近年，富裕階層對不動產投資的關注日益升溫。根據野村綜合研究所的最新調查，日本的富裕層與超富裕層合計約達165萬戶。
本文將以INA&Associates株式會社的立場，結合我以個人超富裕層為主要客群的業務經驗，詳細說明富裕層選擇不動產投資的理由。同時，也將針對2025年市場環境提出具體的投資策略，希望能作為讀者資產運用的參考。
富裕層選擇不動產投資的7大理由
1. 確保穩定的被動收入
富裕層選擇不動產投資的最大理由之一，是能夠確保穩定的被動收入。與股票投資或債券投資不同，不動產投資以每月租金收入的形式持續產生現金流。
從2025年第一季的市場數據來看，區分公寓的表面收益率為3至5%，整棟公寓或整棟套房則可期待約8%的收益率。在長期利率僅1.1%的當前金融環境下，這些數字展現出極具吸引力的投資報酬率。
在我過去向客戶提案的案件中，都心區優質物件實現年化5至7%穩定收益率的案例相當常見。尤其是地段條件佳、管理狀態優良的物件，能夠在將空置風險降至最低的同時，確保長期穩定的收益。
被動收入的魅力在於，無需投資者親自忙於日常業務，資產便能自動產生收益。富裕層中許多人本業繁忙，因此這種「讓金錢為自己工作」的機制極具價值。
2. 運用高度節稅效果
不動產投資的節稅效果，對富裕層而言是極為重要的要素。尤其對所得稅率較高的富裕層來說，透過不動產投資進行損益通算帶來相當大的優勢。
在不動產投資中，建物的折舊費用、管理費、修繕費、借款利息等均可列為費用。透過這些費用在帳面上製造虧損，再與薪資所得或事業所得進行損益通算，即可減輕整體稅負。
舉具體例子說明，年收入2,000萬日圓的富裕層若透過不動產投資列計年度300萬日圓的折舊費用，可獲得所得稅與住民稅合計約150萬日圓的節稅效果。這將大幅提升實質投資報酬率。
此外，運用法人進行不動產投資可享有更進一步的節稅優惠。對所得稅率較高的富裕層而言，可利用與法人稅率之間的差額來減輕稅負，因此許多客戶選擇設立法人進行不動產投資。
3. 作為遺產稅對策的有效性
對富裕層而言，遺產稅對策是無可迴避的重要課題。不動產投資在這項遺產稅對策中是極為有效的手段。
不動產的遺產稅評估價值，設定上大幅低於實際市場價格。土地依遺產稅路線價格（市場價格約80%）評估，建物依固定資產稅評估額（市場價格約70%）評估，因此相較於持有現金，可壓縮遺產稅評估價值。
此外，運用小規模宅地等特例，最多可獲得80%的評估減免。例如，評估價值1億日圓的土地，適用此特例後可壓縮至2,000萬日圓的評估價值，具有非常顯著的遺產稅減輕效果。
租賃物件還可適用出租建地的評估減免。透過借地權比率×借家權比率（通常30%）的評估減免，可期待進一步的遺產稅減輕效果。
| 遺產稅對策種類 | 評估減免率 | 適用條件 |
|---|---|---|
| 小規模宅地等特例 | 最多80% | 330㎡以內，居住・事業用 |
| 出租建地評估減免 | 約30% | 租賃物件的土地 |
| 建物評估減免 | 約30% | 以固定資產稅評估額為基礎 |
4. 透過槓桿效果實現高效投資
不動產投資的一大魅力，是能夠運用槓桿效果。透過向金融機構借款，可進行自有資金數倍規模的投資，大幅提升投資效率。
在當前的利率環境下，優質物件可以1至2%的低利率取得融資。若物件收益率為5至7%，借款利率與收益率之間的差額即成為實質投資收益，自有資金的收益率將大幅提升。
舉例說明，以自有資金2,000萬日圓、借款8,000萬日圓購入1億日圓物件的情況。若年度租金收入為600萬日圓（收益率6%），借款利率為1.5%，則年度借款利息為120萬日圓。實質年度收益為480萬日圓，相對於自有資金2,000萬日圓的收益率高達24%。
