自主管理無法完全應對的公寓・大樓可疑人物侵入問題

各位租賃業主，是否曾遇過這樣的經驗？「半夜接到房客的緊急電話，說『社區內有陌生人在徘徊，讓人很不安』」「聽到有人通報停車場出現行為可疑的人物，卻不知道該如何應對」「管理物件的信箱遭破壞，房客要求業主拿出對策」。這些情境，或許正是許多自主管理房東心中的隱憂：明明只是想單純出租物件賺取穩定租金收入，卻在毫無準備的情況下，被迫立刻扮演起危機處理者的角色。尤其台灣許多房東同樣身兼正職工作，白天忙於本業，晚上還要隨時待命處理租屋糾紛，這種蠟燭兩頭燒的處境，往往是自主管理最容易被低估的隱形成本。

對於採自主管理方式經營公寓或大樓的業主而言，社區內遭陌生人闖入 是最令人頭痛的糾紛之一。根據日本警察廳（相當於台灣內政部警政署層級的中央警政機關）的統計，租賃住宅發生的犯罪中，多數屬於入室竊盜的受害案件，其中不乏演變為重大事件的情況。

本文將以INA&Associates實際受理的陌生人闖入公寓、大樓社區的案例為核心，說明自主管理業主所面臨的課題，以及委託管理公司後可獲得的保全對策優勢。希望能協助各位在善盡守護房客安全責任的同時，實現安心的租賃經營。

值得一提的是，日本所稱的「自主管理」，指的是業主不委託任何管理公司，親自處理招租、收租、修繕與保全等所有事務。這種經營模式，與台灣許多屋齡較高、規模較小、尚未成立管理委員會的公寓或透天厝屋主自行處理租賃大小事的情況，其實相當接近——差別只在於，日本的自主管理業主多半經營的是有相當戶數的整棟公寓或大樓，因此獨自因應保全問題時的負擔也更為沉重。以《公寓大廈管理條例》來看，若整棟建物已成立管理委員會並聘任專任管理員或保全人員，日常安全事務便有制度性的分工；但條例本身並未強制要求所有出租建物成立管理委員會，屋齡較舊、戶數較少的公寓經常游離在這套制度之外，安全對策的責任最終仍會回到屋主或房東個人身上。

自主管理業主曾遭遇的陌生人闖入事例

以下三則案例，都是自主管理業主實際遇到的保全糾紛。案例類型雖然各異，但共通點在於：業主平時並未預先設想「萬一發生」時該如何應對，於是事情發生的當下，只能靠個人經驗臨時判斷，結果往往錯失了讓房客安心的時機。這樣的處境，對台灣同樣自行管理出租物件的房東而言，應該不會太陌生——尤其是假借「管理人員」「水電查表」等身分接近房客的詐騙手法，在台灣的社會新聞中也時有所聞。

案例1：深夜的陌生人闖入與陷入混亂的房客

自主管理東京都內公寓（全12戶）的佐藤先生（50多歲，上班族）的案例

某個夏夜晚上11點半，佐藤先生的手機響起。是一位女性房客打來的緊急聯絡，說「停車場出現一名陌生男子，正在窺視每個房間的窗戶」。雖然想立刻趕到現場，但從自宅到物件開車需要40分鐘的車程。

佐藤先生建議房客報警，自己也急忙趕往物件，但抵達時已不見可疑人物蹤影，多名房客已因不安而走出戶外。警方雖然到場處理，但因證據與目擊資訊不足，未能鎖定嫌疑人。

這個夜晚之後，房客們陸續提出「希望加強夜間防盜對策」「希望裝設監視器」等要求。佐藤先生雖緊急索取監視器報價，卻在設置地點與台數的判斷上舉棋不定，導致因應速度遲緩，結果在3個月內，有2名房客以「對保全感到不安」為由而搬離。這起事件說明了一件事：即使是全12戶規模的物件，只要沒有事先建立好保全對策的判斷流程，光靠業主一個人臨時應對，往往來不及挽回房客的信任。若换成台灣同樣自主管理的房東，遇到類似的深夜通報，多半也只能憑當下的直覺判斷是否要親自到場，很少有機會事先演練這類情境的標準應對流程。

