在考慮不動產投資或租賃經營時，相信不少人都曾聽過「包租代管契約」（sublease）這個詞。
包租代管契約對物件屋主而言，是一種能帶來穩定收入、又能省去管理麻煩的誘人機制，但近年來相關糾紛案例也在增加，是一種需要謹慎評估的契約型態。
本篇文章由INA&Associates株式會社，以淺顯易懂的方式，從包租代管契約的基本架構、優缺點，到避免糾紛的重點，完整說明相關的不動產專業知識。
無論您是正在考慮簽訂包租代管契約，還是已簽約、正在思考是否要重新評估的屋主，都能從本文獲得作出適當判斷所需要的資訊。
什麼是包租代管契約？先理解基本架構
包租代管契約的定義
包租代管契約，是指物件屋主（出租人）將整棟物件整批出租給不動產公司（代管公司），再由該代管公司轉租給實際入住的房客（次承租人）的契約型態。
這種機制也稱為「整棟包租」，由兩份各自獨立的租賃契約所構成。
第一份契約，是屋主與代管公司之間簽訂的「主租賃契約」。透過這份契約，代管公司向屋主承租整棟建物。
第二份契約，是代管公司與實際入住房客之間簽訂的「次租賃契約」。房客將租金付給代管公司，代管公司再將租金付給屋主，形成這樣的結構。
與一般代管契約的根本差異
要理解包租代管契約，關鍵在於清楚掌握它與傳統代管契約之間的差異。
在一般代管契約中，屋主直接與房客簽訂租賃契約，只將日常管理業務委託給不動產公司。此時租賃契約的當事人是屋主與房客，不動產公司的定位僅是管理業務的代辦者。
相對地，在包租代管契約中，屋主與房客之間並沒有直接的契約關係。代管公司居於中間位置，對屋主而言是承租人，對房客而言則扮演出租人的角色。
透過這樣的結構，無論實際有沒有房客入住，屋主都能從代管公司那裡穩定收到租金。
包租代管契約的法律定位
從法律角度來看，在包租代管契約中，代管公司對屋主而言，具有日本《借地借家法》上「承租人」的法律地位。
這一點非常關鍵：依日本《借地借家法》第32條規定，代管公司享有請求調降租金的權利。
基於這項法律定位，代管公司可以景氣變化、物件屋齡老化等理由，向屋主要求調降租金。而在契約解除方面，也和一般租賃契約一樣，需要有正當理由才行。
| 契約型態 | 契約當事人 | 租金支付方向 | 管理責任 | 空屋風險 |
|---|---|---|---|---|
| 一般代管契約 | 屋主⇔房客 | 房客→屋主 | 代管公司代辦 | 屋主承擔 |
| 包租代管契約 | 屋主⇔代管公司⇔房客 | 代管公司→屋主 | 代管公司 | 代管公司承擔 |
空屋保證與欠租保證的機制
包租代管契約最大的特色之一，就是空屋保證與欠租保證。
在傳統的租賃經營中，一旦出現空屋，租金收入就會中斷；若房客欠租，屋主往往要費盡心力才能追回款項，這些都是常見的風險。
在包租代管契約下，代管公司會向屋主保證一定金額的租金。即使某段期間實際上沒有房客入住，或是房客積欠租金，代管公司仍會依契約約定，持續支付租金給屋主。
透過這項保證，屋主便能確保收入的穩定性。
不過，這項保證有時會設有「免責期間」。所謂免責期間，是指新建物件從開始招租到確定房客入住為止，或是舊房客退租後到下一位房客確定入住為止的這段期間，代管公司可以免除支付租金義務。
簽約前，務必確認是否設有免責期間，以及期間長短。
包租代管契約的五大主要優點
1. 確保穩定收入
包租代管契約最大的優點，就是能確保穩定的收入。
一般租賃經營中，一旦出現空屋，租金收入就會中斷；但在包租代管契約下，無論有沒有房客入住，屋主都能從代管公司那裡收到固定的租金。
