近来的人手短缺问题，也对不动产管理的第一线造成了严重冲击。尤其是清洁、保养等日常管理业务，「找不到人做事」已成为一个不容忽视的风险，直接威胁到物件品质的维持。相信许多业主平时都相当重视管理成本的控制。然而，在追求降低成本的过程中，往往在不知不觉间选择了「不正当的发包路径」，结果反而损害了自己的资产价值。
本文将从「人才确保」与「品质维持」这个新的角度，重新检视过去常被放在「成本削减」脉络下讨论的「中抜き」（多层转包剥削）问题。目的是让业主理解，自己支付的委托费用是否确实、合理地送达到第一线的清洁人员手中，这件事有多么重要。与其一味地「寻找便宜的厂商」，不如转向「透过正当路径发包」——这将如何维持物件品质、进而带来长期的资产防卫效果？本文将结合专业知识，具体说明其方法与效益。
不动产管理中「中抜き」（层层剥削）的实态与问题
在不动产管理业界，尤其是清洁或原状回复工程等业务中，多层转包结构长年以来已经成为常态。也就是说，元请（总承包）管理公司接下业务后，将其转包给其他协力厂商，而该厂商又再转包给下一层的协力厂商⋯⋯业务就这样经过多个层级才传递到第一线。在这个过程中，每一层厂商都会抽取中间利润（手续费），这就是所谓的「中抜き」（层层剥削）。
这种结构本身并不必然是坏事。元请企业承担品质管理与整体业务协调的角色，某种程度上也替业主省去了不少麻烦。但问题出在，当抽成比例过高、或结构不透明时，业主支付的委托费用就会被层层剥削，最终真正在现场执行作业的清洁人员或末端专业厂商，实际到手的金额会大幅减少。
下表呈现的是典型多层转包结构中，费用如何逐层分配的一个示意案例。
| 角色 | 职责 | 承接金额 | 抽成 | 支付金额 | 备注 |
|---|---|---|---|---|---|
| 不动产业主 | 发包方 | - | - | 100,000日圆（约21,300新台币） | - |
| 元请管理公司 | 业务整体管理 | 100,000日圆（约21,300新台币） | 20%（20,000日圆，约4,300新台币） | 80,000日圆（约17,000新台币） | 发包给二次承包商 |
| 二次协力厂商 | 区域统筹等 | 80,000日圆（约17,000新台币） | 25%（20,000日圆，约4,300新台币） | 60,000日圆（约12,800新台币） | 发包给三次承包商 |
| 三次协力厂商 | 现场作业调度 | 60,000日圆（约12,800新台币） | 33%（20,000日圆，约4,300新台币） | 40,000日圆（约8,500新台币） | 支付给现场清洁人员 |
| 现场清洁人员 | 实际清洁作业 | 40,000日圆（约8,500新台币） | - | - | 实拿40% |
以上仅为一例，但业主所支付的10万日圆中，实际上有高达6万日圆在层层转包中被抽走，现场清洁人员最终到手的仅剩4万日圆——这样的情况确实可能发生。在这种状况下，现场士气自然低落，很难期待对方提供高品质的服务。
更严重的是，近来日益严峻的人手短缺问题，正在让这个问题雪上加霜。在最低薪资持续调涨的环境下，如此微薄的实拿金额，让招募清洁人力本身变得极为困难。其结果就是「最终没有人愿意来做」这种最坏的情况，物件日常品质的维持恐将难以为继——这已不再是纸上谈兵，而是实际迫在眉睫的风险。我们必须认知到，这不仅仅是成本问题，更是可能动摇租赁经营根本的重大经营课题。
值得特别留意的是，这种多层转包的商业惯例，在很大程度上是日本建筑与不动产管理业界特有的产业结构，与台湾、香港常见的做法并不相同。在台湾，社区大楼多半由管理委员会或物业管理公司直接与清洁厂商签约，中间层级相对精简；香港的业主立案法团也多是直接发包给物业管理公司。对于习惯了这种扁平化发包模式的台湾、香港投资人而言，日本这种「一层叠一层」的转包文化，是理解、评估委托费用是否合理时，格外需要留意的一项在地特殊性。
