在世界局勢瞬息萬變、經濟前景不明朗的現代,如何守護並培育自身資產是一個非常重要的課題。特別是烏克蘭和中東衝突的長期化、美中對立的尖銳化等地緣政治風險的升高,動搖了傳統資產運用的常識,許多投資者被迫重新檢視資產組合。在這種情況下,通膨導致的資產價值縮水也成為嚴重的憂慮,我們已進入單靠現金或存款難以維持資產的時代。
在此背景下,價值重新受到關注的正是「不動產」。不動產曾被視為風險資產,但由於其作為實物資產的穩定性以及對通膨的耐受性,其在地緣政治風險下作為「安全資產」的面向獲得強烈認可。然而,要在不動產投資中獲得成功,必須準確解讀市場動向,制定適當的策略。
本文中,INA&Associates株式會社作為不動產專家,將以數據和市場動向為依據,以淺顯易懂的方式向一般消費者說明為何不動產現在作為「安全資產」備受矚目。作為地緣政治風險時代的資產防衛術,我們將基於專業見解,徹底深入探討引導不動產投資成功的具體策略和實踐要點。
何謂地緣政治風險?2025年現況分析
首先,讓我們確認「地緣政治風險」的定義。地緣政治風險是指特定地區的政治、軍事緊張局勢升高,可能對世界經濟或金融市場產生負面影響。具體而言,包括戰爭、衝突、恐怖主義、國家間的對立等。這些事件會引發供應鏈中斷、資源價格波動、貿易停滯等,直接導致企業收益惡化和個人資產價值減少。
2025年現在,世界正面臨多個嚴重的地緣政治風險。這些風險相互關聯,呈現出複雜的態勢。特別值得關注的是以下幾點。
| 主要地緣政治風險 | 影響範圍與現況 |
|---|---|
| 烏克蘭局勢 | 2022年2月開始的俄羅斯入侵已長期化,引發能源價格高漲和糧食危機。歐美國家對俄羅斯的制裁加速了世界經濟的分裂。 |
| 中東局勢 | 以以色列-巴勒斯坦問題為首的衝突,加劇了原油價格的不穩定性和海上運輸路線的安全保障疑慮。 |
| 台海危機風險 | 圍繞台灣的美中緊張局勢,可能對全球半導體供應網造成嚴重影響。萬一發生軍事衝突,其經濟衝擊將難以估量。 |
| 美中對立 | 在貿易、科技、安全保障等所有領域,美中對立日趨尖銳。兩國的脫鉤(經濟關係切割)可能從根本上改變全球經濟結構。 |
根據國際貨幣基金組織(IMF)的報告,當地緣政治風險升高時,投資者心理惡化,資金會從風險資產轉向安全資產。特別是在新興市場國家,股價大幅下跌,主權風險(國家信用風險)也呈上升趨勢。在這種環境下,必須重新檢視傳統以股票和債券為中心的資產運用策略。
為何現在不動產作為「安全資產」備受矚目
在地緣政治風險升高的情況下,為何不動產被重新評價為「安全資產」?為了理解其原因,首先需要思考評估資產性質的三個基準:「安全性」、「流動性」、「收益性」。
一般而言,「安全資產」是指本金虧損風險極低、價值穩定的資產。代表例子是現金和國債,但這些資產也具有收益性低的面向。另一方面,股票等風險資產雖可期待高收益性,但價格波動大,對地緣政治風險等外部環境變化較為脆弱。
| 資產種類 | 安全性 | 流動性 | 收益性 | 特徵 |
|---|---|---|---|---|
| 現金・存款 | ◎ | ◎ | △ | 本金有保障,但會因通膨導致實質價值縮水。 |
| 國債(日本國債) | ◎ | ○ | △ | 由國家發行因此信用度高,但利率極低。 |
| 黃金 | ○ | ○ | △ | 被稱為「亂世黃金」的實物資產,抗通膨性強,但不產生利息或股利。 |
| 股票 | △ | ○ | ◎ | 可期待高回報,但價格波動風險大,易受地緣政治風險影響。 |
| 不動產 | ○ | △ | ○ | 具有中等風險・中等回報的特性,可期待通膨對沖效果和穩定的租金收益。 |
