임대 경영에서는 다양한 지표가 중시되지만, 그중 하나에 「평균 입주 기간」이 있습니다. 안정된 임대료 수입을 얻으려면 입주율뿐만 아니라, 같은 입주자가 얼마나 오래 계속 살고 있는가라는 시점이 빼놓을 수 없습니다. 본 기사에서는 평균 입주 기간의 중요성과, 그것을 늘리기 위한 실천적인 4가지 방법을 소개합니다.
평균 입주 기간이란 무엇인가?
평균 입주 기간이란 같은 입주자가 같은 방에 어느 정도의 기간 동안 입주를 계속하고 있는지를 나타내는 지표입니다. 입주율이 높아도 교체가 심하면 수리비나 중개 수수료가 늘어나, 실질적인 수익은 저하됩니다.
평균 입주 기간의 정의
임대 물건에는 갱신이 마련되어 있어, 입주자는 갱신에 즈음하여 계속 입주할지 이사할지의 선택지가 있습니다. 평균 입주 기간이 긴 물건은 같은 입주자가 오래 계속 살고 있다는 것을 의미하며, 필연적으로 입주율도 높아집니다.
한편 입주율만 높고 평균 입주 기간이 짧은 경우는 입주자의 교체가 심한 상태입니다. 물건 자체의 수요는 높지만 정착률이 낮은 물건이라고 할 수 있습니다. 안정된 임대료 수입을 얻기 위해서는 입주율의 높음뿐만 아니라 평균 입주 기간에도 주목해야 합니다.
평균 입주 기간의 통계 데이터
일본 임대 주택 관리 협회의 조사에 따르면 입주자 속성에 따라 평균 입주 기간에는 특징이 있습니다.
- 학생·일반 단신: 졸업이나 전근에 따른 이사가 많아 2~4년이 가장 많음
- 일반 패밀리: 4~6년이 중심이지만, 일반 단신자와 비교하여 최대 2년의 차이
- 고령자: 생활 변화가 적기 때문에 6년 이상이 가장 많음
왜 평균 입주 기간을 늘리는 것이 중요한가?
퇴거가 발생할 때마다 수리비와 중개 수수료가 발생하여, 실질적인 임대료 수입이 감소합니다. 평균 입주 기간을 늘리는 것이 가장 효율적으로 안정 수익을 확보하는 방법입니다.
수리비는 일반적으로 임대료 1개월분에 상당하고, 중개 수수료도 대략 임대료 1개월분에 상당합니다. 예를 들어 월 10만 엔의 임대료로 2년마다 이사가 발생하는 경우, 실질적으로 얻을 수 있는 임대료 수입은 22개월분이 됩니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 2년간의 임대료 수입(10만 엔×24개월) | 240만 엔 |
| 수리비 | -10만 엔 |
| 중개 수수료 | -10만 엔 |
| 실질 수입 | 220만 엔(22개월분) |
짧은 주기로 이사가 발생할수록 수리비나 중개 수수료의 부담이 늘어, 실질적인 이익은 적어집니다. 오래 입주받을수록 지출이 줄고, 안정된 수입이 얻어지는 상태가 됩니다.
또한 저출산 고령화 사회에 의해 입주에 적극적인 학생이나 사회인의 인구가 감소하고 있어, 신규 입주자의 모수 자체가 적어지고 있습니다. 보증금 사례금 0엔 물건도 늘어, 이들은 수익원으로 기대할 수 없게 되었습니다. 오늘날에는 기존 입주자에게 오래 살아달라고 하는 전략이 더욱 중요해지고 있습니다.
평균 입주 기간을 늘리는 4가지 방법은?
정기 청소의 철저, 입주자와의 정중한 커뮤니케이션, 설비 고장에의 신속 대응, 갱신 시의 특전 선물의 4가지가 평균 입주 기간을 늘리는 실천적인 방법입니다.
