不動產出售的基礎知識總整理

不動產出售對許多人來說,是人生中僅有幾次經驗的重要交易。無論是自住房的換屋、繼承物件的處分、投資用不動產的出售等,都有各種理由而考慮不動產出售的人。

INA&Associates至今為止支援了眾多不動產出售案件。根據這些經驗,我們可以說,不動產出售的成功取決於適當的知識與準備。理解出售的流程與步驟,事先掌握費用與稅金,就能實現更好條件的出售。

本文將針對不動產出售的基礎知識,以淺顯易懂的方式為首次考慮出售的人進行解說。從出售流程到費用、估價方法、媒介契約的選擇方式等,提供符合實務的內容。透過學習這些知識,您將能安心面對不動產出售。

不動產出售的基本流程與步驟

不動產出售會經過多個步驟進行。一般來說,不動產出售所需期間約為5~6個月,在各階段採取適當對應是成功的關鍵。

1. 行情調查與市場分析

不動產出售的第一步是掌握所擁有物件的行情。透過了解行情,可以設定適正的出售價格,成為建立出售策略的基礎。

行情調查可利用國土交通省提供的「不動產資訊圖書館」,或不動產流通機構的「REINS市場資訊」。在這些網站上可以確認實際的交易價格與成交案例,因此能夠更準確地掌握行情。

此外,鄰近類似物件的銷售狀況、地區的開發計畫等也是影響價格的因素,需要加以考慮。INA&Associates會綜合分析這些資訊,向客戶提案最適合的出售策略。

2. 向不動產公司提出估價委託

掌握行情後,向多家不動產公司委託估價。估價基本上是免費實施,在考慮出售的階段也可以委託。

估價方法有桌面估價(簡易估價)與實地估價(詳細估價)兩種。桌面估價是根據物件的基本資訊所算出的概算價格,可以在短期間內獲得結果。另一方面,實地估價是實際確認物件後進行的詳細估價,能夠算出更準確的價格。

如果出售意願已經確定,建議選擇實地估價。估價時不僅評估物件的狀態,還會綜合評估周邊環境與法律限制等,因此能夠獲得更符合實情的估價金額。

3. 物件調查與價格決定

不動產公司進行的物件調查中,會進行土地的界線確認、建物的結構與設備狀況、權利關係的確認等。根據這個調查結果,決定最終的出售價格。

在物件調查中,來自賣方的訪談也是重要要素。物件的歷史、與鄰近的關係、設備的故障等,無法從書面確認的資訊也可能影響價格。透過提供正確的資訊,可以進行適正的價格設定。

4. 締結媒介契約

比較檢討估價結果與不動產公司的對應,決定委託出售的公司後,締結媒介契約。媒介契約有專屬專任媒介契約、專任媒介契約、一般媒介契約三種,各有不同特徵。

專屬專任媒介契約是與單一公司簽約,可以期待最積極的出售活動。專任媒介契約也是與單一公司簽約,但賣方自己也可以尋找買方。一般媒介契約可以與多家公司簽約,能夠確保廣泛的銷售通路,但各公司的積極性相對較低的傾向。

5. 開始出售活動

締結媒介契約後,不動產公司開始正式的出售活動。透過網路廣告、報紙夾報傳單、店頭展示等各種媒體,發送物件資訊。

此外,透過在不動產流通機構(REINS)登錄,物件資訊會在業界全體共享,能夠接觸到更多的購屋希望者。專屬專任媒介契約必須在5日以內、專任媒介契約必須在7日以內登錄REINS。

6. 看屋對應與條件交涉

當有購屋希望者出現時,需要進行看屋的對應。看屋對購買決定有很大影響,因此最大限度地傳達物件魅力是重要的。

看屋時,除了物件的清掃與整理整頓之外,還需要將照明調亮、進行換氣等,做出給人好印象的工夫。此外,對購屋希望者的問題要正確回答,適當地宣傳物件的特徵與周邊環境的便利性是很重要的。

