「瑕疵物件（有問題物件）」是什麼？

在不動產市場上，許多人應該都聽過「瑕疵物件」或「有問題物件」這樣的說法。這些物件通常以比一般物件更低廉的價格交易，在投資者和購屋者之間有時備受矚目。然而，關於其實際情況、法律定位及交易上的注意事項，仍有許多人尚未充分了解。

瑕疵物件一般是指「欠缺應具備之品質或性能的不動產」。這包括心理性瑕疵、物理性瑕疵、環境性瑕疵、法律性瑕疵等四種類型，各自具有不同的特徵、告知義務及對價格的影響。特別是近年來，從提升不動產交易透明度和保護消費者的角度出發，對於這些瑕疵的正確資訊揭露要求日趨嚴格。

本文將從專業角度，淺顯易懂地解說瑕疵物件的定義、各類型的具體案例、告知義務範圍、價格行情、購入與出售時的優缺點，以及調查方法。希望各位能藉此獲取在不動產交易中避免意外糾紛、做出適當判斷所需的知識。

什麼是瑕疵物件（有問題物件）

瑕疵物件在法律上定義為「欠缺應具備之品質或性能的不動產」。「瑕疵」一詞意指「缺陷」或「瑕痕」，一般也稱為「有問題物件」。2020年民法修正以前使用「瑕疵擔保責任」一詞，現已更改為「契約不符合責任」的表述。

瑕疵物件依其瑕疵性質大致分為四類。由於各類瑕疵對物件價值和交易條件有不同影響，在進行不動產交易時，理解這些差異十分重要。

瑕疵種類	定義	具體案例
心理性瑕疵	物件內或周邊發生的事件・事故等，引起心理不安或嫌惡感的因素	自殺、他殺、孤獨死、意外死亡等
物理性瑕疵	建物或土地的物理性缺陷或故障	漏雨、白蟻危害、結構性缺陷、地盤下沉等
環境性瑕疵	源於周邊環境的問題	噪音、惡臭、日照不足、電波干擾、嫌惡設施鄰近等
法律性瑕疵	與法律或法規相關的問題	違反建築基準法、違反臨路義務、所有權問題、界線不明確等

瑕疵物件與一般物件相比，市場價格有偏低的趨勢。這是因為瑕疵的存在會影響物件的吸引力和未來資產價值。但也有不少人將這種價差視為投資或取得住宅的機會。

在不動產交易中，賣方或出租方對於瑕疵有向買方或承租方告知的「告知義務」。怠於履行告知義務，可能日後演變成法律糾紛，因此確保交易透明度非常重要。

瑕疵物件的種類與具體案例

心理性瑕疵

心理性瑕疵是指物件本身的品質或性能並無問題，但可能因過去發生的事件而引起心理不安或嫌惡感的瑕疵。所謂「事故物件」大多屬於此類心理性瑕疵。

心理性瑕疵的代表性案例包括物件內的自殺、他殺、孤獨死等。根據國土交通省的「不動產業者關於人員死亡告知指導方針」，自然死亡或日常生活中的意外死亡原則上不屬於告知事項，但自殺、他殺或需要特殊清潔的死亡事案則需要告知。

關於心理性瑕疵的告知義務期間，租賃交易為「案件被發覺起約3年間」，但買賣交易並無明確期間規定，需考量事案的重大性和經過期間等進行個別判斷。一般認為買賣情況的告知義務期間比租賃更長。

心理性瑕疵是無形的，因此不得不依賴不動產公司或賣方・出租方的告知。因此在交易前務必確認是否有「告知事項」，並要求說明詳細內容十分重要。

物理性瑕疵

物理性瑕疵是指建物或土地存在物理性缺陷或故障的狀態。這是相對容易理解的瑕疵，特點是多數可透過目視或專家調查發現。

物理性瑕疵的具體案例包括以下各項：

• 漏雨或漏水
• 白蟻危害
• 建物結構性缺陷
• 基礎或柱子傾斜
• 地盤下沉或地基軟弱
• 設備故障或異常
• 耐震性能不足

物理性瑕疵有時可透過修繕或改修解決，但若是結構性問題等根本性缺陷，可能需要大量費用。因此，購買物件前建議委託專業人士進行建物檢查（房屋查驗）。

物理性瑕疵的告知義務沒有期限，賣方知悉的所有物理性瑕疵都需要告知買方。但因自然老化造成的通常損耗，以及以一般注意力即可輕易發現的瑕疵，有時不一定屬於告知義務的對象。

