Bei Immobilieninvestitionen ist das "Management" nach dem Kauf eines Objekts ein aeusserst wichtiges Element, das ueber den Erfolg der Investition entscheidet. Viele Immobilieneigentuemer beauftragen taegliche Aufgaben an Verwaltungsgesellschaften, aber versteht diese Verwaltungsgesellschaft genau, "was sie wirklich schuetzen sollte"?
Nicht nur das Einziehen von Mieten und das Reagieren auf Beschwerden ist die Arbeit einer Verwaltungsgesellschaft. Eine Verwaltungsgesellschaft, die ein echter Partner ist, sollte als Wellenbrecher fungieren, um den Vermoegenswert des Eigentuemers aufrechtzuerhalten und zu erhoehen und stabile Ertraege dauerhaft zu generieren.
Dieser Artikel erklaert fuer Immobilieneigentuemer aus fachlicher Perspektive verstaendlich ueber die "3 Kernbereiche", die eine Verwaltungsgesellschaft eigentlich schuetzen sollte. Durch das Lesen koennen Hinweise gewonnen werden, ob die aktuelle Verwaltungsgesellschaft angemessen funktioniert und eine staerkere Grundlage fuer die Mietverwaltung aufgebaut werden kann.
3 Kernbereiche, die eine Verwaltungsgesellschaft fuer den Eigentuemer schuetzen sollte
Was eine Verwaltungsgesellschaft fuer den Eigentuemer schuetzen sollte, laesst sich in 3 Kategorien zusammenfassen: "Ertraege", "Vermoegenswert" und "Zeit und psychischer Spielraum".
1. Stabile "Ertraege" schuetzen
Das groesste Ziel der Immobilieninvestition ist die Sicherung eines stabilen Cashflows. Die Verwaltungsgesellschaft hat die Pflicht, die Ertraege des Eigentuemers zu schuetzen, indem sie die "Miete", die die Quelle dieser Ertraege ist, zuverlaessig einzieht und das Leerstandsrisiko minimiert.
| Zu schutzendes Element | Konkreter Aktion der Verwaltungsgesellschaft | Vorteile fuer den Eigentuemer |
|---|---|---|
| Verhuetung und Einziehung von Mietruckstaenden | Strikte Einzugspruefung, schnelles Mahnverfahren, Nutzung von Buergen | Stabilisierung des Cashflows, Reduzierung des Ausfallrisikos |
| Minimierung der Leerstandsperiode | Angemessene Mietsetzung entsprechend der Marktentwicklung, effektive Rekrutierungsaktivitaten | Aufrechterhaltung und Steigerung der Auslastungsrate, Verhuetung von Opportunitaetsverlusten |
| Angemessenes Kostenmanagement | Pruefung von Reparaturkosten, Einholung von Vergleichsangeboten, Kostenreduktionsvorschlaege | Verbesserung der Gewinnmarge, Unterdrueckung verschwenderischer Ausgaben |
Besonders wichtig sind Massnahmen gegen Leerstand. Nicht nur die Erstellung von Vermarktungsunterlagen und deren Verteilung an Makler, sondern eine Verwaltungsgesellschaft, die die Marktlage und die Entwicklung konkurrierender Objekte analysiert und Renovierungsvorschlaege sowie Empfehlungen fuer Ausstattungsinvestitionen geben kann, die bei der Zielgruppe ankommen, ist wirklich ein Partner, der die Ertraege schuetzen kann.
2. "Vermoegenswert" des Objekts schuetzen
Immobilien sind reale Vermogenswerte, bei denen eine altersbedingte Verschlechterung unvermeidlich ist. Durch angemessene Wartung kann man jedoch die Verschlechterungsgeschwindigkeit verlangsamen und den Vermoegenswert lange aufrechterhalten.
Die Verwaltungsgesellschaft muss als "Hausarzt" des Gebaeudes staendig den Gesundheitszustand des Objekts erfassen und die notwendigen Massnahmen zum richtigen Zeitpunkt vorschlagen und umsetzen.
| Zu schutzendes Element | Konkreter Aktion der Verwaltungsgesellschaft | Vorteile fuer den Eigentuemer |
|---|---|---|
| Physische Erhaltung des Gebaeudes | Regelmaessige Reinigung, Ausstattungspruefung, zuverlaessige Durchfuehrung gesetzlich vorgeschriebener Pruefungen | Verlaengerung der Lebensdauer des Gebaeudes, Vermeidung unerwarteter Reparaturkosten |
| Planung von Reparaturvorschlaegen | Erstellung und Ueberpruefung langfristiger Reparaturplaene, Umsetzung praeventiver Instandhaltung | Vorbereitung auf grosse Renovierungen, Aufrechterhaltung und Steigerung des Vermoegenswerts |
| Aufrechterhaltung der Moral der Mieter | Durchsetzung von Regeln fuer Gemeinschaftsbereiche, Anleitung zur Abfallentsorgungsmoral | Aufrechterhaltung eines guten Wohnumfelds, Ansiedlung guter Mieter |
Ein Objekt, bei dem die Reinigung des Gebaeudes vernachlaessigt wird oder in dem defekte Gluehbirnen in Gemeinschaftsbereichen nicht ausgetauscht werden, beeintraechtigt den Eindruck bei Besichtigungen erheblich und fuehrt zu laengerem Leerstand. Die sorgfaeltige taegliche Verwaltung erhaelt letztlich die Wettbewerbsfaehigkeit des Objekts und schuetzt den Vermoegenswert.