當購屋希望者提出購買證明書(購買申請書)時,會進行價格與交屋時期等條件交涉。在這個階段,不動產公司會擔任仲介角色,以雙方都能達成最適合條件的合意為目標。

7. 買賣契約與決算・交屋

條件達成合意後,就會締結買賣契約。契約時會接受重要事項說明書的說明,在買賣契約書上簽名・蓋章。此時會收到買方的訂金(通常是買賣金額的5~10%)。

從締結契約到決算・交屋的期間,通常為1~2個月左右。在此期間會進行買方的住宅貸款審查、賣方的抵押權塗銷手續等。

決算當天,在收到尾款的同時,會進行物件的交屋與所有權移轉登記。司法書士會在場,確認必要的文件並進行登記手續,因此能實現安全確實的交易。

不動產出售的費用與稅金

不動產出售會產生各種費用。一般來說,出售所需費用約為出售價格的4~6%,事先掌握可以建立資金計畫。

仲介手續費

不動產出售中最大的費用是仲介手續費。仲介手續費作為成功報酬,在買賣契約成立時支付給不動產公司。

仲介手續費的上限由法律規定,為出售價格的3%+6萬日圓+消費稅。例如,以4,000萬日圓出售的情況下,仲介手續費為(4,000萬日圓×3%+6萬日圓)×1.1=138.6萬日圓。

仲介手續費的支付,通常是在買賣契約時支付半額、決算・交屋時支付餘額的方法較為一般。不過,依不動產公司而異,支付條件可能不同,因此在締結媒介契約時確認是很重要的。

印花稅

買賣契約書會課徵印花稅。印花稅額依買賣金額決定,透過在契約書上貼付收入印花來納稅。

根據至2027年3月31日為止的減免措施,不動產買賣契約書的印花稅如下減免。買賣金額超過1,000萬日圓至5,000萬日圓以下的情況為1萬日圓,超過5,000萬日圓至1億日圓以下的情況為3萬日圓。

另外,由於買賣契約書由賣方・買方各自保管,因此雙方都要負擔印花稅。

登記費用

不動產出售時,可能需要進行抵押權塗銷登記或住址變更登記等。這些登記手續需要登錄免許稅與支付給司法書士的報酬。

抵押權塗銷登記的登錄免許稅,每件不動產為1,000日圓。支付給司法書士的報酬依事務所而異,但一般約為1~3萬日圓左右。

如果需要住址變更登記,每件不動產需要1,000日圓的登錄免許稅,以及另外的司法書士報酬。

轉讓所得稅

不動產出售產生利益時,會課徵轉讓所得稅。轉讓所得是從出售價格扣除取得費與轉讓費用來計算。

轉讓所得稅的稅率依持有期間而異。持有期間5年以下的短期轉讓所得情況為39.63%(所得稅30%、住民稅9%、復興特別所得稅0.63%),超過5年的長期轉讓所得情況為20.315%(所得稅15%、住民稅5%、復興特別所得稅0.315%)。

不過,關於居住用財產的出售,有3,000萬日圓的特別扣除與減輕稅率的特例等,在許多情況下可以減輕稅負擔。

其他費用

除了上述之外,還可能產生以下費用。

測量費用在界線不明確的情況或買方要求測量的情況下需要,一般約需30~80萬日圓左右。

如果需要建物的拆除,可能需要拆除費用約100~300萬日圓左右。

搬家費用、臨時住所費用、房屋清潔費用等,也可能依狀況而產生。

估價與行情的調查方法

在不動產出售中,適正的價格設定是成功的重要要素。透過正確的估價與行情掌握,可以建立適當的出售策略。

估價方法的種類與特徵

不動產估價有桌面估價(簡易估價)與實地估價(詳細估價)兩種方法。理解各自的特徵,依目的選擇適當的方法是很重要的。

桌面估價是根據物件的基本資訊(所在地、面積、屋齡等),參考過去的交易案例與市場動向所算出的概算價格。由於不確認現場即可進行,因此可以在短期間內獲得結果,適合在考慮出售的初期階段掌握價格。