案例2：假冒陌生訪客的惡意人物所引發的糾紛

持有神奈川縣一棟中古大樓（共20戶）的田中先生（60多歲，自營業者）的案例

在田中先生管理的大樓內，出現一名自稱「管理公司人員」、挨家挨戶拜訪的可疑人物。事實上，田中先生是業主本人自主管理，並未委託任何管理公司。由於一位起疑的房客主動聯繫田中先生確認，此事才因此曝光，但當時已有數名房客以「為了設備檢查」為由，讓對方進入了房間。

雖然幸運未演變成犯罪受害，但房客們仍嚴厲質問「為何無法防止陌生人闖入」「難道不是自動上鎖系統嗎」。田中先生緊急向全體房客發放提醒公告，並分享可疑人物的資訊，但「對管理體制失去信任」的情緒，使他與多名房客的關係惡化，部分房客最終因此而選擇搬離。

在處理過程中，田中先生深切感受到「尤其在單身女性居多的物件中，身為業主是否真的善盡了安全注意義務」的不安，精神上的負擔也隨之加重。這種一邊要安撫房客情緒、一邊還要重新檢視自己過去的管理方式是否有疏漏的雙重壓力，往往比事件本身更消耗自主管理業主的心力。這個案例也顯示，僅靠房客個人的警覺心來防範假冒身分的可疑人物，終究有其極限，業主本身若沒有一套可供房客查證的管理窗口，類似的風險便很難完全排除。台灣近年也常見假借「瓦斯抄表」「社區公告」等名義接近租戶的手法，若房東平時沒有讓房客清楚知道正式聯絡窗口與人員身分確認方式，同樣容易讓房客誤信可疑人物。

案例3：大規模修繕期間利用施工鷹架侵入的竊盜案

持有大阪府屋齡15年的公寓2棟（共16戶）的山本先生（55多歲，公司負責人）的案例

山本先生的公寓在進行大規模修繕工程、搭設施工鷹架期間，發生了竊賊利用鷹架侵入行竊的案件。由於施工期間曾暫時撤除監視器，因此未能鎖定犯人。

受害房客強烈抗議「施工期間的保全對策明顯不足」，甚至以「違反提供安全居住環境之義務」為由，要求調降租金。

這起案例凸顯出施工期間保全水準暫時下降卻缺乏對策，以及萬一發生事故時風險管理之困難的問題。台灣的公寓大樓進行外牆修繕時，同樣會在建築物周圍搭設鷹架，若原本仰賴的監視器角度或社區保全動線因此受阻，卻沒有事先擬定替代方案，也會出現與這起案例相同的保全空窗期。由於這類物件多半沒有管委會統一協調施工廠商與保全動線，責任歸屬也容易在事後產生爭議。

自主管理的風險與局限

自主管理在因應陌生人闖入等保全問題時，存在以下風險與局限。

對台灣的租賃業主來說，這些風險同樣熟悉。已成立管理委員會、聘有專任保全的社區大樓，多數保全相關事務可交由管委會與保全公司分擔；但沒有管委會、屋齡較高的公寓，或是只出租單一樓層、單一房間的小型房東，往往還是得靠自己一個人面對以下所有課題。以下依序說明四個具體面向：法律責任該如何拿捏、24小時因應的體力與精神負擔、專業防盜知識的欠缺，以及與房客之間的資訊落差。這四項課題彼此環環相扣，任何一項處理不周，都可能讓保全問題演變成更大的租賃糾紛。

