在房地产投资中，物件的收益率和地理位置固然非常重要，但有一份更为关键的文件需要确认，那就是"竣工检查证"。没有竣工检查证的物件，乍看之下可能以极具吸引力的价格出现在市场上，但其背后隐藏着重大风险。本文由INA&Associates株式会社，面向业主协会的房地产业主朋友们，从专业角度解析不应购买无竣工检查证物件的原因及相关风险。
竣工检查证是什么？其重要性与法律背景
竣工检查证是建筑物竣工时，公开证明其符合《建筑基准法》等相关法规的官方文件。建造建筑物时，首先需要在设计阶段取得"建筑确认证"，工程完工后通过竣工检查方可获得"竣工检查证"。过去曾有一段时期，不接受竣工检查便直接使用建筑物的现象十分普遍。根据国土交通省的数据，1998年前后的竣工检查通过率仅约为40%。然而，自2003年国土交通省要求金融机构严格遵守法规以来，目前已有95%以上的物件取得了竣工检查证。没有竣工检查证，意味着该建筑物是否符合法规未经官方证明。这在房地产投资中意味着承担极大的不确定性。
购买无竣工检查证物件的三大重大风险
购买无竣工检查证的物件，主要存在以下三大重大风险。这些风险可能对房地产业主的经营计划造成严重影响。
1. 融资（住房贷款・商业贷款）审批极为困难
在房地产投资中，金融机构的融资是业务扩张的命脉。然而，对于无竣工检查证的物件，许多金融机构态度消极。从合规角度出发，金融机构对违法建筑或存在违法嫌疑的物件的融资申请实施严格限制。无竣工检查证的物件由于无法证明其合法性，抵押评估价值会大幅降低，最坏情况下甚至被排除在融资范围之外。这不仅导致购买时资金筹措困难，未来再融资或追加融资时同样会面临重大障碍。
2. 未来的扩建改建及用途变更受到限制
为了维持和提升房地产价值，根据时代和需求进行翻新改造或用途变更不可或缺。然而，无竣工检查证的物件在法律上很可能受到相关限制。进行一定规模以上的扩建改建或用途变更时，需向地方政府提交建筑确认申请。申请时须提交竣工检查证以证明既有建筑的合法性。若无竣工检查证，原则上确认申请将不予受理，无法进行所需工程。最终导致物件竞争力下降，对租赁经营产生不利影响。
3. 出售时资产价值大幅缩水
在房地产投资的最终退出策略——"出售"环节，竣工检查证的有无同样具有决定性影响。无竣工检查证的物件，买方同样难以获得融资，且未来使用受到限制，因此市场需求十分有限。房地产公司在重要事项说明中有义务告知"无竣工检查证"，这将成为打消买方购买意愿的重要因素。最终面临不得不大幅低于市场价格出售，或长期滞销的风险。
有无竣工检查证的影响对比
以下表格整理了竣工检查证的有无对房地产经营的影响。
| 项目 | 有竣工检查证 | 无竣工检查证 |
| 融资便利性 | 审批顺利进行 | 审批极为困难或不可能 |
| 扩建改建・用途变更 | 在法规范围内可自由进行 | 原则上不可（需进行指导方针调查等） |
| 出售时的资产价值 | 可按合理市场价格出售 | 大幅低于市场价格的风险极高 |
| 法规合规性证明 | 已获官方证明 | 无法证明，违法建筑嫌疑仍存 |
应对无竣工检查证物件的对策：指导方针调查的活用
若已持有无竣工检查证的物件，或所心仪的物件确实没有竣工检查证，并非完全没有出路。通过活用国土交通省制定的指导方针开展"建筑基准法合规状况调查（指导方针调查）"，可以确认建筑物的合法性，并获得替代竣工检查证的证明。但是，该调查需要耗费大量费用和时间，且若调查结果发现不合规之处，还需进行整改工程。综合考虑这些成本和手续，从一开始就选择具备完整竣工检查证的物件，仍是最为稳妥安全的投资策略。
总结
无竣工检查证的物件，在融资困难、扩建改建受限以及出售时资产价值缩水等方面，存在着对房地产投资而言可谓致命的风险。不要被眼前的低价所迷惑，从长远角度确认物件的合法性与安全性，是实现稳定租赁经营的第一步。房地产投资不仅仅是物件的买卖，更是提供人们生活基础的重要事业。INA&Associates株式会社在明确愿景的引领下，将全力支持追求可持续增长的房地产业主朋友们。欢迎加入INA Network，只要遵守相关规则，所有问题均可得到解答。如您对房地产投资有任何疑虑或疑问，欢迎随时咨询。