另一方面,實地估價是實際確認物件後進行的詳細估價。由於會綜合評估建物的狀態、日照、眺望、周邊環境等,因此能夠算出更準確的估價金額。如果出售意願已經確定,建議選擇實地估價。

行情調查的方法與要點

自己調查行情的方法,有活用公開資訊網站的方式。在國土交通省的「不動產資訊圖書館」中,可以在地圖上確認實際的交易價格,能夠大致掌握行情。

在不動產流通機構的「REINS市場資訊」中,可以設定更詳細的搜尋條件,確認類似物件的成交案例。透過篩選屋齡、距離車站的距離、成交時期等條件,可以掌握與所擁有物件更接近條件的行情。

此外,在不動產入口網站確認目前銷售中的類似物件也是有效的。不過,這些是售出價格,需要注意可能與實際的成交價格不同。

判斷估價金額妥當性的要點

從多家不動產公司接受估價的情況下,估價金額可能會產生差異。這種情況下,理解判斷估價金額妥當性的要點是很重要的。

首先,確認估價的根據是否有明確的說明。具體顯示類似物件的交易案例、市場動向、物件的特徵等來算出估價金額的公司,可以認為信賴性較高。

此外,對於提出極端高或低的估價金額的公司,需要詳細確認其理由。過高的估價金額可能是為了獲得媒介契約的策略,過低的估價金額可能是以早期出售為目的。

估價時應準備的文件

為了接受正確的估價,事先準備必要的文件是很重要的。透過這些文件,可以向不動產公司提供物件的詳細資訊。

土地・建物的登記事項證明書(登記簿謄本)是為了確認物件的基本資訊與權利關係所必要的。固定資產稅納稅通知書是用來確認固定資產稅評估額。

關於建物,如果有建築確認濟證或檢查濟證、設計圖書等,能夠進行更詳細的估價。如果是公寓大廈的情況,管理規約或重要事項相關調查報告書等也很有用。

此外,過去的裝修履歷、設備的更換履歷、與鄰近有關界線的資料等,也有助於提升估價的精度。

估價結果的活用方法

估價結果不僅可用於出售價格的設定,也可以活用於出售策略的規劃。如果估價金額比行情高,有效的策略是最大限度地宣傳物件的特徵與魅力。

另一方面,如果估價金額比行情低,分析其理由,如果有可以改善的地方就採取對策是很重要的。例如,透過清掃、裝修、居家陳設等,可以提升物件的印象。

此外,透過比較多個估價結果,可以掌握不動產公司的特徵與擅長領域。不僅是估價金額,也包含提案內容與對應的品質進行綜合判斷,選擇最適合的不動產公司是通往成功的途徑。

媒介契約的種類與選擇方法

在不動產出售中,媒介契約的選擇是決定出售活動方向性的重要要素。3種媒介契約各有特徵,依賣方的狀況與希望進行最適合的選擇是很重要的。

專屬專任媒介契約

專屬專任媒介契約是與單一不動產公司簽訂契約的形態。賣方不能重複向其他不動產公司委託,而且,即使賣方自己找到買方,也必須透過簽約的不動產公司進行交易。

這種契約形態最大的優點是可以期待不動產公司積極的出售活動。由於沒有與其他公司的競爭,會積極投資廣告費用與業務活動,以早期出售為目標。此外,REINS的登錄義務在5日以內是最短的,對賣方的報告義務也設定為1週1次以上,相當頻繁。