然而，槓桿效果也伴隨著風險。由於空置率上升或利率上升，可能無法獲得預期收益，因此需要審慎的風險管理。我在向客戶提案時，必定針對複數情境進行模擬，制定將風險降至最低的投資計畫。
5. 投資組合多元化
在富裕層的資產運用中，投資組合多元化極為重要。在股票、債券、現金等金融資產之外，加入不動產這類實物資產，可達到分散風險的效果。
由於不動產與股票市場呈現不同的價格波動模式，即使在股票市場低迷時期，也有可能確保穩定的收益。實際上，在2008年雷曼衝擊和2020年新冠衝擊期間，優質不動產物件維持了相對穩定的價格。
在我向客戶提案的投資組合中，通常建議以總資產的30至50%持有不動產。這樣不僅能確保穩定收益，也能有效分散市場波動風險。
6. 抗通膨效果
近年來，全球通膨疑慮升溫，具有抗通膨效果的不動產投資備受矚目。由於不動產是實物資產，在通膨時期有隨物價上漲而增值的趨勢。
在日本，由於建材費用高漲及人件費上升，新建物件的價格持續上漲。因此，現有不動產物件的相對價值也隨之提升，可期待長期的資產價值保全。
租金方面也有隨通膨上漲的趨勢。尤其在都心區優質地段，租金上漲壓力強勁，即使在通膨環境下也能確保穩定的實質收益。
在我過去經手的案件中，10年間租金上漲20至30%的案例並不罕見。這相當於年率2至3%的租金漲幅，實現了超越通膨率的實質收益提升。
7. 價格波動風險較低
與股票投資或外匯投資相比，不動產投資具有價格波動風險相對較低的特點。不動產價格較不易受短期市場情緒左右，傾向於根據長期供需平衡及經濟基本面形成。
從2025年的不動產市場來看，受供給減少及低利率環境影響，整體價格呈現上漲趨勢。尤其在都心區優質物件方面，需求持續超過供給，價格穩定性得以維持。
儘管價格波動風險較低，但地點選擇和物件篩選仍然極為重要。我在向客戶提案時，重視以下要素進行物件篩選：
- 地段條件：距車站步行10分鐘以內、沿主要路線
- 周邊環境：商業設施、教育機構、醫療機構完善
- 未來發展性：再開發計畫、人口動態預測
- 建物品質：結構、設備、管理狀況
透過綜合評估上述要素，篩選能長期維持穩定價值的物件，將價格波動風險降至最低。
富裕層不動產投資的具體策略
投資標的物件的選擇方式
在富裕層的不動產投資中，物件篩選是決定成敗的最重要要素。根據我長期為眾多客戶提案的經驗，建議依以下標準評估物件。
地段條件的重要性
正如不動產投資的格言「地段、地段、地段」所示，地段條件是決定物件價值的最重要要素。尤其在富裕層的投資中，選擇符合以下地段條件的物件至關重要：
- 距主要車站步行10分鐘以內的可及性
- 可利用多條路線的交通便利性
- 商業設施、教育機構、醫療機構完善的周邊環境
- 能受惠於未來再開發計畫或都市計畫的地段
各物件類型的投資策略
| 物件類型 | 預期收益率 | 投資金額參考 | 特點・優勢 |
|---|---|---|---|
| 區分公寓 | 3-5% | 3,000萬日圓-1億日圓 | 管理容易，流動性高 |
| 整棟公寓 | 6-8% | 1億日圓-5億日圓 | 高收益率，可控性高 |
| 整棟套房 | 7-9% | 5,000萬日圓-2億日圓 | 價格相對較低，高收益率 |
| 辦公大樓 | 3-5% | 5億日圓以上 | 穩定性高，適合大型投資 |
| 商業設施 | 4-6% | 3億日圓以上 | 取決於租戶，需要專業知識 |
盡職調查的重要性
在富裕層的投資中，對物件進行詳細調查（盡職調查）不可或缺。我在向客戶提案時，會針對以下項目進行徹底調查：
- 建物結構・設備狀況調查
- 過去的修繕記錄與未來修繕計畫
- 租賃市場動向與競爭物件分析
- 法律風險確認（建築基準法、都市計畫法等）
