公寓購買流程從「開始找房前」就已經開始
在日本購買公寓，也就是一般所說的「マンション（manshon，日本常指鋼筋混凝土等集合住宅中的分戶住宅)」，流程並不只是「找物件、簽約、交屋」三個步驟。實際上，從找到物件之前的資金規劃、管理狀況確認、住宅貸款審查、重要事項說明、買賣契約、決済（kessai，結算付款與產權移轉手續)、交屋，到入住後的管理費與修繕積立金負擔，都是同一條流程上的環節。
特別是中古公寓，不能只看室內裝潢，整棟建物的管理狀態與修繕計畫，也會影響日後居住品質與資產價值。即使價格在預算內，如果修繕積立金不足、管理組合運作令人不安，或大規模修繕時程難以判斷，購買後就可能發生追加負擔。
對台灣、香港投資人或第二居所買家而言，這篇文章討論的是日本不動產交易的實務流程。日本的公寓交易比許多海外買家熟悉的市場更重視書面資料、管理組合文件與契約前說明；相較於台灣或香港常先聚焦單位價格與地段，日本中古公寓還必須把管理費、修繕積立金與長期修繕計畫一起放進投資判斷。
首先，可以把整體流程整理如下，會比較容易判斷。
| 階段 | 主要行動 | 避免失敗的確認重點 |
|---|---|---|
| 購買前準備 | 整理預算、希望條件、貸款方針 | 不以「能借多少」思考，而是以「能還多少」思考 |
| 物件調查 | 比較地段、價格、管理狀態、修繕履歷 | 不只看室內，也要看共用部分與管理資料 |
| 申購 | 提出購入申込書，進行條件協商 | 確認價格、交屋時期、殘置物、貸款特約 |
| 貸款審查 | 進行事前審查與正式審查 | 檢視利率類型、團信、包含各項費用後的還款額 |
| 簽約 | 確認重要事項說明與買賣契約 | 不要在疑點未解決的狀態下簽名、蓋章 |
| 結算、交屋 | 支付尾款、辦理登記、領取鑰匙 | 事前確認當日所需文件與匯款流程 |
| 交屋後 | 辦理地址變更、管理組合手續、稅務手續 | 確認入住後費用、修繕預定、住宅貸款控除 |
購買日本公寓時，比起快速決定，更重要的是在作出難以回頭的判斷前，先把必須確認的資訊準備齊全。
STEP1：購買前先決定預算與優先順序
一開始要決定的不是物件價格，而是總預算。在日本購買公寓，除了買賣價格以外，還會產生仲介手数料（chukai tesuryo，仲介服務費)、登記費用、住宅貸款相關費用、火災保險費、固定資產稅與都市計畫稅的精算金、管理費與修繕積立金的精算金等。
中古公寓除了物件價格以外，也可能需要裝修費用。表面上看起來便宜的物件，如果加上衛浴廚房更換、熱水器更換、地板與牆面修補、電力容量檢討等，和新成屋或屋齡較新的物件之間的差距可能會縮小。海外買家也應把日圓支出換算成新台幣（TWD)後，重新檢查匯率變動對總成本與現金流的影響。
編列預算時，應分成以下三項思考。
- 可作為頭期款使用的現金
- 必須保留作為各項費用與搬家費用的現金
- 每月可以無負擔償還的住宅貸款金額
需要注意的是，金融機構審查後可以借到的金額，和一邊維持生活一邊能夠償還的金額並不相同。若把教育費、車輛、父母照護、轉職、利率上升、管理費與修繕積立金調漲都納入考量，借到上限額購買就容易失去緩衝空間。
開始找房前，也應整理希望條件。車站距離、面積、屋齡、樓層、朝向、學區、可否養寵物、停車場、可否裝修等條件，很少有物件能全部滿足。先分清楚絕對不能讓步的條件，以及價格合適時可以妥協的條件，看房時判斷比較不會搖擺。
如果想先確認住宅貸款的還款概念，也可以參考購買中古公寓前應先做住宅貸款試算的理由。
STEP2：找物件時，比「價格」更早看管理狀態
購買日本公寓，買的並不只是專有部分。走廊、入口大廳、電梯、外牆、屋頂、給排水管等共用部分，是要和其他區分所有者共同維持的不動產。
