出租物件中的垃圾棄置問題，是一項若放任不管就可能導致退租增加與物件價值下滑的嚴重課題。理解垃圾問題發生的原因，並及早採取適切對策非常重要。本文將說明垃圾棄置問題的成因與具體解決方法。
為什麼出租物件會發生垃圾棄置問題？
垃圾棄置問題的根本原因，並不只是住戶缺乏基本規範。生活環境與社會背景同樣有關。
對規則認知不足
尤其是單身住戶，或是從外地搬來的住戶，有時並不了解當地的垃圾投放規則。如果分類方式與清運日期的告知不夠充分，問題就更容易發生。
生活作息不規律
夜班或工時不固定的住戶，可能無法在清運時間內把垃圾拿出去。在沒有提供 24 小時可丟垃圾設施的物件中，這類問題尤其容易發生。
鄰里關係淡薄
在與周邊住戶關係較淡薄的出租物件中，關於垃圾投放禮儀的相互監督不易發揮作用。也有不少情況是，當事人並未意識到自己的行為正在對周圍造成困擾。
外部人士非法棄置
如果垃圾集中處位於外部人士容易看到的位置，也會出現非住戶隨意棄置垃圾的情況。甚至也有工業廢棄物被帶入的案例，這可能使屋主需要負擔處理費用。
垃圾棄置會造成哪些具體損害？
如果對垃圾問題放任不管，將對物件價值與入住率造成嚴重影響。及早處理不可或缺。
惡臭與病媒蟲害
被棄置的垃圾會腐敗並散發惡臭，還會引來蒼蠅、蟑螂、老鼠等害蟲與害獸。衛生環境惡化也會引發鄰里投訴。
住戶退租與空置增加
在垃圾問題無法解決的物件中，既有住戶可能接連退租，新住戶的招募也會變得困難。從空置對策的角度來看，也需要盡早解決。
物件資產價值下滑
垃圾集中處周邊的衛生狀況，直接關係到物件的第一印象。如果長期處於不衛生狀態，物件評價會下降，在某些情況下甚至不得不調降租金。
解決垃圾棄置問題的方法有哪些？
以下介紹屋主與管理公司應主動採取的對策。
徹底周知規則
在入住時詳細說明垃圾投放規則，並透過公告欄與貼紙持續宣導。如果準備多語言說明，也能更妥善地因應外籍住戶。
設置監視攝影機
在垃圾集中處周邊設置監視攝影機，可望對非法棄置與違規行為產生嚇阻效果。這是一項相較於設置成本而言，效果相當高的對策。
改善垃圾集中處
例如將開放式改為密閉式，或導入附鎖垃圾庫等設備面的改善，也同樣有效。可 24 小時丟垃圾的設施，也有助於提升住戶滿意度。
實施定期清潔
由清潔業者定期進行清掃與消毒，有助於維持衛生狀態。整潔的垃圾集中處，對提升住戶遵守規範的意識也很有效。
對問題住戶分階段處理
可從口頭提醒開始，逐步升級為書面警告與存證信函等方式因應；若仍未見改善，也應考慮解除契約。
常見問題（FAQ）
Q. 要如何確認是哪位住戶棄置了垃圾？
除了確認監視攝影機畫面之外，有時也可透過垃圾袋中的郵件等個人資訊鎖定當事人。不過，仍需留意隱私保護。
Q. 若退租時留下大量垃圾，應該如何處理？
可依據回復原狀義務，向原住戶請求清運費用。一般而言，通常會透過連帶保證人或保證公司進行追償。
Q. 對於外部人士的非法棄置，該如何因應？
設置監視攝影機與「禁止非法棄置」的告示牌，是最基本的對策。如果情節惡劣，也可以考慮向警方諮詢。
