在購買不動產或規劃建築計畫時,「容積率」是必須確認的重要指標。容積率是決定土地上可以建造多大規模建築物的基準,對不動產的價值和活用方法有很大的影響。
容積率簡單來說,就是「基地面積與建築物總樓地板面積的比例」。這個數值決定了該土地可以建造多大規模的建築物。例如,若有100㎡的土地,容積率為200%,則可以建造總樓地板面積達200㎡的建築物。
本文將從專業角度,淺顯易懂地解說不動產交易和建築計畫中不可或缺的「容積率」,包括其意義、計算方法、與使用分區的關係,以及對不動產價值的影響等。無論是正在考慮購買不動產或建築的人士,或是考慮不動產投資的人士,都能從中獲得有用的資訊。
容積率的基本知識
容積率的定義與意義
容積率是指基地面積與建築物總樓地板面積比例的數值。這個由建築基準法規定的指標,在都市計畫中扮演著確保土地合理利用和適當建築密度的重要角色。
容積率以下列計算公式求得。
容積率(%) = 總樓地板面積 ÷ 基地面積 × 100
這裡所說的總樓地板面積,是指建築物各樓層樓地板面積的總和。例如,若1樓為80㎡、2樓為80㎡的2層樓住宅,總樓地板面積就是160㎡。若基地面積為100㎡,容積率就是160㎡÷100㎡×100=160%。
容積率是顯示該土地可以建造多大規模建築物的重要指標,是不動產交易和建築計畫中必須確認的項目。
容積率與建蔽率的差異
容積率容易與「建蔽率」的概念混淆。兩者看似相似但屬於不同的概念,因此明確區分非常重要。
建蔽率是指「基地面積與建築面積(建築物水平投影面積)的比例」。也就是說,是表示土地上建築物平面佔據多少面積的指標。相對地,容積率是關於建築物總樓地板面積(立體大小)的指標。
例如,在同樣基地面積100㎡的土地上,建造1樓部分為50㎡的平房,以及1樓、2樓各為50㎡的2層樓建築物的情況。
- 平房:建蔽率50%、容積率50%
- 2層樓:建蔽率50%、容積率100%
如此一來,即使建蔽率相同,容積率也可能不同。建蔽率主要目的是確保日照、通風和防災性,而容積率的目的則是調整人口密度和都市環境。
容積率規定的目的
容積率在法律上規定的主要目的,在於防止都市過度密集,維持良好的居住環境。如果沒有容積率的限制,有限的土地上可能會建造過大的建築物,導致日照和通風問題、交通壅塞、基礎設施負荷過重等各種都市問題。
此外,容積率是根據各地區的特性來設定。商業地區設定較高的容積率,可以建造高樓大廈,而住宅地區則設定較低的容積率,以維持寧靜舒適的居住環境。
如此一來,容積率不僅是建築限制,更是兼顧計畫性都市開發與維持良好生活環境的重要都市計畫工具。
| 項目 | 容積率 | 建蔽率 |
|---|---|---|
| 定義 | 基地面積與總樓地板面積的比例 | 基地面積與建築面積(建築物水平投影面積)的比例 |
| 計算公式 | 容積率(%) = 總樓地板面積 ÷ 基地面積 × 100 | 建蔽率(%) = 建築面積 ÷ 基地面積 × 100 |
| 規範對象 | 建築物總樓地板面積(立體大小) | 建築物水平投影面積(平面大小) |
| 目的 | 調整人口密度和都市環境 | 確保日照、通風、防災性 |
| 放寬條件 | 綜合設計制度、特定街區制度等 | 角地、防火地區內的耐火建築物等 |
容積率的計算方法
基本計算公式
容積率的計算基本上非常簡單。按照前面介紹的計算公式「容積率(%) = 總樓地板面積 ÷ 基地面積 × 100」來計算。但是,實際計算時需要考慮各種因素。
首先,關於基地面積,一般使用登記簿上的面積,但若部分包含在前方道路內等情況,實際計算使用的基地面積可能會不同。特別是接觸建築基準法第42條第2項規定的道路(俗稱「2項道路」)時,從道路中心線起2m的部分需從基地面積中扣除計算。
總樓地板面積的計算方法
總樓地板面積是建築物各樓層樓地板面積的總和。但是,並非所有部分都計入總樓地板面積。根據建築基準法施行令第2條第1項第3號,以下部分可能不計入總樓地板面積。