正当发包路径带来的三大效益
避免多层转包结构所带来的问题，选择正当的路径进行发包，不仅只是短期削减中间抽成的问题，从长远来看，对于守护业主的资产价值也具有极为重要的意义。具体而言，可以期待以下三大效益。
1. 改善现场作业人员的待遇并确保人力
建立正当发包路径最大的好处，在于能够直接改善现场作业人员的待遇。业主所支付的费用，不会被不必要的中间抽成侵蚀，能有更多比例送达现场。如此一来，作业人员便能获得与自身劳动相符的合理报酬，对工作的满意度与责任感也会随之提升。
在人手短缺日益严峻的当下，这一点具有决定性的重要性。若无法提供有吸引力的劳动条件，就难以确保高品质的人力。「以合理价格直接发包」，最终将有助于稳定人力供应，是从根本上斩断「没有人愿意来做」这项风险的最有效手段。当优秀人才愿意长期留任，作业的熟练度也会随之提高，品质自然能够稳定维持在一定水准之上。
2. 提升清洁与管理品质
现场作业人员待遇的改善，会直接连结到管理品质的提升。充足的报酬与稳定的雇用环境，能够提高作业人员的工作动力，培养出「靠自己的工作让物件保持整洁」的专业意识。偷工减料或品质低劣的作业，往往正是源自于不合理的低报酬。
透过支付合理的对价，业主也才有立场向厂商提出正当的要求。例如日常清洁的范围与频率、指定使用的机材与清洁剂等，都能要求更高水准的服务。这在以不合理低价发包的情况下是很难做到的。其结果，就是能维持住入住者满意度高、整洁舒适的居住环境，直接提升物件的竞争力。
3. 维持物件长期资产价值
日常的清洁与保养，不仅能维持建物外观，更是延长建物寿命、维持长期资产价值不可或缺的一环。若管理品质持续低落，脏污与劣化便会被放任不管，加速建物老化。一旦资产价值受损，要恢复原状往往需要进行大规模修缮或翻新工程，最终将产生庞大的成本。
透过正当发包来维持高水准的日常管理品质，也能有效抑制未来大规模修缮的成本。换句话说，如果只顾着追求眼前省下几万日圆，数年后反而可能因此蒙受数百万日圆的损失——这是完全可以避免的。抱持「合理的管理才是最有效的资产防卫策略」这样的观点，以长远眼光与委托对象建立良好关系，才称得上是明智的不动产经营。
实现正当发包路径的具体步骤
那么，实际上该透过怎样的步骤，才能建立起正当的发包路径呢？对于将所有业务都委托给既有管理公司的业主而言，或许会觉得门槛颇高。但只要按部就班、扎实地推进每一个步骤，任何人都有机会做到。以下将具体说明其步骤。
1. 厘清目前的委托结构与成本
首先该做的，是准确掌握现状。详细分析目前支付给管理公司的委托费用，究竟是针对哪些业务、支付了多少金额。请确认管理委托契约书与每月的收支报告，特别把清洁与保养相关的项目挑出来检视。若细节不够清楚，就应该要求管理公司公开明细。在这个阶段，如果连「针对哪项业务、支付了多少钱」都无法厘清，那么很可能就代表契约的透明度本身存在问题。
2. 筛选可直接交易的厂商
接下来，寻找能够直接承接现有业务的厂商。这并不必然意味着要完全排除现有的管理公司。委托管理公司负责整体统筹，同时将清洁业务单独直接发包给专业厂商——这种「分离发包」也是一个有效的选项。挑选厂商时，不应只以价格作为判断依据，而应综合评估以下几点：
- 实绩与口碑：是否具备管理相似规模或类型物件的实绩。
- 是否投保损害赔偿保险：是否为万一发生事故预先做好准备。
- 与承办人员的沟通：报告、联络、商量是否能够顺畅进行。
- 报价的透明度：作业内容与费用明细是否清楚明确。
3. 明确化契约内容与业务范围
与新厂商签约时，务必尽可能具体地、以书面形式明确定义业务的范围与内容。不要使用「日常清洁一式」这种模糊的说法，而应写成「每周两次，清扫、擦拭公共走廊与楼梯，清洁大厅玻璃」这样任谁看了都能明白作业内容的具体定义。如此一来，便能预防日后「说过、没说过」之类的纠纷，为合理的品质管理打下基础。
