連帶保證人使用增加，民法修正帶來的影響

近年來,在租賃住宅市場中,連帶保證人的使用再次受到關注。2020年4月施行的民法修正使連帶保證人制度產生了重大變化,對整個不動產業界造成影響。

作為INA&Associates,在日常接受眾多客戶關於租賃契約諮詢的過程中,我們切身感受到這項制度變更對實際契約現場帶來的影響。特別是與保證公司併用以及極度額的設定等,產生了新的課題與機會。

本文將以不動產業界專家的角度,詳細解說民法修正對連帶保證人制度帶來的具體影響,以及隨之而來的使用狀況變化。希望能為正在考慮租賃契約的人士、考慮不動產投資的人士,以及業界相關人士提供有益的資訊。

民法修正帶來的連帶保證人制度變化

2020年4月民法修正的核心

2020年4月1日施行的民法修正為連帶保證人制度帶來了根本性的變化。最重要的變更點是,當個人成為根保證契約的連帶保證人時,極度額的設定成為義務。

極度額是指連帶保證人負擔支付責任的金額上限。在以往的制度中,連帶保證人對於承租人的債務可能需要負擔無限的責任。但是修正後,如果沒有以書面訂定具體金額,保證契約本身將成為無效。

透過這項變更,連帶保證人的負擔變得可以預見,減輕了負擔過度責任的風險。另一方面,對於出租人來說,保證範圍受到限制,因此產生了新的風險管理需求。

極度額設定的實務影響

極度額的設定不僅僅是決定金額而已。在租賃借契約中,可能發生房租、公共費用、續約費、原狀回復費用、損害賠償金等各種債務。需要考慮所有這些因素來設定適當的極度額。

在實際現場中,經常可見將房租的12個月份至24個月份左右設定為極度額的案例。然而,根據物件的特性或承租人的屬性,有時也需要設定更高額的金額。

重要的是,極度額如果以「租金的○個月份」這種相對性的記載方式,可能會成為無效。必須以「200萬日圓」、「300萬日圓」等具體金額的方式記載。

保證人保護的強化

民法修正的另一個重要面向是保證人保護的強化。在成為事業用融資的保證人時,需要由公證人進行意思確認。此外,對保證人的資訊提供義務也得到強化,對於主債務人的財產狀況及還款狀況,要求提供更詳細的資訊。

透過這些變更,成為保證人的風險變得更加明確,可以在充分考慮後締結保證契約。另一方面,由於手續的複雜化,尋找保證人變得困難的案例也在增加。

連帶保證人使用的現狀與統計數據

租賃市場中保證制度的變遷

根據國土交通省的調查,約97%的租賃借契約中要求某種形式的保證,其形態正在發生巨大變化。特別值得注意的是,房租債務保證公司使用率的急遽增加。

平成22年時僅使用房租債務保證公司的契約為17%,到了平成26年增加到37%,僅僅4年間就增長了2倍以上。目前,保證公司的使用率已達約8成,成為租賃市場的主流。

年度	僅房租債務保證公司	僅連帶保證人	兩者併用	無保證
平成22年	17%	22%	57%	4%
平成26年	37%	16%	41%	3%
目前(推估)	約50%	約10%	約37%	約3%

