所有している土地を有効活用するには、その土地が使用できる状態であることが大前提です。土地があっても、すぐに建設工事が始められるわけではなく、用途に応じた造成工事が必要なケースが多くあります。今回は、造成工事の内容・費用・コスト削減のポイントを解説します。
造成工事とは何か？
造成工事とは、土地を建物や施設が建てられる状態に整備する工事で、正式名称は「宅地造成」といいます。田畑・傾斜地・樹木が茂った土地など、そのままでは活用できない土地に対して実施します。不動産投資・開発を検討している場合、造成コストの把握は投資判断の重要な要素です。
造成工事の主な種類とは？
土地の状況に応じて、以下の工事を組み合わせて実施します。
整地
傾斜や凹凸がある地面を平らにする作業です。ガラス片・コンクリート片・樹木・石などを取り除き、表面を固めます。住宅建設には整地費用が含まれるのが一般的です。
伐採・伐根
地表の樹木・植物の除去だけでなく、建物の支障となる地中の根も引き抜く作業です。土地の状況により費用が高額になることがあります。
盛り土・切り土
盛り土は道路より低い地盤に土砂を盛り上げる作業で、浸水・水没被害を防ぐために実施します。切り土は傾斜地を削って平らにする作業で、元の地盤を削るため強度が保たれやすいのが特徴です。
土止め（擁壁工事）
盛り土・切り土の後に必ず実施する工事で、土砂流出を防ぐための擁壁を設置します。近年は防災目的での土止め工事も増えています。
地盤改良
建設計画時に地盤の地耐力を調査し、長期的に重さに耐えられないと判断された場合に実施します。元が田んぼ・畑・海だった軟弱地盤では必須の工程です。表層改良・柱状改良・鋼管杭などの工法があります。
残土処分
切り土で発生した余剰土を敷地外に搬出する作業です。受け入れ先が限定されており各都道府県で土質の厳しい規制があるため、費用が予想外にかかることがあります。
造成工事の費用相場はどのくらいか？
一律の相場算出は難しい
造成工事は土地の状況・計画内容・対象面積によって費用が大きく変動するため、「宅地造成費の金額表」（相続税評価用）を参考にしながらも、実際の費用とは差が生じることを前提に見積もる必要があります。
費用が高くなるケースとは？
必要な工事の種類が多い場合、対象面積・体積が大きい場合、傾斜が急な場合は費用が高くなります。複数工事が重なる場合は当初予算の1.5〜2倍になることも珍しくありません。
造成費用を抑えるためのポイント
最大のコスト削減策は、造成業者に直接依頼することです。不動産会社を介すると中間マージンが発生し費用が膨らみます。また、複数社に見積もりを取って比較することが必須です。対応・実績・アフターフォローも含めて総合的に判断しましょう。
よくある質問（FAQ）
造成工事に許可は必要ですか？
2023年5月施行の「宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）」により、規制区域内で一定規模以上の宅地造成や盛土等を行う場合は都道府県知事等の許可が必要です。安全確保のため、許可・施工は経験豊富な専門業者への依頼が一般的です。
地盤改良の費用の目安はいくらですか？
工法によって異なりますが、30坪程度の住宅地で表層改良なら50〜100万円、柱状改良なら100〜150万円、鋼管杭なら150〜300万円程度が目安です。
造成工事後の土地は通常すぐに売買できますか？
造成完了後に地盤検査を実施し、問題がなければ通常の土地として売買・建設が可能です。ただし地盤の安定には時間がかかる場合もあり、契約時に確認が必要です。
