在現代不動產市場中，SNS（社交網路服務）不只是單純的溝通工具，已成為左右業務成敗的重要戰略工具。根據總務省的調查，日本的SNS使用人數逐年增加，2022年達到1億200萬人，預計2027年將增加到1億1,300萬人。在這種情況下，不動產仲介業活用SNS已不再是選項，而是必須的。
然而，根據ierabu的調查，65.2%的不動產公司沒有運用SNS的現狀。另一方面，不動產公司預測「今後預計增長的集客方法」中，SNS以57.8%排名第一，顯示許多企業雖然認識到SNS活用的重要性，卻未能實際運用。
本文將解說不動產仲介業應活用SNS的5個理由，以及實際提高成效的具體活用方法。從SNS運用的具體技巧到注意事項，提供有助於不動產業界數位行銷策略的信息。
不動產仲介應使用SNS的5個理由
1. 能夠視覺性地訴求物件魅力
不動產是「外觀」很重要的商品。SNS可以透過照片和影片等視覺內容，直覺性地傳達物件的魅力。特別是Instagram和YouTube等訴諸視覺的平台，能夠有效展示物件的內裝和外觀。
視覺性傳達物件魅力的效果 非常顯著，與只有文字的廣告相比，使用照片和影片可以讓人直覺性地理解物件的特徵。實際上，活用房間導覽影片，不必實際到訪也能模擬體驗物件的氛圍，有助於引導看房和詢問。
2. 可以低成本高效率地集客
傳統的不動產廣告，無論是報紙、夾報傳單還是不動產入口網站刊載，都需要相當的費用。另一方面，SNS帳號的開設・運用基本上可以免費開始，因此有作為高成本效益集客工具 的價值。
即使活用SNS廣告，與傳統廣告媒體相比，也可以用較少的預算進行有效率的定向投放。特別是Facebook等，可以設定年齡、性別、居住地、興趣等詳細條件，能夠有效率地接觸潛在顧客。對中小規模不動產仲介業者而言，用有限預算獲得最大效果是很大的優點。
3. 可以接觸潛在顧客
SNS的一大優勢是可以接觸到目前並未在找物件的「潛在顧客」。不動產入口網站基本上只有「現在在找物件的人」才會訪問，但SNS可以將信息傳遞給未來可能考慮搬家或購買的族群。
透過與潛在顧客建立持續的接觸點 ，可以成為一旦開始找物件時第一個被想到的不動產公司。另外，透過按讚、留言、分享等互動，能夠與用戶建立關係也是很大的優點。
4. 貢獻於企業品牌塑造和信任建立
不動產仲介是「人」為「人」提供的服務，建立信任關係非常重要。在SNS上，不只發布物件信息，也發布公司理念、員工個性和日常情況，可以提升企業的透明度和親近感 。
SNS上的發布是展示企業價值觀和專業性的絕佳機會，發揮著增加與消費者的接觸點、強化企業形象的作用。Facebook等以實名登記為基礎的平台，可以進行可信度高的信息發布，直接有助於獲取顧客信任。
5. 強化地區深耕型行銷
對不動產仲介業，特別是中小規模企業而言，地區深耕型行銷非常重要。在SNS上，透過發布地區信息和在地新聞、公告地區活動等，可以強化與地區社群的關係 。
活用位置信息和主題標籤，可以進行鎖定特定地區的信息發布，建立作為紮根地區的不動產公司的定位。結合地區信息和物件信息的發布，容易讓人想像在該地區的生活，對正在考慮移居或搬家的族群十分有效。
各SNS的特徵與適合不動產仲介的活用方法
不動產仲介業活用SNS時，理解各平台的特徵，依目的區分使用十分重要。以下整理了主要SNS的特徵和不動產仲介業的活用方法。
| SNS名稱 | 特徵 | 不動產仲介的活用方法 | 目標族群 |
|---|---|---|---|
| 擅長照片・影片的視覺訴求 | 物件內外裝照片、房間導覽影片、Reels功能的短片 | 20～40歲、重視視覺信息的族群 | |
