在將繼承的公寓等物件出租時，初次從事租賃經營往往充滿不安。若將物件管理委託給租賃管理公司（不動產管理公司），從招募住戶、收取租金到投訴應對都可代為處理。然而，選擇哪家管理公司，將大幅影響租賃經營的收益與糾紛發生率。若草率地決定第一家，可能導致「遲遲找不到住戶」、「管理費偏高但服務品質差」等失敗情況。
因此，本文將以清單形式，針對初次成為業主的人解說租賃管理公司的選擇方式。系統性整理選擇管理公司時不會失敗所需掌握的重點，並具體介紹比較評估時的注意事項及應詢問的內容。為了找到能放心託付重要資產的合作夥伴，歡迎作為參考。
不動產管理公司選擇清單
以下依序說明選擇租賃管理公司時應掌握的評估重點。在比較管理公司時，向多家公司詢問並釐清服務內容與業績至關重要。請活用以下清單，逐一評估各家公司。
評估重點1：明確委託業務範圍
首先，整理您希望委託管理公司處理到何種程度的業務。租賃管理業務涵蓋招募住戶、簽約手續、收取租金、投訴應對、建物清潔、設備檢查與修繕安排、退租時恢復原狀、解約結算等多項業務。初次成為業主要自行處理所有這些工作（自主管理）是非常困難的，因此一般而言，委託不動產管理專業人士進行管理委託是較為實際的做法。
各管理公司可委託的範圍和服務內容不同。例如，基本方案僅承接租金收取與住戶應對，物件清潔和定期點檢另行收費的公司也有。事先確認管理業務範圍，判斷該公司是否能涵蓋您所需的所有服務。必要時在索取報價時詢問「可以處理到什麼程度」，比較各家公司的服務。
重點：業務範圍越廣，可以委託更多事務，但相應地管理費用往往較高。反之，若管理費過低，存在服務內容受限或品質下降的風險，請多加注意。
評估重點2：向多家管理公司索取提案並比較
選擇管理公司時，務必比較多家公司。若只詢問一家，難以判斷優劣，也無法掌握市場行情。由於各家有擅長領域和弱點，向2至3家以上詢問，比較管理手續費與服務內容的平衡至關重要。此時請注意，不要僅以管理手續費便宜作為決定依據。有指出管理費過低的公司，可能在廣告和管理上沒有投入足夠的成本。結果可能導致不積極招募住戶、空房遲遲無法填滿，或投訴應對疏忽等本末倒置的情況。
收到各家公司的提案書和估價單後，請依照清單比較以下項目（也請參考後述的表格）。比較重點不只是手續費等費用面，還涵蓋招募住戶能力、管理業績、應對品質等多個面向。綜合判斷後選擇信賴的一家，是不會失敗的訣竅。
評估重點3：確認公司規模與擅長領域（大型 vs 地區深耕）
租賃管理公司種類繁多，從全國展開的大型不動產公司系列，到在物件所在地擁有多年業績的在地中小企業都有。不能一概而論「大型公司就安心」，各有優缺點。大型公司因知名度和廣告網絡的廣泛，往往集客能力較強。另一方面，在地管理公司深耕負責地區，多半掌握政府動向及地區的細節資訊。也有說法認為在租賃管理方面，熟悉地區狀況的在地企業更貼近物件與住戶，更適合長期經營。
重點：尋找管理公司時，將大型與中小型都納入考量，選擇熟悉物件地區且擅長領域相符的公司至關重要。例如若您擁有整棟公寓，選擇擅長公寓管理的公司；若是一般出租公寓，選擇專門管理的公司，可期待獲得適當的提案和細緻的應對。
此外，管理業績也是衡量品質的指標。確認候選公司過去管理過哪類物件，掌握其規模感和擅長的物件類型。從公司概要或提案資料中確認「管理戶數○○戶」、「創業○○年」等資訊，判斷其是否經驗豐富且值得信賴。
評估重點4：確認招募住戶能力與空屋對策
如何盡快填滿空房直接影響租賃經營的收益，因此管理公司的集客能力（招募住戶能力）極為重要。具體而言，請確認以下幾點。
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入住率（空房率）：請詢問候選公司管理物件群的平均入住率。入住率是指所有管理物件中正在出租的房間比例，是招募能力的指標。若無法立即回答，可能表示其不重視住戶招募；若給出過高數字，也需謹慎判斷是否可信。若公司在自家網站公開入住率，可判斷其對自身管理有信心。另外，以維持95%以上入住率的公司作為優秀的基準。
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廣告媒體與網路集客：目前大多數有意入住者都透過網路尋找物件。因此，請確認管理公司是否能迅速將物件資訊刊登在主要不動產入口網站（如SUUMO、At Home等），以及照片和平面圖是否充實等網路廣告的推動狀況。自家網站及SNS的資訊發布能力也可作為參考。
