您知道東京都正在投入新資金，准備啟動「經濟適用房」（低價住房）政策嗎？近年來，東京的住房價格和房租飛漲，普通收入家庭很難找到合適的住房。在此情況下，東京都為了增加育兒家庭等能夠以合理價格安心居住的住房，推出了大規模支援政策。 本文將向普通讀者通俗易懂地介紹「經濟適用房」是什麼、東京都的新政策內容和背景、對象入住者、其他地區和海外的類似案例，以及今後的計划、課題和相關者的作用。經濟適用房是什麼？
「經濟適用房「一詞來源於英語」Affordable Housing"，顧名思義，是指租金或價格低於市場價的住房。也就是說，是指中低收入家庭也能輕松負擔得起的住房。
東京都將「經濟適用房」定義為育兒家庭等能夠以合理租金安心居住的住宅。傳統上，低收入者可以入住公營住宅（都營住宅等），但入住條件收入限制嚴格、抽籤倍率高，很難入住。 另一方面，即使是不屬於公共住宅對象的中等收入階層，在目前的東京住房狀況下，住房負擔也很重，難以確保適當面積和環境的住房。可負擔住房是應對這種「住房與收入不匹配」問題的全新住房類別。
具體來說，計劃將租金水平控制在民間市場行情的80%左右。例如，市場價格為每月10萬日元的房產，租金約為8萬日元。東京都議會公明黨等推進派提出，根據運營情況，目標將租金降低到市場行情的60%左右（同樣為10萬日元的房產，租金約為6萬日元）。 如此一來，「經濟適用房」就是以為更多人提供負擔得起的適當居住環境為目的的住房。
東京都的經濟適用房政策概要
東京都將於2025年度開始全面實施經濟適用房供應促進政策。具體來說，將設立官民合作基金，通過該機制提供低廉的租賃住宅，這是一個全新的計划。
東京都將為該事業出資約100億日元，並從民間募集同等金額的資金，計劃組成總規模約200億日元的基金。利用該基金，收購、翻新東京都內的空屋和二手房，或新建住宅，以市場租金的80%左右的低租金出租。 例如，「以空置房屋利用為中心的基金」規模為 40 億日元（東京都出資 20 億日元），預計將提供約 80 套住房，此外，還計划設立「以育兒支援為中心的基金」和「以單親家庭支援為中心的基金」等多項基金，以實現不同的目標。
通過這個官民基金，東京都將利用民間資金和專業知識來促進住房供應。東京都將率先出資，民間投資者和經營者也將出資，通過公共資金與民間資本的合作，構建住房供應模式。與以往東京都直接建造和管理公營住房、向低收入者發放現金租金補助的方式不同，這種新方法備受關注。
計划覆蓋區域為整個東京都。特別是在住房費用高昂的市區（23區等）需求較大，而郊區則存在可利用的空置房屋，預計將滿足市中心的需求和郊區的空置資源。2025年度將公開徵集基金運營機構，並研究具體方案，計划於2026年度開始提供（入住）。 目前，供應戶數尚未確定，但東京都首先希望通過這項舉措積累低廉住房供應的經驗，將來在行政主導的基礎上，營造一個由民間主導持續供應經濟適用房的環境。
投入資金的背景：為什麼現在要推出「低價住房」？
東京都投入巨額公費（100億日元）實施這項政策，其背景是近年來住房問題日益嚴重。
首先，住房價格和租金暴漲。近年來，由於建築成本和土地價格上漲，東京新建公寓的平均價格急劇上漲，每套超過1億日元。 即使是租房，隨著物價上漲，房租也持續上漲，甚至有人抱怨「房租太貴，在東京找不到能住的地方」。實際上，在物價和房租雙雙上漲的情況下，許多人在尋找住房方面遇到困難，尤其是育有孩子的家庭，即使希望找到更寬敞的住房，也難以找到符合預算的物件。
這種住房負擔沉重的狀況，被稱為「住房貧困」，已成為社會問題。 如果收入的大部分都用於支付房租，不得不削減其他生活費用，或者只能繼續在狹窄的居住環境中與家人一起生活，那麼生活品質就會下降。尤其是年輕一代和育兒世代無法在東京確保穩定的住房，可能會導致人口從東京流向其他地區。事實上，近年來，有人指出無法承受住房成本的育兒家庭流向首都以外地區的現象。
此外，這種居住環境的問題與少子化、人口減少也息息相關。高昂的住房成本可能會成為人們猶豫結婚、生育或減少生育的因素。東京都以育兒家庭為主要對象推出這項措施，也是為了從住房方面支持育兒、應對少子化。 如果能夠獲得安心的住房，即使在城市地區也更容易繼續養育子女，工作與育兒也更容易兼顧。