因應陌生人時的法律責任與判斷難度

租賃物件業主負有「安全注意義務」，有責任提供房客能安心生活的環境。然而，當陌生人真的闖入時，業主的責任範圍究竟到哪裡，往往難以判斷。

舉例來說，若被認定為「明知有可疑人物出沒的情資，卻未採取適當對策」，業主便可能須負起法律責任。此外，若對疑似可疑人物採取了不恰當的應對方式（例如：誤認而對無辜者做出不當舉動），也可能演變為另一場糾紛。換句話說，業主既不能對通報置之不理，也不能反應過度而侵犯到無辜第三人的權益，這種拿捏分寸的難度，正是保全對策最容易被低估的部分。

對自主管理業主而言，要做出如此精確的法律判斷，是極其困難的一件事。對台灣的租賃業主而言，這種責任邊界同樣存在：民法對出租人課予的保護照顧義務，加上《公寓大廈管理條例》對管理委員會與住戶安全維護的規範，同樣要求業主在「明知風險卻未處理」的情況下承擔相應責任，日台兩地的核心難題其實相通——業主很難單靠個人判斷，準確拿捏保全對策的合理範圍。《公寓大廈管理條例》對於住戶共同遵守共用部分安全維護事項訂有原則性規範，管理委員會或管理負責人未依規定執行時，地方主管機關得要求限期改善，這與日本法院在認定業主是否已盡安全配慮義務時，同樣會參考過去是否有具體改善行動的邏輯相近。

24小時因應的困難，以及業主的精神負擔

陌生人闖入往往發生在深夜、清晨等意想不到的時段。若採自主管理，這類緊急聯絡都必須由業主本人親自接聽並處理。

這種「不知何時會發生」的緊急應對，帶來的精神負擔難以估量，是嚴重降低業主本人生活品質的一大主因。台灣的公寓大廈多半仰賴社區管理委員會聘僱的保全人員值班輪班來分擔這類即時應對，但在未設管理委員會、由業主自行處理的小型出租住宅或透天物件，業主同樣得獨自面對這種全天候待命的壓力，處境與日本的自主管理業主相當類似。加上台灣近年保全人力吃緊、社區保全排班經常出現空窗，即使是設有管委會的社區，深夜時段能否真正做到即時因應，也並非理所當然，這一點與日本管理公司強調的24小時體制形成明顯對照。換句話說，即使在台灣，24小時保全體制的完整程度，實際上仍高度取決於個別社區管委會的預算與人力配置，而非單純依賴法規保障。

專業防盜知識的不足與保全對策的局限

要擬定有效的防盜對策，需要具備犯罪心理與最新保全技術方面的專業知識。然而，對多數自主管理業主而言，要習得這類專業知識、並持續掌握最新資訊，並不容易。

舉例來說，光是監視器的設置，「該裝在什麼位置」「該選用什麼性能的機器」「該裝設幾台」等判斷，若非專業人士便很難拿捏得當。同樣地，自動上鎖系統或警報裝置，要在考量成本效益的前提下做出最適選擇，也並非易事。

在台灣，保全公司必須依《保全業法》取得執照，並具備一定的專業訓練與人員配置標準，但個別房東本身並不受這套規範約束。也就是說，房東如果選擇自行研究監視器與門禁設備，同樣得不到任何法規上的專業支援，這一點與日本自主管理業主所面臨的處境幾乎一致。《保全業法》要求保全業者須經內政部警政署核准設立，並對保全人員的訓練時數訂有基本規範，但這套制度規範的對象是保全公司，而非以個人身分自行購置監視器、自行判斷設備規格的房東，因此房東若想單靠自己研究達到專業水準，現實中確實有相當落差。

對房客的適當資訊共享與因應的難度

在向房客分享可疑人物資訊時，該分享到什麼程度、該在什麼時機分享，這樣的判斷同樣重要。應避免過度渲染而引發不必要的恐慌，但若未能適當傳達必要資訊，防盜效果也將大打折扣。

此外，一旦陌生人造成的實際損害發生，對受害者的應對、向其他房客說明狀況、解說防止再犯的對策等，都需要極為細膩的處理方式。這類危機處理溝通，若缺乏經驗與專業知識，實在難以妥善應對。