環境性瑕疵

環境性瑕疵是指非物件本身，而是源於周邊環境的問題。這是影響居住環境舒適性和生活品質的因素，也是物件選擇時容易忽視的點。

環境性瑕疵的具體案例包括以下各項：

• 噪音（交通噪音、工廠噪音、餐飲店或娛樂設施的噪音等）
• 惡臭（工廠、畜產設施、垃圾處理設施等散發的氣味）
• 日照不足（高層建築物造成的日照遮蔽）
• 電波干擾
• 嫌惡設施鄰近（墓地、火葬場、廢棄物處理設施等）
• 土壤污染
• 水質污染
• 高壓線或基地台等鄰近

環境性瑕疵往往一次訪問難以察覺，因此在看房時，在不同時間段和星期幾多次造訪十分重要。此外，確認周邊設施和向地區居民打聽也是有效的調查方法。

關於環境性瑕疵的告知義務，不動產業者或賣方需在認識範圍內告知，但由於難以掌握所有環境性因素，買方自身的調查也十分重要。

法律性瑕疵

法律性瑕疵是指與建築基準法或都市計畫法等法律法規相關的問題。這些瑕疵在未來重建或擴改建時可能受到限制，最壞的情況可能成為行政指導或是正命令的對象。

法律性瑕疵的具體案例包括以下各項：

• 違反建築基準法（違法建築）
• 違反臨路義務（建築基準法第43條）
• 違反用途地區限制
• 所有權問題（共有份額、抵押權設定等）
• 界線不明確
• 私有道路通行權問題
• 都市計畫道路預定地
• 不可重建物件

法律性瑕疵若無專業知識難以發現，且可能發展為日後的重大問題，因此在不動產交易時需要特別注意。在法務局確認登記謄本，以及在地方政府建築指導課確認建築確認申請履歷等，都是有效的調查方法。

法律性瑕疵也有告知義務，賣方或不動產業者認識到的法律問題需要向買方說明。特別重要的事項屬於根據不動產交易業法的「重要事項說明」的對象。

瑕疵種類	告知義務期間（租賃）	告知義務期間（買賣）	發現方法
心理性瑕疵	約3年間	無明確期限（個別判斷）	確認告知事項、向鄰近居民打聽
物理性瑕疵	無期限	無期限	目視確認、專業人士建物檢查
環境性瑕疵	在認識範圍內告知	在認識範圍內告知	多次現地訪問、調查周邊環境
法律性瑕疵	無期限	無期限	確認登記謄本、於地方政府調查

瑕疵物件的價格行情與市場動向

瑕疵物件依其瑕疵的種類和程度，與一般物件相比有價格偏低的趨勢。這種價差對投資者和購屋者有吸引力，但同時也可能成為未來出售時的課題。

與一般物件的價差

瑕疵物件的價格一般為市場價格的50～80%左右，但依瑕疵的種類和程度有很大差異。特別是心理性瑕疵物件，對價格的影響程度因事案的嚴重性而異。

瑕疵種類	對價格的影響度（相較一般行情）	備注
心理性瑕疵（自殺・他殺）	-30～50%	依事案的新舊程度和慘烈程度而變動
心理性瑕疵（孤獨死・自然死）	-10～20%	依發現前的期間和清潔狀況而變動
物理性瑕疵	-20～40%	依修繕可能性和費用而變動
環境性瑕疵	-10～30%	依問題嚴重程度和改善可能性而變動
法律性瑕疵	-20～50%	依法律風險大小而變動