與此同時，東京還面臨著空置房屋增加的另一個問題。未被利用、被廢棄的房屋越來越多，給防災和治安帶來問題。因此，東京都不僅計划新建大型住宅，還關注現有空置房屋和二手房的利用。 目的是同時解決「空房問題」和「確保住房的可負擔性」。
總而言之，可負擔住房政策是應對「住房費用高漲給城市居民生活帶來壓力」和「空房增加造成資源浪費」這兩個問題，實現人人都能安心居住的東京的一項措施。
預計入住對象者的條件
那麼，什麼樣的人可以入住這些經濟適用住宅呢？東京都的主要對象是中等收入育兒家庭和單親家庭（單親母親或單親父親的家庭）。也就是說，主要考慮的是家庭收入處於平均水平或以下，僅靠主要收入來源難以在目前的東京租金水平下確保足夠寬敞、環境良好的住宅的家庭。
通常，都營住宅等公共住宅是面向低收入人群提供的，但收入略微超過收入標准的家庭則無法享受公共援助。然而，在民間租賃市場，經濟困難的這些「夾縫」群體是經濟適用房的主要入住候選人。此外，由於單親家庭在收入和住房方面面臨許多困難，因此成為特別重點援助對象。
此外，東京都議會還提出經濟困難的年輕一代也應納入入住對象的意見。非正規雇傭、收入不穩定、剛入社會、房租負擔沉重的年輕單身者等，在某些情況下也可能納入對象範圍。
入住條件的詳細內容（例如收入上限、家庭人數要求等）計劃於2025年度制定，目前尚「未定」。 由於該項目是通過基金向經營者徵集提案的，因此具體標准似乎也會受到經營者的提案內容的影響。但是，由於東京都打算將該住房提供給真正需要的人，因此除了「有子女的家庭」和「單親家庭」等條件外，基本要求還包括收入低於一定標准（高收入家庭不包括在內）、在東京都內居住或工作、有住房需求等。
例如，其他制度規定「有小學以下兒童的家庭」、「年收入低於○○萬日元」等條件，經濟適用房也可能會設定類似的標准。無論如何，入住者的招募和選拔將在今後具體化。如果報名人數過多，可能會進行抽選或選拔，但東京都將建立公平、透明的機制，為真正需要的人提供低廉的住房。
與其他自治體和海外的類似措施的比較
東京都的這項嘗試在日本是全新的，其他自治體和海外是否有類似的政策呢？下面簡單介紹國內外的例子。
日本其他自治體的措施
在日本，迄今為止，公營住宅（都營、市營住宅等）和自治體的房租補助制度零星存在。 例如，據報道，東京都杉並區啟動了全國首個制度，在一定期間內為低收入青年和育兒家庭入住民間租賃住宅提供部分房租補助（每年最多2年，補助金額約為30萬日元）。由此可見，各地方政府正在嘗試減輕房租負擔。
然而，像東京都這樣組建大規模官民基金來提供住房本身，還是非常先進的舉措。 日本民間也開始嘗試類似舉措。在名古屋市內，一家民間企業以市場租金的70%左右的價格為單親家庭（母子家庭）提供住房，引起了廣泛關注。這是企業的社會貢獻活動，但與東京都的政策目標相同，可以說是「增加收入與租金相稱的住房」的先驅案例。東京都的相關人員也打算參考這些先進案例，推進該政策。
今後，如果東京都的措施能夠順利實施，其他大都市圈的自治體也可能推出類似的可負擔住宅措施。住宅問題不僅限於東京，也是大阪府、神奈川縣等都市地區的共同課題，正在全國各都市受到關注。
海外的類似措施
在海外，「可負擔住宅（Affordable Housing）」是一個廣泛使用的概念，許多大都市都將其納入政策。 例如，在歐美的大城市，新建公寓和公寓樓時，通常要求一定比例為中低收入人群提供的低價住房。在紐約、倫敦、巴黎等城市，開發商必須在項目中納入部分低租金住房，以使整個城市能夠容納不同收入人群居住。
近年來，民間企業也開始主導解決住房問題。由於IT企業的迅速發展，美國西海岸的住房成本急劇上漲，例如，運營Facebook的Meta公司出資約3800萬美元（約合50億日元），支持當地的經濟適用房和無家可歸者援助項目。 此外，亞馬遜公司於 2021 年設立了規模達 20 億美元（約合 2000 億日元）的住房基金，宣布將在西雅圖近郊等地建設 2 萬套以上價格合理的住房。 這些都是企業意識到地區住房問題，投入巨資進行社會貢獻的例子。其背景是，企業集中地區房租急劇上漲，普通民眾無法居住，企業為了緩解自身業務的影響，開始進行住房支援。