《公寓大廈管理條例》雖然課予台灣的管理委員會一定的公共安全通報責任，但這僅適用於已成立管委會的社區；對於單棟出租、或屋主自行招租單一房間的物件，房東與房客之間的資訊傳遞，同樣仰賴房東個人的判斷與溝通能力，沒有制度性的支援可以依靠。實務上，若房東能建立一份簡單的「緊急聯絡與確認流程」書面說明並事先交給房客留存，即使沒有管委會的協助，也能在一定程度上降低房客誤信假冒人員的風險。

委託管理公司的具體優勢

委託管理公司後，針對陌生人闖入等保全問題，可獲得以下具體優勢。

這與台灣近年逐漸普及的「租賃住宅包租代管」業者所提供的服務性質相近。依台灣《租賃住宅市場發展及管理條例》取得許可的代管業者，同樣會針對物件提供日常巡查、緊急聯絡窗口等服務，只是目前多數業者的服務內容仍以租金收付與修繕協調為主，專門針對保全與陌生人因應的完整體制，尚不如日本管理公司普遍。值得留意的是，代管業者的服務範圍與收費方式差異頗大，房東在委託前應具體確認保全相關服務是否包含在基本服務費之內，或須另外加購。以下逐項說明日本管理公司提供的具體優勢。

24小時365天的保全因應體制

管理公司最大的優勢之一，就是24小時365天的因應體制。無論房客通報的是可疑人物資訊還是緊急事件，都能不分晝夜迅速應對。

多數管理公司都建立了如下的因應體制，這些項目也可以做為房東評估自身物件保全缺口時的檢核清單：

• 設有24小時受理的緊急聯絡窗口
• 與保全公司合作，能迅速前往現場確認
• 建立與警方聯繫通報的合作機制
• 配置深夜緊急應變專責團隊

這種分層應對的設計，本質上是把原本壓在業主一人身上的判斷責任，拆解成「客服中心初步過濾」「保全公司現場確認」「警方最終處置」三個層次，讓每個環節都有專業角色負責，而不是全部由非專業的業主獨自承擔。舉例來說，若深夜接獲可疑人物的通報，管理公司的客服中心會先進行初步應對，再視情況派遣合作保全公司的人員前往現場確認。必要時，也會代為向警方報案，業主本人不必再於半夜慌張應對。相較之下，台灣即使是委託代管業者的房東，多數情況下緊急聯絡電話仍會直接轉接房東本人，較少見到像日本這樣由管理公司客服中心統一先行過濾、判斷後才升級處理的分層應對機制。

基於專業知識的有效保全對策

管理公司內配有具備防盜與保全專業知識的工作人員，能依物件特性與周邊環境，提出並執行 最合適的保全對策。

具體而言，可期待獲得以下支援：

• 針對物件弱點進行的防盜診斷
• 提出具成本效益的防盜設備建議
• 提供最新保全技術與犯罪趨勢的相關資訊
• 依循各項法令與標準的對策執行

特別是監視器的設置，需要在隱私考量與防盜效果之間取得平衡，並權衡成本效益，這都需要專業判斷。管理公司憑藉在多個物件累積的實績經驗，能提出恰當的建議。台灣的《個人資料保護法》同樣要求監視器的設置與畫面調閱須符合比例原則、並揭示蒐集目的，這與日本管理公司在建議客戶設置監視器時同步考量的隱私與法規要求，方向一致。此外，若監視器影像涉及公共走廊以外的私人生活空間，依《個人資料保護法》規定，蒐集目的與利用範圍都必須明確告知當事人，逾越必要範圍蒐集或使用，屋主仍可能面臨民事賠償甚至行政裁罰的風險。