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空屋對策的提案能力：請比較各家公司應對出現空房時的方式。擁有獨特巧思與提案，而不只是「免押金、免禮金」或「免租○個月」等一般措施的公司更令人放心。能夠準確分析空房原因，並視情況從業主角度提出裝修或增加設備等建議的管理公司，更容易長期維持高入住率。
評估重點5：確認管理手續費等費用的市場行情與明細
支付給管理公司的管理手續費（管理委託費）影響收支，因此需要掌握適當水準並進行比較。租賃管理手續費的市場行情約為房租的5%左右。法律上沒有上限，各家公司可自由設定，實際上幅度從約3至10%不等。一般委託管理業務全套約為5%為基準，僅限租金收取等有限合約約為3%左右，反之附空屋保證的包租契約則可能高達10至20%。
重要的是，不只看手續費金額，還需綜合考量應對業務範圍和品質。標榜極低手續費的公司需要在某處確保收益，可能對招募住戶態度消極，或額外費用請求較多。反之，即使手續費略高，若能透過提升入住率和高品質服務而物有所值，也是值得的。
在比較費用時，也請確認月管理費以外的費用。招募新住戶時的廣告費（客戶開發費用）由業主負擔若干月房租、合約續約時的手續費、退租時的結算手續費、24小時緊急應對服務費等，各家公司的收費體系各不相同。索取提案時，具體詢問「一年大概會產生多少費用」，以整體管理成本進行比較評估至關重要。
重點：簽訂管理合約前，請取得估價單和重要事項說明書，仔細確認費用項目和金額。尤其需要確認恢復原狀費用的負擔範圍。例如退租時的房屋清潔費和修繕費的計算基準若不明確，事後有被高額請款的風險。也可向候選公司詢問「該物件退租時所需恢復原狀費用的大致金額」。比較回答內容，可了解該公司的費用觀念及對業主負擔的體貼程度。
評估重點6：判斷住戶應對與管理體制的品質
既然託付物件管理，不只是招募，還希望管理公司能提供維持住戶滿意度的管理。住戶應對和建物管理體制的品質，不實際委託很難完全了解，但事先確認以下重點可作為判斷依據。
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住戶審查基準：若接受品質低劣的住戶，可能發展為欠租或鄰居糾紛，最終導致其他住戶搬遷。因此，請詢問候選管理公司入住希望者的審查基準。例如收入要求、連帶保證人有無、保證公司利用與否等，了解其以何種具體基準進行篩選，即可看出管理公司的立場。審查過嚴可能延長空屋期間，但審查過寬則存在風險。設定平衡的基準、致力於防止糾紛的公司是較理想的選擇。
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投訴・糾紛應對：住戶投訴噪音、設備故障等，以及發生欠租時的催繳應對等糾紛處理能力也是重要要素。請確認是否有24小時緊急聯絡方式、是否擁有在地修繕業者網絡等，是否具備能迅速解決問題的體制。詢問過去案例中如何應對各類投訴也是一種方法。若是能夠誠實且迅速應對的公司，可獲得住戶信任，最終帶來長期入住。
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建物維護管理：建物定期清潔及法定點檢（消防設備點檢等）的執行狀況也是確認重點。若共用部分始終保持清潔，物件印象提升，有助於提高住戶滿意度及抑制空房產生。若可以實地參觀，請候選公司帶您參觀其管理的附近物件，親眼確認管理的周到程度也是有效的方法。「現有管理物件的清潔狀況及設備維護狀況是否良好」，是顯示該公司管理品質的指標。
評估重點7：確認負責人的應對能力與信賴性
最後，實際成為窗口的負責人的人品和能力也是重要的判斷基準。租賃經營是長期的事業，若委託管理，與負責人也將長期往來。管理狀況因負責人不同而大幅改變的情況並不罕見。
在初次洽談或諮詢應對的階段，請確認以下事項。
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溝通的迅速性：確認對問題和聯絡的回覆是否過慢，電郵和電話回覆是否迅速。例如「對諮詢在下一個工作天前回覆」是一個基準。若負責人難以聯繫，緊急時可能造成困擾。