- 收支模擬的精度驗證
運用法人的稅務優惠
在富裕層的不動產投資中，運用法人在稅務上帶來相當大的優惠。對所得稅率較高的富裕層而言，利用與法人稅率差額的節稅效果極為重要。
設立法人的節稅效果
所得稅率45%（含住民稅55%）的富裕層，以法人稅率23.2%（中小企業適用）進行不動產投資，可獲得約30%稅率差帶來的節稅效果。
年度不動產所得為1,000萬日圓時，個人的稅負約為550萬日圓，而法人則約為232萬日圓，年度可實現約318萬日圓的節稅效果。
運用法人的具體優勢
- 所得分散效果：將家族成員設為董事，分散所得，減輕累進稅率的影響
- 費用範圍擴大：法人可列計的費用範圍比個人更廣
- 退休金的運用：未來以退休金形式領取，減輕稅負
- 遺產稅對策：以法人股份方式繼承，壓縮評估價值
設立法人時的注意事項
運用法人進行不動產投資雖有諸多優勢，但需注意以下事項：
- 設立及維持法人所需的成本
- 社會保險費的負擔
- 法人稅申報業務的複雜性
- 將資金移轉至個人時的稅務風險
我在向客戶提案時，會綜合考量上述優缺點，為客戶設計最適合其狀況的投資架構。
退場策略的重要性
在不動產投資中，退場策略是從投資開始時就應思考的重要要素。富裕層的投資尤其需要以繼承及事業交接為前提的長期退場策略。
透過出售的退場策略
透過物件出售的退場策略，需考量以下要素：
- 掌握市場週期：理解不動產市場的周期性，判斷適當的出售時機
- 最大化資本利得：分析自購入以來的增值因素，最大化出售價格
- 稅務考量：善用讓渡所得稅的減免措施及換屋特例
透過繼承的退場策略
對富裕層而言，透過繼承的退場策略極為重要：
- 壓縮評估價值：選擇能最小化遺產稅評估價值的物件及持有方式
- 確保繳稅資金：確保遺產稅繳稅資金所需的流動性
- 分割對策：有複數繼承人時，研議公平的分割方式
透過事業交接的退場策略
以法人進行不動產投資時的事業交接策略：
- 股份的分段移轉：運用贈與稅基本扣除額進行有計畫的股份移轉
- 事業承繼稅制的運用：運用特例措施減輕稅負
- 繼承人的培育：傳承不動產投資相關的知識與經驗
在我為客戶制定的投資計畫中，必定預設複數退場策略，建構能靈活因應市場環境及家庭狀況變化的機制。
總結
富裕層選擇不動產投資的理由多元，但其根本在於對穩定資產形成與高效稅務策略的強烈需求。本文所說明的7大理由，均是解決富裕層特有資產運用課題的重要要素。
重要要點再確認
- 穩定的被動收入：透過每月租金收入實現持續的現金流
- 高度節稅效果：透過折舊費用及費用列計減輕所得稅・住民稅
- 遺產稅對策：透過壓縮評估價值大幅減輕遺產稅
- 槓桿效果：運用借款提升投資效率
- 投資組合多元化：透過風險分散實現穩定的資產運用
- 抗通膨效果：透過實物資產保全購買力
- 價格波動風險較低：相較於股票等的穩定性
基於2025年投資環境的建議
在當前市場環境中，儘管處於利率上升階段，不動產投資市場仍維持穩健走勢。2024年不動產投資額達5兆日圓，預計2025年買賣雙方均將延續良好的投資環境。
然而，利率上升導致投資預期收益率提高，以及建築成本增加等，仍有需要注意的因素存在。考量這些環境變化，建議採取重視以下要點的投資策略：
- 嚴選地段條件：集中投資於具未來發展性的優質地段
- 重視現金流：篩選能確保穩定租金收入的物件
- 適當的槓桿：考量利率上升風險設定借款比率
- 明確退場策略：能靈活因應市場環境變化的彈性策略
邁向下一步行動
不動產投資是富裕層資產運用中極為有效的手段，但成功需要專業的知識與經驗。從物件篩選到稅務策略、退場策略，需要從綜合視角進行全面考量。