可疑人物資訊的共享與對房客的適當因應

可疑人物資訊的蒐集、分析與共享，是防盜對策的核心。管理公司會以如下方式進行資訊管理：

• 蒐集並分析鄰近地區的犯罪資訊與可疑人物情報
• 以適當的時機與方式向房客共享資訊
• 提供防範提醒海報及定期的防盜資訊
• 舉辦防盜講習與其他宣導活動

此外，一旦真的目擊可疑人物，經驗豐富的管理公司人員也會負責處理房客的應對事宜。在避免引發恐慌的同時蒐集必要資訊，並採取適當的因應措施，藉此提升房客的安心感。台灣的社區大樓多半透過管委會的LINE群組或公告欄傳遞類似資訊，但沒有管委會的租賃物件，房客往往只能仰賴房東個人是否願意主動告知，資訊落差因而較大。尤其在沒有管委會、透過網路社群或通訊軟體自行建立房客群組的個人房東，更需要留意假訊息或未經查證的可疑人物情報不慎在群組中擴散，反而引發不必要的恐慌。

風險管理與法律責任的明確化

一旦因陌生人闖入而發生損害，該如何因應以及釐清責任歸屬，都需要明確的判斷。事後才臨時討論「這件事究竟算誰的責任」，往往只會讓房客與業主之間的信任進一步惡化。委託管理公司時，會具備以下風險管理體制：

• 建立事故與損害發生時的因應手冊
• 與警方及律師建立合作機制
• 與保險公司合作，處理理賠事宜
• 對法律責任範圍做出專業判斷

特別重要的是，能夠證明業主在「安全注意義務」的範圍內已採取適當因應。管理公司會留存完整的因應紀錄，即使日後發生法律糾紛，也能建立妥善應對的體制。台灣的房東在租賃過程中，同樣可能因未盡管理責任而涉入民事糾紛甚至訴訟，然而目前台灣的火災保險多僅涵蓋建物本身與部分責任範圍，並未強制納入入室竊盜或第三人傷害的相關保障，是否額外投保、如何留存因應紀錄，同樣得由房東自行判斷與規劃。少數產險公司近年開始針對出租住宅推出附加竊盜或第三人責任保障的保單，但投保與否、保障範圍多寡，目前仍完全取決於房東個人的風險意識，並非市場上的標準配置。

房客滿意度提升與資產價值的維持

妥善的保全對策，是提升房客滿意度、強化物件競爭力的重要一環。委託管理公司可獲得的效益包括：

• 房客安心感提升，帶動續約率上升
• 建立「保全完善物件」的口碑與評價
• 以防盜對策為理由，實現合理的租金設定
• 維持並提升長期的資產價值

實際上，也有數據顯示，配備監視器與自動上鎖系統等保全設備的物件，相較於條件相同的其他物件，租金可高出約5%至10%。台灣的租屋市場近年也出現類似趨勢：在591租屋網、樂屋網等主流平台上，標榜「有監視器」「有管理員」「社區保全」的物件，往往更容易吸引單身女性或年輕租客的青睞，成為房東議價與縮短空租期的一項優勢。換言之，保全對策雖然是一筆額外支出，但從長期招租與續約的角度來看，其實更接近一種能為物件加分的投資，而非單純的成本負擔。

管理公司選擇的要點

若重視陌生人因應與保全對策，選擇管理公司時應把握以下幾項要點。

台灣的房東在挑選包租代管業者時，除了確認對方是否持有《租賃住宅市場發展及管理條例》規定的許可證照之外，同樣也應把握以下幾項與保全相關的重點——這些判斷邏輯，與日本挑選管理公司的思路可以相互參照。實務上，台灣內政部設有租賃住宅服務業的相關管理資訊系統，供房東查詢業者是否已完成登記、是否具備合法執業資格，這一步驟建議在簽約前務必完成，避免委託到未依法登記的業者。此外，由於《租賃住宅市場發展及管理條例》上路時間相對較晚，部分代管業者可能仍處於補件或過渡階段，房東可透過內政部不動產資訊平台查詢業者的登記狀態與過往裁罰紀錄，作為篩選的參考依據之一。

確認保全因應的實績與體制

判斷管理公司保全因應能力的要點包括：

• 24小時緊急因應體制的內容（自家員工還是外部委託）
• 類似物件中處理可疑人物的實績與應對案例
• 合作保全公司的品質與服務範圍
• 緊急狀況下的平均因應時間

