近年，在不動產市場上越來越常聽到「零元物件」這個詞。顧名思義是無償轉讓的不動產，但正如俗話說「天下沒有白吃的午餐」，零元物件存在著表面上看不見的風險和注意事項。
作為INA&Associates，從迄今為止參與眾多不動產交易的經驗來說，零元物件如果有適當的知識和準備，可以成為非常有效的選擇。然而，輕率地跟進，可能需要比預想更多的成本和精力。
本文針對正在考慮活用廉價物件或空屋的人士，以及考慮鄉村生活或移居地方的人士，詳細解說零元物件的實際情況及其活用方法。希望大家能正確理解零元物件作為不動產投資新選擇，以及透過翻新改裝提升資產價值的手段的可能性。
什麼是零元物件
零元物件的定義與基本機制
零元物件是指無償轉讓土地或建物的不動產物件。正式名稱為「無償讓渡物件」，是以0日圓進行交易的物件。這些物件大多有難以在一般不動產市場流通的特殊情況，主要以空屋和不再使用的建物為對象。
許多零元物件位於遠離都市的地方，集中在受人口減少和過疏化影響的地區。這些物件的所有者，由於維護管理變得困難或經濟負擔加重，最終陷入即使無償也想脫手的狀況。
為何以零元提供
零元物件誕生的背景，是日本所面臨的嚴重社會問題。首先，作為移居地方的逆流現象，年輕族群持續流向都市，地方的古民家和住宅需求顯著降低。
根據總務省的住民基本台帳人口遷移報告，流入東京圈的人口持續超過流出，地方人口減少難以遏制。其結果，無法有效利用繼承所得的故居和土地的所有者不斷增加。
此外，隨著少子高齡化的發展，老年人進入養老院或為了與子女同住而離開熟悉的家的情況日益增多。這些因素的疊加，使得全國無人管理的空屋持續增加，這是目前的現狀。
此外，持有不動產所產生的固定資產稅、都市計畫稅、維護管理費用等經濟負擔，也是選擇零元讓渡的重要原因。尤其對住在遠方的繼承人來說，定期管理和修繕並不現實，只有稅金持續產生的狀況是很大的負擔。
實際案例與市場動向
觀察實際的零元物件案例，多見於長野縣、北海道、福島縣等地方地區。在專業配對網站上，刊載了許多屋齡超過30年的木造住宅或遠離車站的物件。
這些物件大多建物老化嚴重，若要直接入住，需要相當的翻新改裝費用。但由於土地費用免費，即便加上改修費用，也可能比一般不動產購置更為低廉。
零元物件的優點
大幅降低初期費用
零元物件最大的優點，無疑是可以大幅降低初期費用。一般不動產購置除物件價格外，還需要物件價格7～10%左右的各項費用。例如購置1,000萬日圓的物件，僅各項費用就需要約70～100萬日圓。
但零元物件的物件價格為零，所需的只是登記費用和稅金等最低限度的費用。因此，節省的資金可以用於翻新改裝或改修工程，可以整備符合自身喜好的居住環境。
尤其對考慮不動產投資的人來說，壓低初期投資額是很大的優勢。改修後作為租賃物件活用或作為住宿設施運營時，有縮短投資回收期間的可能性。
作為移居地方契機的活用
零元物件對考慮鄉村生活或移居地方的人來說，可能是理想的選擇。對於難以在都市購置住宅的年輕族群，以及希望在退休後的第二人生在地方度過的人，作為在抑制經濟負擔的同時實現移居的手段備受矚目。
移居地方不僅能降低住宅費用，還有在豐富自然環境中生活、與地區社群的交流、食材安全性等都市無法獲得的眾多優點。活用零元物件，可在抑制經濟負擔的同時享受這些優點。
此外，隨著遠端工作的普及，不受地點限制的工作方式成為可能，在地方生活已是更現實的選擇。改修零元物件確保工作空間，也可能整備出理想的工作環境。
活用地方政府的補助金・助成金
取得零元物件的一大優點之一，是有可能活用地方政府的各種補助金和助成金。許多地方政府作為人口減少對策和地區活化的一環，設立了對移居者或空屋活用的支援制度。
| 補助金種類 | 補助金額標準 | 主要條件 |
|---|---|---|