| 實名制・高年齡層使用率高 | 企業信息、可信度高的物件信息、研討會公告、詳細說明 | 30～50歲、重視可信度的族群 | |
| YouTube | 長片平台 | 物件詳細房間導覽影片、地區介紹、不動產知識解說影片 | 廣泛年齡層、喜歡用影片收集信息的族群 |
| X（前Twitter） | 即時性、擴散性高 | 最新物件信息、活動公告、業界新聞分享 | 20～40歲、喜歡快速收集信息的族群 |
| LINE | 封閉式溝通 | 與顧客一對一應對、看房預約、物件信息個別提案 | 廣泛年齡層、喜歡直接溝通的族群 |
| TikTok | 短片、年輕族群使用率高 | 有衝擊性的物件介紹、趁著趨勢的物件訴求 | 10～30歲、喜歡娛樂性高信息的族群 |
根據ierabu的調查，不動產公司運營的SNS排名第一的是Instagram。Instagram可以進行以照片和影片為中心的視覺化溝通，可見與能夠視覺性訴求物件魅力的不動產仲介業非常契合。
提升成果的SNS活用實踐步驟
1. 明確目的與目標的設定
開始SNS運用前，首先 明確目的與目標設定 不可或缺。「是否要提升知名度」「是否要增加物件詢問」「是否要強化品牌塑造」等，依目的不同，發布內容和評估指標也會改變。
關於目標，具體設定「30歲家庭族群」「20歲單身者」「40歲以上投資目的」等，可以實現有效率的發布。配合目標選擇使用的SNS平台也很重要。
2. 發布內容的企畫與準備
為了進行有效的發布，事前的企畫和準備十分重要。具體可以計劃性地發布以下內容：
- 發布物件信息：配合吸引人的照片和影片，介紹物件的特徵和魅力
- 房間導覽影片：介紹物件內部的影片，傳達實際空間的氛圍
- 地區信息：物件周邊的生活環境、商店、交通等信息
- 分享不動產知識：住宅貸款基礎知識和簽約時的注意事項等有用信息
- 員工介紹：展示負責人個性和專業知識的發布
- 顧客心聲：成交顧客的喜悅和感想（注意隱私保護）
準備高品質的照片和影片，盡量充分傳達物件的魅力。另外，有效活用主題標籤可以提升被搜尋到的機率。
3. 發布時間表的計畫
為在SNS運用中持續獲得成果，制定計劃性的發布時間表 十分重要。不定期發布會降低演算法評分，有可能減少對追蹤者的觸及。
以每週2～3次左右的定期發布為基準，固定星期幾和時間帶進行發布較佳。另外，活用即時性高的限時動態等功能進行日常信息發布，可以增加與追蹤者的接觸點。
比起一次大量發布，計劃性地分散發布在演算法上往往更有利。
4. 促進互動和溝通
SNS的真正價值在於雙向溝通。對追蹤者的留言迅速回覆，對問題禮貌回答等，要積極進行溝通 。
另外，發布內容也不只是單方面宣傳，要加入促進閱覽者反應的問答形式，或呼籲「按讚」和留言等，需要工夫提升互動率。特別是不動產是高額購物，與顧客建立信任關係十分重要，SNS上的溝通是第一步。
5. 數據分析與改善
為最大化SNS運用的效果，定期分析發布的績效，持續改善 十分重要。收集・分析各發布的觸及數、互動率、點擊數、詢問數等數據。
分析哪類內容反應較好、哪個時間帶的發布觸及率較高等，活用於今後的發布內容和策略，可以提高SNS運用的效果。
SNS活用時的注意事項與風險管理
對法律規制的應對
不動產仲介業活用SNS時，需要注意宅地建物取引業法和景品表示法等法律規制 。特別需要注意以下事項：
- 禁止誇大廣告：禁止使人誤認為比實際情況顯著優良的表現
- 記載必要事項：適當記載交易型態和許可證號碼等法定事項
- 照片的使用：禁止使用與實際物件不同的照片
- 個人信息的處理：適當管理顧客的個人信息