特別重要的是夜間與假日的因應體制。不能只聽對方說「可24小時因應」，還要具體確認究竟以什麼樣的人力配置、如何進行實際應對。台灣的房東在確認包租代管業者的實績時，同樣建議直接詢問對方過去是否處理過類似的陌生人闖入或治安糾紛案例，而不只是看合約條款上寫了什麼服務項目——實際處理過類似狀況的業者，往往更能具體說明因應的流程與時間。若代管業者無法舉出具體案例，或僅籠統回答「會盡快處理」，往往意味著其保全應對其實仍停留在轉接房東本人的層次，而非真正具備獨立判斷與現場處置的能力。

防盜設備的提案能力與成本效益

判斷管理公司所提防盜設備是否合適的要點：

• 是否針對物件特性提出量身訂做的方案
• 初期費用與維護費用是否清楚列明
• 是否能以具體數字說明成本效益
• 是否積極導入新技術

在比價時，不應只看價格，也要比較提案內容的品質與具體程度。選擇能明確說明「為何需要這項設備」「能期待什麼效果」的管理公司，相當重要。這個判斷原則同樣適用於台灣房東在挑選監視器廠商或保全公司時的比價過程——單純比較設備報價高低，往往無法反映實際的防盜效果與後續維護品質。舉例來說，兩家廠商報出相近的監視器安裝費用，但若其中一家未包含後續影像備份、故障維修的服務內容，長期而言的實際成本反而可能更高。

對房客的因應與溝通能力

保全問題直接牽動房客的不安情緒。判斷與房客溝通能力的要點：

• 可疑人物資訊的共享方式與內容
• 對房客洽詢的應對態度
• 防盜教育及宣導活動的實施實績
• 是否善用房客問卷或意見回饋

陌生人闖入等保全事件一旦發生，房客最在意的往往不是事件本身能否100%避免，而是業主或管理方是否願意即時說明狀況、後續採取了哪些具體改善。能否做到這一點，很大程度決定了房客是否願意繼續信任這個物件，進而影響續約意願。若房東或代管業者能在事件發生後主動說明後續處理進度，即使無法完全避免類似事件再次發生，也能讓房客感受到自己的安全確實受到重視，而不是被放任不管。

實際管理物件的房客滿意度與口碑，也是重要的參考依據。在保全應對上獲得好評的管理公司，與房客建立信任關係的可能性也相對較高物件管理陌生人通報應對案例。

費用結構的透明度與額外成本

確認管理公司費用結構時的要點：

重要的是「額外費用」的有無與範圍。即使基本費用便宜，若每次緊急因應都會產生額外費用，仍須以總額進行比較。台灣的包租代管業者收費，通常以月租金的一定比例計算基本服務費，保全相關的加值服務則多屬另計項目，簽約前務必逐一確認費用是否已涵蓋緊急應對、監視器維護等實際會發生的支出租賃大樓防盜監視器費用行情。建議在簽約前，直接要求業者以書面條列說明各項費用的計算基礎與收費時機，而不是僅憑口頭說明就簽約，這樣即使日後真的發生緊急事件，雙方對於費用歸屬也不會有認知落差。

結語：守護公寓與大樓安全的專業視角與體制

租賃物件社區內遭陌生人闖入的保全問題，對自主管理業主而言是一大負擔。24小時因應的困難、專業知識的不足、房客應對的複雜程度，都是業主難以迴避的課題。

委託管理公司，是解決這些課題的有效選擇之一。透過具備專業知識與經驗的工作人員提供24小時體制的因應、妥善的保全設備提案與導入、與房客的溝通，以及風險管理等，能建立起完整的保全體制。

