El alquiler UR (viviendas gestionadas por la Urban Renaissance Agency) tiene rentas fijadas algo más altas que los alquileres convencionales, pero como no requiere costes iniciales, comisión de renovación ni comisión de intermediación, hay casos en los que el alquiler UR resulta más ventajoso en coste total cuanto más larga es la estancia. En este artículo explicamos, para inversores y profesionales del sector inmobiliario, el sistema del alquiler UR, por qué la renta es alta, una comparación de costes a 5 años y los programas de descuento.
¿Qué tipo de inmueble es el alquiler UR?
El alquiler UR es una vivienda pública en alquiler gestionada por la agencia pública independiente UR Urban Renaissance Agency (Urban Renaissance Agency). Cuenta con unas 740.000 viviendas en todo Japón y se desarrolla principalmente en zonas urbanas. Ofrece una amplia gama de opciones, desde el tipo de vivienda de antiguo complejo público hasta inmuebles con equipamiento de última generación.
Características principales del alquiler UR
| Concepto | Alquiler UR | Alquiler convencional |
|---|---|---|
| Dinero de llave | No requerido | Lo habitual es 1 a 2 meses |
| Comisión de intermediación | No requerida | Lo habitual es 1 mes de renta |
| Fiador | No requerido | A menudo es necesario |
| Comisión de renovación | No requerida (renovación automática cada año) | A menudo se genera cada 1 o 2 años |
| Depósito | 2 meses de renta | Lo habitual es 1 a 2 meses |
| Rango de renta | Tendencia a ser entre 50.000 y 60.000 yenes superior al mercado de la zona | — |
¿Por qué la renta del alquiler UR es alta?
La razón de la renta elevada del alquiler UR es que, al no existir dinero de llave, comisión de renovación ni comisión de intermediación, esos costes se distribuyen en la renta. Además, muchos inmuebles del alquiler UR mantienen una calidad igual o superior a la del alquiler convencional porque se van renovando de forma progresiva en equipamiento e interiores, y la estructura de hormigón armado con alto aislamiento acústico y una mayor superficie privativa (incluso un 2LDK suele equivaler a un 3LDK en el alquiler convencional) también son factores que elevan el precio.
Comparación del coste total a 5 años
Se trata de una comparación para un inmueble con una renta de 100.000 yenes al mes ocupado durante 5 años (60 meses).
| Partida de coste | Alquiler UR | Alquiler convencional |
|---|---|---|
| Renta (60 meses) | 6 millones de yenes | 6 millones de yenes |
| Depósito | 200.000 yenes (2 meses) | 100.000 a 200.000 yenes (1 a 2 meses) |
| Dinero de llave | 0 yenes | 100.000 yenes (1 mes) |
| Comisión de intermediación | 0 yenes | 100.000 yenes (1 mes) |
| Comisión de renovación (2 veces en 5 años) | 0 yenes | 200.000 yenes |
| Total | 6,2 millones de yenes | 6,5 a 6,6 millones de yenes |
Incluso cuando la renta mensual es la misma, el coste total a 5 años resulta entre 300.000 y 400.000 yenes más bajo en el alquiler UR. Cuanto más larga sea la estancia, mayor será la ventaja del alquiler UR.
Programas de descuento del alquiler UR
El alquiler UR ofrece diversos planes de descuento y, si se cumplen las condiciones, puede resultar aún más conveniente.
| Plan de descuento | Destinatarios | Contenido |
|---|---|---|
| Descuento por crianza | Hogares con hijos menores de 18 años | 20% de descuento en la renta (hasta que el hijo cumpla 18 años como máximo) |
| Descuento U35 | Hogares de 35 años o menos | 5% de descuento en la renta |
| Descuento por proximidad | Dos generaciones que viven cerca en UR | La parte que se muda recibe un 5% de descuento en la renta |
| Descuento por proximidad WIDE | Versión ampliada del caso anterior | Descuento similar |
Un sistema del alquiler UR que facilita la mudanza
Al trasladarse de un alquiler UR a otro alquiler UR, el depósito abonado en la vivienda anterior puede trasladarse tal cual, por lo que el coste inicial al mudarse pasa a ser, en la práctica, cero. Esto constituye una gran ventaja al utilizar el alquiler UR a largo plazo.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Los criterios de revisión para entrar en un alquiler UR son más estrictos que en un alquiler convencional?
A cambio de no requerir fiador, existen criterios propios de UR sobre ingresos mensuales y nivel de ahorros. Por ejemplo, en general se exige que los ingresos mensuales sean al menos 4 veces la renta (o 48 veces en ingresos anuales).
Q. ¿De verdad no se necesita pagar dinero de llave ni comisión de intermediación en el alquiler UR?
Sí. Como UR Urban Renaissance Agency gestiona directamente los inmuebles, no interviene una agencia intermediaria y no se generan ni dinero de llave ni comisión de intermediación. No obstante, sí se requiere un depósito equivalente a 2 meses de renta.
Q. El alquiler UR tiene fama de ser antiguo, pero ¿cómo es en realidad?
Hay edificios antiguos, pero como se van actualizando de forma progresiva los interiores y los equipamientos, también existen muchos inmuebles con aire acondicionado e instalaciones sanitarias de última generación. Recomendamos comprobar el estado de los equipos durante la visita.
Q. Entre el alquiler UR y el alquiler privado, ¿cuál conviene elegir?
Si prevé una estancia de largo plazo de 3 a 5 años o más y puede cumplir un determinado nivel de ingresos, el alquiler UR suele resultar más ventajoso. Si la estancia será corta o puede aportar un fiador, el alquiler privado también es una opción.