1. 정기 청소의 철저
공용부의 청결감은 입주자의 만족도에 직결됩니다. 공용부는 관리인인 오너의 관할이며, 청소의 책임을 집니다. 쓰레기가 흩어져 있거나 청소되지 않은 모습이 눈에 보이는 상태라면 입주자는 기분 좋게 살 수 없습니다. 정기 청소에 의해 물건의 청결감을 유지하고 있는 경우, 거주 연수는 약 20% 업한다는 데이터도 있어, 기본이면서도 효과가 높은 시책입니다.
2. 입주자와의 정중한 커뮤니케이션
부득이한 사정을 제외하고, 퇴거의 원인이 되는 것은 물건에 대한 어떠한 불만입니다. 이 불만을 축적시키지 않고 개선해 가려면 입주자의 요망이나 불만을 받아들이는 체제가 필수적입니다. 오너는 주거 환경이라는 서비스를 제공하고 있는 입장이며, 앙케트로 만족도나 희망을 조사하는 등, 적극적인 커뮤니케이션이 중요합니다.
3. 설비 고장에의 신속한 대응
에어컨이나 급탕기 등 생활에 관련된 설비의 고장에는 신속한 대응이 요구됩니다. 책임 떠넘기기를 당하거나 대응이 느린 케이스는 입주자의 불신감으로 이어집니다. 설비 고장 시야말로 관리 측의 대응력이 시험되는 장면이며, 항상 신속하게 대응할 수 있는 체제를 갖추어 둘 필요가 있습니다.
4. 갱신 시의 특전 선물
계약 갱신 시에 특전을 제공함으로써 입주자에게 계속 사는 메리트를 느끼게 하는 방법입니다. 특전의 기준은 임대료 1개월분 상당이며, 다음과 같은 내용이 효과적입니다.
- 가전(드라이어, 케틀 등)
- 가구(테이블, 소파 등)
- 설비(온수 세정 변좌, 화장대 등)
- 티켓(여행권, 숙박권 등)
- 상품권(3~5만 엔 상당)
- 1개월 프리렌트
퇴거가 발생하면 공실 손실은 평균 5개월분 발생한다고 합니다. 임대료 1개월 상당의 특전은 그것에 비하면 높은 비용 대비 효과를 발휘합니다. 입주 연수에 맞추어 특전을 그레이드 업해 감으로써, 오래 계속 살자는 심리 효과도 작용합니다.
평균 입주 기간의 연장에는 스트레스 프리한 임대 관리 구조도 크게 기여합니다. 또한 임대 관리에 관한 법규제를 이해한 후의 적절한 대응도 중요합니다.
함께 읽으면 좋은 글
- 스트레스 프리한 임대 관리 시스템이란
- 일본의 임대 관리에서의 법규제 가이드
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 평균 입주 기간이란 무엇입니까?
평균 입주 기간이란 같은 입주자가 같은 방에 어느 정도의 기간 동안 입주를 계속하고 있는지를 나타내는 지표입니다. 입주율과 함께, 임대 경영의 안정성을 측정하는 중요한 수치입니다.
Q. 평균 입주 기간이 짧으면 어떤 문제가 있습니까?
퇴거 때마다 수리비(임대료 약 1개월분)와 중개 수수료(임대료 약 1개월분)가 발생하여, 실질적인 임대료 수입이 감소합니다. 또한 공실 기간 중의 수입도 0이 되어, 퇴거 1회당 평균 5개월분의 공실 손실이 생긴다고 합니다.
Q. 정기 청소로 정말 입주 기간은 늘어납니까?
정기 청소에 의해 물건의 청결감을 키프하고 있는 경우, 거주 연수는 약 20% 업한다는 데이터가 있습니다. 공용부의 청결감은 입주자의 만족도에 직결되는 기본적이면서도 효과가 높은 시책입니다.
Q. 갱신 시의 특전의 비용 대비 효과는 어느 정도입니까?
퇴거가 발생하면 평균 5개월분의 공실 손실에 더하여, 수리비나 중개 수수료도 발생합니다. 임대료 1개월분 상당의 특전으로 이들을 막을 수 있다면, 매우 높은 비용 대비 효과를 발휘한다고 할 수 있습니다.