因此，即使室內裝潢漂亮，如果管理狀態不好，購買後風險也會升高。看房時，不只要確認室內，也要確認共用部分狀況。公告欄內容、垃圾置場、腳踏車停放區、信箱、入口大廳、走廊清潔狀況，往往容易反映實際管理品質。
中古公寓中，能否確認下列資料非常重要。
| 確認資料 | 應查看的重點 | 需要注意的狀態 |
|---|---|---|
| 長期修繕計画 | 大規模修繕預定、修繕積立金展望 | 計畫過舊、未更新 |
| 修繕履歴 | 外牆、屋頂防水、給排水管、電梯工程履歷 | 必要修繕被延後 |
| 管理費、修繕積立金 | 月額、滯納狀況、未來調漲預定 | 積立金過低、滯納多 |
| 管理規約、使用細則 | 寵物、民宿、辦公室使用、裝修限制 | 與自己的使用目的不符 |
| 總會議事錄 | 管理組合討論、糾紛、修繕方針 | 重大課題被擱置 |
修繕積立金便宜的物件，每月負擔看起來較輕。但是，如果相對於必要修繕而言積立金不足，未來可能導致調漲或一次性收取費用。不能只因為便宜就給予正面評價，而要看它相對於建物規模、屋齡、修繕計畫是否合理。
與台灣、香港部分住宅市場相比，日本公寓的管理組合與長期修繕資料在交易判斷中占比更高；對投資人來說，低管理費不一定代表高報酬，反而可能代表未來資本支出被低估。
STEP3：購買申請是「把條件以書面整理」的手續
決定想買的物件後，會提交購入申込書（konyu moshikomisho，購買申請書)。這本身不是買賣契約，但會成為價格、手付金、交屋時期、是否使用住宅貸款等交易條件的起點。
申請階段要確認的不只是價格協商。更重要的是，及早整理日後容易發生爭議的條件。
主要應確認的條件如下。
- 買賣價格
- 手付金金額
- 希望交屋日
- 住宅貸款特約的有無與期限
- 殘置物處理
- 設備故障或瑕疵說明
- 若有裝修計畫，可開始施工的時期
- 賣方是否仍居住中或已空屋
住宅貸款特約是指，買方未通過貸款審查時，可以解除契約、回復白紙狀態的條款。不過，如果期限或適用金融機構等條件模糊，日後可能發生解釋問題。從申請階段開始，就應向不動產公司確認內容。
熱門物件有時會重視申請速度。不過，如果因為著急而省略資料確認，簽約後可能才發現難以取消的問題。表明購買意願，和在確認不足的情況下繼續推進，應分開看待。
STEP4：住宅貸款的事前審查與正式審查，重點不同
日本公寓購買手續中，住宅貸款推進方式非常重要。一般而言，會在購買申請前後進行事前審査（jizen shinsa，初步審查)，買賣契約後再進入本審査（hon shinsa，正式審查)。
事前審查會根據年收入、任職公司、年資、借款狀況、希望借款金額等，確認融資可能性。正式審查則會確認更詳細的本人資料、物件資料、買賣契約書、重要事項説明書、団体信用生命保険（dantai shinyo seimei hoken，常稱團信，借款人身故或符合條件時可清償貸款的保險)告知內容等。即使通過事前審查，也不代表正式審查一定會通過。
住宅貸款要比較的，不只是利率高低。還應包含事務手續費、保證料、提前還款手續費、團信保障內容、利率類型、還款期間、借款後條件變更容易度等。
利率類型大致分為浮動利率、固定利率、一定期間固定利率。浮動利率初期利率較容易偏低，但有未來利率上升風險。固定利率較容易規劃還款，但借款當下的利率可能高於浮動利率。哪一種較有利，取決於借款金額、還款期間、家庭財務餘裕、未來收入展望。
利率類型比較可參考中古公寓購買的住宅貸款利率類型比較，其中有更詳細整理。
STEP5：重要事項說明不是「朗讀儀式」，而是簽約前的最終確認
買賣契約前，會由宅地建物取引士（takuchi tatemono torihikishi，日本不動產交易專業資格人員)進行重要事項説明（juyo jikou setsumei，重要事項說明)。這是依據宅地建物取引業法所進行的重要手續，目的在於讓買方於簽約前理解物件與交易條件中應掌握的事項。
