在房地产投资中，物件的收益率和地理位置固然重要，但有一份更需确认的关键文件——"竣工检查证"。没有竣工检查证的物件，表面上可能以颇具吸引力的价格在市场流通，但其背后隐藏着重大风险。本文由INA&Associates株式会社，面向大家会的房地产业主，从专业角度解说不应购买无竣工检查证物件的原因及相关风险。
竣工检查证是什么？其重要性与法律背景
竣工检查证是在建筑物竣工时，由官方正式证明该建筑符合《建筑基准法》等法令规定的文件。建造建筑物时，首先需在设计阶段取得"建筑确认证"，工程完工后经竣工检查合格，方可获发"竣工检查证"。过去曾有一段时期，未经竣工检查便投入使用建筑物的现象十分普遍。据国土交通省数据显示，1998年前后的竣工检查率仅约为40%。然而，2003年国土交通省要求金融机构严格遵守相关法令，此后竣工检查证的取得率已上升至95%以上。没有竣工检查证，意味着该建筑是否符合法令规定在官方层面无法得到证明。这对房地产投资而言，意味着承担极大的不确定性。
购买无竣工检查证物件的三大重大风险
购买无竣工检查证的物件，主要存在以下三大重大风险。这些风险可能对房地产业主的经营计划造成严重影响。
1. 融资（住房贷款·经营性贷款）审核极为困难
在房地产投资中，来自金融机构的融资是扩大经营的生命线。然而，对于无竣工检查证的物件，大多数金融机构在融资方面态度消极。从合规角度出发，金融机构对违法建筑或存在违法嫌疑的物件的融资审核极为严格。无竣工检查证的物件因无法证明其符合法令规定，抵押评估价值会大幅降低，情况严重时甚至无法作为融资对象。这不仅导致购买时的资金筹措困难重重，未来进行再融资或追加融资时也会面临巨大障碍。
2. 未来的扩建改建及用途变更受到限制
为维持和提升房地产价值，根据时代需求进行翻新改造或用途变更是不可或缺的。然而，无竣工检查证的物件在法律层面很可能受到限制。进行一定规模以上的扩建改建或用途变更时，须向地方政府提交建筑确认申请。申请过程中，需提交竣工检查证以证明现有建筑的合法性。若无竣工检查证，原则上确认申请将不予受理，无法实施所需工程。最终将导致物件竞争力下降，对租赁经营产生不利影响。
3. 出售时资产价值大幅缩水
在房地产投资的最终退出策略——"出售"环节，竣工检查证的有无同样具有决定性影响。无竣工检查证的物件，买方同样难以获得融资，且未来使用受到限制，因此市场需求十分有限。房地产公司在重要事项说明中有义务告知"该物件无竣工检查证"，这往往成为削弱买方购买意愿的重要因素。最终可能陷入不得不大幅低于市场价出售，或长期无人问津的困境。
有无竣工检查证的影响对比
以下表格整理了竣工检查证的有无对房地产经营的影响。
| 项目 | 有竣工检查证 | 无竣工检查证 |
| 融资难易度 | 审核顺利推进 | 审核极为困难或不可行 |
| 扩建改建·用途变更 | 在法令范围内可自由进行 | 原则上不可（需进行指导方针调查等） |
| 出售时的资产价值 | 可按合理市场价出售 | 大幅低于市场价的风险极高 |
| 法令符合性证明 | 已获官方证明 | 无法证明，违法建筑嫌疑难以消除 |
针对无竣工检查证物件的对策：活用指导方针调查
若已持有无竣工检查证的物件，或心仪的物件恰好没有竣工检查证，并非完全没有出路。通过活用国土交通省制定的指导方针所规定的"建筑基准法符合状况调查（指导方针调查）"，可确认建筑的合法性，并获得替代竣工检查证的证明文件。但该调查需耗费大量费用与时间，且若调查结果发现不符合规定之处，还需进行整改工程。综合考量这些成本与工作量，从一开始就选择具备完整竣工检查证的物件，仍是最为稳妥安全的投资策略。
总结
无竣工检查证的物件，在融资困难、扩建改建受限以及出售时资产价值缩水等方面，面临着对房地产投资而言堪称致命的风险。不被眼前的低价所迷惑，从长远角度确认物件的合法性与安全性，是稳健开展租赁经营的第一步。房地产投资不仅仅是物件的买卖，更是为人们提供生活基础的重要事业。INA&Associates株式会社以明确的愿景为指引，全力支持追求可持续增长的各位房地产业主。欢迎加入INA Network，只要遵守相关规则，所有问题我们都会一一解答。如您对房地产投资有任何疑虑或疑问，欢迎随时咨询。