INA&Associates株式會社針對個人超富裕層客戶，提供依每位客戶資產狀況及投資目標量身訂製的不動產投資策略。以「人才」與「信賴」為經營核心，支持客戶長期資產形成是我們的使命。
歡迎有意諮詢不動產投資或希望深入探討投資策略的方，隨時與我們聯繫。我們將運用豐富的經驗與專業知識，協助實現您的資產運用目標。
常見問題
Q1. 富裕層不動產投資的最低投資金額大約是多少？
A1. 富裕層不動產投資的最低投資金額因投資目標及策略而有很大差異，但一般而言，從3,000萬日圓以上起步的案例較為常見。
區分公寓投資方面，都心區優質物件的投資金額約為3,000萬日圓至1億日圓。而整棟公寓或整棟套房的投資，則需要1億日圓至5億日圓左右。
重要的不是投資金額的大小，而是依投資目標選擇適合的物件。若主要目的是遺產稅對策，應選擇評估壓縮效果高的物件；若目的是穩定收入，則應選擇收益率高的物件。
我在向客戶提案時，建議將不動產投資占總資產的比例設定在30至50%左右，在分散風險的同時逐步擴大投資規模。
Q2. 不動產投資的節稅效果可以期待到什麼程度？
A2. 不動產投資的節稅效果因投資者的所得水準及投資規模而有很大差異，但若善加運用，年度實現數百萬日圓至數千萬日圓的節稅效果是可能的。
所得稅・住民稅的節稅效果
年收入2,000萬日圓的富裕層投資1億日圓的收益物件，並列計年度500萬日圓的折舊費用時，可獲得所得稅與住民稅合計約275萬日圓的節稅效果（適用最高稅率55%時）。
遺產稅的節稅效果
作為遺產稅對策的效果更為顯著，將1億日圓現金投資於不動產，可將遺產稅評估額壓縮至約5,000萬日圓。遺產稅率50%時，可實現約2,500萬日圓的遺產稅減輕效果。
運用法人的節稅效果
運用法人進行不動產投資，可獲得個人所得稅率與法人稅率差額的節稅效果。所得稅率45%的富裕層以法人稅率23.2%進行投資時，可期待約22%稅率差帶來的節稅效果。
Q3. 作為遺產稅對策開始不動產投資的最佳時機是何時？
A3. 作為遺產稅對策的不動產投資，盡早開始至關重要。這是因為要最大化遺產稅的節稅效果，需要充裕的準備期間。
最佳時機的思考方式
- 健康狀況良好時期：物件篩選及契約手續需要相當的時間與精力
- 繼承發生3年以上前：繼承開始前3年以內的贈與屬於遺產稅課稅對象
- 市場環境良好時期：能以合理價格取得優質物件的市場環境
各年齡層的投資策略
- 50多歲：積極擴大投資期。運用槓桿進行高效投資
- 60多歲：以穩定性為重的投資。正式推進遺產稅對策
- 70歲以上：考量流動性的投資。確保遺產稅繳稅資金
我在向客戶提案時，會先進行遺產稅試算，計算所需節稅效果，再制定分階段的投資計畫。越早開始，越能從更多選項中選擇最適合的物件。
Q4. 請說明不動產投資的風險與因應對策。
A4. 不動產投資存在多種風險，但透過採取適當對策，可將風險降至最低。
主要風險與對策
| 風險種類 | 具體內容 | 對策方法 |
|---|---|---|
| 空置風險 | 找不到入住者 | 嚴選地段條件，設定合理租金 |
| 租金下滑風險 | 市場租金下降 | 選擇需求穩定的地段 |
| 利率上升風險 | 借款利率上升 | 運用固定利率，調整借款比率 |
| 災害風險 | 地震、火災等損害 | 投保保險，確認耐震性 |
| 流動性風險 | 出售時的困難 | 選擇流動性高的地段與物件 |
風險管理的基本原則
- 分散投資：投資複數物件以分散風險
- 嚴選地段：集中投資於需求穩定的優質地段
- 適當保險：投保火災保險、地震保險等
- 定期檢視：依市場環境變化調整策略
在我為客戶制定的投資計畫中，必定預設複數風險情境，並事先研擬各項因應對策。雖然無法完全消除風險，但透過適當管理可提升投資的安全性。
