Beim Kauf eines Grundstücks und dem Bau eines Gebäudes ist die „Grundflächenzahl (GRZ)" ein wichtiger rechtlicher Kennwert, der unbedingt überprüft werden muss. Wenn Sie Ihre Planung ohne Kenntnis der Grundflächenzahl vorantreiben, kann es vorkommen, dass das gewünschte Gebäude nicht errichtet werden kann. In diesem Artikel erläutern wir aus immobilienrechtlicher Perspektive Definition, Berechnungsmethode, Erleichterungsbedingungen und konkrete Beispiele nach Regionen der Grundflächenzahl.
Was ist die Grundflächenzahl? Definition und Zweck
Die Grundflächenzahl ist ein Kennwert, der das Verhältnis der bebauten Fläche (die von oben betrachtete Gebäudefläche) zur Grundstücksfläche angibt. Die Obergrenzen werden von den zuständigen Behörden je nach Gebiet festgelegt; in Wohngebieten sind 40–60 %, in Gewerbe- und Industriegebieten bis zu 80 % üblich.
Gründe für die Festlegung der Grundflächenzahl:
- Sicherstellung der Belüftung und Besonnung zwischen Gebäuden
- Verhinderung der Brandausbreitung im Brandfall
- Erhaltung des guten Ortsbilds der Region
Formel: Grundflächenzahl = bebaute Fläche ÷ Grundstücksfläche × 100
Beispiel) Bei einer Grundstücksfläche von 120 m² und einer bebauten Fläche von 75 m²: 75 ÷ 120 × 100 = 62,5 %
Auch den Unterschied zur Geschossflächenzahl kennen
Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist das Verhältnis der Bruttogeschossfläche des Gebäudes (Summe aller Geschosse) zur Grundstücksfläche. Während die Grundflächenzahl die „flächenmäßige Ausdehnung" begrenzt, schränkt die Geschossflächenzahl das „räumliche Volumen" ein.
Formel: Geschossflächenzahl = Bruttogeschossfläche ÷ Grundstücksfläche × 100
Selbst innerhalb der zulässigen Grundflächenzahl kann kein Hochbau errichtet werden, wenn die Obergrenze der Geschossflächenzahl überschritten wird – daher ist es unerlässlich, beide gleichzeitig zu prüfen.
Drei Fälle, in denen eine Erleichterung der Grundflächenzahl gilt
Für Grundstücke, die bestimmte Bedingungen erfüllen, wird gegenüber der Höchstgrenze der Grundflächenzahl eine Erleichterung von 10 % gewährt.
① Eckgrundstücke
Bei „Eckgrundstücken", die an zwei Straßen mit jeweils mindestens 2 m Breite angrenzen, wird die Grundflächenzahl um 10 % erleichtert. Auch wenn das Grundstück an Parks, Plätze, Flüsse oder Felder (anstelle von Straßen) angrenzt, kann in manchen Fällen eine Erleichterung gelten; da die Kriterien je nach Behörde unterschiedlich sind, ist eine vorherige Abklärung erforderlich.
② Feuerfeste Gebäude in Brandschutz- und eingeschränkten Brandschutzzonen
In Brandschutzzonen wird die Grundflächenzahl ausschließlich für feuerfeste Gebäude (oder brandausbreitungsverhindernde Gebäude) um 10 % erleichtert. In eingeschränkten Brandschutzzonen gilt die Erleichterung, wenn das Gebäude als feuerfestes, brandausbreitungsverhinderndes, semi-feuerfestes oder semi-brandausbreitungsverhinderndes Gebäude eingestuft wird.
③ Grundstücke zwischen zwei Straßen
Die Erleichterung gilt, wenn zwei Straßen das Grundstück jeweils mit mindestens 2 m berühren und die von der zuständigen Behörde festgelegten „Ausführungsvorschriften zum Bauordnungsrecht" erfüllt sind.
Vergleich der Grundflächenzahl in wichtigen Städten
| Stadt | Gebietsbeispiel | Grundflächenzahl |
|---|---|---|
| Setagaya-ku | Seijō / Todoroki (gehobenes Wohngebiet) | 40 % |
| Setagaya-ku | Akatsutsumi / Tamagawa (Gewerbe- / Apartmentlage) | 60–80 % |
| Nagoya | Marunouchi (Gewerbegebiet) | 80 % |
| Nagoya | Fujimidai (reines Wohngebiet) | 40 % |
| Chiba | Allgemeines Stadtgebiet | 50 % (nach Änderung) |
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Können Sie den Unterschied zwischen Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl einfach erklären?
- A. Die Grundflächenzahl gibt an, „wie viel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf (Fläche)", die Geschossflächenzahl zeigt, „wie groß die Bruttogeschossfläche des Gebäudes im Verhältnis zum Grundstück sein darf (Volumen)".
- F. Wo kann ich prüfen, ob die Erleichterung für Eckgrundstücke gilt?
- A. Es wird empfohlen, dies vorab bei der für das Grundstück zuständigen Behörde oder der Baugenehmigungsbehörde zu klären. Auf der Website der Gemeinde kann die „Ausführungsvorschrift zum Bauordnungsrecht" eingesehen werden.
- F. Was passiert, wenn ein Gebäude über die zulässige Grundflächenzahl hinaus errichtet wird?
- A. Da keine Baugenehmigung erteilt wird, ist der Bau nicht möglich. Wenn ein Gebäude bereits steht, gilt es als unzulässiges Bauwerk und unterliegt einer Anordnung zur Beseitigung des Missstands.
- F. Kann ich innerhalb der Grundflächenzahl ein beliebig hohes Gebäude bauen?
- A. Nein. Da auch eine Obergrenze für die Geschossflächenzahl gilt, ist eine Hochbebauung nicht möglich, wenn diese überschritten wird, selbst wenn die Grundflächenzahl eingehalten wird. Die Prüfung beider Kennwerte ist zwingend erforderlich.