- 陽台的一部分(樓地板面積1/2以內,且2m以下的部分)
- 門廊(即使有屋頂但沒有牆壁的情況)
- 管道間(符合一定條件的情況)
- 挑空(上層樓板不存在的部分)
- 集合住宅的共用走廊、樓梯(在一定條件下有放寬)
此外,地下室的處理方式因地方政府和條件而異。一般來說多不計入容積率計算,但根據地方政府的規定,有時會部分計入。
不計入計算的部分
在容積率的計算中,建築物並非所有部分都計入總樓地板面積。這是因為,對於具有提升生活品質要素的部分,在一定範圍內從容積率計算中排除,以促進實現更好的居住環境。
例如,陽台是提升居住環境品質的重要要素,但若全部計入容積率,可能會抑制陽台的設置。因此,符合一定條件的陽台可從容積率計算中排除。
此外,電梯井道和機械室等支援建築物功能的設備空間,在符合一定條件下也可能從容積率計算中排除。這可以防止必要設備的設置受到容積率的限制。
如此一來,容積率的計算有各種例外規定,正確理解這些規定,有助於最大限度地活用土地。
| 基地面積 | 總樓地板面積 | 容積率計算 | 結果 |
|---|---|---|---|
| 100㎡ | 200㎡ | 200㎡ ÷ 100㎡ × 100 | 200% |
| 150㎡ | 300㎡ | 300㎡ ÷ 150㎡ × 100 | 200% |
| 200㎡ | 300㎡ | 300㎡ ÷ 200㎡ × 100 | 150% |
| 300㎡ | 600㎡ | 600㎡ ÷ 300㎡ × 100 | 200% |
使用分區與容積率的關係
各使用分區的容積率限制
使用分區是根據都市計畫法規定的地區區分,依照住宅、商業、工業等用途分為13種類。每種使用分區不僅規定可建築的建築物種類,也規定容積率的上限。
例如,在維持寧靜居住環境的第一種低層住宅專用區,容積率上限抑制在50%~200%左右。另一方面,以商業活動為中心的商業區,容積率上限有時可達1300%。
各使用分區的容積率上限,是根據該地區的特性和都市計畫方針來設定。一般來說,住宅區設定較低,商業區設定較高。
前方道路寬度造成的容積率限制
除了使用分區規定的容積率外,前方道路的寬度也可能限制容積率。這是為了平衡建築物規模與道路寬度,防止交通壅塞和確保災害時的避難路線等問題。
前方道路寬度造成的容積率限制,以下列計算公式求得。
前方道路寬度造成的容積率限制 = 前方道路寬度(m) × 係數 × 100(%)
這裡的係數,住宅區適用0.4,其他地區適用0.6。例如,接觸寬度6m道路的商業區,6m × 0.6 × 100 = 360%。即使都市計畫規定的容積率為400%,若前方道路寬度造成的限制為360%,實際適用的容積率就是360%。
如此一來,實際適用的容積率,是使用分區規定的容積率與前方道路寬度造成的限制中,較小的數值。因此,在考慮土地活用時,不僅要確認使用分區,前方道路的寬度也是重要的確認重點。
| 使用分區 | 建蔽率 (%) | 容積率 (%) |
|---|---|---|
| 第1種低層住宅專用區 | 30、40、50、60 | 50、60、80、100、150、200 |
| 第2種低層住宅專用區 | 30、40、50、60 | 50、60、80、100、150、200 |
| 田園住宅區 | 30、40、50、60 | 50、60、80、100、150、200 |
| 第1種中高層住宅專用區 | 30、40、50、60 | 100、150、200、300、400、500 |
| 第2種中高層住宅專用區 | 30、40、50、60 | 100、150、200、300、400、500 |
| 第1種住宅區 | 50、60、80 | 100、150、200、300、400、500 |
| 第2種住宅區 | 50、60、80 | 100、150、200、300、400、500 |