| 移居支援金 | 50萬～200萬日圓 | 一定期間的居住義務 |
| 住宅改修補助金 | 100萬～500萬日圓 | 耐震・隔熱工程等 |
| 創業支援金 | 100萬～300萬日圓 | 在地區開始事業 |
| 育兒支援金 | 10萬～100萬日圓 | 依孩子年齡・人數而定 |
活用這些補助金，有時可大幅降低零元物件的改修費用。但補助金申請需要一定條件和手續，事先向地方政府確認十分重要。
翻新改裝的自由度
零元物件的另一大優點，是翻新改裝的高自由度。一般二手物件購置由於購買價格高昂，改修預算往往受到限制。但零元物件不需要物件取得費用，因此可確保充足的改修預算。
古民家的情況下，在活用傳統建築技法的同時引進現代化設備，可創造出具有獨特魅力的居住空間。此外，透過用途變更，也可考慮住宅以外的活用方式。例如咖啡廳、民宿、工作室等，也可能實現活用地區特色的事業發展。
此外，進行環保改修，可實現可持續的居住環境。導入太陽能發電系統和提升隔熱性能，也可期待長期降低水電費。
零元物件的缺點與注意事項
隱藏成本的存在
考慮零元物件時最需注意的是表面上看不見的「隱藏成本」的存在。即使物件價格為0日圓，在實際能夠入住之前也會產生各種費用。
首先，作為法律手續相關費用，會產生贈與稅、不動產取得稅、登記許可稅等稅金。這些稅金依據物件評估價值計算，即使以0日圓取得也會產生一定的稅負。
| 稅金種類 | 計算方法 | 減輕措施 |
|---|---|---|
| 贈與稅 | （評估額-110萬日圓）×稅率 | 基本扣除額110萬日圓 |
| 不動產取得稅 | 評估額×3% | 新建・二手住宅有減輕措施 |
| 登記許可稅 | 評估額×0.4% | 住宅用房屋有減輕措施 |
| 固定資產稅 | 評估額×1.4% | 住宅用地有減輕措施 |
此外，依建物狀態有時需要大規模的改修工程。屋齡較舊的物件，耐震補強工程、屋頂和外牆的修繕、給排水設備的更新等，需要數百萬日圓規模工程的情況並不罕見。
地段條件的限制
許多零元物件位於交通不便的地段。大多數物件位於距最近車站開車需30分鐘以上的地方，或公共交通有限的地區。
這樣的地段條件會給日常生活帶來各種限制。購物、就醫、孩子通學等在都市理所當然能做到的事情，可能變得困難。尤其對無法開車的老年人或無車家庭來說，可能對生活品質產生重大影響。
此外，若將來想要出售物件，地段條件不佳是很大的不利因素。由於需求有限，也需要考慮改修投資費用無法回收的可能性。
法律風險與責任歸屬
取得零元物件也伴隨著法律風險。最嚴重的風險之一是建物老化引起的安全性問題。可能被指定為特定空屋的物件，令人擔憂倒塌的危險性和對周邊的不良影響。
萬一建物倒塌或構件墜落對第三方造成損害，作為所有者需承擔損害賠償責任。為迴避此類風險，取得前的建物診斷和取得後的適當維護管理不可或缺。
此外，許多零元物件是在前所有者不承擔瑕疵擔保責任的條件下讓渡的。也就是說，取得後發現的建物缺陷或土壤污染等問題，新所有者需全部自行處理。
手續的繁複性
零元物件的取得手續與一般不動產買賣相比，有時會更為繁複。許多零元物件是不經過不動產公司的個人間交易，因此從契約書的製作到登記手續，都需要當事人自行辦理。
對不熟悉不動產交易的一般人來說，這些手續是很大的負擔。手續如有疏漏，可能日後演變成糾紛，因此考慮委託司法書士等專業人士十分重要。
但委託專業人士需要費用，有時會抵消零元物件的優點。需要謹慎考量手續費用和專業人士費用的平衡。
零元物件的尋找方法與手續
空屋資料庫的活用方法
空屋資料庫是尋找零元物件最一般且可信賴的方法。由全國地方政府運營的空屋資料庫，地區的空屋資訊被系統性整理，其中也包含以0日圓提供的物件。
