Ao comprar um apartamento em condomínio (mansion) usado para fins de investimento, um risco frequentemente esquecido é o ônus de custos no momento da reconstrução. Se a reconstrução for deliberada, o investidor (proprietário em condomínio em frações) também pode ser cobrado por valores elevados. Este artigo explica o timing da reconstrução, a estrutura dos custos e as medidas que o investidor deve adotar.
Por que os condomínios usados acabam precisando ser reconstruídos?
A principal causa é o envelhecimento. Após 30-40 anos, apenas grandes reformas de fachada e da parte hidráulica deixam de ser suficientes. Além disso, com as revisões da Lei de Padrões de Construção, imóveis erguidos sob normas antigas podem ser considerados insuficientes em resistência ao fogo e a sismos.
Vida útil legal de 47 anos
A vida útil legal de estruturas RC e SRC é de 47 anos. Trata-se, porém, de um parâmetro fiscal de depreciação, e não do limite físico de habitação. Imóveis bem mantidos podem durar 2-3 vezes a vida útil legal.
As reconstruções efetivas são poucas
Segundo o MLIT, em Reiwa 3 (2021) havia em todo o país apenas 303 condomínios com reconstrução concluída, em preparação ou em execução. O principal motivo de não avançar é a pesada carga financeira.
Como se determina o ônus dos custos de reconstrução?
Imóveis com ônus financeiro
Em imóveis com coeficiente de aproveitamento baixo, em que a reconstrução não permite aumento de área nem ganhos de venda, o custo recai sobre os proprietários em frações. Num condomínio de cerca de 60 m², um ônus de 10 a 20 milhões de ienes é frequente, e considera-se que mais da metade dos condomínios no Japão se encaixa nesse padrão.
Imóveis sem ônus financeiro
Se houver folga de coeficiente e a venda das novas unidades após a reconstrução cobrir a obra, a carga para os moradores pode ser nula. Imóveis em bairros residenciais valorizados das grandes cidades costumam atender a essa condição.
Requisitos para a deliberação de reconstrução
Pela Lei de Propriedade em Frações, a reconstrução exige aprovação de pelo menos 4/5 dos proprietários em frações. Em caso de muita oposição, a reconstrução é suspensa ou descartada, com o risco de o envelhecimento ficar sem solução.
3 eixos de decisão para o investidor
| Eixo de decisão | Pontos a verificar |
|---|---|
| Folga de coeficiente | Possibilidade de aumento de área e estimativa de ganho de venda após a reconstrução |
| Saldo do fundo de reparos | A insuficiência é indicador de risco para grandes reformas e reconstrução |
| Idade do imóvel e estratégia de saída | Acima da vida útil legal, o financiamento é difícil; o momento da venda é crucial |
Voltar a morar ou sair
Após a deliberação, a escolha é binária: voltar a morar (assumir o custo e se mudar para o novo prédio) ou sair (vender os direitos para o condomínio). O preço de venda na saída tende a ser baixo, portanto convém obter avaliação de venda antes da deliberação.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Com que frequência ocorre a reconstrução de condomínios usados?
É muito raro. Apenas algumas dezenas de casos por ano em todo o país. A elevada carga financeira e a dificuldade de consenso entre moradores fazem com que a reconstrução não seja realizada na maioria dos condomínios.
P. É possível evitar arcar com o custo de reconstrução?
Opondo-se à deliberação e optando por sair, é possível escapar do ônus. No entanto, o preço de cessão dos direitos para o condomínio é inferior ao preço de mercado.
P. Quais as características de condomínios usados com baixo risco de reconstrução?
Folga de coeficiente, localização em área valorizada e fundo de reparos bem provisionado: tais imóveis apresentam risco relativamente baixo.
P. Vale a pena investir em imóveis que ultrapassaram a vida útil legal de 47 anos?
O financiamento é difícil de obter e a depreciação já não é possível, portanto as vantagens de investimento são limitadas. A decisão exige simulação cuidadosa do rendimento real e da estratégia de saída.