即使同為心理性瑕疵，發生過自殺或他殺等慘烈事案的物件，價格有時比一般行情下跌約30～50%。另一方面，孤獨死或自然死的情況，多數僅下跌約10～20%。

物理性瑕疵的情況下，修繕費用的估算是價格設定的重要因素。例如漏雨或白蟻危害等可修繕的問題，一般會以修繕費用加上一定金額進行折價。

環境性瑕疵對價格的影響因問題的嚴重程度和改善可能性而異。例如暫時性的噪音問題對價格影響較小，但持續性的惡臭或日照不足等情況則成為價格大幅下跌的因素。

法律性瑕疵的價格取決於未來風險的大小。特別是不可重建物件或違反臨路義務物件等，對未來資產價值有重大影響，因此價格有時會大幅下跌。

依地區而異的價差

瑕疵物件的價格也因地區而異。一般而言，都市地區物件需求高，即使有瑕疵價格下跌率也相對較小。另一方面，地方地區由於需求有限，瑕疵物件的價格下跌率有時較大。

此外，因地區文化和風俗不同，對心理性瑕疵的感受也不同，這也會反映在價格上。例如重視靈性因素的地區，心理性瑕疵物件的價格下跌率有偏高的趨勢。

市場動向

近年的不動產市場中，從提升資訊揭露透明度和保護消費者的角度，關於瑕疵的告知執行越來越嚴格。特別是2021年國土交通省制定「不動產業者關於人員死亡告知指導方針」，使心理性瑕疵的告知標準得到明確化。

另一方面，隨著少子高齡化和人口減少伴隨的空屋增加，瑕疵物件市場也在變化。特別是地方的空屋問題日趨嚴峻，不論是否有瑕疵，物件價格都有下跌趨勢。

在投資市場，積極購買瑕疵物件、透過翻新改裝或變更用途來提升價值的「增值投資」也備受矚目。特別是物理性瑕疵可透過適當修繕消除，因此作為投資對象被考慮的機會增加了。

瑕疵物件購買與出售的優缺點

瑕疵物件的交易具有與一般不動產交易不同的特有優缺點。正確理解這些，可以做出符合自身需求和狀況的判斷。

購買方的優點

價格優勢

瑕疵物件最大的優點是，與地段和規模相當的一般物件相比，價格更低廉。特別是心理性瑕疵物件，即使物件本身的品質或性能並無問題，也可期待大幅折價。活用這種價差，可以在預算內取得地段更好或格局更寬敞的物件。

作為投資的可能性

從投資角度來看，瑕疵物件可能成為期待高報酬率的對象。特別是物理性瑕疵物件，有可能透過適當翻新改裝提升價值。此外，心理性瑕疵隨著時間流逝其市場影響有減弱的趨勢，因此也可期待長期持有後資產價值的恢復。

競爭者少

瑕疵物件由於一般購買者傾向迴避，競爭少也是一大優點。即使在一般物件往往出現競價的熱門地區，若是瑕疵物件，交易有時進展相對順利。

購買方的缺點

心理負擔

特別是心理性瑕疵物件，實際居住時的心理負擔不容忽視。在發生過自殺或他殺的物件中，即使理性上理解，在實際生活中也可能感到不安或恐懼。此外，接待訪客時的說明和周遭人的眼光也是令人在意的因素。

未來出售時的課題

瑕疵物件在未來出售時也需要告知瑕疵，可能影響出售價格和出售期間。特別是心理性瑕疵，由於買賣時告知義務期間並無明確規定，有可能長期影響資產價值。

融資的限制

瑕疵物件，特別是有法律性瑕疵的物件，房屋貸款的審核有時難以通過。由於金融機構重視擔保價值，對於未來資產價值有疑慮的物件，有限制融資的傾向。

出售方的注意事項

告知義務與法律責任

出售瑕疵物件時，有義務向買方正確告知瑕疵內容。怠於履行告知義務，契約後可能被買方要求損害賠償或解除契約。特別是故意隱瞞重大瑕疵的情況，還有被追究詐欺罪的風險。

適當價格的設定方法

設定瑕疵物件的適當價格並非易事。不是單純從市場行情扣除一定比例，而需要綜合考量瑕疵的種類和程度、經過期間、地段條件等。諮詢專業不動產公司，設定適當價格十分重要。

出售期間的延長

瑕疵物件與一般物件相比，出售期間有延長的趨勢。特別是心理性瑕疵物件由於買方有限，需要預想出售需要花費時間。若需要急於出售，使用不動產收購業者也是一個選項。

確認要點	購買時	出售時
瑕疵的種類和程度	確認瑕疵的具體內容和影響範圍	在告知書中記載正確資訊
告知義務範圍	確認賣方・不動產公司的告知內容	告知所有知悉的瑕疵
價格的合理性	確認是否為與瑕疵程度相符的折價	設定考量瑕疵的適當價格
修繕・改善的可能性	考量消除・減輕瑕疵的方法	實施可能的修繕以提升價值
融資的可能性	事先向金融機構諮詢	支援買方的資金計畫
未來資產價值	預測長期的價值變動	說明未來價值恢復的可能性
鄰近環境・評價	確認周邊居民的認知和地區評價	也要宣傳地區的優點

