在高齡化持續加深的日本，將房屋出租給高齡者，同時存在風險與商機。據稱可供65歲以上長者入住的物件僅占全體的5%，但另一方面，高齡房客往往能長期穩定居住。本文將詳細解說孤獨死、失智症、欠繳房租等風險的因應方式，以及將高齡房客視為商機的經營思路。
高齡者為何難以租到房子？
約有四分之一的高齡者曾有被拒絕入住的經驗，調查顯示，日本關東地區的拒絕比例約為全國平均的1.2倍。遭拒的主因包括年齡、收入、有無保證人及健康狀況。另一方面，約六成的年輕世代並不了解這項「租屋難民」問題的存在。台灣雖有租賃住宅市場發展及管理條例推動包租代管，房東因擔心孤獨死而婉拒高齡房客的心態，與日本情況類似。
高齡房客常見的糾紛案例與因應對策是什麼？
孤獨死風險的對策
東京23區內65歲以上獨居者在家中死亡的人數，2018年一年即達3,882人。有效的對策包括定期巡查、導入安否確認（安全確認）服務，以及投保孤獨死損害補償保險。安否確認服務有些方案每月僅需數百日圓即可使用。台灣尚未普及孤獨死保險，多仰賴社區巡守、里長通報與長期照顧體系的關懷訪視來降低風險。
失智症風險的對策
推估到了2025年，65歲以上長者將有20%罹患失智症。失智症可能引發住家囤積雜物、失火或鄰里糾紛等風險，因此與親屬或連帶保證人保持聯繫、與管理公司共享資訊，以及向地方政府洽詢都相當重要。台灣可透過各縣市長期照顧管理中心（1966長照專線）協助失智房客轉介資源，而非直接退租。
欠繳房租的對策
事先確認緊急聯絡人、準備附特約條款的租賃契約，以及利用租金保證公司都是有效做法。若保證公司的審查標準較嚴格，建議同時向多家公司提出申請。台灣租約通常收取押金作為欠租擔保，與日本的保證公司制度相近。
接受高齡房客入住有哪些優點？
- 可望長期穩定入住：人生重大變動較少，搬家的可能性較低
- 較不容易被要求降租：空屋風險低，房東沒有降租的必要
- 較不容易產生回復原狀費用：退租情形較少，修繕工程的頻率也隨之降低
接受高齡房客入住時該注意哪些重點？
- 請親屬擔任連帶保證人（若找不到保證人，可利用身分保證代辦服務）
- 考慮投保孤獨死保險（分為「房東型」與「房客型」兩種）
- 善用安否確認服務（分為接觸型、非接觸型、面對面訪視型）
- 事先了解欠繳房租問題的諮詢窗口
什麼是「附服務高齡者住宅」？
「附服務高齡者住宅」是指在無障礙化的住宅中，附加安否確認與生活諮詢服務的高齡者專用住宅。原則上每戶面積須達25平方公尺以上，並設有廚房、沖水馬桶、浴室等設備，白天並有具照護資格的工作人員常駐。房東若想積極接受高齡房客，經營此類住宅也是選項之一。台灣尚無對應的法定類型。
常見問題（FAQ）
Q. 拒絕高齡者入住是否違法？
A. 依現行日本法律，並無直接禁止以年齡拒絕入住的法規，但已建立登記住宅制度協助高齡者確保居住場所。台灣住宅法同樣未將「高齡」列為禁止歧視事由。
Q. 孤獨死保險的保費大約多少？
A. 依商品而異，房東型保單每戶每月保費約為數百日圓至數千日圓不等。建議比較保障內容後再決定是否投保。
Q. 無障礙化的費用可以列為經費嗎？
A. 可以。出租物件的無障礙改裝費用，可作為修繕費列入經費。