這項穩定性，對於有申辦不動產投資貸款的屋主而言，尤其是一大優勢。每月房貸還款金額固定的情況下，若租金收入也同樣穩定，資金規劃就更容易預測，也更能確實執行資金計畫。
此外，這種模式也比較不容易直接受租賃市場波動或景氣變化影響。即使景氣不佳、空屋率上升，只要是包租代管契約，在契約期間內仍可維持穩定收入，大幅降低不動產投資的風險。
2. 完全免除租賃管理業務
在包租代管契約下，所有租賃管理相關業務都可以完全委由代管公司負責。
具體來說，包含以下業務：
- 招租與房客審核
- 租賃契約的簽訂
- 租金收取與催繳
- 回應房客的各項諮詢
- 設備故障時的維修安排
- 退租時的會勘與恢復原狀工程
- 續約手續辦理
在一般代管契約下，設備維修或房客糾紛的最終處理決定，仍須由屋主親自裁決。
但在包租代管契約下，由於代管公司是以承租人身分直接與房客簽約，這些判斷也全數由代管公司負責。
透過這種全面委託，屋主便能從繁瑣的租賃經營事務中解放出來，專心投入本業。對於長居海外的屋主、年長的屋主，或是名下持有多筆物件的投資人而言，這樣的便利性格外珍貴。
3. 讓初次經營租賃的屋主更安心
對於不動產投資或租賃經營經驗尚淺的人來說，包租代管契約是能夠安心起步的機制。
租賃經營涉及房客審核、租金訂定、糾紛處理等許多需要專業知識與經驗的業務。
在包租代管契約下，這些專業事務全部交由經驗豐富的代管公司負責，即使是新手屋主，也能安心展開租賃經營。而且因為不必與房客直接往來，也能免去處理糾紛的心理壓力。
此外，代管公司通常對當地租賃市場相當熟悉，能夠訂出合宜租金、執行有效的招租活動。相較於屋主獨自經營，通常能有更有效率、更具成效的租賃經營表現。
4. 避免與房客發生糾紛
在租賃經營中最讓人頭痛的問題之一，就是與房客之間的糾紛。
欠繳租金、與鄰居發生摩擦、設備使用不當、退租時恢復原狀範圍的爭議等，都是可能發生的問題。
在包租代管契約下，與房客締結契約的當事人是代管公司，因此這些糾紛的處理也全部由代管公司負責。屋主不需要直接面對房客，精神上的負擔能大幅減輕。
此外，代管公司同時管理眾多物件，累積了豐富的糾紛處理經驗與know-how。即使發生法律爭議，也能期待獲得妥善的因應。
5. 有助於節省遺產稅
包租代管契約，也是一種有效的遺產稅規劃手段。
出租用不動產相較於自用不動產，在計算遺產稅評價額時通常較低，因此具有減輕遺產稅負擔的效果。
若透過包租代管契約實現穩定的租賃經營，就能一直以出租用不動產的身分持續接受評價，直到繼承發生為止。即便繼承人本身沒有租賃經營的經驗，只要維持包租代管契約，也能安心承接這筆遺產。
| 優點 | 具體效果 | 特別適合的對象 |
|---|---|---|
| 收入穩定 | 迴避空屋、欠租風險 | 有房貸的屋主、退休族 |
| 管理業務委託 | 節省時間與心力 | 本業繁忙者、居住外地者 |
| 新手安心 | 不需具備專業知識 | 不動產投資新手 |
| 避免糾紛 | 減輕心理負擔 | 重視避免壓力者 |
| 節省遺產稅 | 降低評價額 | 高資產持有者 |
包租代管契約的六大主要缺點與注意事項
1. 高額手續費導致收益下降
包租代管契約最大的缺點，就是手續費偏高。
付給代管公司的手續費，一般約為租金的10～20%，相較於一般代管契約的手續費（約5～10%），負擔約多出一倍。
舉例來說，月租10萬日圓的物件，若是一般代管契約，每月手續費約5,000～10,000日圓；但若簽訂包租代管契約，手續費則要10,000～20,000日圓。換算成一年，差額就高達60,000～120,000日圓。
