在考慮不動產投資或購屋時，您可能會聽到「市街化調整區域」這個詞。
由於這個區域的土地價格通常較為低廉，不少人會認為「這是否是划算的投資機會？」然而，市街化調整區域存在獨特的限制，若未充分了解便貿然購買，事後可能會後悔。
本文由INA&Associates株式會社，從市街化調整區域的基本概念，到優缺點及未來性，為您詳細說明。希望能作為您在不動產交易中做出正確判斷的參考。
市街化調整區域的基本概念
在都市計畫法中的定位
市街化調整區域 是依據都市計畫法第7條第3項所指定的區域劃分之一。法律上的定義為「應抑制市街化的區域」，其設立目的在於防止無秩序的市街化擴張，並推動有計畫的市街化發展。
此區域是與市街化區域 相對的概念。市街化區域是「優先且有計畫地推動市街化的區域」，而市街化調整區域則作為積極抑制開發的區域而運作。
與市街化區域的根本差異
理解市街化區域與市街化調整區域之間的差異，在不動產投資上極為重要。以下表格整理主要差異。
| 項目 | 市街化區域 | 市街化調整區域 |
|---|---|---|
| 基本方針 | 促進市街化 | 抑制市街化 |
| 建築限制 | 依用途地域規定限制 | 原則禁止建築 |
| 用途地域 | 指定13種用途地域 | 原則不予指定 |
| 都市計畫稅 | 課稅對象 | 免稅 |
| 基礎設施建設 | 優先整備 | 整備順位較後 |
| 開發許可 | 達一定規模以上需要 | 無論規模原則皆需要 |
佔國土的比例與分布
市街化調整區域約佔國土面積的10.3%，主要承擔保全農地及森林等自然環境的功能。這些區域是在與農林漁業取得健全調和的觀點下，經過相關主管機關充分協議後所指定的。
市街化調整區域的法律規制
開發行為的限制
在市街化調整區域中，開發行為 原則上是被禁止的。所謂開發行為，是指以建築物興建或第一種特定工作物建設為主要目的，對土地進行區劃形質變更的行為。
由於此限制，新建建築物或對既有建築物進行增建極為困難。但在以下例外情況下，開發有時可獲得許可。
- 一定規模農林水產業設施的建設
- 公益上必要設施的整備
- 公共機關實施的土地區劃整理事業
- 既有建築物的重建（在一定範圍內）
都市計畫法第34條的許可基準
在市街化調整區域進行開發行為時，須接受依據都市計畫法第34條的嚴格審查。該條文就無促進市街化之虞，且被認定在市街化區域內實施屬困難或顯著不適當的開發行為，訂定了例外許可的基準。
具體的許可基準如下所示。
- 第1款適用設施：日用品店舖、學校、社會福利設施等
- 第2款適用設施：礦物資源的採取或處理設施
- 第8款適用設施：危險物品儲存・處理設施
- 第10款適用設施：地區計畫區域內的開發
- 第11款適用設施：條例指定區域內的開發
- 第12款適用設施：經開發審查會審議的開發
建築確認與建築許可
在市街化調整區域內進行建築物新建或增改建時，除一般建築確認外，還需取得都道府縣知事的建築許可。透過這種雙重許可制度，建築行為受到嚴格管理。
需申請建築許可的情形，是增改建移轉部分的建築面積超過10平方公尺的情況。此外，建築物的用途變更，原則上也不允許變更為農林漁業用建築物或公益上必要建築物以外的用途。
市街化調整區域的優點
土地價格的優勢
市街化調整區域最大的優點在於土地價格低廉 。由於開發受到限制，與市街化區域相比，可以大幅低廉的價格取得土地。
這種價格差距，從投資效率的角度來看有時具有吸引力。特別是對於期待未來規制鬆綁或區域劃分重新檢討的投資者而言，有時會被視為可期待潛在增值收益的投資標的。
稅負減輕效果
在市街化調整區域，可享有以下稅制上的優惠。
固定資產稅的減輕：由於課稅評估額設定較低，固定資產稅的負擔得以減輕。
都市計畫稅免稅：在市街化區域需課徵的都市計畫稅，在市街化調整區域則免予課徵。透過此稅制上的優惠措施，可大幅降低持有土地的成本。
以下表格比較稅負差異。
| 稅目 | 市街化區域 | 市街化調整區域 |
|---|---|---|
