近年，東京高級不動產市場中，海外富裕階層購買東京頂樓豪宅的情況急劇增加。根據2024年統計，東京23區新建公寓平均價格達到1億1,181萬日圓，特別是市中心頂樓物件的外國人不動產投資日趨活躍。
這一現象的背後，存在著超越單純投資目的的多重「隱藏理由」。日圓貶值帶來的低廉感、日本的政治穩定性，以及富裕階層投資策略的轉變等，各種因素複合作用其中。
INA&Associates株式會社作為近距離觀察了眾多海外投資者動向的業者，將就此次不動產爆買現象的真相，以及對未來東京不動產市場的影響進行詳細說明。
海外富裕階層對東京頂樓豪宅投資的現狀
投資規模的擴大
東京高級住宅市場中，海外富裕階層的存在感逐年增大。2024年海外對日本國內的不動產投資額較前年增加了七成，其核心正是市中心的高級公寓投資。
特別值得關注的是頂樓豪宅價格的飆升。都心三區（千代田區、中央區、港區）頂級物件（前5%的高級物件）的價格，在截至2024年6月的五年間上漲了50%以上。推動這一價格上漲的，正是以全額現金購買的海外富裕階層。
主要投資者群體
在海外富裕階層中，特別是華人圈（中國大陸、香港、台灣、新加坡）的投資者已成為東京頂樓豪宅市場的核心。他們大多以現金購買預算3億至5億日圓規模的物件，幾乎不使用貸款。
此外，歐美系投資者也呈增加趨勢，特別是私募股權基金及超高淨值個人的大型投資十分顯著。2025年5月，由瑞典私募股權EQT開發的澀谷區原宿超豪華頂樓豪宅以約95億日圓售出，達到每坪單價超過5,000萬日圓的歷史性價格。
各地區的投資動向
在東京不動產市場中，海外富裕階層特別關注的區域如下：
| 區域 | 特色 | 平均投資額 | 主要投資者群體 |
|---|---|---|---|
| 港區（赤坂・六本木・青山） | 國際品牌影響力、大使館街 | 3-8億日圓 | 華人圈、歐美系 |
| 澀谷區（廣尾・惠比壽・代官山） | 高級住宅區、文化魅力 | 2-6億日圓 | 華人圈、韓國系 |
| 千代田區（番町・霞關） | 政治・經濟中心 | 4-10億日圓 | 歐美系、中東系 |
| 中央區（銀座・日本橋） | 商業・金融中心 | 2-5億日圓 | 華人圈、東南亞系 |
在這些區域中，逾120平方公尺的大坪數頂樓豪宅特別受到青睞，由於稀缺性高，資產價值的維持與提升備受期待。
海外富裕階層選擇東京頂樓豪宅的「隱藏理由」
理由1：日圓貶值帶來的絕佳投資機會
2022年以來的急劇日圓貶值，對外國人不動產投資而言是一大順風。以美元計算的日本不動產價格大幅下降，對海外投資者而言形成了「大拍賣」狀態。
實際上，針對華人圈富裕階層的調查顯示，87.5%的受訪者表示「現在是買進的好時機」，利用匯率優勢的投資日趨活躍。特別是持有美元或港幣等強勢貨幣的投資者，取得日圓計價資產成為極具吸引力的投資機會。
理由2：預期報酬率的優越性
東京頂樓豪宅的預期報酬率約為3.5%至4%，與中國主要城市的不足2%及歐美主要城市的報酬率相比，處於較高水準。
| 城市 | 預期報酬率 | 政治穩定性 | 流動性 |
|---|---|---|---|
| 東京 | 3.5-4.0% | 極高 | 高 |
| 香港 | 2.0-2.5% | 不穩定 | 高 |
| 新加坡 | 2.5-3.0% | 高 | 中等 |
| 紐約 | 2.0-3.0% | 高 | 極高 |
| 倫敦 | 2.5-3.5% | 中等 | 高 |
除了報酬率的優越性外，日本租賃市場的穩定性（低空置率、租金穩定性）也是以長期投資為導向的富裕階層投資策略的重要因素。
理由3：政治・社會穩定性帶來的「安全資產」價值
日本的政治穩定性與良好的社會秩序，對海外富裕階層而言是極為重要的投資判斷依據。特別是在地緣政治風險升高的背景下，日本的不動產作為「安全資產」受到高度評價。
