Al planificar la construcción de un edificio de apartamentos, lo primero a lo que uno se enfrenta es a la pregunta «¿debería encargarlo a un constructor de viviendas (House Maker) o a una empresa constructora?». Una mala elección impacta enormemente en los costes de construcción y en la rentabilidad. En este artículo explicamos, desde la perspectiva del inversor y del propietario, las diferencias y características de ambos, así como cómo elegir la empresa adecuada para la gestión locataria.
¿Cuál es la diferencia entre un constructor de viviendas (House Maker) y una empresa constructora?
Aclaremos primero las definiciones de los términos.
¿Qué es un constructor de viviendas (House Maker)?
Un constructor de viviendas es una empresa de construcción residencial que despliega sucursales y showrooms a nivel nacional y opera de forma amplia. Su característica es que fabrica los materiales en sus propias plantas, lo que asegura una calidad uniforme y plazos de obra cortos. Además, suelen ofrecer un soporte amplio de mantenimiento y gestión post-construcción, contribuyendo a la estabilidad a largo plazo de la gestión locataria.
¿Qué es una empresa constructora?
«Empresa constructora» es la denominación genérica de las empresas que edifican y abarca una amplia gama, desde viviendas y edificios de apartamentos hasta rascacielos. Si se trata de una constructora especializada en viviendas y edificios de apartamentos, no hay grandes diferencias en cuanto a técnica y calidad de servicio respecto a un constructor de viviendas.
¿Cómo elegir la empresa adecuada para construir un bien de alquiler?
Para maximizar la rentabilidad de la inversión en alquiler, es importante evaluar de forma integral la calidad constructiva, los plazos y el soporte de gestión. Aquí resumimos las características de los principales grandes constructores de viviendas.
Daito Kentaku｜Nº 1 en construcción de estructuras de acero y hormigón armado
Daito Kentaku, que se sitúa entre los líderes del sector tanto en intermediación de alquileres como en unidades gestionadas y unidades suministradas, es especialista en construcciones con estructura de acero y hormigón armado. Mediante su «sistema de subcontratación de gestión locataria», es posible delegar de forma integral desde la construcción hasta la gestión del edificio, lo que aporta tranquilidad incluso a quienes se inician en la gestión locataria.
Token Corporation｜Subarriendo de hasta 35 años
Con presencia en las 47 prefecturas, Token Corporation permite asegurar ingresos estables mediante un arrendamiento global (subarriendo) de hasta 35 años. También se valoran su alta resistencia sísmica gracias a estructuras de alta capacidad y a amortiguadores viscoelásticos.
Panasonic Homes｜Soluciones para entornos urbanos y alta tecnología
Su gama de productos permite aprovechar al máximo incluso terrenos limitados, por lo que resulta adecuada para la gestión locataria en zonas urbanas. Su alta capacidad técnica con muros exteriores e suelos acústicos desarrollados internamente, junto con conceptos de inmueble «desde la perspectiva femenina», contribuye a captar inquilinos.
Mitsui Home｜Soporte integral aprovechando la fuerza del grupo
Aprovechando el conocimiento del Grupo Mitsui Fudosan, Mitsui Home ofrece soporte coherente desde la construcción hasta la captación de inquilinos y la operación. Cuenta con mecanismos que sostienen una gestión estable a largo plazo, como el sistema de garantía de impagos y el «Mitsui Home Loan» con tipo preferencial.
Constructor de viviendas o empresa constructora: ¿cuál elegir?
Los criterios de elección son los siguientes.
- Primera vez en la gestión locataria, dudas sobre la gestión → gran constructor de viviendas (con plan de gestión integral)
- Reducir costes de construcción y aumentar rentabilidad → comparar con constructoras especializadas en vivienda de alquiler
- Terreno con condiciones especiales (forma irregular o reducida) → también pueden considerarse constructoras con alta libertad de diseño
- Minimizar el riesgo de vacante → constructores de viviendas que dispongan de servicio de intermediación de inquilinos
El éxito de la gestión locataria no depende sólo de la empresa constructora: es posible reducir los riesgos recurriendo a una segunda opinión de profesionales de confianza.
Lectura recomendada
- Evitar riesgos con segundas opiniones en inversión inmobiliaria
- Estrategia de las «operaciones de leasing» que determinan el éxito o fracaso de la gestión locataria
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Qué diferencia de precio existe entre un constructor de viviendas y un artesano local (empresa constructora)?
En general, el constructor de viviendas ofrece una calidad estable gracias a la producción en planta, pero el precio por tsubo puede ser entre un 10 % y un 30 % superior al de los artesanos locales. No obstante, es importante comparar incluyendo el valor de los servicios de gestión y de garantía de vacante.
P. ¿Qué riesgos tiene un contrato de subarriendo?
El subarriendo garantiza los ingresos por alquiler con independencia de la vacante, pero existe el riesgo de revisión y reducción del alquiler garantizado. Compruebe el contenido del contrato con detalle y realice siempre una simulación de ingresos y gastos a largo plazo.
P. ¿La sociedad de gestión tras la construcción debe ser la misma que la empresa constructora?
No es obligatorio. Es posible encargar la construcción al constructor de viviendas y la gestión a otra sociedad especializada. Elija la combinación óptima comparando coste y calidad de servicio.
P. ¿Qué es lo más importante en la construcción de un bien de alquiler?
La ubicación, la distribución y la respuesta a las necesidades de los inquilinos condicionan la rentabilidad. Más allá de las propuestas de la constructora, es imprescindible un estudio del mercado locataire del entorno.
P. Madera u hormigón armado: ¿cuál es más ventajoso para la inversión en alquiler?
La madera presenta costes de construcción bajos y permite obtener rendimientos con mayor facilidad, pero su vida útil es más corta. El hormigón armado tiene un coste constructivo más alto, pero su vida útil es mayor y resulta más fácil obtener financiación. La estructura óptima depende del plan financiero y de la estrategia de salida.