另一方面,缺點是賣方的選擇受到限制。萬一對簽約的不動產公司的對應不滿意,在契約期間中也無法變更為其他公司。

專任媒介契約

專任媒介契約也是與單一公司簽約,但如果賣方自己找到買方,可以不透過不動產公司直接交易。這點是與專屬專任媒介契約的最大不同。

專任媒介契約中,REINS的登錄義務在7日以內,對賣方的報告義務設定為2週1次以上,可以期待僅次於專屬專任媒介契約的周到支援。

對不動產公司來說,由於賣方有自己找到買方的可能性,可能無法期待像專屬專任媒介契約那樣的積極性,但即使如此,由於是單一公司專任,仍可期待一定的業務活動。

一般媒介契約

一般媒介契約是可以同時與多家不動產公司簽訂契約的形態。向更多不動產公司委託出售,可以確保廣泛的銷售通路,能夠接觸到許多購屋希望者。

一般媒介契約有明示型與非明示型。明示型需要明示與其他哪些不動產公司簽約,非明示型沒有明示的義務。

一般媒介契約的優點是可以活用多家不動產公司的網路。由於各公司擁有的客戶層與擅長區域不同,因此能夠將物件資訊傳達給更多的購屋希望者。

但是,缺點是各不動產公司的積極性有相對較低的傾向。由於其他公司也在處理同樣的物件,對廣告費用與業務活動的投資可能會比較保守。此外,由於沒有REINS的登錄義務與報告義務,可能難以掌握出售活動的進度。

契約期間與更新

在所有媒介契約中,都規定了契約期間,契約期間屆滿後,可以依賣方的意思決定是否更新。

即使在契約期間中,如果有正當理由,也可以解除契約。不過,可能會被請求支付不動產公司已經進行的業務活動費用,因此事先確認契約解除的條件是很重要的。

媒介契約選擇的要點

媒介契約的選擇應該依物件的特性與賣方的狀況來決定。如果是人氣區域的物件,或有特色魅力的物件,透過一般媒介契約向多家不動產公司委託,可以期待以更好條件出售。

另一方面,如果是預想出售困難的物件,或希望早期出售的情況,透過專屬專任媒介契約或專任媒介契約,向單一公司委託集中的業務活動是有效的。

此外,不動產公司的實績與對應能力也是重要的判斷要素。如果找到值得信賴的不動產公司,透過專任系契約建立密切的關係,可以獲得更好的結果。

締結媒介契約時的注意事項

締結媒介契約時,充分確認契約內容是很重要的。需要明確掌握仲介手續費的金額與支付條件、契約期間、解除條件等。

此外,事先確認出售活動的內容也很重要。關於使用什麼樣的廣告媒體、看屋的對應方法、價格交涉的進行方式等,與不動產公司充分討論,就能實現順暢的出售活動。

此外,建議也確認出售活動的報告方法與頻率。透過定期的報告,可以掌握出售活動的進度,必要時可以檢討策略。

總結

不動產出售是複雜的過程,但透過適當的知識與準備,可以導向成功。活用本文所介紹的基礎知識,有計畫地推進出售活動是很重要的。

不動產出售成功的要點如下。

首先,從準確掌握行情開始。活用多個資訊來源,理解所擁有物件的適正價格,就能建立實際的出售策略。

其次,向多家不動產公司委託估價,不僅是估價金額,也包含提案內容與對應的品質進行綜合判斷。找到值得信賴的合作夥伴,是出售成功的關鍵。

在媒介契約的選擇上,考慮物件的特性與賣方的狀況,選擇最適合的契約形態是很重要的。充分理解契約內容,與不動產公司維持密切的溝通,就能實現有效的出售活動。

在費用方面,事先掌握仲介手續費、稅金、其他各項費用,建立資金計畫是必要的。特別是關於轉讓所得稅,透過活用特別扣除等優惠措施,有可能減輕稅負擔。

出售活動中,在看屋對應上下功夫,最大限度地宣傳物件的魅力是很重要的。除了清掃與整理整頓之外,對購屋希望者的問題適當回答,就能給人好印象。

作為下一步行動,建議先從所擁有物件的行情調查開始。之後,找到值得信賴的不動產公司,接受詳細的估價,就能建立具體的出售計畫。

不動產出售是人生中重要的決定之一。透過充分的準備與適當的支援,可以獲得滿意的結果。

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