治安良好、法律制度透明、所有權受到確實保護等，日本的制度優越性是其他國家難以匹敵的。由於這些因素，東京高級住宅已超越單純的投資對象，具備了「緊急時期據點」的價值。
理由4：資產分散與風險對沖
受中國不動產市場前景不明朗，以及歐美各國對中摩擦升溫的影響，華人圈富裕階層正加速進行資產的地理分散。日本的不動產投資，被定位為這一資產分散策略的重要環節。
透過分散至日圓計價資產，可同時降低貨幣風險，並確保未來潛在移居地，獲得複合性利益。特別是考量子女教育環境及老年生活環境的長期視角投資正在增加。
理由5：生活方式的轉變與居住需求
歷經疫情後，海外富裕階層對住所的價值觀發生了重大轉變。隨著居家時間的增加，「寬敞」「舒適」「隱私」等住宅質量因素受到更多重視。
東京頂樓豪宅提供了滿足這些需求的理想居住環境。逾120平方公尺的大坪數住戶、大型露台、隔音設備、居家辦公功能等，充備了符合富裕階層生活方式的設施。
此外，日本生活基礎設施的高品質（醫療、教育、交通、商業設施）也是實際居住時的重大魅力。特別是國際學校及高端醫療機構的便利性，對考慮攜家帶眷長期居留的富裕階層而言是重要因素。
理由6：稀缺性與對未來性的期待
市中心頂樓豪宅物件的供給極為有限，這一稀缺性支撐著資產價值的維持與提升。特別是即使有大規模再開發帶來的新供給，最頂層的頂樓豪宅每棟也僅限1至數戶，供需平衡持續對投資者有利。
此外，2025年大阪・關西世博會、未來東京國際金融中心化構想等，對日本國際地位提升的期待也影響著投資判斷。由於這些因素，東京不動產市場的長期成長潛力受到高度評價。
投資手法與購買流程的實況
全額現金購買為主流
海外富裕階層投資東京頂樓豪宅的最大特徵，是壓倒性多數採用全額現金購買。使用貸款的情況極為少見，這使其得以規避利率上升風險，並實現迅速的交易。
這一現金購買的背景，除了海外富裕階層充裕的流動性之外，還有日本金融機構對外國人融資的限制。然而，現金購買也帶來了提高議價能力、能以更好條件取得物件的優點。
投資期間與退出策略
在富裕階層投資策略中，投資期間並非以短期轉售為目的，而是以5年至10年以上的長期持有為主流。原因如下：
1. 確保穩定收益：透過租金收入獲取穩定的現金流
2. 資產價值提升：對東京國際地位提升帶來長期價格上漲的期待
3. 兼顧實際需求：投資與實際居住利用的結合
4. 稅務優惠：長期持有帶來的轉讓所得稅減免
退出策略方面，除依市場環境出售外，還考慮傳承給下一代、法人化後繼續持有等多樣化選項。
購買時的重視要點
分析海外投資者動向，購買時所重視的要素呈現明確趨勢：
| 重視要素 | 重要程度 | 具體條件 |
|---|---|---|
| 地點・區域 | 最重要 | 都心三區、步行5分鐘以內至車站 |
| 建築等級 | 重要 | 知名開發商、屋齡新 |
| 專有面積 | 重要 | 120㎡以上、頂樓豪宅 |
| 景觀・朝向 | 重要 | 南向、市中心景觀 |
| 設備・規格 | 中等 | 最新設備、安全系統 |
| 管理體制 | 中等 | 24小時禮賓服務 |
特別是「品牌區域」這一點，在投資價值與身分地位兩方面均受到重視，即使價格稍高，也傾向於選擇市中心一等地的物件。
稅制・法律層面的理解
外國人投資者的稅務處理
在外國人不動產投資中，理解稅制層面極為重要。在日本，外國人購買・持有不動產幾乎沒有法律限制，但稅務處理方面需要注意。
非居住者的不動產所得稅：
- 租金收入須課徵20%的預扣所得稅
- 透過申報納稅調整稅額的可能性
- 需指定納稅管理人
轉讓所得稅：
- 短期轉讓（5年以下）：39.63%
- 長期轉讓（超過5年）：20.315%