這項手續費的差距，長期累積下來會是相當可觀的金額。對重視投資報酬率（ROI）的投資人而言，這種收益下降是必須認真評估的重要因素。
2. 屋主失去房客篩選權
在包租代管契約下，屋主無法自行決定入住的房客人選。
房客的審核與篩選全部由代管公司負責。這意味著，可能會有不符合屋主期望的房客入住。
舉例來說，即使原本設計為適合家庭居住的物件，代管公司也可能自行決定以合租房形式營運。此外，屋主不希望的房客類型（如飼養寵物者、吸菸者等），也有可能入住。
這個問題可能影響物件的長期價值維持以及與鄰居的關係，因此需要審慎評估。
3. 保證租金定期調整的風險
包租代管契約中的保證租金，並非永久不變。
許多契約會每隔2～3年重新檢討一次保證租金金額，並以市場行情變動、物件屋齡老化等理由，調降保證金額。
依日本《借地借家法》第32條，代管公司享有請求調降租金的權利，因此屋主很難拒絕這項調降要求。實際上，許多包租代管契約在續約時，保證金額都是逐步調降的。
這種調整可能大幅打亂原本設想的收益規劃，因此在簽約時，就必須充分考量未來可能調降的風險，訂出穩健的資金計畫。
4. 免責期間造成的收入空窗
許多包租代管契約都設有免責期間。
免責期間，是指在以下情況中，代管公司可免除支付租金義務的期間：
- 新建物件完工到確定房客入住為止
- 房客退租到下一位房客確定入住為止
- 大規模修繕工程進行期間
免責期間通常約為1～3個月，但依地段條件或物件狀況不同，也可能更長。這段期間內租金收入會完全中斷，可能造成房貸還款或固定支出上的困難。
5. 修繕與翻新費用仍由屋主負擔
即使簽訂包租代管契約，物件的修繕費用或翻新費用，仍須由屋主負擔。
因屋齡老化而需更換的設備、外牆或屋頂修繕、室內翻新等維持物件所需的各項費用，全部都要由屋主支付。
尤其是屋齡較高的物件，這類費用有逐年增加的趨勢。有些代管公司會要求修繕工程必須指定特定廠商施作，工程費用因此可能偏高。
此外，代管公司若認為招租需要進行翻新工程，也可能要求屋主負擔費用。由於這類費用事前難以預估，需要有充足的資金準備。
6. 契約難以解除
包租代管契約並不容易解除。
由於代管公司在日本《借地借家法》上具有承租人的地位，屋主若要單方面解除契約，需要有正當理由。
能被認定為正當理由的情況，僅限於以下幾種：
- 屋主本人需要自用該物件
- 建物老舊，需要改建
- 代管公司違反契約約定
除了具備正當理由外，多數情況下還需支付搬遷補償費。搬遷補償費的行情，通常會參考剩餘契約期間相當的租金金額，以及代管公司的搬遷成本等因素來決定，金額可能相當高。
| 缺點 | 影響程度 | 因應可能性 | 需特別留意的簽約者 |
|---|---|---|---|
| 高額手續費 | 高 | 簽約前多方比較 | 重視收益的投資人 |
| 無房客篩選權 | 中 | 在契約條件中設限 | 重視物件價值者 |
| 租金重新檢討 | 高 | 確認調整條件 | 預計長期持有者 |
| 免責期間 | 中 | 協商縮短期間 | 有房貸的屋主 |
| 修繕費負擔 | 高 | 預先擬定修繕計畫 | 持有老屋者 |
| 解約困難 | 高 | 事先確認解約條件 | 預計短期持有者 |
包租代管契約常見糾紛案例與因應方式
1. 租金調降糾紛
最常發生的糾紛，就是代管公司要求調降租金。
許多案例中，簽約當初以「保證30年租金」等吸引人的條件成交，但過了幾年後，卻被要求大幅調降租金。
具體案例