4. 定期评估与检讨
签约并不代表工作结束。定期检查业务品质，并与厂商保持沟通、视需要要求改善，这种态度非常重要。每月至少亲自到现场确认一次清洁状况，或是将入住者的意见回馈转达给厂商，都有助于维持良好的紧张感，进而确保品质的维持与提升。
建议可运用以下检核表，重新检视自己目前的管理体制。
| 检核项目 | 是 | 否 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 1. 掌握现状 | |||
| 是否掌握目前管理委托费用的明细（如清洁费等） | ☐ | ☐ | 不清楚时应向管理公司确认 |
| 是否知道业务实际上是由谁（哪间公司）执行 | ☐ | ☐ | 确认是否存在转包、再转包 |
| 2. 厂商筛选 | |||
| 是否曾向多家厂商索取比价报价 | ☐ | ☐ | 重点不只是价格，内容比较也很重要 |
| 是否确认过厂商的实绩、口碑与投保情形 | ☐ | ☐ | 也可参考评价网站或他人推荐 |
| 3. 契约内容 | |||
| 业务范围与规格是否以书面明确定义 | ☐ | ☐ | 应避免「一式」这种笼统契约 |
| 是否进行过合理的价格协商（而非单纯杀价） | ☐ | ☐ | 应保有考量现场获利能力的视角 |
| 4. 运作与评估 | |||
| 是否定期以自己的眼睛确认现场品质 | ☐ | ☐ | 建议每月至少巡查一次 |
| 是否与厂商保持定期沟通的机会 | ☐ | ☐ | 建立良好的伙伴关系 |
不同发包路径的成本比较与品质影响
在考虑转换为正当发包路径时，许多业主最担心的，莫过于成本与品质之间的平衡。以下我们将比较「多层转包路径」与「直接发包路径」这两种模式，具体检视各自的特征。
作为前提，我们试着模拟业主每月支付的10万日圆清洁委托费，最终会如何分配到现场。
不同发包路径的费用分配比较模型
| 项目 | 多层转包路径 | 直接发包路径 | 比较与考察 |
|---|---|---|---|
| 业主支付金额 | 100,000日圆（约21,300新台币） | 80,000日圆（约17,000新台币） | 透过直接发包，业主的支付金额本身即可减少2万日圆（约4,300新台币）。 |
| 元请抽成 | 20,000日圆（约4,300新台币，20%） | - | 中间抽成完全不再需要。 |
| 二次转包抽成 | 20,000日圆（约4,300新台币，25%） | - | 同上。 |
| 现场调度抽成 | 20,000日圆（约4,300新台币，33%） | - | 同上。 |
| 现场作业人员总报酬 | 40,000日圆（约8,500新台币） | 80,000日圆（约17,000新台币） | 现场报酬增加为2倍。这正是品质与人力稳定的根本来源。 |
| 业主的优点 | ・发包的手续较少 ・管理公司作为单一窗口 |
・成本降低（每月20,000日圆，约4,300新台币） ・品质提升 ・透明度提高 |
是要图省事，还是要图实惠，这是一个选择题。但品质下滑的风险同样不容忽视。 |
| 预期品质 | ・容易流于最低限度的作业 ・作业人员士气低落 ・人力难以稳定留任 |
・依规格确实仔细作业 ・责任感提升 ・长期人力稳定留任 |
报酬的差距，很可能会直接反映为品质上的差距。 |
从这个比较可以清楚看出，直接发包路径能在降低业主支出的同时，大幅改善现场作业人员的报酬，是一种对双方都有利的机制。省下的2万日圆，对业主而言是纯粹的成本降低（现金流的改善）；而对现场来说，同样的工作，报酬却能翻倍。这将吸引优秀人才愿意「在这个物件工作」，进而使服务品质大幅提升。