- 可扣除取得費用・轉讓費用
購買時的手續與所需文件
海外富裕階層購買日本不動產的手續，基本上與日本人相同，但需要以下追加文件：
1. 外國人住民票（日本居住者適用）
2. 印鑑證明書（由本國領事館出具）
3. 宣誓書（非居住者適用）
4. 依重要土地等調查法之事前申報（適用地區）
由於這些手續較為繁複，與具備專業知識的不動產公司、稅務師及司法書士的合作不可或缺。
對市場的影響與未來展望
對價格形成的影響
海外富裕階層的不動產爆買對東京高級不動產市場的價格形成產生了重大影響。現金購買帶來的高競爭力，以及對價格的低敏感度，成為推升市場價格的壓力來源。
特別是在頂樓豪宅物件方面，超越傳統日本富裕階層價格認知的交易案例日益增加，成為推高整體市場價格水準的因素。
供給面的因應
各開發商為因應此一海外投資者動向，正強化以下舉措：
1. 導入國際規格設備：因應海外富裕階層需求的設備・規格
2. 多語言對應服務：從銷售到售後服務的多語言對應
3. 增加大坪數住戶供給：積極供給120㎡以上的大坪數住戶
4. 強化品牌力：與國際知名品牌合作
未來市場預測
預計東京不動產市場中海外富裕階層的存在感將持續擴大。其依據包括以下因素：
短期因素（1-2年）：
- 日圓貶值基調的持續
- 中國不動產市場的不穩定性
- 日本金融寬鬆政策的持續
中長期因素（3-10年）：
- 東京國際金融中心化
- 入境旅遊需求的全面復甦
- 日本在亞洲地區的相對穩定性
但以下風險因素亦需注意：
1. 利率上升：日本銀行政策調整帶來的市場環境變化
2. 法規強化：對外國人投資導入管制的可能性
3. 地緣政治風險：國際局勢變化導致投資意願惡化
總結
海外富裕階層「爆買」東京頂樓豪宅的現象，並非單純的投資熱潮，而是基於多重結構性因素的長期趨勢。日圓貶值帶來的投資機會、政治穩定性、高報酬率、資產分散需求、生活方式的轉變等，各種「隱藏理由」複合作用其中。
這一現象加速了東京不動產市場的國際化，並為價格形成機制帶來重大變化。在期待未來持續成長的同時，適切的風險管理與對市場動向的密切關注也至關重要。
在考慮不動產投資時，建議充分理解這些市場環境的變化，並在專家的建議下謹慎判斷。INA&Associates株式會社為國內外投資者提供最新的市場資訊與專業支援。
常見問題
Q1: 外國人可以自由購買日本的不動產嗎？
A1: 是的，日本對外國人購買不動產幾乎沒有法律限制。但需注意依重要土地等調查法須進行事前申報的地區，以及稅務處理事項。購買手續基本上與日本人相同，但建議準備追加文件並指定納稅管理人，尋求專業支援。
Q2: 東京頂樓豪宅的投資報酬率可期待多少？
A2: 東京頂樓豪宅的預期報酬率約為3.5%至4%。與中國主要城市（不足2%）及歐美主要城市相比，處於較高水準。但會因地點、物件等級及市場環境而有所變動，因此針對個別物件進行詳細的收支模擬十分重要。
Q3: 購買時的稅金及相關費用大約需要多少？
A3: 不動產購買時的相關費用，以物件價格的7%至10%為參考基準。主要項目包括登記免許稅、不動產取得稅、印花稅、司法書士報酬、仲介手續費等。外國人的情況下，可能還會額外產生納稅管理人報酬及翻譯費用等。
Q4: 出租運營時的管理應如何處理？
A4: 海外富裕階層一般會委託專業管理公司處理。選擇能提供租賃招募、租客管理、建物管理、稅務申報支援等全方位服務的管理公司至關重要。INA&Associates株式會社也為海外投資者提供管理服務。
Q5: 未來出售時有哪些注意事項？
A5: 出售時須課徵轉讓所得稅。持有期間5年以下的稅率為39.63%，超過5年則為20.315%。此外，也需考量匯率變動的影響。判斷出售時機時，需要同時考量市場動向與稅務面，採取策略性的方法。