瑕疵物件的調查方法與確認要點

要適當判斷瑕疵物件，正確的資訊收集不可或缺。以下解說調查瑕疵物件時的方法和確認要點。

在不動產公司的確認方法

在不動產交易中，不動產業者有義務在「重要事項說明」中說明物件的瑕疵。但為了獲得更詳細的資訊，積極確認以下各點十分重要。

• 明確詢問是否有告知事項
• 詳細確認「告知書」的內容
• 詢問過去所有者或入住者的履歷
• 確認物件的修繕履歷和是否有異常
• 詢問周邊環境和鄰近糾紛是否存在

特別是心理性瑕疵，由於不動產公司只在掌握範圍內告知，因此具體詢問「此物件是否發生過人員死亡事故？」十分重要。

透過網路的調查方法

活用網路進行調查也很有效。請透過以下方法收集資訊。

• 以物件地址或建物名稱搜索，確認是否有事件・事故的報導
• 在「事故物件公示網站」等專業網站搜索
• 在地區的公告欄或社群媒體上調查地區資訊和評價
• 透過Google地圖的街景確認周邊環境
• 透過地方政府的災害風險地圖確認災害風險

但網路上的資訊不一定正確，因此透過多個資訊來源進行確認十分重要。

現地調查的要點

實際前往物件進行確認也十分重要。請注意以下要點進行調查。

• 在不同時間段和星期幾多次訪問，確認噪音或氣味等
• 檢查建物外觀和公共區域的狀態
• 詳細確認室內牆壁、天花板、地板的狀態
• 確認用水設備的運作狀況
• 確認採光和通風情況
• 向鄰近居民詢問地區評價和特徵

特別是物理性瑕疵和環境性瑕疵，多數可透過現地調查發現，因此花時間仔細確認十分重要。

諮詢專業人士

為了更確實地發現瑕疵，也應考慮接受專業人士的支援。

• 房屋查驗員（建物檢查士）的建物檢查
• 土地房屋調查士的界線確認
• 律師對契約書和重要事項說明書的審查
• 不動產鑑定士的適當價格評估

特別是購買高價物件或舊建物時，委託專業人士進行調查，可防患未來的糾紛於未然。

調查項目	確認方法	重要程度
心理性瑕疵的有無	確認告知書、向不動產公司詢問、網路搜索	★★★★★
物理性瑕疵的有無	現地調查、房屋查驗、確認修繕履歷	★★★★★
法律性瑕疵的有無	確認登記謄本、確認建築確認申請履歷、確認法令符合性	★★★★★
環境性瑕疵的有無	現地調查（多次）、確認周邊設施、確認災害風險地圖	★★★★
過去的修繕履歷	確認管理組合議事錄、申請公開修繕履歷	★★★★
鄰近居民的評價	向周邊居民打聽、確認地區公告欄或社群媒體	★★★
未來的開發計畫	向地方政府都市計畫課確認、確認公示資訊	★★★
災害風險	確認災害風險地圖、確認過去的受災履歷	★★★★

總結

瑕疵物件（有問題物件）分為心理性瑕疵、物理性瑕疵、環境性瑕疵、法律性瑕疵等四類，各自具有不同的特徵和影響。這些物件有以比一般市場價格更低廉交易的趨勢，但其背後存在各種風險和課題。

交易瑕疵物件時的重要要點如下：

1. 正確的資訊收集與掌握瑕疵：詳細確認不動產公司的告知內容，必要時委託專業人士進行調查十分重要。

2. 理解告知義務：賣方・出租方有向買方・承租方告知瑕疵的義務，怠於履行可能演變為法律糾紛。特別是心理性瑕疵的告知義務期間，租賃為約3年間，買賣無明確期限，需個別判斷。

3. 價格的適當評估：瑕疵物件的價格一般約為市場價格的50～80%，但依瑕疵的種類和程度有很大差異。適當的價格設定和評估十分重要。

4. 優缺點的比較考量：雖有價格優勢和投資可能性，但同時也有心理負擔和未來出售時的課題。需要根據自身的需求和狀況做出判斷。

5. 活用調查方法：在不動產公司的確認、網路調查、現地調查、諮詢專業人士等，結合多種方法進行綜合判斷十分重要。

瑕疵物件並非一概「應當迴避」，在理解其特性的基礎上做出適當判斷十分重要。可以視為活用價格優勢取得住宅或投資機會，但也需要考量未來的風險和心理影響。

不動產交易是人生中的重大決定之一。特別是考慮瑕疵物件時，建議在充分收集資訊和接受專業建議的同時，謹慎做出判斷。INA&Associates株式会社承接包含瑕疵物件在內的不動產交易相關諮詢，歡迎隨時聯絡。