某位屋主以新建公寓簽訂包租代管契約，原本月租保證為80萬日圓。然而在簽約滿3年後的續約時，代管公司以「周邊行情下滑」為由，要求調降至月租65萬日圓，導致每年收入減少180萬日圓。
法律背景與因應方式
依日本《借地借家法》第32條，代管公司的租金調降請求權受到法律保障。過去的判例顯示，即使屋主拒絕調降要求並提起訴訟，絕大多數案例最後仍是代管公司一方勝訴。
因應方式：
- 簽約前詳細確認租金調整的條件
- 在契約書中明訂調降幅度的上限
- 比較多家代管公司的條件
- 提前規劃可能出現調降情況的資金計畫
2. 契約難以解除的糾紛
越來越多屋主希望解除包租代管契約，卻遭到代管公司拒絕的糾紛案例正在增加。
具體案例
一位因繼承而取得物件的人，因想自住而提出解除包租代管契約，卻遭代管公司以「不具正當理由」拒絕，甚至被要求支付相當於剩餘契約期間租金的違約金（約500萬日圓）。
法律背景與因應方式
由於代管公司在日本《借地借家法》上具有承租人地位，屋主若要解除契約，需要有正當理由並支付搬遷補償費。
因應方式：
- 簽約時明確約定解約條件
- 事先確認正當理由的認定標準
- 向律師等專業人士諮詢
- 耐心協商以達成雙方合意解約
3. 代管公司破產糾紛
代管公司經營破產，導致租金支付中斷的糾紛案例也曾發生。
具體案例
2018年爆發的「南瓜馬車事件」中，代管公司破產，導致大量屋主失去租金收入，陷入房貸還款困境。
因應方式
預防措施：
- 簽約前事先調查代管公司的財務狀況
- 選擇上市公司或大型企業集團旗下的公司
- 將多筆物件分散委託給不同的代管公司
破產時的因應：
- 以租金未支付為由，考慮解除契約
- 設法改與房客直接簽訂契約
- 向律師諮詢，推動法律程序
4. 說明不足引發的糾紛
簽約前重要事項說明不夠充分，導致屋主未能充分理解契約內容，因而引發的糾紛案例也不少。
具體案例
有屋主原本從「租金保證」這個詞理解為永久保證，簽約後才發現實際上會定期重新檢討，因而以「說明不足」為由提起訴訟。
因應方式
- 簽約前詳細確認重要事項說明書
- 有任何疑問，務必提出確認清楚
- 不依賴口頭約定，所有事項都以書面確認
- 委託第三方（律師等）檢視契約內容
5. 修繕費用糾紛
圍繞修繕工程執行及費用負擔的糾紛也時有所聞。
具體案例
某代管公司以「為確保房客入住所需」為由，執行室內翻新工程，事後才向屋主請求200萬日圓的費用。屋主表示未曾事先同意，拒絕支付，因而產生糾紛。
因應方式
- 在契約書中明訂修繕工程的同意程序
- 設定工程費用的上限金額
- 規定須取得多家廠商的估價
- 要求定期提供物件狀況報告
| 糾紛類型 | 發生頻率 | 解決難度 | 主要對策 |
|---|---|---|---|
| 租金調降 | 非常高 | 高 | 詳細確認契約條件 |
| 契約難以解除 | 高 | 非常高 | 事先釐清解約條件 |
| 公司破產 | 低 | 非常高 | 審慎篩選合作公司 |
| 說明不足 | 中 | 中 | 委請第三方檢視 |
| 修繕費用 | 中 | 中 | 明訂同意程序 |
總結：成功簽訂包租代管契約的重要重點
包租代管契約，若能妥善運用，對屋主而言是相當有效的租賃經營方式。但另一方面，也存在不少風險與缺點，因此謹慎評估與適當因應是不可或缺的。
適合簽訂包租代管契約的人
符合以下條件的人，可能較適合考慮包租代管契約：
1. 租賃經營新手
即使沒有專業知識或經驗，只要交由專業的代管公司負責管理，也能安心展開租賃經營。
2. 本業繁忙者
對於難以撥出時間處理租賃管理業務的人而言，全面委外會是很大的優勢。
3. 持有外地物件者