如此表所示,與其他資產類別相比,不動產具有安全性與收益性平衡的「中等風險・中等回報」特性。雖然在流動性(變現容易度)方面不如其他金融資產,但其優點足以彌補這一缺陷,這正是在當前不明朗的經濟環境下備受矚目的原因。
特別重要的是,不動產是實物資產這一點。即使通膨導致紙幣價值下降,土地和建築物等實物資產的價值也不易縮水,反而會隨著物價上漲,資產價值和租金呈上升趨勢。這就是不動產作為強有力的通膨對沖工具發揮作用的原因。
此外,即使地緣政治風險顯現化、金融市場陷入混亂,不動產也能維持相對穩定的價值。不像股票那樣有暴跌風險,只要有租戶入住就能帶來穩定的租金收入(現金流),因此可成為長期資產保全與形成的基礎。
地緣政治風險時代的不動產投資策略
在地緣政治風險升高的情況下,全球投資者為尋求安全的投資標的而移動資金。其中,現在最受矚目的市場之一,就是日本的不動產市場。政治穩定性、法制度的可信度,以及日圓貶值帶來的價格優勢,對海外富裕階層和機構投資者而言具有極大魅力。
帶動市場活絡的是海外投資者旺盛的投資意願。根據CBRE的調查,2025年第二季度的投資額中,海外投資者的比例顯著增加,證實了日本不動產被國際認知為「安全避風港」。
在這種環境下要使不動產投資成功,必須採取納入地緣政治視角的策略性方法。首先重要的是投資區域的選定。即使在國內,也需考量人口動態、產業結構、再開發計畫等因素,找出長期能維持・提升價值的區域。特別是東京、大阪、福岡等具有國際競爭力的大都市圈,未來可期待穩定的租賃需求和資產價值的維持。
此外,投資組合的分散也是重要策略。不是集中投資於單一物件或區域,而是分散投資於具有不同特性的多個不動產,藉此降低風險,追求穩定收益。例如,偏重穩定性可選擇都心部的住宅,若要追求更高回報,則可考慮經濟活動活躍區域的辦公大樓,或可期待入境旅遊需求復甦的飯店等。
在地緣政治風險的時代,我們認為,比起追求短期增值收益(資本利得),以長期視角確保穩定的租金收入(租金收益),穩健地保全・培育資產的思維,變得更加重要。
將不動產安全資產化的5個要點
要最大限度地發揮日本不動產的潛力,使其成為真正的「安全資產」,必須採取基於專業知識的策略性方法。以下解說引導不動產投資成功的5個重要要點。
- 徹底的地點選定
不動產的價值很大程度取決於其地點。人口增加、經濟活動活躍、交通便利的區域,可期待長期穩定的租賃需求,因此資產價值容易維持。將未來的都市開發計畫和基礎建設整備動向等也納入考量,以宏觀視角判斷區域的未來性至關重要。 - 策略性選擇物件類型
投資標的不動產有住宅、辦公室、商業設施、飯店、物流設施等各種類型。每種類型的風險與回報特性不同,因此需根據自身的投資目標和風險承受度,選擇最適合的物件類型。例如,重視穩定性可選都心部的單身住宅,追求高收益性可選成長區域的辦公大樓等策略。 - 構建風險管理體制
不動產投資伴隨著空置、租金下跌、利率上升、災害等各種風險。事先預想這些風險並採取具體對策,是實現穩定運用的關鍵。例如,針對利率上升風險可選擇固定利率貸款,針對災害風險可投保適當的保險等對策有效。
| 不動產投資的主要風險 | 具體對策 |
|---|---|
| 空置風險 | 選定租賃需求高的區域・物件,委託可信賴的管理公司招租。 |
| 租金下跌風險 | 以長期視角判斷區域的未來性,透過定期維護保持物件魅力。 |
| 利率上升風險 | 盡可能選擇固定利率貸款,或制定預估利率上升的資金計畫。 |
| 災害風險 | 投保火災保險和地震保險,確認災害地圖後選定物件。 |
| 流動性風險 | 考量出售的容易度,選擇需求高的區域或熱門的物件類型。 |
- 與可信賴的專家合作
