Pour maximiser le bénéfice de la vente d'un appartement, il est indispensable de comprendre à l'avance le mécanisme de l'évaluation et les points qui sont valorisés. Le montant de l'évaluation peut varier considérablement d'une agence immobilière à l'autre, et l'écart peut atteindre plusieurs millions de yens. Cet article s'adresse aux investisseurs et aux propriétaires et explique le choix de la méthode d'évaluation, les 10 points évalués et l'importance de demander des devis à plusieurs agences.
Quels sont les deux types d'évaluation d'un appartement ?
Il existe deux types d'évaluation : l'« évaluation sur dossier » et l'« évaluation sur place », et il est important de les utiliser selon l'objectif.
Qu'est-ce que l'évaluation sur dossier (évaluation simplifiée) ?
C'est une méthode qui calcule le montant sans visiter le bien, à partir des cas de mise en vente et de transaction de biens similaires aux alentours et des données du marché. Étant gratuite et rapide, elle convient aux investigations préliminaires lors de la comparaison d'évaluations entre plusieurs agences.
Qu'est-ce que l'évaluation sur place (évaluation détaillée) ?
L'agence immobilière se rend sur place pour vérifier en détail l'état du logement, les conditions d'emplacement, les limites, les réseaux, les normes parasismiques, le bruit, etc. Si vous voulez connaître précisément le prix de vente, l'évaluation sur place est indispensable. Vous pouvez aussi recevoir un rapport d'évaluation à l'issue.
Les 10 points pris en compte lors de l'évaluation d'un appartement
Les éléments suivants déterminent le montant de l'évaluation.
1. Emplacement et distance jusqu'à la gare la plus proche
L'emplacement est l'élément le plus important dans l'évaluation. La distance par rapport à la gare la plus proche, la ligne et l'environnement environnant influencent fortement le montant.
2. Orientation et étage
Plus l'orientation est sud et l'étage élevé, plus l'évaluation tend à être élevée. Toutefois, en présence d'une place de parking ou d'un jardin privatif au rez-de-chaussée, c'est l'exception.
3. Âge du bâtiment et structure
Au-delà de 20 ans, la valeur a tendance à baisser, mais selon l'état d'entretien et l'emplacement, certains biens se vendent plus cher qu'un neuf. Concernant la structure, le béton armé (RC) et le béton armé d'acier (SRC) sont les mieux évalués.
4. Surface et plan
La surface privative et le plan sont directement liés au montant de l'évaluation. Toutefois, si la surface privative est nettement supérieure au marché, la vente peut être plus difficile et il peut être nécessaire de baisser le prix.
5. État de l'aménagement intérieur et des équipements
Si l'état d'entretien est mauvais, l'évaluation chute fortement. Comme une rénovation avant la vente n'a pas d'impact sur l'évaluation, l'entretien quotidien est essentiel.
6. Niveau d'équipement des parties communes
Plus les équipements communs (salon, salle de sport, piscine, etc.) sont riches, plus cela ajoute à l'évaluation, mais il faut aussi tenir compte de l'inconvénient des charges plus élevées.
7. Nombre de places de parking
Plus le bien est éloigné de la gare, plus la présence et le nombre de places de parking sont valorisés.
8. État de la gestion et sécurité
Le mode de présence du gardien, le niveau de gestion des parties communes, les équipements de sécurité, etc. : l'aménagement de l'environnement permettant aux occupants de vivre confortablement est vérifié dans le moindre détail.
9. Charges et fonds de réserve pour travaux
Plus le bâtiment est ancien, plus les charges et le fonds de réserve pour travaux ont tendance à être élevés. Comme cela influence le coût mensuel pour l'acheteur potentiel, c'est répercuté sur l'évaluation.
10. Marque du vendeur et du constructeur
La marque d'un promoteur ou d'un constructeur bien évalué dans le secteur joue positivement sur le montant de l'évaluation. Les biens des marques disposant de fans fidèles ont aussi tendance à présenter une meilleure liquidité.
Pourquoi est-il indispensable de demander une évaluation à plusieurs agences ?
Pour un même bien, l'écart entre les évaluations peut atteindre plusieurs millions de yens selon l'agence immobilière. Si vous ne demandez l'évaluation qu'à une seule agence, vous ne pourrez pas vous rendre compte qu'on vous propose un montant inférieur au prix juste. Nous vous recommandons fortement de solliciter au moins trois agences et de comparer.
Une méthode efficace consiste également à se faire une idée du marché à l'aide d'outils d'évaluation par IA, puis à comparer avec l'évaluation des professionnels. Pour plus de détails, consultez le guide d'utilisation de l'évaluation immobilière par IA.
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Quelle est l'écart entre le montant de l'évaluation et le prix de vente réel ?
Le prix de mise en vente s'établit souvent à ±5–10 % du montant de l'évaluation, et le prix effectif de transaction baisse fréquemment encore par négociation à partir du prix de mise en vente. Considérez l'évaluation comme une simple valeur indicative.
Q. Faut-il rénover avant pour obtenir une évaluation plus élevée ?
Une rénovation de grande ampleur a un impact limité sur l'évaluation et son rapport coût/efficacité est souvent faible. Le principe est de se limiter au nettoyage, au rangement et à de petites réparations.
Q. Quelle est la différence de prix entre l'évaluation sur dossier et l'évaluation sur place ?
Cela dépend de l'état du bien et de sa gestion. Pour les biens en bon état, l'évaluation sur place tend à être plus élevée.
Q. Faut-il choisir l'agence qui propose la plus haute évaluation ?
L'agence qui propose la plus haute évaluation n'est pas nécessairement la plus compétente. L'important est de choisir une agence qui explique soigneusement « pourquoi ce prix ».
Q. Combien de temps faut-il habituellement entre l'évaluation et la signature de la vente ?
Il faut en moyenne 3 à 6 mois entre l'évaluation et la signature de la vente. Cela varie fortement selon la situation du marché immobilier, la fixation du prix et la popularité du bien.