若單純從成本層面考量，自主管理或許看似較為划算，但考量到 守護房客安全的責任 ，以及由此帶來的 物件價值提升 ，委託管理公司的專業管理，仍具有充分的價值。

尤其近年房客對保全的意識日益提高，完善的安全對策已成為招租與續約的重要關鍵。若以長期視角思考租賃經營的穩定性與資產價值的維持提升，建立包含保全對策在內的完整管理體制，是不可或缺的一環。台灣近年公寓大廈的管理委員會與物業管理公司，同樣愈來愈重視社區保全與監視器等設備的完善程度，這已是日台租賃市場共通的趨勢。無論是日本的管理會社，還是台灣的物業管理公司或包租代管業者，其存在的核心價值其實相通：把原本壓在單一屋主身上的專業判斷與24小時待命責任，透過制度化的分工分散出去，讓房東不必獨自承擔超出個人能力範圍的風險。

對於正在考慮是否要委託專業機構管理的台灣房東而言，本文介紹的日本案例可以作為一種參照：保全問題往往不是「發生了才處理」就能解決，而是需要在平時就建立好因應流程、資訊共享管道與責任歸屬的判斷基準。無論選擇自主管理或委託代管，能否事先想清楚這幾點，才是真正影響房客安全感與物件長期價值的關鍵。換言之，委託管理公司或代管業者本身並非唯一解方，真正的關鍵在於：不論由誰執行日常管理，物件是否具備一套經得起深夜緊急狀況考驗的應對機制。

常見問答

Q1: 若陌生人侵入社區內，業主須負擔什麼樣的法律責任？

A： 業主負有「安全注意義務」，有責任提供房客能安心生活的環境。陌生人闖入本身，並不會立刻演變成法律責任，但在以下情況，業主仍可能被追究責任：

• 過去曾發生類似問題，卻未採取適當對策
• 存在明顯的保全缺陷（例如：破損的門扉或保全設備遭放任不管）
• 房客曾提出安全對策的要求，業主卻怠於做出合理回應

換言之，法律關注的重點並非「有沒有發生事件」，而是業主在得知風險後，是否採取了與該風險相稱的合理行動。這也是為什麼建立事前的因應流程，往往比事後補救更能有效降低法律風險。

若已委託管理公司，妥善的保全對策提案與執行、事故發生時的適當因應紀錄都會留存下來，有助於證明業主已善盡安全注意義務。台灣的房東雖然沒有與日文「安全配慮義務」完全對應的法定用語，但民法上出租人對於出租物負有維持其合於使用及居住安全狀態的義務，若房客能證明房東明知風險卻怠於處理，同樣可能構成民事責任，思考方式與日本相當接近。實務上，房東若能在房客提出安全疑慮後，留下書面回覆或處理紀錄——即使只是一封簡單的電子郵件說明已聯繫保全公司加強巡邏——都會比完全沒有任何記錄，更有利於日後釐清自己是否已盡到合理注意義務。

Q2: 監視器的設置雖然有效，但該如何看待隱私問題？

A： 設置監視器確實需要顧及隱私。只要把握以下重點，便能在將防盜效果最大化的同時，將隱私疑慮降到最低：

• 妥善選擇設置地點（僅限公共空間，避免居室內部或浴室、廁所附近）
• 事前向房客說明並告知（明確說明設置目的與監視範圍）
• 妥善管理拍攝資料（限制存取權限、設定保存期限等）
• 透過「監視器運作中」等標示發揮嚇阻效果

管理公司在許多物件都有設置實績，能提出兼顧隱私與防盜的適當建議。台灣的《個人資料保護法》同樣要求監視器的蒐集目的必須明確、拍攝範圍不得逾越必要程度，且多數地方政府要求張貼監視器告示牌以善盡告知義務，這些原則與日本管理公司在設置監視器時所遵循的隱私考量，方向大致一致。若房東自行安裝監視器，建議在租約中明確載明監視範圍與資料保存方式，並取得房客的知情同意，避免日後因監視器角度涵蓋房客居室門口或陽台等私人空間，而引發不必要的爭議。