另一方面，歐洲和亞洲的一些國家也建立了公共社會住房（社會住房）制度。例如，維也納以市營住宅而聞名，為包括中等收入階層在內的廣大市民提供低廉的住房。此外，新加坡80%以上的國民居住在政府主導建設的住房（HDB）中，公共住房非常完善。 東京都的政策雖然不像公共住宅那樣大規模直接供應，但在利用公共資金和民間力量供應住房這一點上，與海外的一些模式有相通之處。
總而言之，東京都的經濟適用房政策是國內先驅性的嘗試，在借鑑海外成功經驗和教訓的基礎上推進。
今後的日程和課題
未來的時間表是，在 2025 年度內制定具體的基金計划，並選定運營機構（基金經理和住房運營商）。2026 年度，將啟動通過基金購買、翻新和新建住房的項目，預計最早將在 2026 年度內（2026 年 3 月之前）開始入住。實際入住時間預計為 2026 年至 2027 年左右。 之後，將根據基金的運營情況，考慮增加投資、設立新基金、擴充制度等措施。
不過，該政策剛剛起步，具有很強的「社會實驗」色彩，存在許多問題。首先是供應戶數規模。儘管項目規模為 200 億日元，但考慮到每套住房所需的費用，初期階段可供應的住房數量可能僅限於幾百套。 與整個東京都的住房困難人口相比，這遠遠不夠。一位都議會議員表示：「我們並不認為這項政策能夠解決所有的住房問題」，並強調這只是第一步，今後還需要探索方向。
此外，能否獲得民間足夠的合作也是關鍵。 東京都寄希望於重視社會貢獻的「影響力投資家」等，以利益為次要考慮因素、願意合作企業和投資者的參與為前提。但實際上，能夠籌集到多少民間資金，能否持續提供低租金住宅，尚屬未知數。基金出資者當然需要一定的回報，但為了降低租金，需要降低收益率，因此收益與公益性的平衡非常困難。 東京都甚至表示「極端來說，對東京都的回報（利潤）為零也沒關系」，希望民間也「不要為了賺錢，而是出於對社會貢獻的認同來投資」。能否吸引到贊同這一理念的參與者，將是成敗的關鍵。
此外，還有事業運營上的不確定性。 由於這是官民基金這種新方法，東京都也說明「具體方案尚待經營者提出，尚未確定」，目前細節尚未確定。因此，在都議會也有人指出「供應戶數和租金設定不明確」以及「這種方法真的是最有效的住房支援措施嗎」等質疑聲音。也就是說，能否按照計劃以低廉的租金有效供應住房，還需要進一步驗證。
此外，「壓制民營企業」的擔憂也是一個問題。有人認為，如果行政機構提供低租金的住房，會與周邊的民間房東形成競爭，影響他們的生意。對此，東京都表示：「供應量不會那麼多，目前不會對民營企業造成壓制」。相反，如果能夠供應到這個程度，那是再好不過的了，但萬一出現影響，會考慮與民間企業共存的對策。 實際上，由於供應數量在短期內是有限的，因此造成市場嚴重扭曲的可能性較低。但從長遠來看，如果事業擴大，與民間租賃市場的協調也可能成為需要考慮的問題。
最後，入住者的選拔和運營品質也是問題。為了確保精心準備的住宅能夠公平地分配給真正需要的人，需要透明、公正的入住者招募和選拔。 此外，儘管租金較低，但既然要付錢住，就必須考慮建築和管理品質。「便宜沒好貨」會影響入住者的生活穩定。運營企業也有責任維持適當的住宅品質和支援體制。東京都作為支援該事業的一方，也將對運營情況進行監測和指導，以促進改進。
如上所述，未來面臨的課題多種多樣，但這項措施首先邁出了重要一步。住房問題無法一蹴而就，但嘗試新的方法可能會開闢新的道路。東京都計划通過這次嘗試積累經驗，並將其用於未來政策的充實和改善。
相關者的角色和預期效果
可負擔住房政策需要各種相關方（利益相關者）的合作。下面整理一下各方的職責和該政策預期達到的效果。
- 東京都（行政）的職責： 東京都是該項目的發起者和推動者，首先負責投入資金和制度設計。東京都出資 100 億日元是為了吸引民間資金，並負責制定基金框架、確定對象的大框架、宣傳等。 此外，在必要時，東京都還可能提供其擁有的土地或放寬管制等，為該事業提供支持。行政部門的參與，是在純粹的市場機制難以實現的情況下，通過政策引導提供「低租金、高品質的住宅」的作用。雖然這給東京都帶來了財政負擔，但東京都更重視由此獲得的社會回報（市民的生活穩定、人口維持等）。