3. "Zeit und psychischen Spielraum" des Eigentuemers schuetzen
Viele Immobilieneigentuemer haben hauptberufliche Taetigkeit oder besitzen mehrere Objekte, sodass sie nicht in taeglichen Verwaltungsaufgaben aufgehen wollen. Die Verwaltungsgesellschaft uebernimmt wichtige Aufgaben, die die kostbare Zeit des Eigentuemers generieren und die psychische Belastung durch Vertretung von Mieterbeschwerden, Problemloesung und verschiedenen Vertragsverfahren reduzieren.
| Zu schutzendes Element | Konkreter Aktion der Verwaltungsgesellschaft | Vorteile fuer den Eigentuemer |
|---|---|---|
| Beschwerden- und Problembehandlung | 24-Stunden-Bereitschaft, schnelle und angemessene Erstreaktion | Reduzierung von psychischem Stress, Verhinderung der Eskalation von Problemen |
| Vertretung bei komplexen Verwaltungsverfahren | Vertragsverlaengerung, Abrechnung beim Auszug, Meldungen an Behoerden usw. | Zeitgewinn, Vermeidung von Risiken durch versaeumte Verfahren |
| Management von rechtlichen und steuerlichen Risiken | Reaktion auf die neuesten Gesetzesaenderungen, Zusammenarbeit mit Fachleuten (Anwaelten, Steuerberatern) | Vorbeugung rechtlicher Probleme, Einhaltung der Compliance |
Besonders bei Notfaellen wie Laermbeschwerden zwischen Mietern oder Ausstattungsdefekten wird gefragt, wie schnell und praezise die Verwaltungsgesellschaft reagieren kann. Eine Umgebung zu bieten, in der der Eigentuemer nachts beruhigt schlafen kann, ist einer der groessten Werte einer Verwaltungsgesellschaft.
Zusammenfassung: Die Wahl eines vertrauenswuerdigen Partners ist der Schluessel zum Erfolg
Dieser Artikel erklaerte die "3 Kernbereiche", die eine Verwaltungsgesellschaft fuer den Eigentuemer schuetzen sollte. Eine Verwaltungsgesellschaft zu waehlen, die diese 3 Kernbereiche zuverlaessig schuetzt und die Mietverwaltung mit der gleichen Perspektive wie der Eigentuemer unterstuetzt, ist der groesste Schluessel zum Erfolg der Immobilieninvestition.
FAQ
Q1. Wann ist der richtige Zeitpunkt, um die Verwaltungsgesellschaft zu wechseln?
A. Wenn man Unzufriedenheit oder Misstrauen gegenueber der Reaktion der Verwaltungsgesellschaft verspuert, wie z.B. anhaltender Leerstand, verspaetete Berichte oder situative Reparaturvorschlaege, ist es der Zeitpunkt fuer eine Ueberlegung.
Q2. Wie hoch ist der Marktpreis fuer Verwaltungsgebuehren?
A. Generell werden ca. 5 % der monatlichen Mieteinnahmen als Marktpreis bezeichnet. Es ist jedoch gefaehrlich, nur nach der Guenstigkeit der Gebuehren zu waehlen. Es ist wichtig, die Kosteneffizienz umfassend nach dem Aufgabenumfang und der Reaktionsqualitaet zu bewerten.
Q3. Wie erkennt man eine gute Verwaltungsgesellschaft?
A. Schnelligkeit der Reaktion, hohe Vorschlagskompetenz und vor allem die Haltung, ob sie "den Interessen des Eigentuemers an erster Stelle denkt". Es empfiehlt sich, den Ansprechpartner direkt zu interviewen und nach konkreten Ideen fuer Leerstandsmassnahmen und Beispielen der Problemloesung in der Vergangenheit zu fragen.
Q4. Welche Vertragsinhalte sollten beim Beauftragen einer Verwaltungsgesellschaft geprueft werden?
A. Umfang der Verwaltungsaufgaben (Einzugsvertretung, Beschwerdenbehandlung, Reparaturreaktion usw.), Berechnungsmethode der Verwaltungsgebuehren, Kuendigungsbedingungen und Vorhandensein von Vertragsstrafen sowie Reaktionsfluss bei Notfaellen muessen unbedingt im Voraus geprueft werden.
Q5. Was ist besser, Selbstverwaltung oder die Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft?
A. Wenn die Anzahl der Objekte gering ist und der Eigentuemer selbst Wissen und Zeit fuer die Immobilienverwaltung hat, ist Selbstverwaltung eine Option. Mit zunehmender Anzahl der Objekte steigt jedoch die Komplexitaet der Verwaltung, und auch das Risiko durch versaeumte Reaktionen nimmt zu. Die Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft mit Fachwissen und einem 24-Stunden-Bereitschaftssystem ist in vielen Faellen die vernuenftige Wahl.
Wir freuen uns auf Ihre Teilnahme am Eigentuemerverein (INA Network)
Wenn Sie mehr ueber Anliegen im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen oder die Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft erfahren moechten, laden wir Sie herzlich ein, am Eigentuemerverein (INA Network) teilzunehmen.
Wenn Sie am INA Network teilnehmen und sich an die Regeln halten, werden alle Fragen beantwortet.
Lassen Sie uns gemeinsam lernen, gemeinsam wachsen und eine reichere Mietverwaltung verwirklichen. Wir freuen uns sehr auf Ihre Teilnahme.
