Le NOI (Net Operating Income, ou bénéfice net opérationnel) est un indicateur fondamental de la performance d'un bien immobilier locatif. Voici tout ce qu'un investisseur doit savoir à son sujet.
Définition du NOI
Le NOI représente les revenus générés par un bien après déduction de toutes les charges opérationnelles, mais avant le service de la dette (remboursement du prêt) et les impôts. C'est le « bénéfice » généré par le bien lui-même, indépendamment de son financement.
Formule de calcul
NOI = Revenus bruts potentiels - Pertes sur vacance - Charges opérationnelles
Les charges opérationnelles incluent :
- Frais de gestion locative
- Taxes foncières
- Assurances
- Entretien et réparations courants
- Charges communes non récupérables
Ce que le NOI n'inclut pas : remboursement du prêt, amortissement, impôts sur le revenu.
Utilisation du NOI pour la valorisation
Le NOI est utilisé pour calculer la valeur d'un bien via le taux de capitalisation :
Valeur du bien = NOI / Taux de capitalisation
Exemple : NOI de 6 millions de yens et taux de cap de 5% → valeur estimée de 120 millions de yens.
Limites et compléments
Le NOI doit être utilisé en complément d'autres indicateurs : DSCR (ratio de couverture du service de la dette), Cash-on-Cash Return, et taux de rendement net après impôt. INA&Associates utilise ces outils analytiques pour guider ses clients dans leurs décisions d'investissement.
