在房地产投资中，物件的收益率和地段条件固然重要，但有一份更为关键的文件需要确认，那就是"竣工检查证"。没有竣工检查证的物件，表面上看似以极具吸引力的价格在市场上流通，但其背后潜藏着重大风险。本文将由INA&Associates株式会社，面向大家会的房地产业主，从专业角度解析不应购买无竣工检查证物件的原因及其风险。
什么是竣工检查证？其重要性与法律背景
竣工检查证是建筑物竣工时，公开证明其符合《建筑基准法》等法律法规的官方文件。建造房屋时，首先须在设计阶段取得"建筑确认证"，工程完工后经竣工检查合格，方可获得"竣工检查证"。过去曾有一段时期，不经竣工检查便投入使用的情况十分普遍。根据国土交通省的数据，1998年前后，竣工检查率仅约40%。然而，自2003年国土交通省要求金融机构切实遵守法规以来，目前已有95%以上的物件取得了竣工检查证。没有竣工检查证，意味着该建筑物是否符合法律法规尚未得到官方证明。这在房地产投资中意味着极大的不确定性。
购买无竣工检查证物件的三大重大风险
购买无竣工检查证的物件，主要存在以下三大重大风险。这些风险可能对房地产业主的经营计划造成严重影响。
1. 贷款（住房贷款·经营性贷款）审批极为困难
在房地产投资中，金融机构的贷款是扩大业务的生命线。然而，对于无竣工检查证的物件，许多金融机构都持消极态度。金融机构从合规角度出发，对违法建筑或存在违法嫌疑的物件的贷款实施严格限制。无竣工检查证的物件因无法证明其合法合规，抵押评估价值会大幅降低，最坏情况下甚至不在贷款范围之内。这不仅导致购买时的资金筹措困难重重，在未来进行再融资或追加贷款时也会成为重大障碍。
2. 未来的扩建改建及用途变更受到限制
为维持和提升房地产价值，根据时代需求进行翻新改造或用途变更不可或缺。然而，无竣工检查证的物件在法律上很可能受到诸多限制。进行一定规模以上的扩建改建或用途变更时，须向地方政府申请建筑确认。申请时，需提交竣工检查证以证明现有建筑的合法性。若无竣工检查证，原则上申请不予受理，无法进行所需施工。这将导致物件竞争力下降，对租赁经营产生不利影响。
3. 出售时资产价值大幅缩水
在房地产投资的最终退出策略——"出售"环节，竣工检查证的有无同样具有决定性影响。无竣工检查证的物件，买方同样难以获得贷款，且未来使用受到限制，因此市场需求十分有限。房地产中介在重要事项说明中有义务告知"无竣工检查证"这一情况，这是削弱买方购买意愿的重要因素。最终可能陷入不得不大幅低于市场价出售，或长期滞销的困境。
竣工检查证有无对比分析
下表整理了竣工检查证的有无对房地产经营的影响。
| 项目 | 有竣工检查证 | 无竣工检查证 |
| 贷款获批难易度 | 审批顺利推进 | 审批极为困难或不予受理 |
| 扩建改建·用途变更 | 在法规范围内可自由进行 | 原则上不可（需进行指导方针调查等） |
| 出售时的资产价值 | 可按合理市场价格出售 | 大幅低于市场价的风险极高 |
| 法规符合性证明 | 已获官方证明 | 无法证明，违法建筑嫌疑犹存 |
应对无竣工检查证物件的对策：善用指导方针调查
若已持有无竣工检查证的物件，或无论如何都想购买某一无竣工检查证的物件，并非完全没有出路。通过运用国土交通省制定的指导方针所规定的"建筑基准法符合状况调查（指导方针调查）"，可以确认建筑物的合法性，并取得替代竣工检查证的证明文件。但是，该调查需要耗费大量费用和时间，且若调查结果发现不符合规定之处，还需进行整改施工。综合考量这些成本与工作量，从一开始就选择具备完整竣工检查证的物件，仍是最为稳妥、安全的投资策略。
总结
无竣工检查证的物件，在房地产投资中面临贷款困难、扩建改建受限以及出售时资产价值大幅缩水等堪称致命的风险。切勿被眼前的低价所迷惑，从长远角度确认物件的合法性与安全性，是稳健租赁经营的第一步。房地产投资不仅仅是物件的简单买卖，更是为人们提供生活基础的重要事业。INA&Associates株式会社以明确的愿景为引领，全力支持追求可持续增长的各位房地产业主。欢迎加入INA Network，只要遵守相关规则，所有问题都将为您解答。如对房地产投资有任何疑虑或疑问，欢迎随时咨询。