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說明的易懂性・誠實性：觀察是否能對問題給予準確的回答，是否能耐心說明不明之處。能否以淺顯易懂的方式解釋專業術語、是否承諾並履行「不清楚的地方事後調查後回報」等態度，可作為判斷信賴性的依據。
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商業禮儀：名片和文件的交換、措辭等基本禮儀也很重要。初次見面時是否認真記筆記、是否認真聆聽並理解需求等也需確認。若是合約後也遵守與業主的約定、不怠於報告聯絡協商的負責人，可以放心委託。
若對負責人感到不安，即使公司本身評價良好，也建議重新考慮是否簽約。「看人來判斷公司」也是一種有效的方法。
管理公司選擇清單（比較表）
綜合以上重點，簡要整理了評估候選管理公司時有用的清單。針對各項目為每個候選公司記錄筆記，進行綜合評估。
| 評估項目 | 確認重點・評估觀點 |
|---|---|
| 業務範圍與服務內容 | 可委託的範圍是否充分（招募住戶、收款、清潔、修繕安排等）？需要額外選項費用的業務有哪些？ |
| 管理業績・信賴性 | 管理戶數和年數是否充分（是否經驗豐富）？管理物件的種類和地區是否與自有物件相符？ |
| 地區知識・擅長領域 | 是否熟悉在地地區的資訊？對物件類型（公寓/透天）是否有優勢？ |
| 招募住戶能力（集客能力） | 入住率是否維持高水準？空房時的招募媒體（網路刊登狀況、廣告策略）是否完善？ |
| 空屋對策的提案能力 | 除一般措施外是否有獨特的空屋對策創意？能否根據物件的課題提出提案？ |
| 管理手續費（費用面） | 手續費率是否在適當範圍內（○%）？過低時是否有服務水準下降的風險？其他費用（招募時・續約時等）是否明確？ |
| 住戶審查・應對 | 入住審查基準是否適當？對投訴和欠租的應對方針是否令人放心？ |
| 建物管理・修繕體制 | 定期清潔和點檢頻率是否充分？緊急時的聯絡體制和在地業者網絡是否完善？ |
| 負責人的信賴性 | 聯絡回覆是否迅速？說明是否易懂且誠實？印象・契合度是否良好？ |
| 合約條件 | 管理合約的內容（期間、續約、自動延續有無）？解約條件和手續（解約預告◯個月前等）是否合理？ |
| 租賃管理業者的登錄 | ※管理200戶以上須向國土交通大臣進行租賃住宅管理業者登錄，請確認登錄號碼的有無（信賴指標） |
對各項目進行綜合評估，選擇整體最平衡且值得信賴的公司。簽約前確認所有疑問，理解後再簽訂合約至關重要。
總結
在將繼承物件出租時，選擇租賃管理公司是決定租賃經營成敗的重要步驟。依照以上清單仔細比較各家公司，可避免在選擇管理公司時犯下重大錯誤。主要重點在於，不只看業務內容和費用的差異，還需綜合判斷包括「不易看見的部分」，如公司業績和負責人的應對等。
以下整理回顧要點。
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確認委託範圍：確認是否能委託自己所需的所有業務，確認業務範圍和費用
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多家比較：向多個候選公司索取提案，綜合比較服務內容、手續費、業績
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公司的專業性：無論是地區深耕型還是大型公司，選定擅長領域和管理業績符合自有物件的公司
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集客能力與入住率：是否具備快速填滿空房的能力，以入住率等客觀數據和廣告手法進行判斷
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費用與合約條件：以管理手續費的市場行情（約5%）為基準，不只看低廉與否，也確認服務內容和其他費用
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應對品質：重視住戶應對和糾紛應對的體制，以及負責人的回覆速度和信賴性