空屋資料庫的使用方法相對簡單。首先，訪問希望移居地區的地方政府官網，進行空屋資料庫的登記。登記後確認定期更新的物件資訊，若有感興趣的物件，聯絡地方政府的負責人員。
作為全國版空屋資料庫，「at home空屋資料庫」最為知名，是可以一次搜索多個地方政府資訊的便利服務。透過縮小地區範圍進行搜索，可有效率地找到符合希望條件的物件。
使用空屋資料庫的注意事項，是刊載的資訊可能不是最新的。找到感興趣的物件時，儘早聯絡地方政府確認目前狀況十分重要。
使用專業配對網站
近年，出現了專門針對零元物件的配對網站。這類網站匯集了全國的零元物件資訊，可確認物件的詳細資訊和照片。
專業網站的優點是，由於專門針對零元物件，可有效率地尋找物件。此外，許多網站也提供關於物件狀態和改修必要性的詳細資訊，作為事前考量的參考資料十分有用。
但這些網站不進行仲介業務，實際的協商和手續需要當事人之間自行進行。網站僅是提供配對的場所，需注意交易安全性屬於自己責任。
地方政府的移居支援制度
許多地方政府作為人口減少對策的一環設立了移居支援制度，其中有時包含提供零元物件。這些制度不僅提供物件，還提供包含移居後的生活支援和就業支援等的全面性支援。
| 地方政府名 | 支援內容 | 條件 |
|---|---|---|
| 長野縣小諸市 | 無償提供住宅＋改修補助 | 5年以上的居住義務 |
| 北海道夕張市 | 無償提供土地 | 住宅建築義務 |
| 島根縣邑南町 | 無償出借古民家 | 參加地區活動 |
| 德島縣神山町 | 空屋改修補助 | 創業・就業條件 |
使用這些制度時，一般都設有一定期間的居住義務或參加地區活動等條件。但如果能符合條件，不僅可以取得物件，還能獲得涵蓋生活全面的支援，成功移居地方的機率提高。
手續流程與所需文件
零元物件的取得手續按以下流程進行。
1. 物件詳細確認與現地視察
首先確認物件的詳細資訊，盡可能進行現地視察。直接確認建物狀態、周邊環境、基礎設施整備狀況等十分重要。
2. 與所有者的協商
對物件感興趣時，與所有者或仲介的地方政府進行協商。詳細確認讓渡條件、改修的限制、未來的使用限制等。
3. 契約書的製作
製作讓渡契約書。零元物件的情況，一般製作贈與契約書。契約書中需明確記載物件詳細、讓渡條件、責任歸屬等。
4. 各種手續與稅務申報
簽約後進行登記手續。此外，若需要申報贈與稅，向稅務局進行申報。
所需文件包括以下各項：
- 贈與契約書
- 登記完畢權利證或登記識別資訊
- 印鑑證明書
- 戶籍謄本（住民票）
- 固定資產評估證明書
- 建物圖面・測量圖
考量手續的繁複性，強烈建議委託司法書士或行政書士等專業人士。雖會產生專業人士費用，但考慮到手續的確實性和時間節省，可說是充分值得的投資。
零元物件的活用案例與成功要點
作為住居的活用案例
將零元物件作為住居活用時，最重要的是制定改修計畫。需要在有限預算內兼顧安全性和舒適性。
成功案例之一，是取得長野縣的古民家，透過翻新改裝實現現代化居住環境的案例。此案例中，最優先進行了結構部分的補強，之後分階段實施內裝和設備的更新。
改修的要點，按以下優先順序推進十分重要：
- 結構・安全性的確保（耐震補強、基礎修繕）
- 基礎設施的整備（電力、自來水、瓦斯）
- 隔熱・氣密性的提升
- 內裝・設備的更新
按此優先順序推進改修，可有效率地實現安全舒適的居住環境。
作為事業用途的活用案例
零元物件在事業用途的活用上也蘊藏著巨大可能性。由於可以壓低初期投資，能在將風險降至最低的同時挑戰新事業。
作為民宿事業活用的案例中，改修地方的古民家，作為面向都市觀光客或考慮移居地方人士的住宿設施運營。此案例中，在活用建物歷史價值的同時引進現代化設備，作為具有獨特魅力的住宿設施取得了成功。