重要事項說明要確認的內容相當廣泛，包括登記簿上的權利關係、法令限制、私道或基地權利、管理費與修繕積立金、管理規約、專有部分與共用部分、契約解除、手付金、貸款特約、瑕疵與設備處理等。
這裡重要的不是「聽過說明」這件事，而是在理解後再簽約。由於專業用語很多，要當場完全理解並不容易。若有可能，應事前取得重要事項說明書與買賣契約書草案，在簽約日前先閱讀。
特別是中古公寓，應重點確認以下事項。
- 管理費與修繕積立金金額，以及是否有滯納
- 長期修繕計畫與大規模修繕預定
- 專有部分設備故障
- 漏水、給排水管、噪音、事故履歷等告知事項
- 寵物、樂器、民宿、辦公室使用限制
- 裝修工程限制
- 停車場、腳踏車停放區使用權
- 賣方契約不適合責任的範圍
重要事項說明的確認重點，也可以搭配閱讀公寓購買時的重要事項說明是什麼？應確認的13個重點，會更容易理解。
STEP6：買賣契約要確認解除條件與手付金
接受重要事項說明，並能接受內容後，就會締結買賣契約。買賣契約會規定買賣價格、手付金、尾款支付日、交屋日、契約解除、貸款特約、契約不適合責任、設備交付狀態等。
簽約時支付的手付金，一般會充作買賣價金的一部分。不過，契約後若因買方原因解除，可能會以放棄手付金的方式解除。若因賣方原因解除，契約中可能會規定返還手付金倍額。實際內容必須以契約書確認。
中古公寓不只契約書重要，付帯設備表（futai setsubi hyo，附帶設備清單)與物件状況報告書（bukken jokyo hokokusho，物件狀況報告書)也很重要。熱水器、冷氣、地暖、洗碗機、浴室乾燥機、對講機等設備，應確認是否故障，以及拆除或保留的處理。
如果簽約前曾聽到口頭說明，應確認是否已反映在書面上。只有口頭說明，日後很難證明。特別是「交屋前會修好」「這件家具會移除」「裝修沒有問題」等內容，需要落實到契約書、備忘錄、附帶設備表等書面文件中。
STEP7：結算與交屋會在一天內同時推進多項手續
住宅貸款正式審查通過後，金融機構、賣方、買方、不動產公司、司法書士（shiho shoshi，日本負責登記等法律文件實務的專業人士)等會協調結算日。結算日當天會進行尾款支付、住宅貸款撥款、所有權移轉登記、抵押權設定登記、鑰匙交付、固定資產稅與管理費等精算。
結算當天手續會一次推進，因此事前準備很重要。身分確認文件、實印（jitsuin，已登錄印章)、印鑑證明書、住民票、存摺、銀行登錄印、匯款資訊等，所需文件應依照金融機構與司法書士指示確認。即使使用電子契約或線上手續，也不能省略事前確認。
結算時要注意的是匯款金額明細。除了買賣價金尾款，也會同時處理固定資產稅與都市計畫稅精算金、管理費與修繕積立金精算金、司法書士報酬、登記費用、貸款相關費用等。前一天以前，應確認資金移動上限、匯款手續、入帳確認流程。
領取鑰匙後，應確認室內。查看設備狀態、殘置物、破損、清潔狀況等，是否與簽約時說明不同。如有重大問題，應立即聯絡不動產公司。
STEP8：購買完成包含交屋後的手續
拿到鑰匙並不代表全部結束。交屋後還有地址變更、電力瓦斯自來水開通、網路線路、火災保險、向管理組合提出申報、停車場與腳踏車停放區手續等。
如果使用住宅貸款並作為自宅購買，符合條件時可能適用住宅ローン控除（jutaku loan kojo，住宅貸款稅額扣除)。不過，制度要件會因購買時期、物件性能、樓地板面積、所得、入住時期等而異。稅制可能修正，因此最新要件最好向國税庁、稅理士、金融機構等確認。
購買中古公寓後若要裝修，也需要向管理組合提出工程申請。可施工的星期與時間、地板材料隔音等級、共用部分保護、鄰戶告知、搬入路線等，可能由管理規約或使用細則規定。交屋後不一定能立刻施工，因此從簽約前就確認，會比較容易安排時程。
此外，入住後會成為管理組合的一員。確認總會資料與議事錄，掌握修繕計畫、管理費會計、修繕積立金會計狀況，會更容易注意到未來負擔變化。
