近年來，日本各地的觀光景點因眾多訪日外國旅客（入境旅遊）而熱鬧非凡。為實現政府推動的「觀光立國」目標，預測2025年訪日外客數將突破4,000萬人次，無疑為日本經濟點燃了希望之光。然而，在這繁華景象的背後，您是否注意到與我們生活息息相關的房地產市場正在發生靜悄悄卻確實的變化呢？
「過度旅遊」，也就是觀光客過度集中的現象，不僅引發交通擁擠和垃圾問題等「觀光公害」，更導致房地產價格與租金飆漲，開始壓迫當地居民的生活。這已不再只是部分觀光景點的問題。本文將以房地產專家的角度，解析過度旅遊對房地產市場造成影響的機制，深入探討其現況，以及我們應當面對的未來。
過度旅遊推高房地產價格的機制
那麼，為什麼過度旅遊會直接導致房地產價格上漲呢？其機制主要透過三個階段進行。
入境旅遊需求與房地產市場的連動性
第一步是住宿需求的急遽增加。隨著訪日外國旅客的增長，飯店和旅館的需求超過供給。這種趨勢在交通便利的都市地區尤其顯著。結果，現有住宿設施的價格飆漲，為了追求更高的收益性，原本作為一般租賃住宅在市場流通的公寓套房等，加速轉為民宿或短期居住者的月租公寓。
例如，大阪市內某間套房公寓，一般租賃的行情約為月租6萬日圓，但若作為民宿經營，獲得2倍以上收益的案例並不罕見。隨著這種趨勢擴大，整體租賃市場的物件數量減少，結果導致供需平衡崩潰，整體租金行情被推高
「觀光景點溢價」導致價格飆漲的實況
其次，外國投資者購買房地產的活動日益活躍。與其他國家主要城市相比，日本房地產仍有相對便宜的感覺，且日圓貶值更加劇了這種趨勢。加上治安良好與文化魅力等因素，對於亞洲富裕階層而言，日本房地產是極具吸引力的投資標的。
北海道二世谷地區是典型案例，近年在京都、大阪以及東京都心等區域，他們以投資目的或度假別墅購買房地產的動向顯著。這種有別於實際需求的投資資金流入，為特定區域帶來所謂「觀光景點溢價」的價格上漲，推高整體地價。其結果是，除了極少數富裕階層外，日本人已經極難在熱門區域購買房地產的狀況正在形成。
租金飆漲對地區社會的影響
最後階段，房地產價格與租金的飆漲開始對地區社會造成嚴重影響。
這種租金飆漲直接衝擊在該地區生活的人們，特別是收入有限的年輕人和育兒家庭的家計。結果，他們難以繼續居住在都心地區，被迫遷往租金較便宜的郊區。這可能再次引發削弱都市活力的「甜甜圈化現象」，是極為令人憂心的事態。曾經支撐地區社群的人們外流，街道變成只為觀光客存在的地方，這將從根本動搖該街區的永續性。
不只陰影，過度旅遊開拓的房地產投資新可能性
至此我們聚焦於過度旅遊帶來的負面影響，但事物必有光明與陰影。從房地產投資的角度來看，這波巨大的變化浪潮也意味著新商機的到來，這也是事實。
轉換視角，那裡就是商機
旺盛的入境旅遊需求為住宿設施投資帶來巨大可能性。除了前述的民宿與月租公寓轉換外，小規模精品飯店的開發，或將既有建築進行改建、打造高附加價值住宿設施等，可以考慮多樣化的投資策略。此外，觀光客的增加也帶動餐飲、零售等商業設施的需求。不只是作為住宅出租，透過吸引以觀光客為目標的承租戶，也可以追求更高的收益性。
重要的是準確解讀市場變化，精準判斷有需求的區域或物件類型。例如，缺乏團體客大型飯店的區域，或針對追求體驗型消費的自由行旅客（FIT）特化的獨特住宿設施等，市場仍存在許多未開發的領域。
與永續觀光共存的房地產開發是什麼
然而，我在此強烈想傳達的是，不應追求短期利益。僅追求眼前收益性，忽視與地區社會和諧的開發，長期而言必定會失敗。若與當地居民產生摩擦，損害街區魅力，最終觀光客也會離去，結果可能損害房地產本身的資產價值。
我們INA&Associates的企業理念是「人才投資公司」。這表達了堅定的決心，不僅對員工和客戶，更要透過事業追求所有相關人員以及整個地區社會的永續成長與富足。在房地產開發方面，尊重該土地的歷史與文化，貢獻地區經濟，也顧及居民的生活環境。我們深信，這種立足於長期視角的行動，最終能真正提升房地產的資產價值，創造傳承給下一代的「有價值的資產」。