連帶保證人使用的新趨勢

有趣的是,雖然保證公司的使用在增加,但連帶保證人的使用並沒有完全消失。相反地,保證公司與連帶保證人併用這種新模式正在增加。

這種併用模式的背景有以下因素。

首先是風險分散的觀點。考慮到保證公司倒閉的風險,以及發生不包含在保證範圍內的債務的風險,要求由連帶保證人提供補充性保證的案例正在增加。

其次是根據承租人信用力的彈性對應。對於收入不穩定的承租人,或過去有滯納紀錄的承租人,除了保證公司的審查外,還要求設定連帶保證人,藉此建構更確實的保證體制。

此外,由於民法修正設定了極度額,連帶保證人的責任範圍變得明確,成為保證人的心理門檻降低,這也產生了影響。

依地區別、物件類型別的使用狀況

連帶保證人的使用狀況因地區和物件類型而有很大差異。在都市地區,保證公司的使用成為主流,但在地方上,依然可見許多使用連帶保證人的保證方式。

在高級租賃物件或事業用物件中,保證公司與連帶保證人的併用是一般常態。這是考慮到租金高額,以及原狀回復費用可能變得高額的因素。

在學生向物件中,親屬成為連帶保證人的案例很多,與保證公司併用也很常見。特別是從地方來到都市地區的學生,經常會要求提供父母的收入證明並設定連帶保證人。

管理公司的對應狀況

不動產管理公司的對應也趨於多樣化。根據國土交通省的調查,76%的管理公司使用「僅房租債務保證業者」,但其餘24%則採用與連帶保證人併用,或僅使用連帶保證人的對應方式。

特別是具有長期管理實績的管理公司,傾向於重視與承租人的信賴關係,採用彈性的保證制度。另一方面,新進入的管理公司則多見重視風險管理,將保證公司的使用列為必須的案例。

實務上的影響與新課題

契約實務的變化

因民法修正,租賃契約的實務發生了重大變化。最顯著的變化是契約書記載內容的詳細化。以往只需「連帶保證人對承租人的一切債務進行保證」這種概括性的記載即可,但現在必須明確記載極度額的具體金額。