SNS上的發布有時被視為「廣告」，因此理解相關法規、徹底執行法規遵循十分重要。
網路危機的對策
SNS運用時，也需要考慮網路危機的風險。不適當的發布或與顧客的糾紛在SNS上被擴散，可能對企業形象造成重大損害。
為最小化網路危機風險，整備發布前的審查體制 和 制定危機管理手冊 有效。另外，讓全體員工理解SNS的特性和注意事項，定期培訓也很重要。
為持續運用建立體制
SNS運用中最難的是「持續」。即使充滿熱情地開始，當負責人的工作負擔增加，發布頻率會逐漸降低，效果也會減弱，這樣的情況並不少見。
為持續運用，適當的人員配置和業務流程的建立 十分重要。難以安排專任負責人的情況下，也有委託外部專業公司運用的選項。根據ierabu的調查，不運用SNS的理由第1位是「沒有能負責的員工」（28.8%），可見人才確保是一大課題。
總結：不動產仲介業中SNS活用的要點
總結不動產仲介業中SNS活用的意義和要點：
- 視覺訴求力：透過照片和影片能夠直覺性地傳達物件的魅力
- 成本效益：可以低成本高效率地集客
- 接觸潛在顧客：可以將信息傳遞給目前未在找物件的族群
- 建立信任關係：可以展示企業的透明度和專業性，強化與顧客的信任關係
- 地區深耕型行銷：發布地區信息，可以建立紮根地區的不動產公司定位
成功的關鍵是明確目的和目標、計劃性發布、製作高品質內容、雙向溝通、數據分析和持續改善。另外，也不能忘記對法律規制的應對和網路危機對策等。
SNS運用並非一朝一夕就能見效，但透過持續的努力，可以大幅貢獻於不動產仲介業的集客力強化和品牌建立。在今後的不動產市場中，活用SNS的集客和品牌塑造將越來越重要。
常見問題
Q1: SNS運用的最佳頻率是多少？
A1: 基本上每週2～3次左右的發布是理想的。但重要的不只是提高發布頻率，而是持續發布高品質內容。另外，活用Instagram的限時動態等消失式內容，日常性地發布，可以增加與追蹤者的接觸點。
Q2: 如何測量SNS運用的效果？
A2: 基本的KPI包括追蹤者數、互動率（按讚・留言・分享等）、觸及數、點擊數等。分析這些指標與實際詢問數和成交數的相關性，可以測量SNS運用的效果。各SNS平台都有分析工具，建議定期確認。
Q3: 委託外部運用SNS的優缺點是什麼？
A3: 優點包括由具有專業知識的人員進行高品質運用、節省公司內部資源、應對最新趨勢和演算法等。缺點包括需要委託費用，以及公司內部的實際情況和物件信息的細微差異可能難以傳達。委託時，定期溝通、適當分享公司內部信息十分重要。
Q4: 如何預防SNS上的網路危機？
A4: 為預防網路危機，整備發布前的審查體制、明確公司內部的SNS政策、適當處理個人信息、理解和遵守法律規制等十分重要。另外，事先制作萬一發生網路危機時的應對手冊也有效。對不適當留言的應對也要冷靜處理，必要時諮詢專家。
Q5: 應從哪個SNS開始？
A5: 最適合的SNS因目標族群和商業模式而異，但如果是不動產仲介業，建議從容易用照片和影片傳達物件魅力的Instagram開始。目標族群為40～50歲的情況下，Facebook也很有效。比起同時開始多個SNS，先在一個平台累積運用知識，再逐步擴大的方法更為現實。
參考資訊
- 總務省「令和3年通信利用動向調查」
- ierabu GROUP「關於在找房中使用入口網站・SNS的調查」
- 國土交通省「不動產交易實態調查」
- 日本不動產研究所「不動產市場報告」
- 全國租賃住宅新聞「不動產業界SNS活用調查」
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