| 準住宅區 | 50、60、80 | 100、150、200、300、400、500 |
| 鄰近商業區 | 60、80 | 200、300、400、500 |
| 商業區 | 80 | 200、300、400、500、600、700、800、900、1000、1100、1200、1300 |
| 準工業區 | 50、60、80 | 100、150、200、300、400、500 |
| 工業區 | 50、60 | 100、150、200、300、400 |
| 工業專用區 | 30、40、50、60 | 100、150、200、300、400 |
容積率的放寬條件
綜合設計制度
容積率設有各種放寬制度,其中代表性的就是「綜合設計制度」。這是以在一定規模以上的基地設置公開空地(對一般人開放的空地)為條件,可以獲得容積率增額的制度。
利用綜合設計制度,對於通常的容積率,有時可以放寬到最大約1.5倍。例如,在通常容積率為400%的地區,適用綜合設計制度後,有可能放寬到約600%。
這個制度是為了促進對改善都市環境有貢獻的建築計畫,要求透過設置公開空地來確保行人空間和都市綠化。
特定街區制度
「特定街區制度」是以形成良好市街地環境為目的的制度,在特定街區內可以放寬容積率等建築規範。適用這個制度後,可以超過通常容積率進行建築。
要被指定為特定街區,需要是對改善都市環境有貢獻的計畫,例如整備廣場或公園等公共空間、建設優秀設計的建築物等。特定街區內的容積率會個別設定,在與周邊環境協調的同時,可以實現更高度的土地利用。
其他放寬措施
除了綜合設計制度和特定街區制度外,容積率的放寬還有各種制度。
「高度利用地區」是為了促進土地合理且健全的高度利用而設的地區,規定容積率的最高限度和最低限度。在這個地區內,有時可以超過通常使用分區的容積率進行建築。
「市區重劃等促進區」是以促進市區重劃事業等為目的的制度,在這個區域內,容積率等建築規範有時會被放寬。
「地區計畫」是為了因應地區特性進行城鎮營造的計畫,在這個計畫中有時會規定容積率的放寬。
這些放寬制度不僅是為了讓建築物變大,而是為了促進改善都市環境和因應地區特性的城鎮營造。因此,要獲得放寬,需要對都市環境有所貢獻,例如整備公共空間和形成良好景觀等。
| 放寬制度 | 概要 | 放寬率的例子 | 適用條件 |
|---|---|---|---|
| 綜合設計制度 | 設置公開空地即可放寬容積率 | 最大約1.5倍 | 在一定規模以上的基地確保公開空地 |
| 特定街區制度 | 以形成良好市街地環境為目的的制度 | 個別設定 | 在被指定為特定街區的區域內 |
| 高度利用地區 | 促進土地合理且健全的高度利用 | 個別設定 | 在被指定為高度利用地區的區域內 |
| 市區重劃等促進區 | 以促進市區重劃事業等為目的的制度 | 個別設定 | 在被指定為市區重劃等促進區的區域內 |
| 地區計畫 | 為了因應地區特性進行城鎮營造的計畫 | 個別設定 | 在規定地區計畫的區域內 |
容積率與不動產價值的關係
容積率對不動產價值的影響
容積率是對不動產價值有很大影響的要素之一。一般來說,容積率越高的土地,可以建造更大的建築物,因此土地的利用價值提高,價格也有上漲的趨勢。
特別是在商業區或車站前等便利性高的區域,容積率的差異往往直接反映在土地價格上。例如,在相同立地條件下,若有容積率400%和800%的土地,後者可以確保2倍的樓地板面積,因此土地的價值也會提高。
但是,並非容積率高就一定價值高。在住宅區等地方,反而是保持適度容積率、維持良好居住環境的地區,作為居住用不動產的價值有時會更高。
投資判斷中容積率的觀察方式
在不動產投資中,容積率是重要的判斷材料之一。考慮投資用不動產時,確認現有建築物消化了多少容積率是很重要的。
例如,在容積率400%的土地上,若建築物只消化了容積率200%,將來有可能透過重建增加樓地板面積。這可以說是顯示該不動產的潛在價值。
