錯過早期應對，導致問題擴大。
委託管理公司的安全對策優點
委託專業的管理公司，對不審者侵入等安全問題能夠提供以下優點。
24小時365天的緊急應對體制
專業管理公司設有24小時對應緊急情況的體制，即使在深夜或假日發生問題，也能立即應對。這能大幅減少業主的精神負擔，也能讓入住者安心。
制定並執行適當的安全計畫
管理公司擁有豐富的物件管理經驗和專業知識，能夠為每個物件制定最適合的安全計畫。從監視器的選擇和設置位置，到自動門鎖的導入，再到入住者的安全資訊共享，都能在專業水準上制定並執行應對方案。
法律應對的支援
在不審者相關的法律責任方面，管理公司也能提供適當的建議和支援。業主難以獨自判斷的法律事項，也可以借助管理公司的專業知識適當地應對。
與入住者的溝通
管理公司能夠作為中介，在業主和入住者之間進行適當的溝通，迅速應對入住者的不安和要求。這有助於維持對管理體制的信任，防止入住者搬出。
INA&Associates的安全對策優勢
INA&Associates透過提供綜合性的安全對策，保障業主和入住者的安心。主要服務包括以下內容。
24小時緊急應對系統
即使在深夜或假日發生緊急情況，也能立即應對，迅速解決問題。這大幅減少了業主的精神負擔，讓業主得以安心。
防犯計畫的制定
根據各物件的特性，制定最適合的防犯計畫。從監視器的選擇和設置位置，到自動門鎖的導入，再到入住者的安全資訊共享，提供綜合性的安全對策。
法律支援的提供
在不審者相關的法律責任方面，也提供適當的建議和支援，幫助業主應對難以獨自判斷的法律事項。
結語
自主管理在應對不審者侵入等安全問題時，面臨著許多困難。24小時應對的精神負擔、缺乏專業知識帶來的應對不足風險、以及法律責任的不確定性，對自主管理業主而言是重大的課題。
委託專業管理公司，能夠以更高水準解決這些問題。INA&Associates提供24小時緊急應對、制定並執行適當的防犯計畫，以及提供法律支援，保障業主和入住者的安心。
如果您對租賃物件的安全問題有所疑慮，請隨時與INA&Associates聯絡。我們將根據各物件的特性，提供最適合的應對方案。