此外，作為咖啡廳或餐廳活用的案例也在增加。透過提供活用地方豐富食材的料理，為地區魅力宣傳和經濟活化做出貢獻。
作為投資物件的活用
從不動產投資的角度活用零元物件時，改修後的租賃運營是主要收益來源。即使在地方，透過適當的改修和管理，也可能獲得穩定的租賃收入。
作為投資使之成功的要點如下：
- 目標族群的明確化（移居者、單身者、家庭族群等）
- 適當的租金設定（地區行情的調查）
- 差異化要素的創造（翻新改裝帶來的附加價值）
- 管理體制的構建（遠距離情況下的管理方法）
尤其是整備遠端工作對應的設備，可以開展以都市移居者或長期滯留者為目標族群的租賃運營。
總結
零元物件活用要點整理
零元物件如果有適當的知識和準備，是非常有效的選擇。但不被「零元」這個詞迷惑，謹慎考量整體成本和精力十分重要。
優點要點：
- 大幅降低初期費用，可確保充足的改修預算
- 有可能活用地方政府的補助金・助成金
- 翻新改裝自由度高，可實現理想居住環境
- 作為實現移居地方和鄉村生活的手段十分有效
缺點要點：
- 產生稅金和改修費用等隱藏成本
- 因地段條件造成的生活限制
- 需要明確法律風險和責任歸屬
- 手續的繁複性和專業人士費用
成功的行動指南
為成功活用零元物件，建議遵循以下行動指南：
1. 充分的事前調查
對物件狀態、周邊環境、法律限制進行徹底調查。盡可能進行現地視察，接受專業人士的建物診斷十分重要。
2. 整體性的成本計算
不僅是物件取得費用，還要算出包含改修費用、稅金、維護管理費用的整體性成本。為應對意外費用，預算需留有餘裕。
3. 活用專業人士
關於法律手續和建物診斷，強烈建議尋求專業人士的建議。雖會產生初期費用，但迴避日後糾紛的可能性提高。
4. 分階段的改修計畫
不一次性進行所有改修，而是明確優先順序分階段推進，可以分散風險。
下一步
對零元物件感興趣的人，建議首先從以下步驟開始：
- 在希望地區的空屋資料庫進行登記
- 確認地方政府的移居支援制度
- 在專業配對網站收集資訊
- 制定現地視察計畫
INA&Associates提供有關不動產投資和移居地方的諮詢服務。希望就零元物件的活用進行更詳細諮詢的人士，歡迎隨時聯繫。透過適當的知識和策略，零元物件可以成為實現各位理想居住環境和達成投資目標的強力手段。
常見問題
Q1：零元物件真的可以免費取得嗎？
A1：物件價格為0日圓，但並非完全免費。會產生贈與稅、不動產取得稅、登記許可稅等稅金。此外，也需要委託司法書士進行登記的費用、建物的改修費用等。事前計算包含物件價格以外各項費用的整體成本十分重要。
Q2：零元物件大多是什麼樣狀態的建物？
A2：許多零元物件是屋齡超過30年的舊建物，老化可能相當嚴重。屋頂和外牆的損傷、給排水設備的老化、白蟻危害等情況並不罕見。因此，需要以取得前的建物診斷和取得後的大規模改修為前提進行考量。
Q3：取得零元物件後，可以立即出售嗎？
A3：法律上可行，但現實上並不可行。以0日圓讓渡的物件市場價值低，不改修難以找到買家。此外，使用地方政府的制度時，有時會被課以一定期間的居住義務。不建議以短期轉售為目的進行取得。
Q4：都市也有零元物件嗎？
A4：都市的零元物件非常罕見。零元物件大部分集中在地方的過疏地區，一般位於交通不便的地段。在都市找到零元物件時，很可能存在某種重大問題，因此需要特別謹慎的調查。
Q5：零元物件的改修可以使用地方政府的補助金嗎？
A5：許多地方政府有促進移居或空屋活用的補助金制度。有可能活用補助部分改修費用的制度或移居者支援金等。但補助金有申請條件和使用限制，事前向地方政府的負責部門確認詳情十分重要。
參考資訊
空屋資料庫・配對網站
- at home空屋資料庫-全國空屋資訊搜索
- LIFULL HOME'S空屋資料庫-全國版空屋資料庫