此外,在預期容積率會放寬的地區,或是計畫重新開發的地區,不動產價值有可能在將來上漲。因此,包含都市計畫的動向在內來評估容積率,對於長期投資判斷是很重要的。
容積率的活用案例
最大限度活用容積率的不動產開發案例,可舉出以下例子。
- 複合用途開發:結合商業設施、辦公室和住宅的複合大樓開發。活用高容積率,確保各種用途的樓地板面積,提高收益性。
- 高層公寓:在都心的有限土地上,活用高容積率供應許多住戶的高層公寓開發。透過有效率的土地利用,可以降低每戶的成本。
- 容積率移轉:在部分地區,為了保存歷史建築物等目的,可以將未使用的容積率移轉到別的基地。這樣一來,在保存應保存的建築物的同時,在別的地方也可以實現高度利用。
從這些案例可以看出,容積率不僅是規範,更是創造性不動產開發的重要要素。理解容積率並適當活用,可以最大化不動產的價值。
容積率的查詢方法
在公所的調查方法
正確查詢容積率最可靠的方法,是直接在該土地所在的市區町村的都市計畫課或建築指導課等確認。在公所可以閱覽都市計畫圖和使用分區圖,確認目標土地的使用分區和容積率。
在公所調查時,若攜帶能說明目標土地地址或地號的資料(登記簿謄本或地籍圖等),調查會比較順利。此外,也建議同時確認因前方道路寬度造成的容積率限制,以及其他建築規範。
另外,部分地方政府除了窗口調查外,也受理建築確認申請前的事前諮詢。若有複雜的條件,或考慮放寬容積率時,利用這種事前諮詢會比較好。
在網路上的調查方法
近年來,也可以透過網路查詢容積率。許多地方政府在官方網站上公開都市計畫資訊,提供可以在地圖上確認使用分區和容積率的系統。
此外,在國土交通省營運的「國土數值資訊下載服務」中,可以免費取得全國的使用分區資料。但是,這些線上資訊有時可能未更新到最新狀態,因此在做重要判斷時,建議也要在公所確認。
民間的不動產資訊網站也有時會在物件資訊的一部分刊載容積率,但這些資訊僅供參考,正確的資訊應在公家機關確認。
向不動產公司諮詢
若考慮購買或活用不動產,向不動產公司諮詢也是查詢容積率的有效方法。特別是熟悉該地區的不動產公司,除了容積率外,也可以獲得關於實際土地活用可能性和限制的專業建議。
向不動產公司諮詢時,不只是容積率的數值,也建議綜合諮詢因前方道路寬度造成的限制、容積率放寬的可能性、周邊的開發動向等。此外,向多家不動產公司諮詢,可以從更多角度獲得建議。
但是,從不動產公司獲得的資訊,最終也建議在公家機關確認。特別是考慮重要交易或大規模開發時,也應考慮諮詢建築師或不動產估價師等專家。
總結
容積率是顯示基地面積與建築物總樓地板面積比例的重要指標。本文從容積率的基本意義到計算方法、與使用分區的關係、對不動產價值的影響等,廣泛地進行了解說。
容積率的主要重點整理如下。
- 容積率的基本:容積率以「總樓地板面積÷基地面積×100」計算,規範建築物的立體大小。建蔽率是平面規範,而容積率是立體規範。
- 與使用分區的關係:容積率的上限依使用分區而定,住宅區設定較低,商業區設定較高。
- 前方道路寬度的影響:容積率也可能因前方道路的寬度而受到限制,實際適用的容積率是使用分區上限與前方道路寬度限制中較小的一方。
- 放寬條件:有綜合設計制度和特定街區制度等,符合一定條件即可放寬容積率的制度。
- 對不動產價值的影響:容積率對不動產的價值有很大影響,特別是在商業區等地方,容積率的高低有時會直接反映在土地價格上。
- 調查方法:容積率在公所直接確認最為可靠,但也可以透過網路或不動產公司查詢。
在進行不動產交易或建築計畫時,正確掌握容積率,最大限度發揮該土地的可能性是很重要的。特別是不只是單純的數值,也建議綜合考慮因前方道路寬度造成的限制、容積率放寬的可能性等各種要素。
在INA&Associates,作為不動產專家,我們進行包含容積率在內的建築規範調查,以及據此提出最佳土地活用的建議。若您在不動產購買或活用方面有任何煩惱,請隨時與我們聯繫。
常見問題
Q1: 容積率和建蔽率哪個比較重要?