| 固定資產稅 | 評估額×1.4% | 評估額×1.4%（評估額較低） |
| 都市計畫稅 | 評估額×0.3% | 免稅 |
| 合計稅率 | 最高1.7% | 最高1.4% |
良好居住環境的確保
市街化調整區域提供自然環境優美、寧靜舒適的居住環境。由於建築密度受到控制，具有以下環境優勢。
- 置身豐富自然環境的生活
- 日照條件良好的土地較多
- 交通量少、環境安靜
- 受空氣污染及噪音影響較小
- 容易確保寬廣的建地
這些環境優勢，對於追求遠離都市喧囂生活的人而言，是一大吸引力。
市街化調整區域的缺點
建築限制帶來的制約
市街化調整區域最大的缺點是嚴格的建築限制 。此限制大幅制約了不動產的活用可能性，並引發以下問題。
重建的困難性：即使既有建築物老朽化，重建仍需取得都道府縣知事的許可。許可基準嚴格，依建物規模及用途，有時可能無法獲得許可。
增建的限制：因應家庭結構變化或事業擴大而進行的增建，原則上也受到限制。超過10平方公尺的增改建需取得建築許可，手續趨於繁瑣。
用途變更的制約：建築物的用途變更也有嚴格限制，難以變更為農林漁業用建築物或公益上必要建築物以外的用途。
基礎設施整備的落後
由於市街化調整區域的都市開發受到抑制，基礎設施整備往往被排在後順位 。具體而言，可能發生以下問題。
上下水道未整備：部分地區上水道或下水道整備不足，可能須依賴井水或淨化槽。
天然氣供應的限制：多數情況下位於都市天然氣供應區域之外，須依賴桶裝瓦斯。
道路整備的落後：道路舖裝及拓寬工程進度遲緩，有時存在交通可及性問題。
通信基礎設施的制約：光纖等高速通信基礎設施的整備落後，網路環境可能受到限制。
大眾交通工具的不便：公車及鐵路等大眾交通工具的可及性有限，對私家車的依賴度較高。
融資・金融面的制約
市街化調整區域的不動產，金融機構的評價較低，難以取得融資 的情況時有發生。
擔保價值的低評估：由於建築限制使未來活用可能性受限，擔保價值往往被低估。
融資條件的嚴格化：部分金融機構會限制對市街化調整區域不動產的融資。
出售時的制約：未來考慮出售時，由於買方受到限制，可能影響出售價格及出售期間。
未來性分析
人口減少社會的影響
在日本全面進入人口減少社會的背景下，市街化調整區域預計將受到特別顯著的影響。
人口外流的加速：人口向便利性高的市街化區域集中，同時市街化調整區域的人口外流可能加速。
地區社區的衰退：人口減少導致地區社區難以維持，商業設施及公共服務撤退的情況可能加速進行。
空屋問題的嚴峻化：由於既有住宅的租賃利用也受到限制，空屋增加已成為嚴重的社會問題。
立地適正化計畫的影響
國土交通省推動的 立地適正化計畫 正在推進都市機能的集約化。該計畫設定居住誘導區域與都市機能誘導區域，以實現緊湊型城市為目標。
市街化調整區域大多可能被定位於居住誘導區域之外，預計將產生以下影響。
公共投資優先度下降：在公共設施的整備與維護管理上，優先度可能下降。
資產價值的兩極化：居住誘導區域內的不動產價值維持或提升，而區域外的不動產價值則面臨大幅下跌的風險。
地價走勢的長期預測
市街化調整區域的地價，預計將因以下因素持續呈現長期下跌趨勢。
需求的持續減少：由於人口減少及都市集中化，對市街化調整區域的需求預計將持續減少。
開發限制造成的價值制約：建築限制使土地活用可能性受限，作為投資標的的吸引力因此下降。
基礎設施投資的削減：在公共投資優先順位上被排在後位，便利性的提升難以期待。
以下表格整理未來的風險因素。
| 風險因素 | 影響程度 | 發生時期 | 因應可能性 |
|---|---|---|---|
| 人口減少 | 高 | 已在進行中 | 有限 |
| 立地適正化計畫 | 高 | 2025年以後全面推進 | 計畫修訂的可能性 |
| 基礎設施老朽化 | 中 | 2030年代以後 | 維護管理費用增加 |
| 空屋增加 | 高 | 已在進行中 | 活化利用制度的整備 |
投資判斷的注意事項