- 民間開發商和投資者的作用：民間方面負責提供資金和實際供應住房。投資基金的投資者（企業、金融機構、個人富裕階層等）與通常的投資相比，雖然可能獲得較低的回報，但作為為解決社會問題做出貢獻的投資（影響力投資）而參與其中。房地產開發公司和住房管理公司利用基金提供的資金收購、翻新、新建房產，並進行租賃運營。 民間企業擁有的專業知識（物業選擇能力、施工和裝修技術、租賃管理經驗等）將得到發揮，有望提供高效且舒適的住宅。一位都議會議員表示：「雖然是以基金的形式，但目的是解決社會問題，希望民間企業也能認同社會貢獻，而不是為了盈利而投資。」響應這一號召，民間企業承擔社會使命參與其中，這是該計劃的特色。
- NPO、地區團體等的角色：非營利組織和地區團體也可以成為重要的合作夥伴。例如，支援單親家庭的NPO可以向行政機關和企業傳達單親母親家庭的需求，並合作招募入住者和提供生活支援。地區自治會和福利團體也可以幫助新入住的居民融入社區，並為他們提供諮詢服務。 NPO 等組織補充了行政機構和企業容易忽視的細致支持，為營造讓入住者安心生活的環境做出了貢獻。
通過相關各方的合作，預計將產生以下預期效果。
- 對市民的影響（生活穩定）：入住經濟適用房的家庭，房租負擔減輕，經濟上有了餘裕。無需在住房上過度支出，教育費和伙食費等其他生活費就可以增加，整體生活品質得到提高。 此外，從狹窄的住宅搬到寬敞的住宅，孩子可以自由地成長，隱私和衛生問題也得到改善。最重要的是，住房的穩定是生活的基礎。一位相關人士表示：「『住』是基本需求。有穩定的住所，心靈才會豐富」。穩定的住房對身心健康也有積極影響，有助於創造專心工作和養育孩子的環境。
- 對整個社會的影響（應對少子化、振興地區）： 改善育兒家庭的居住環境，將營造出適合育兒的城市環境。由於住房成本的原因而從東京遷往郊區的家庭如果留在東京，將抑制東京的人口外流，並可能有助於未來支撐出生人數。 年輕一代能夠繼續留在城市生活，將有助於確保勞動力，保持城市的活力。此外，空置房屋得到有效利用，將改善地區的治安和景觀，有望促進社區的復興。老舊房屋經過翻新，有人居住，將提高防災安全性，周邊商店街等也會因人流增加而變得熱鬧起來。
- 行政、政策方面的效果（構建示範案例）： 如果這項舉措取得成功，對於東京都來說，將建立新的住房政策模式。如果能夠證明不依賴傳統的公營住房也能解決住房問題，那麼未來的政策選擇範圍就會擴大。東京都表示：「通過這次的措施，我們將積累專業知識，希望未來能夠營造出由民間主導供應住房的環境」。 也就是說，政府的目標是，即使政府不再長期投入資金，民間企業也能以社會使命為使命，形成可負擔住宅市場。未來，通過本次基金，成功案例不斷積累，如果能夠展示「作為商業模式可行的可負擔住宅」的模式，就有可能向全國推廣。
- 對民間企業的效果（企業社會責任、新市場）：對於參與的民間企業來說，這不僅僅是志願活動，還能提高企業價值。 通過為解決社會問題做出貢獻，企業可以提高品牌形象，實現企業社會責任（CSR），併成為員工的驕傲。此外，如果經濟適用房的供應在未來走上正軌，還將開拓新的房地產市場。雖然目前不考慮盈利，但通過擴大規模和提高效率，最終有可能發展成可持續的商業模式。從這個意義上講，對於民間企業來說，也不是沒有長期利益。
總而言之，東京都的經濟適用房政策是一個行政、民間和社區合作應對城市住房問題的項目。通過各相關方發揮各自的作用，有望取得單獨行動無法實現的成果。最終目標是，按照「住房是生活的基礎」的話，讓更多的東京市民獲得穩定的住房，過上安心的生活。 如果這項挑戰取得成功，東京將成為一個人人都能安居樂業的溫馨城市，並有助於克服少子老齡化和經濟活力下降等挑戰。
東京都的可負擔住宅政策剛剛起步，全國都關注著其進展。隨著進展，可能會出現一些問題，但東京都將靈活進行改善，使這項新的住房支援政策走上正軌。 對於我們普通市民來說，這是一項與自己和周圍人的生活息息相關的政策，我們應予以關注。必要資訊公開後，請大家務必查看。我們期待著東京都的這項措施能夠為實現每個人都能安心生活的社會帶來新的成果。