常見問題

瑕疵物件一定會被告知嗎？

法律上，賣方或不動產公司有向買方告知瑕疵的義務。 但實際上，由於賣方本身可能未認識到瑕疵，或對告知義務範圍的解釋不同，並非所有瑕疵都一定會被告知。

特別是心理性瑕疵，2021年國土交通省制定「不動產業者關於人員死亡告知指導方針」，告知標準得到明確化，但在此之前的交易中，也有未被告知的情況。

考慮購買物件時，明確詢問「是否有告知事項？」，詳細確認告知書的內容十分重要。此外，建議在可能範圍內自行進行調查。

購買瑕疵物件後發現瑕疵時該怎麼辦？

契約前未被告知的瑕疵在購買後被發現時，可依據民法的「契約不符合責任」進行應對。 具體而言有以下選擇：

1. 修補請求：要求賣方修復瑕疵
2. 減額請求：要求返還與瑕疵相應金額
3. 損害賠償請求：要求賠償因瑕疵造成的損害
4. 解除契約：重大瑕疵時，要求解除契約本身

但這些請求有期限，需在知悉瑕疵起1年內行使。此外，賣方不知道瑕疵的情況，或買方以通常注意本應能發現的瑕疵，有時不追究賣方責任。

發現瑕疵時，建議首先收集證據，向專業人士（律師等）諮詢。

心理性瑕疵的告知義務期間是多久？

心理性瑕疵的告知義務期間，租賃和買賣有所不同。

租賃的情況，根據國土交通省的指導方針，規定為「案件被發覺起約3年間」。

另一方面，買賣的情況無明確期間規定，需考量事案的重大性、經過期間、周邊環境的變化等進行個別判斷。一般認為買賣比租賃課以更長期間的告知義務。在裁判案例中，也有規定即使事案經過10年以上仍有告知義務的案例。

但這些僅是參考標準，依事案內容和社會影響，判斷可能有所不同。

瑕疵物件可以申請房屋貸款嗎？

瑕疵物件也可以申請房屋貸款，但依瑕疵的種類和程度，審核有時會更嚴格，或融資額受到限制。

特別是有法律性瑕疵的物件（違反建築基準法或不可重建物件等），被認定未來擔保價值有問題，房屋貸款審核有時難以通過。

心理性瑕疵物件的情況，若物件本身的品質或性能無問題，多數情況下對房屋貸款審核影響不大，但各金融機構的應對不同。

物理性瑕疵的情況，若在可修繕範圍內，提交修繕計畫有時可獲得融資。

考慮購買瑕疵物件時，建議事先向多家金融機構諮詢，確認融資的可能性。

購買瑕疵物件時的注意事項是什麼？

購買瑕疵物件時，以下各點需要特別注意：

1. 正確掌握瑕疵：詳細確認告知書的內容，必要時要求提供補充資訊。特別是心理性瑕疵，確認具體事案的內容和發生時間十分重要。
2. 專業人士的調查：特別是疑有物理性瑕疵或法律性瑕疵時，委託房屋查驗員或土地房屋調查士等專業人士進行調查。
3. 修繕費用的估算：若有物理性瑕疵，請專業業者估算修繕所需費用，掌握包含購買價格在內的所有必要費用。
4. 考量未來出售的可能性：雖然購買時便宜，但未來出售時可能需要大幅降價。請從長期視角考量資產價值。
5. 確認心理接受程度：特別是心理性瑕疵物件，需謹慎考量實際居住的自己和家人能否心理上接受。
6. 事先確認融資：若使用房屋貸款，事先向金融機構說明瑕疵內容，確認融資的可能性。
7. 準備價格協商依據：考量與瑕疵內容相應的適當折價金額，持有根據地進行價格協商。

購買瑕疵物件比一般不動產交易需要更謹慎的判斷和專業知識。有不明之處請諮詢專業人士，在充分收集資訊和考量後再做判斷。