購買前的詳細調查
在考慮購買市街化調整區域的不動產時，就以下事項進行詳細調查至關重要。
建築可能性的確認：是否符合都市計畫法第34條各款規定，有必要就具體建築計畫事先向行政機關諮詢。
基礎設施狀況的掌握：需詳細確認上下水道、天然氣、電力、通信等基礎設施的整備狀況，並調查未來的整備計畫。
周邊環境變化的預測：確認立地適正化計畫及都市計畫總體規劃等上位計畫，掌握未來土地利用的方向性至關重要。
與專家的合作
由於市街化調整區域的不動產交易涉及複雜的法律手續，與以下專家的合作不可或缺。
不動產估價師：就適正的價格評估與未來價值變動的預測，尋求專業意見至關重要。
都市計畫顧問：就開發許可的可能性及手續細節，接受專業建議是必要的。
稅務師：正確掌握稅制上的優缺點，驗證整體投資效益至關重要。
風險管理的重要性
對市街化調整區域的投資，採取以下風險管理措施至關重要。
分散投資的實施：不應集中投資於市街化調整區域，而應考慮與市街化區域物件進行分散投資。
退出策略的明確化：就未來的出售或活用方式，事先考慮設定多種情境的退出策略是必要的。
定期的重新檢討：配合法制度的變更及社會情勢的變化，定期重新檢討投資策略至關重要。
土地活用的可能性
農地轉用的活用
市街化調整區域內的農地，透過辦理農地轉用 手續，有時可進行一定程度的活用。
農地轉用有以下許可類別。
| 許可類別 | 轉用可能性 | 主要條件 |
|---|---|---|
| 第1種農地 | 原則不許可 | 僅限農業用設施等例外情形 |
| 第2種農地 | 附條件許可 | 無替代地等情況 |
| 第3種農地 | 原則許可 | 鄰近市街地的農地 |
既有建築物的有效活用
既有建築物雖有用途變更的限制，但可考慮以下活用方式。
作為租賃住宅活用：既有住宅的租賃利用，雖各自治體的處理方式不同，但在一定條件下有時是可行的。
轉用為農業相關設施：轉用為農產品加工或販售設施，相對較易獲得許可。
轉用為公益性設施：轉用為有益於地區公益的設施，有可能獲得行政支援。
總結
市街化調整區域雖有土地價格低廉、稅負減輕、居住環境良好等優點，但同時也存在建築限制、基礎設施整備落後、未來性令人擔憂等重大缺點。
尤其是隨著人口減少社會的發展及立地適正化計畫的推進，市街化調整區域的不動產價值長期下跌的可能性相當高。
在考慮不動產投資或購屋時，充分理解這些優缺點，並在接受專家建議的同時謹慎判斷，是非常重要的。
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常見問題
Q1：市街化調整區域的土地可以建造住宅嗎？
A1：市街化調整區域原則上限制住宅的建造，但符合都市計畫法第34條各款規定的情況，或自治體條例所指定的區域內，有時可以建造。關於具體的建築可能性，建議事先向行政機關諮詢。
Q2：市街化調整區域的不動產適合作為投資標的嗎？
A2：市街化調整區域的不動產投資雖有價格低廉的優點，但同時也存在建築限制及未來價值下跌風險等缺點。在進行投資判斷時，充分理解這些風險，並在接受專家建議的同時謹慎考量，是非常重要的。
Q3：市街化調整區域可以編入市街化區域嗎？
A3：市街化調整區域編入市街化區域，有時會在都市計畫修訂時加以檢討。但編入有嚴格的要件，一般而言，以土地區劃整理事業等有計畫的市街地整備為前提。關於編入的可能性，請向自治體的都市計畫主管部門確認。
Q4：市街化調整區域的固定資產稅可以減少多少？
A4：市街化調整區域的固定資產稅課稅評估額，相較於市街化區域有設定較低的傾向。此外，由於都市計畫稅免予課徵，稅負將大幅減輕。具體的稅額因物件的位置及規模而異，建議向稅務師等專業人士諮詢。
Q5：出售市街化調整區域的不動產時有哪些注意事項？
A5：出售市街化調整區域的不動產時，由於建築限制，買方可能受到限制。此外，由於金融機構的融資較難取得，市場通常以現金購買者為主。在考慮出售時，建議諮詢不動產專家，擬定適當的定價與銷售策略。