若居住地與物件距離遙遠，當地的管理業務會相當困難。透過包租代管契約，可以解決距離造成的難題。
4. 重視收入穩定者
即使願意接受收益略微下降，也希望確保穩定收入的人，適合這種方式。
簽約前務必確認的重要事項
考慮簽訂包租代管契約時，請務必確認以下重點：
1. 租金調整條件
- 調整頻率（通常每2～3年一次）
- 調整基準（市場行情、屋齡老化等）
- 是否設有調降幅度上限
2. 免責期間的細節
- 免責期間長短
- 免責期間適用的具體條件
- 免責期間內的費用負擔方式
3. 解約條件
- 解約所需的正當理由
- 解約預告期間
- 違約金或搬遷補償費的計算方式
4. 修繕費用的處理方式
- 修繕工程的同意程序
- 費用負擔的範圍與上限
- 施工廠商的選定權
5. 代管公司的可信度
- 財務狀況是否健全
- 過往是否有糾紛紀錄
- 管理實績與口碑評價
接下來該採取的行動步驟
正在考慮簽訂包租代管契約的人，建議依照以下步驟推進：
1. 取得多家公司的提案
至少向3家以上的代管公司取得提案，比較各項條件。
2. 諮詢專業人士
請熟悉不動產的律師或稅務顧問檢視契約內容，將風險降到最低。
3. 重新檢視資金計畫
擬定考量未來可能調降租金的保守型資金計畫。
4. 定期重新檢視契約
簽約後也應定期檢視契約條件，必要時考慮協商或變更契約內容。
只要正確理解並妥善運用，包租代管契約會是實現穩定租賃經營的有效手段。但若輕率判斷，也可能造成重大損失。
建議充分評估、做好準備，再簽訂讓自己真正安心的契約。
INA&Associates株式會社也提供包租代管契約的相關諮詢服務。我們會依照您的狀況，提出最適合的租賃經營方案，歡迎隨時與我們聯繫。
常見問題（FAQ）
Q1. 包租代管契約的租金保證真的是永久的嗎？
A1.不是，並非永久保證。多數包租代管契約，都會每隔2～3年重新檢討一次租金保證金額。
依日本《借地借家法》第32條，代管公司享有請求調降租金的權利，因此可能以市場行情變動、物件屋齡老化為由，調降保證金額。
簽約時，不要被「租金保證」這個詞誤導，務必詳細確認調整的條件。
Q2. 包租代管契約可以中途解約嗎？
A2.可以解約，但難度非常高。
由於代管公司在日本《借地借家法》上具有承租人的地位，屋主若要單方面解除契約，需要有正當理由。能被認定為正當理由的情況，僅限於自用需求、建物老舊需要改建、違反契約等特定情形。
此外，多數情況下還需支付搬遷補償費，因此解約可能會產生高額費用。
Q3. 包租代管契約的手續費行情大概是多少？
A3.包租代管契約的手續費，一般約為租金的10～20%。
相較於一般代管契約的手續費（約5～10%），大約是兩倍的水準。舉例來說，月租10萬日圓的物件，一年的手續費約為12～24萬日圓。
這項手續費差距長期累積下來會相當可觀，若重視收益表現，就需要審慎評估。
Q4. 修繕費用或翻新費用由誰負擔？
A4.修繕費用或翻新費用，原則上由屋主負擔。
因屋齡老化而需更換的設備、外牆或屋頂修繕、室內翻新等維持物件所需的各項費用，都由屋主支付。不過，若損壞是因房客故意或過失造成，則可能改由房客負擔。
建議在簽約前，就明確訂出修繕工程的同意程序以及費用負擔的範圍。
Q5. 如果代管公司破產了會怎麼樣？
A5.若代管公司破產，租金支付可能會中斷。
此時，屋主可以租金未支付為由解除包租代管契約，並改與房客直接簽約。不過，與房客之間的契約轉換需要一定時間，這段期間可能難以確保收入。
為避免這項風險，建議簽約前充分調查代管公司的財務狀況，選擇信譽良好的公司合作。