此外,關於保證對象的債務範圍,也要求更明確的記載。需要具體列舉房租、公共費用、續約費、原狀回復費用、損害賠償金等,哪些債務是保證的對象。

締結契約時的說明義務也得到強化。重要的是對連帶保證人充分說明極度額的意義和保證範圍,在獲得理解後締結契約。

極度額設定的實務課題

極度額的設定是出租人、承租人以及連帶保證人的利害複雜交織的問題。出租人希望設定能充分涵蓋預想風險的金額。另一方面,連帶保證人自然會想將負擔降到最低。

在實際設定時,需要綜合考慮以下要素。

物件的租金水準是最基本的要素。一般來說,以月租金的12個月份至24個月份左右為參考標準,但在高額物件中,有時也會以相對較低的倍數來設定。

物件的特性也是重要要素。在設備充實的物件或特殊用途的物件中,原狀回復費用可能變得高額,因此需要設定更高的極度額。

承租人的屬性也是考慮要素之一。在有穩定收入的承租人情況下,有時可以用相對較低的極度額,但在收入不穩定的承租人情況下,則需要更高的設定。

與保證公司關係性的變化

因民法修正,保證公司與連帶保證人的關係性也發生了變化。兩者以往是替代性的關係,但現在更多被定位為補充性的關係。

保證公司提供房租滯納時的迅速對應、法律程序的代行等專業服務。此外,還有24小時365天的對應體制、全國規模的服務提供等,這些是個人連帶保證人難以對應的部分。

另一方面,連帶保證人提供超出保證公司保證範圍的債務,或保證公司無法對應的特殊情況的保證。此外,也期待基於與承租人人際關係的心理抑制效果。

透過這種補充性的關係,可以建構更全面且穩定的保證體制。但是,對於承租人來說,會產生保證費用和尋求連帶保證人的雙重負擔。

因應高齡化社會

日本高齡化社會的進展也對連帶保證人制度產生了重大影響。以往親屬成為連帶保證人是一般常態,但由於保證人本身的高齡化,對支付能力感到不安的案例正在增加。

根據國土交通省的調查,約6成的出租人對高齡者抱持拒絕感,主要原因是對房租不繳的不安。在這種狀況下,在高齡連帶保證人的情況下,經常要求追加的保證措施。

此外,由於獨居高齡者的增加,本來就難以找到連帶保證人的案例也在增加。在這種情況下,使用保證公司成為必須,但在高齡者的情況下,保證公司的審查也有趨於嚴格的傾向。

數位化的進展與效率化

不動產業界數位化的進展也對連帶保證人制度的運用產生影響。在線上契約手續普及的過程中,關於連帶保證人的意思確認和書面往來,數位化也在進展。

隨著電子契約的普及,即使連帶保證人住在遠方,也能進行順暢的契約手續。此外,關於保證人收入證明文件的提交,也可以在線上提交,提高了手續的效率。

但是,由於連帶保證是重要的契約,許多管理公司仍重視面對面的說明和確認,預計完全數位化需要時間。

今後的展望與對策

保證制度的多樣化

預計未來的租賃市場將進一步多樣化保證制度。除了傳統的連帶保證人與保證公司的組合外,新保證手段的開發正在進行。

例如,透過導入運用AI技術的信用評分系統,可以進行更精密的風險評估。藉此,可以提供根據承租人屬性量身訂做的保證制度。

此外,運用區塊鏈技術的分散式保證系統的研究也在進行,未來可能會從根本上改變傳統的保證制度。

強化對住宅確保需特別照顧者的對應

對高齡者、身心障礙者、外國人、育兒家庭等住宅確保需特別照顧者的對應,是今後的重要課題。這些人士往往難以找到連帶保證人,需要特別的照顧。

國家和地方自治體正在充實針對住宅確保需特別照顧者的保證制度。正在進行運用公共保證制度、NPO法人的保證支援等多樣化的措施。

不動產業界也需要從社會責任的觀點,積極參與這些措施,為建構任何人都能安心確保住居的環境做出貢獻。

科技的活用

隨著IoT技術的普及,租賃物件的管理方法也發生了重大變化。透過導入智慧鎖和感測器技術,可以即時掌握入住者的生活狀況,能夠早期發現和預防問題。

透過活用這些技術,期待能減輕保證風險,結果可能帶來保證費用的降低或保證條件的放寬。

此外,透過活用大數據,可以進行更精密的風險評估,能夠提供針對個別承租人最佳化的保證制度。

法律制度的持續檢討

民法修正後經過數年,其效果與課題逐漸明朗化。預計今後也會根據社會情勢的變化和實務上的課題,持續進行法律制度的檢討。

特別是關於極度額的設定基準和保證人保護的方式,需要根據實務狀況進行進一步的探討。

作為業界相關人士,注視這些法律制度的動向,採取適當的對應是很重要的。

總結

民法修正的主要影響

2020年4月的民法修正為連帶保證人制度帶來了根本性的變化。透過極度額的設定義務化,保證人的責任範圍變得明確,建立了防止過度負擔的機制。

另一方面,對於出租人來說,保證範圍受到限制,產生了新的風險管理需求。其結果是,保證公司與連帶保證人併用這種新模式正在增加。

使用狀況的變化

從統計數據可以看出,雖然保證公司的使用急遽增加,但連帶保證人的使用並沒有完全消失。相反地,透過兩者的補充性關係,建構了更全面的保證體制。

目前,約37%的租賃借契約併用保證公司與連帶保證人,預計這種趨勢今後仍會持續。

今後的課題與對應

存在著高齡化社會的進展、對住宅確保需特別照顧者的對應、科技的活用等許多課題與機會。整個業界需要積極因應這些課題,致力於建構任何人都能安心確保住居的環境。

對實務工作者的建議

希望不動產業界的實務工作者們注意以下幾點。

首先,關於極度額的設定,充分考慮物件的特性和承租人的屬性,設定適當的金額是很重要的。此外,關於契約書的記載內容,也請留意根據法律修正宗旨進行詳細的記載。

其次,關於保證制度的選擇,重要的是根據承租人的狀況進行彈性對應。不是一體適用的對應,而是針對個別案例提案最適合的保證制度,這樣可以同時實現承租人滿意度的提升和穩定的租賃經營。

最後,關於法律制度的動向,需要持續收集資訊和對應。參加業界團體的研習會、訂閱專業刊物等,隨時取得最新資訊並採取適當對應是很重要的。

給客戶的訊息

INA&Associates株式會社將根據每位客戶的狀況,提案最適合的保證制度。對於在設定連帶保證人上感到困擾的人士、考慮使用保證公司的人士,任何諮詢都歡迎隨時與我們聯繫。