購買中古公寓時特別需要注意的重點
中古公寓最大的優點，是可以確認實物。另一方面，屋齡、管理狀態、修繕履歷、設備老化、賣方契約不適合責任範圍等，都是與新成屋不同的確認事項。
首先，不能只用屋齡判斷。屋齡較新也可能管理薄弱，屋齡較舊也可能修繕得宜且管理組合運作良好。重要的是把建物年齡與管理品質一起看。
其次，不要低估裝修費用。如果只是室內裝潢，較容易編列預算；但若涉及給排水管、電力容量、熱水器、浴室、廚房、地板基底等，費用可能大幅增加。購買前應向裝修公司確認概算，也要用管理規約確認工程限制。
此外，投資目的與自住目的應看的重點不同。自住用途重視生活便利性、管理狀態、未來換屋容易度。投資用途則需要冷靜檢視租賃需求、收益率、空置風險、管理費與修繕積立金、退出價格。住宅貸款原則上是本人居住用貸款，不能用於投資用途。如果用途不同，必須確認金融機構的商品條件。
對台灣或香港買家而言，還要注意日本住宅貸款與海外投資貸款的條件不一定相同；有些銀行對非居住者、外籍人士或收入來源地有額外要求，不能直接套用本地房貸經驗。
避免失敗檢查清單
購買公寓後容易後悔，往往不是因為沒有資訊，而是確認順序錯了。最後，整理從購買前到交屋後的檢查項目。
購買前，不只看每月還款額，也要把管理費、修繕積立金、固定資產稅、保險費、停車費、未來修繕積立金調漲一起放進家庭收支。過度依賴年終獎金還款，會使財務對收入波動變得脆弱。
比較物件時，不只看價格、車站距離、面積，也要確認管理狀態、修繕履歷、管理規約、總會議事錄。特別是中古公寓，如果對方不願提供管理資料、對問題回答模糊、修繕積立金極端偏低，就應謹慎看待。
簽約前，應閱讀重要事項說明書、買賣契約書、附帶設備表、物件狀況報告書。不能理解的地方，不要當場帶過，要提出問題。沒有必要在說明不充分的狀態下簽名。
交屋前，應確認結算金額、必要文件、匯款方式、登記手續、鑰匙數量、設備狀態。交屋後，則不要忘記管理組合手續、地址變更、稅務手續、裝修申請。
公寓購買流程的重點，不是照順序完成手續，而是在重大判斷前完成必要確認。
常見問題
公寓購買手續大約需要多久？
包含找物件在內，一般會以數個月為單位思考。如果很快找到想買的物件，住宅貸款審查與契約條件調整也順利，從申請到交屋可能約1至2個月完成。另一方面，如果包含希望條件整理、物件比較、貸款選擇、裝修計畫，也有人花3至6個月以上。重要的不是期間短，而是簽約前是否完成必要確認。
通過住宅貸款事前審查後，正式審查也一定會通過嗎？
即使通過事前審查，也不保證正式審查會通過。正式審查會更詳細確認本人信用資訊、收入、健康狀態、團體信用生命保險、物件擔保評價、買賣契約內容等。事前審查後若新增借款、轉職，或物件資訊發現問題，都可能影響正式審查。
重要事項說明中有不懂的地方，也可以簽約嗎？
應避免在留下不懂之處的狀態下簽約。重要事項說明是為了在簽約前理解物件與交易條件的重要內容。由於專業用語多，產生疑問很自然。簽約日前先取得文件草案，並把不明點記下來，會比較容易確認。對於說明模糊的地方，要求書面回答或反映到契約書中很重要。
中古公寓是否屋齡越舊越應避免？
不需要只用屋齡判斷。即使屋齡較舊，也有長期修繕計畫完整、大規模修繕適當執行、管理組合運作良好的物件。相反地，屋齡較新的物件，也可能管理費與修繕積立金設定不足，未來負擔增加不易看清。重要的是把屋齡、修繕履歷、積立金水準、管理規約、總會議事錄合併確認。
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- 中古公寓購買的住宅貸款利率類型比較｜固定、浮動、初期固定的選擇方式與總還款額試算
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參考連結
