La tugurización de un edificio de apartamentos es uno de los riesgos más graves para los inversores inmobiliarios. A medida que avanzan la mala gestión y el envejecimiento de los residentes, el edificio se deteriora, lo que provoca un aumento de la tasa de vacancia, un empeoramiento de la seguridad y una fuerte caída del valor del activo. Aquí explicamos, desde la perspectiva del inversor, cómo detectar a tiempo las señales de tugurización y qué medidas tomar para proteger sus activos.
¿Qué tipo de situación se considera tugurización de un edificio de apartamentos?
La tugurización de un edificio de apartamentos se refiere a un estado en el que el inmueble se deteriora porque no se realizan obras de reparación o mejora, aumentan las unidades vacías y empeoran la seguridad y las condiciones sanitarias. En algunos casos, los servicios administrativos dejan de llegar y el inmueble puede convertirse en un foco de intrusiones ilegales y delitos. En Japón, el problema ya se ha hecho visible en algunos apartamentos envejecidos, y es un punto de análisis importante en cualquier decisión de inversión.
¿Qué características tienen los edificios de apartamentos con mayor probabilidad de tugurización?
Puede decirse que los edificios de apartamentos con las siguientes características presentan un alto riesgo de tugurización.
- Alta proporción de residentes de edad avanzada: tras el fallecimiento de los residentes, las unidades quedan vacías y aumenta el riesgo de ocupación ilegal
- Tasa de vacancia superior al 30 %: provoca un deterioro de la seguridad y un aumento de los robos
- Gestión insuficiente: deterioro de la fachada exterior, basura dispersa, instalaciones desatendidas, etc.
¿Qué impacto tiene la tugurización en la rentabilidad de la inversión?
La tugurización tiene los siguientes efectos graves sobre la rentabilidad de la inversión.
Aumento adicional de la tasa de vacancia
Los edificios de apartamentos con una gestión deficiente no atraen a nuevos inquilinos, y los residentes actuales también terminan marchándose.
Dificultad para recaudar cuotas de gestión y fondos de reparación
El aumento de las vacantes reduce los ingresos y hace imposible asegurar los recursos necesarios para las obras de reparación. Este círculo vicioso acelera la tugurización.
Deterioro de la seguridad y del entorno sanitario
El abandono de averías en las instalaciones y la falta de limpieza también generan efectos negativos en el vecindario, lo que reduce aún más la valoración global del edificio.
¿Qué estrategia de inversión permite evitar la tugurización?
Presentamos tres estrategias concretas para proteger sus activos frente al riesgo de tugurización.
Elaboración y ejecución de un plan de reparaciones a largo plazo
Al preparar con antelación un plan que contemple los costes futuros de reparación y asegurar una reserva adecuada, se evita el deterioro del edificio.
En apartamentos con 30 a 50 años de antigüedad, considerar la reconstrucción
Debido a la reforma de la Ley de Planificación Urbana, si el inmueble está sujeto a un proyecto de reurbanización urbana, ahora es posible reconstruirlo con la aprobación de dos tercios o más de los residentes. Si se consideran los costes operativos, en muchos casos la reconstrucción resulta más eficiente en costes que repetir reparaciones menores.
Decisión de venta en torno a los 20 años de antigüedad
Considerar la venta antes de que el valor del activo caiga de forma significativa también es una estrategia eficaz. En los edificios con múltiples titulares de derechos, es importante tomar una decisión temprana antes de que resulte difícil que el propietario decida por sí solo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿La tugurización también ocurre en Japón?
Sí. En particular, están aumentando los casos en los que se observan señales de tugurización en apartamentos envejecidos de ciudades regionales y zonas suburbanas.
Q. ¿Qué puede hacer la asociación de propietarios para evitar la tugurización?
Es importante realizar reparaciones periódicas, cobrar adecuadamente las cuotas de gestión e impulsar medidas contra las vacantes. Delegar la gestión en una empresa externa también es una medida eficaz.
Q. ¿Cómo identificar un edificio de apartamentos con alto riesgo de tugurización?
Revise de forma integral el estado de la gestión (limpieza de las zonas comunes, grado de deterioro de la fachada), la tasa de vacancia, el rango de edad de los residentes y el saldo del fondo de reparación, entre otros factores.
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