個人要判斷並執行上述所有要點並非易事。從物件資訊收集、資金計畫、法務・稅務,到購入後的管理營運以及退場策略(出售),不動產投資需要高度的專業知識和經驗。正因如此,與各領域的專家合作,以團隊方式進行不動產投資,才是通往成功的最短路徑。找到可信賴的不動產公司、稅務師、律師等夥伴,是最重要的。 - 明確的退場策略
不動產投資的目標不是購入。將來要如何處理該物件,即「退場策略」必須事先明確。是看市況在最佳時機出售以追求資本利得,還是長期持有持續享受穩定的租金收益。在入口階段就制定著眼於出口的策略,可實現更有計畫且確實的資產形成。
確實掌握這些要點,不動產就能成為克服地緣政治風險這股驚濤駭浪的強大「安全資產」。
總結:與專家合作,不動產可成為「最強的安全資產」
本文從專家的視角,解說了在地緣政治風險升高的現代,為何不動產作為「安全資產」有效,以及將其潛力發揮到最大的策略。
在世界局勢的不確定性增加的情況下,單靠傳統金融資產已難以守護重要資產。正因為是這樣的時代,抗通膨性強、能產生穩定現金流的實物資產——不動產,可成為各位資產組合中核心的極具魅力的選擇。特別是政治・社會穩定、海外投資活絡的日本不動產市場,可說是從全球來看也具優勢的投資標的。
然而,再次強調,不動產投資的成功,沒有適當的策略和風險管理就無法實現。從物件選擇到資金計畫、管理營運,以及退場策略,所有流程都需要專業知識和經驗。要將風險降到最低、將回報最大化,可信賴的夥伴的存在最為重要。
我們INA&Associates株式會社,不僅僅是仲介物件的不動產公司。我們貼近每位客戶的目標與未來,運用法務、稅務、金融的專業網絡,提供「綜合資產顧問服務」以優化整體資產。在瞬息萬變的經濟環境中,守護、培育客戶的重要資產,並將其傳承給下一代。我們將負責任地為您提案最佳的航路圖。
面對地緣政治風險這片未知海域,以不動產作為羅針盤。若您對自身的資產防衛策略有任何興趣,請隨時諮詢INA&Associates株式會社。
常見問題
Q1.地緣政治風險升高時,不動產價格具體會如何變化?
A1.當地緣政治風險升高時,由於金融市場的不確定性,股票等風險資產被拋售,資金轉向安全資產的趨勢增強。在國內不動產市場中,為規避海外不穩定局勢的國內外投資資金流入,需求增加,特別是以東京等大都市圈為中心,資產價值有上升的可能性。但是,若風險波及日本國內,就無法避免影響。重要的是準確判斷風險的種類和影響範圍。
Q2.開始不動產投資需要多少自有資金?
A2.雖無法一概而論,但一般而言,若有物件價格1〜2成左右的自有資金,較容易從金融機構獲得有利條件的融資。然而,近年也出現不動產群眾募資等從約1萬日圓的小額就能開始的投資手法。可根據自身的資產狀況和投資目標,探討各種選擇,請先諮詢專家。
Q3.海外不動產和國內不動產,哪個更安全?
A3.各有優缺點,但從地緣政治風險的角度來看,政治・社會局勢穩定、法制度完善的日本不動產,與許多海外不動產相比安全性較高。海外不動產雖然高收益率具有吸引力,但需充分理解國家風險、匯率波動風險、法制度・稅制的差異等。
Q4.請再次說明通膨時不動產投資有利的理由。
A4.不動產抗通膨的理由主要有三個。第一,隨著物價上漲,不動產本身的資產價值也呈上升趨勢。第二,租金也會連動物價上漲,因此在通膨下也容易確保穩定收益。第三,通膨導致金錢價值下降時,貸款的還款負擔實質上會減輕。基於這些理由,不動產被視為優良的通膨對沖資產。
Q5.對地緣政治風險特別強的不動產有何特徵?
A5.對地緣政治風險耐受性高的不動產有幾個共同點。首先,位於經濟基礎強、人口集中的大都市圈。其次,是不易受景氣波動影響的住宅。然後,是國內外都能持續期待一定租賃需求的區域。具有這些特徵的物件,在突發狀況下資產價值也不易下跌,可期待穩定的運用。