当然，直接发包也意味着厂商筛选、品质管理等业务，会落在业主自己身上，工作量因此增加。但相信读到这里，各位应该已经理解到，成本面与品质面所获得的效益，远远超过这些额外的负担。若将不动产经营视为一项事业来看待，「管理成本的最适化」是无法回避的重要经营判断。
对于身在台湾、香港、透过越洋方式持有日本物件的投资人而言，这一点的意义又更为重大：由于无法像本地业主一样频繁亲自到场确认，委托费用的透明度与发包路径是否合理，往往是唯一能从远端掌握、判断物件管理品质是否被确实执行的线索。换言之，选择正当发包路径，不只是省钱，更是海外投资人管理「看不见的风险」的重要工具——反之，若放任不透明的多层转包持续下去，资产在自己不知情的状况下逐渐劣化，才是真正需要警惕的机会成本。
总结：正当发包是资产防卫的首要课题
本文从人手短缺与品质维持的角度，说明了不动产管理中「正当发包路径」的重要性。以下将前述论点的要点整理如下。
- 「中抜き」不只是成本问题，更是人力问题：过度的中间抽成会恶化现场作业人员的待遇，在人手短缺的时代招致「没有人愿意来做」这样的经营风险。
- 正当发包是提升品质的关键：业主支付的对价能合理送达现场，作业人员的工作动力便会提升，进而带动管理品质的提升与稳定。
- 直接关系到资产价值的维持：持续维持高品质管理，有助于延长建物寿命、维持外观，是守护长期资产价值最可靠的投资。
- 确保透明度是第一步：应先掌握目前管理委托费用的明细，将金钱的流向可视化，这是一切的起点。
从「寻找便宜的厂商」这种短期视角，转换为「以合理对价，与值得信赖的伙伴建立长期关系」这种长远、事业性的思维方式，正是现在最迫切需要的转变。为了守护并壮大自己的资产，不妨就从重新检视目前的管理体制开始。
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常见问题
Q1. 转换为正当发包路径，最合适的时机是什么时候？
A1. 答案是「现在立刻」。人手短缺的问题，预料今后只会更加严重。等到问题浮上台面才采取行动，恐怕为时已晚。建议先确认目前与管理公司的合约期间，配合合约更新的时机，或是下一次编列预算的机会，开始拟定具体的行动计划。
Q2. 检讨既有管理公司合约时，有哪些注意事项？
A2. 首先，应详细确认目前的合约内容，掌握解约条件与通知期限。在此基础上，与其单方面切断与管理公司的关系，不如以「希望重新检讨清洁业务的规格与成本」这样的形式，坐上协商的谈判桌，会是比较实际的做法。可以尝试争取让对方同意分离发包，或是要求管理公司即使继续经手，也能将费用结构透明化，寻找一个双方都能接受的落点。
Q3. 直接发包会有哪些风险？
A3. 主要的风险，在于厂商筛选的工作量，以及品质管理的责任会落在业主自己身上。若选错了不可靠的厂商，或是疏于下达指示与确认业务内容，反而可能导致品质下滑。此外，紧急状况发生时，联络窗口无法统一，也是需要考虑的缺点。在充分理解这些风险的前提下，选择符合自己时间资源与管理能力的方式，才是关键所在。
Q4. 清洁业务的合理价格行情，该如何判断？
A4. 判断合理价格最确实的方法，就是向多家值得信赖的厂商，以相同条件索取报价进行比较，也就是「比价」。比较时不应只看单价，而应仔细比较作业内容、频率、使用机材、人员配置等规格。同时也应考量当地的最低薪资，以及作业人员是否有加入社会保险等因素——极端便宜的报价，很可能代表品质或法规遵循上存在问题，应审慎判断。向当地的同业公会洽询，也是一个可行的方法。
Q5. 规模较小的公寓业主，也能采用直接发包吗？
A5. 可以的。事实上，物件规模愈小的业主，往往愈能实际感受到直接发包所带来的成本效益与品质改善效果。善用当地值得信赖的清洁厂商，或是类似日本「银发人才中心」这样的在地人力资源，比起透过大型管理公司，往往能获得更灵活、品质更高的服务。不妨先从寻找自己物件附近正在营运的厂商开始着手。