容積率和建蔽率兩者都很重要,並非只重視其中一方。建蔽率限制建築物在水平方向的擴展,是關於確保日照、通風和防災性的指標。另一方面,容積率限制建築物的總樓地板面積,是關於調整人口密度和都市環境的指標。
依建築物的用途和計畫內容,哪一個會成為較大的限制有所不同。例如,在廣大基地上建造低層建築物的情況,建蔽率較重要;在狹小基地上建造高層建築物的情況,容積率往往會成為較重要的限制。
在不動產交易和建築計畫中,確認兩個指標,綜合判斷對計畫的影響是很重要的。
Q2: 可以超過容積率限制進行建築嗎?
原則上不能超過容積率限制進行建築。但是,有以下例外情況。
- 既存不合格建築物:建築當時是合法的,但因其後法律修改而不符合現行基準的建築物,在符合一定條件下,有時可以允許增建等。
- 放寬制度的適用:有綜合設計制度和特定街區制度等,符合一定條件即可放寬容積率的制度。
- 特例措施:對於耐震改修或節能改修等公益性高的目的之增建,有時可以認可容積率的特例。
除了這些例外外,不允許超過容積率限制的建築,若違反可能成為改善命令或罰則的對象。考慮超過容積率限制的建築時,務必事先諮詢行政機關或建築師。
Q3: 什麼是既存不合格物件?
既存不合格物件是指建築當時符合建築基準法等法令,但因其後的法律修改或都市計畫變更而不符合現行基準的建築物。例如,建築後若容積率上限降低,該建築物有可能成為既存不合格物件。
既存不合格物件維持現狀並非違法,可以繼續使用。但是,進行增建、改建或大規模修繕等時,原則上需要符合現行基準。
但是,符合一定條件時,有時可以允許在既存不合格部分保持原狀的情況下進行增建等特例。例如,增建部分與既存不合格部分分離時,或增建後整體不合格程度未擴大時等。
若擁有或考慮購買既存不合格物件,包含將來增改建的可能性在內,建議諮詢專家。
Q4: 容積率計算中包含地下室嗎?
一般來說,地下室多不計入容積率計算,但因地方政府和條件而異。根據建築基準法施行令第2條第1項第3號,地下樓層供住宅或老人之家等用途使用部分的樓地板面積,將該樓地板面積的1/3計入容積率計算。
但是,許多地方政府訂有放寬地下室容積率計入的條例,有時完全不計入,或符合一定條件即不計入。例如,在東京都的部分地區,適用將地下室的一部分或全部從容積率計算中排除的「地下室放寬制度」。
關於地下室的容積率計入,因地區而異處理方式有很大不同,因此在擬定具體計畫時,建議在該土地所在的地方政府的建築指導課等確認。
Q5: 容積率低的土地和容積率高的土地,哪個比較好?
容積率低的土地和容積率高的土地哪個比較好,依土地的用途和目的而異。不能一概說哪個比較優秀。
容積率高的土地的優點:
- 可以建造更大的建築物,土地的利用效率高
- 對於重視收益性的租賃或分售有利
- 適合需要較多樓地板面積的用途,例如商業設施或辦公大樓
容積率低的土地的優點:
- 周邊環境良好,可以期待寧靜的居住環境
- 容易確保日照和通風等居住環境要素
- 建造低層獨棟住宅等時,容積率的限制不太會成為問題
選擇土地時,不只是容積率,綜合判斷立地條件、周邊環境、交通便利性、未來的開發計畫等各種要素是很重要的。此外,即使容積率相同,依前方道路寬度或是否為角地等條件,實際可以建造的建築物大小也會改變。
考慮購買不動產或活用土地時,建議在獲得專家建議的同時,選擇最適合自己目的的土地。
在INA&Associates,我們承接包含容積率在內的不動產相關諮詢。我們將活用專業知識和豐富經驗,支援客戶的不動產活用。詳情請瀏覽本公司網站,或透過電話或電子郵件洽詢。