Q3: 小型公寓也需要24小時因應的保全嗎？

A： 無論物件規模大小，保全問題都可能發生。尤其在以下狀況下，即使是小型物件，24小時因應的重要性也會提高：

• 單身女性或高齡者等，需特別留意防盜的房客較多的情況
• 過去曾有陌生人闖入或犯罪受害紀錄
• 物件周邊治安不佳

針對小型物件，也有可用較低成本導入的24小時支援服務。透過與保全公司合作，或多個物件的統一管理，都能實現高性價比的保全對策。這一點對台灣沒有管委會的小型公寓或單層出租物件同樣適用——即使只有寥寥數戶，只要委託代管業者統一管理數個物件，同樣能分攤保全成本，取得比單打獨鬥更好的因應體制。反過來說，若房東仍堅持完全自主管理，至少也應該事先與鄰近的保全公司或警察局建立聯繫管道，而不是等到真正遇到狀況時才臨時尋求協助。此外，也可以考慮與同一條街或同一里鄰的其他小型房東互相留存聯絡方式，在深夜緊急狀況發生時，至少有人能就近協助確認現場情況，降低單獨一人在外地無法及時趕到的風險。

Q4: 大規模修繕期間的保全對策該怎麼做才好？

A： 大規模修繕期間因搭設施工鷹架等因素，保全風險會比平時更高。以下對策相當有效：

• 明確劃分與施工業者的責任範圍（並載明於合約中）
• 臨時配置保全人員，或增設防盜監視器
• 事前向房客說明施工期間的特別防盜對策
• 加強夜間與假日的巡邏

台灣的公寓大廈在進行《公寓大廈管理條例》規範下的共用部分修繕時，管委會通常也會同步檢討施工期間的保全動線，但若是像本文案例中沒有管委會的自主管理物件，這些調整就必須由房東自行與施工廠商協調，不能只依賴既有的保全設備配置。建議房東在簽訂修繕工程合約時，就把「施工期間治安維護義務」明確列為施工廠商的責任項目之一，而不是等到發生竊盜案件後，才發現合約完全沒有相關約定可以追究。

Q5: 因應陌生人所需的費用，大概應該抓多少？

A： 保全對策的費用會因物件規模與地點而異，以下為日本當地的一般參考行情，實際金額仍須以各家業者的實際報價為準：

• 基本防盜監視器系統：10萬至50萬日圓（小型公寓）、50萬至100萬日圓（中型大樓）
• 24小時保全服務：每月約5,000至10,000日圓
• 自動上鎖系統：導入費20萬至80萬日圓，維護費每月約5,000至15,000日圓

若委託管理公司，有些保全服務已包含在基本管理費之內，建議以整體的性價比來判斷。此外，保全對策有助於提升租金與降低空屋率，因此從投資報酬的角度來思考，也相當重要。台灣的保全設備費用結構與日圓計價的行情並不相同，幣別、匯率與當地市場行情都會影響實際金額，建議房東另行向台灣本地的保全業者或包租代管業者索取報價，以掌握符合自身物件條件的實際費用。一般而言，向兩到三家不同的保全或監視器廠商索取報價並比較內容細項，是避免單一業者報價偏高、也能藉此了解市場行情的簡單做法，即使最終仍決定自主管理，也不妨事先掌握這些費用區間，作為未來評估是否轉為委託代管的參考基準。

參考資訊

以下為本文所參考的日本官方與業界資料，提供讀者進一步查證相關制度與指引時參考。

• 日本國土交通省「租賃住宅標準契約書」
• 日本賃貸住宅管理協會「租賃管理業務糾紛因應方針」
• 大樓管理業協會「大樓防盜設備指引」

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租賃物件的保全對策，特別是陌生人因應，對業主而言是一大課題。無論是自主管理的個人房東，還是已委託代管業者的業主，若對現行的保全體制是否足夠感到不安，都建議及早重新檢視因應流程，而不是等到實際發生糾紛後才臨時應對。INA&Associates株式會社提供免費諮詢服務，歡迎隨時與我們聯繫。