常見問題

Q1:極度額應該如何決定？

A1:極度額的設定需要綜合考慮物件的租金水準、特性、承租人的屬性來決定。一般來說,以月租金的12個月份至24個月份左右為參考標準,但需要考慮以下要素。

首先,除了房租和公共費用等月額費用外,也要考慮續約費、原狀回復費用、損害賠償金等臨時費用。特別是在設備充實的物件或特殊用途的物件中,原狀回復費用可能變得高額,因此需要設定更高的極度額。

此外,承租人收入的穩定性和過去的租賃履歷也是考慮要素。在有穩定收入的承租人情況下,有時可以用相對較低的極度額,但在收入不穩定的情況下,則需要更高的設定。

重要的是,不是以「租金的○個月份」這種相對性的記載方式,而是必須以「200萬日圓」、「300萬日圓」等具體金額的方式記載。

Q2:為什麼需要保證公司和連帶保證人兩者？

A2:保證公司與連帶保證人併用增加的原因,在於活用兩者特性的風險分散。

保證公司提供房租滯納時的迅速對應和法律程序的代行等專業服務。此外,還有24小時365天的對應體制、全國規模的服務提供等,涵蓋了個人連帶保證人難以對應的部分。

另一方面,連帶保證人提供超出保證公司保證範圍的債務,以及保證公司倒閉時的風險保證。此外,也期待基於與承租人人際關係的心理抑制效果。

特別是在高額物件或事業用物件中,由於預想的風險較大,為了建構更確實的保證體制,經常要求兩者併用。

但是,對於承租人來說,會產生保證費用和尋求連帶保證人的雙重負擔,因此根據物件的特性和承租人的狀況進行彈性對應是很重要的。

Q3:找不到連帶保證人時該怎麼辦？

A3:即使找不到連帶保證人,也有幾種締結租賃契約的方法。

最常見的方法是使用房租債務保證公司。

此外,部分地方自治體提供針對住宅確保需特別照顧者的公共保證制度。可能涵蓋高齡者、身心障礙者、外國人、育兒家庭等對象,有時條件比民間保證公司更寬鬆。

還有NPO法人的保證支援制度。這些制度是從社會支援的觀點提供的,即使是一般保證公司難以審查通過的人士,有時也能使用。

重要的是,儘早向不動產公司諮詢,收集關於可用制度的資訊。許多不動產公司擁有關於各種保證制度的資訊,會根據承租人的狀況提案最適合的方法。

Q4:民法修正後,成為連帶保證人的風險減輕了嗎？

A4:透過民法修正,連帶保證人的風險在一定程度上減輕了,但並非風險完全消失。

最大的變化是透過極度額的設定,責任上限變得明確。以往對於承租人的債務可能需要負擔無限的責任,但現在不會超過設定的極度額負擔責任。

但是,在極度額的範圍內仍然需要負擔重責任,這點沒有改變。此外,即使承租人破產,連帶保證人的責任仍會持續。

再者,即使在目前保證公司併用增加的情況下,連帶保證人的責任也不會減輕。對於保證公司無法對應的部分,連帶保證人仍然需要負擔責任。

因此,在成為連帶保證人時,充分確認極度額的金額和保證範圍,謹慎考慮自己的支付能力是很重要的。

Q5:預計今後連帶保證人制度會如何變化？

A5:預計連帶保證人制度將隨著社會情勢的變化和技術的進步,今後也會持續變化。

首先,由於高齡化社會的進展,預計傳統由親屬進行保證變得困難的案例會增加。為了因應這種情況,預計會推進公共保證制度的充實和新保證手段的開發。

科技的活用也是重要要素。透過導入運用AI技術的信用評分系統,可以進行更精密的風險評估,能夠提供針對個別承租人最佳化的保證制度。