國家、地方政府如何行動？展望未來的對策
面對過度旅遊這個全球共通的課題，國家和地方政府並非袖手旁觀。如何在「居住」與「觀光」這兩個有時相互矛盾的要素之間取得平衡，正在探索各種對策。
為取得「居住」與「觀光」平衡的探索
最具代表性的是對住宿者課稅的「住宿稅」。東京都、大阪府、京都市等已經實施，其稅收用於觀光基礎設施整備、擁擠對策、回饋當地居民等目的。此外，住宅住宿事業法（民宿新法）設有年間營業天數限制在180天以內的「180天規則」，部分地方政府透過條例實施更嚴格的規範（例如僅允許特定期間營業、禁止在住宅專用地區營業等）的動向也在出現。
作為更進一步的對策，也在檢討導入控制特定觀光景點入場本身的「入域費」。
| 對策 | 國內案例 | 海外案例（參考） | 目的・效果 |
|---|---|---|---|
| 稅制措施 | 住宿稅（東京、大阪、京都等） | 觀光稅（阿姆斯特丹、威尼斯等） | 確保觀光基礎設施整備財源、抑制需求 |
| 規範・進入限制 | 民宿的營業天數・區域規範、富士山入山規範 | 郵輪靠港限制（威尼斯）、民宿新申請停止（巴塞隆納） | 控制觀光客數量、保全生活環境 |
| 價格設定 | 姬路城外國旅客費用調漲討論（討論結果修正為市民與市外居民不同費用制度） | 依國籍的價格差異（馬丘比丘等） | 抑制需求、確保文化財維護費用、照顧居民 |
| 資訊發布・引導 | 擁擠狀況即時發布（京都等） | 促進觀光客分散的宣傳活動 | 觀光需求的時間與空間平準化 |
這些對策是確保觀光客受益與負擔的公平性，讓全體地區共享觀光利益的重要一步。在進行房地產投資時，也必須密切關注各地方政府的規範動向，將未來事業環境的變化納入預測考量。
總結：為了永續的未來，我們應該思考的事
本文探討了過度旅遊對房地產市場造成的多方面影響。入境旅遊需求的擴大雖然為日本經濟帶來巨大恩惠，但我們無法忽視透過房地產價格與租金飆漲，對地區社會造成扭曲的現實。
這個問題不應該以觀光客或居民、投資者或生活者這種二元對立來討論。重要的是，觀光這項經濟活動與人們生活的地區社會，如何以永續的形式共存的視角。作為房地產專家，也身為企業經營者，我認為解決這個課題的關鍵仍在於「人」。不被短期利益迷惑，追求在該地區生活的人們、工作的人們、以及來訪的人們，所有相關「人才」的幸福。我相信，這種立足於長期視角的事業活動，才能真正將有價值的社會與資產連結到未來。
過度旅遊與房地產的問題，是我們每個人都應該作為當事者，思考自身居住、資產以及社會應有樣貌的主題。
常見問題（Q&A）
- Q1:觀光景點的房地產，今後會持續漲價嗎？
- A1:整體而言預測會持續上漲趨勢，但會依區域和物件特性產生兩極化。特別是交通便利性高且擁有獨特魅力的區域，持續穩健推移的可能性較高。然而，也存在各地方政府強化規範或國際情勢變化等風險因素，因此無法一概而論。必須根據專家詳細的市場分析來判斷。
- Q2:從現在開始在觀光景點購買房地產是好策略嗎？
- A2:若以投資為目的，制定縝密的策略與退場策略（出售）是成功的關鍵。不應僅期待價格上漲，而應考慮透過民宿或店舖經營獲得租金收入等多角化收益模式。若以居住為目的，則需考量未來生活成本的上升與居住環境的變化，對照長期人生規劃審慎判斷。
- Q3:作為過度旅遊對策，個人能做什麼嗎？
- A3:作為房地產業主，需要意識到與地區社會共存的經營。例如，經營民宿時，徹底遵守垃圾處理規則，或要求住宿者注意噪音等非常重要。此外，作為消費者，避開擁擠的時期或時段旅行的「分散觀光」，也是減輕地區負擔的有效行動。