希望各位讀者也能活用本文的重點作為清單，自信地選擇管理公司。不急於一時、謹慎地進行比較評估，一定能為您的物件找到最佳的合作夥伴。作為立即可行的下一步，不妨向感興趣的管理公司詢問並索取具體提案，親自確認服務內容和負責人的印象。委託適當的管理公司，即使是初次成為業主的人也能安心開始租賃經營。
作為邁向未來穩定收入的第一步，請手持本文的清單，找出值得信賴的管理公司，踏出租賃經營成功之路。
常見問題
Q1. 可以不委託管理公司，自己進行租賃管理（自主管理）嗎？
A. 物件業主自行進行住戶應對和建物管理是可行的。但租賃管理的工作內容涵蓋廣泛，需要專業知識和勞力。具體而言，需要業主自行進行招募住戶的廣告刊登、帶看應對、合約書製作、租金收取・催繳、設備故障時的業者安排、退租時的結算等所有工作。對於初次從事租賃經營的人、本業繁忙的人、居住在物件較遠地方的人而言，負擔較大。委託管理公司雖然需要支付手續費，但可一手委託繁瑣業務，最終帶來穩定的營運和節省時間。建議先嘗試小規模的自主管理，感到困難時再考慮委託專業人士。
Q2. 支付給租賃管理公司的管理手續費市場行情是多少？
A. 一般的管理手續費市場行情約為房租的5%左右。例如月租10萬元的話，每月約5,000元為基準。但法律上沒有設定上限，實際手續費率因公司而異，幅度從約3至10%不等。另外需注意，不只是手續費率，費用感也會隨業務範圍而變化。委託的是基本業務的合約，還是包含24小時應對和建物點檢的合約，適當的手續費率也不同。若手續費比市場行情低，請確認服務範圍；若較高，請確認所提供服務的品質和量。此外，新住戶招募時的廣告費（例如：一個月房租）等額外費用也常常產生，建議簽約前索取年度總費用的估算較為安心。
Q3. 什麼是包租契約？有哪些優缺點？
A. 包租契約是俗稱「整棟承租」的方式，由包租業者（不動產公司）整棟承租物件，持續向業主支付一定保證租金的合約。業主不論空房與否，每月都能獲得固定金額租金收入是其優點。此外，由包租業者直接與住戶簽約・應對，管理的麻煩大幅減少也是其優點。
另一方面，缺點是租金設定比市場行情低，以及在合約期間業者也可能要求檢討（減少）保證租金。事實上，過去曾發生「宣稱○○年固定租金」但事後減額的案例，以及合約時風險說明不充分而引發糾紛的事例頻發。因此2020年法律修正，規定簽訂包租契約前義務進行租金減額風險等重要事項說明。包租雖然即使是初次業主也能抑制空屋風險，但長期收益性往往比一般租賃委託低，因此理解優缺點後再簽約至關重要。若有猶豫，也可先從一般管理委託合約開始，業績穩定後再考慮包租。
Q4. 與租賃管理公司的合約期間是多久？中途可以更換管理公司嗎？
A. 與管理公司的合約期間依公司和合約內容而異，但一般以1至2年自動續約的情況較為常見。合約形式有類似一般租賃契約或業務委託合約等多種，但都在合約書中記載期間和續約方式。基本上中途解約也是可行的，但解約時多附有需在○個月前以書面通知等條件。違約金產生的情況較少，但若是包租合約，為長期合約，有時中途解約會有限制。簽約前請確認解約條件（想解約時如何處理），若有不安請向負責人詢問。
萬一簽約後對服務不滿或糾紛持續，更換管理公司（轉換）也是選項。更換管理公司時需要解除與現管理公司的合約，以及向新管理公司的交接手續，但物件業主擁有這項權利。繼續忍耐委託給不合適的管理公司，反而會造成機會損失，因此也請考慮更換為值得信賴的公司。但是，更換前後會有通知住戶及押金交接等實務工作，在糾紛變嚴重之前提早行動較為妥當。
Q5. 應該選擇大型管理公司還是在地深耕的管理公司？
A. 無法一概而論哪個更優秀。各有優點，依物件所在地和業主方針而不同。大型管理公司擁有全國規模的廣告網絡和品牌力，集客方面往往較有利。組織體制完善，合約文件和系統標準化，令人放心。但由於管理物件數量龐大，能分配給每件物件的時間有限，也有趨向千篇一律應對的批評。
另一方面，地區深耕型管理公司熟悉負責地區的細節資訊，可期待靈活應對在地入住希望者的需求。作為貼近物件和業主的存在，在20至30年跨度的長期經營中也往往能貼心陪伴。但公司規模較小，人員和廣告預算有限，招募能力有時不如大型公司。
結論而言，建議同時詢問大型和在地的候選公司，依與物件的契合度和負責人的品質進行判斷。如前述，不拘泥於大型公司，廣泛比較至關重要。例如若希望在都心公寓快速填滿空房，選大型系；若希望在地方長期貼心管理，選在地系，依物件狀況進行選擇。最終請依提供服務與費用的平衡，以及信賴感進行綜合判斷。
