在購買不動產時，有一個許多人容易忽略的重要概念。那就是建築退縮。
建築退縮是指根據建築基準法，將建築物從道路境界線後退一定距離進行建築。此制度的目的是確保道路寬度，提升防災性和通行安全性。
對於正在考慮購買不動產的人來說，理解建築退縮極為重要。因為在需要建築退縮的土地上，實際可建築面積會小於土地面積，直接影響建築物規模和不動產價值。
本文中，INA&Associates作為不動產交易專家，基於參與眾多不動產交易的經驗，將從建築退縮的基本概念到實際影響，以淺顯易懂的方式進行說明。如果您正在考慮土地活用或不動產投資，請務必閱讀到最後。
建築退縮的基本概念與法律依據
建築退縮的定義與目的
建築退縮是建築基準法第42條第2項所規定的重要建築限制。具體而言，在寬度未滿4公尺的道路旁的土地上，必須將建築物從道路中心線後退2公尺的位置進行建築。
此制度設立的背景，源於戰後快速都市化，形成了許多面向狹窄道路的住宅區的歷史經緯。寬度未滿4公尺的道路，緊急車輛難以通行，在火災時的避難和消防活動可能會受到阻礙。
建築退縮的主要目的如下。
提升防災功能是最重要的目的。透過實質確保4公尺的道路寬度，消防車和救護車等緊急車輛能夠順利通行。此外，也能期待火災時的防止延燒效果。
確保交通安全也是重要目的之一。確保行人和車輛能夠安全會車的道路寬度，降低交通事故風險。特別是考慮到兒童和高齡者的安全通行而設計的制度。
形成良好的居住環境，也有助於確保日照和通風、改善景觀。透過適當保持建築物間的距離，也能期待保護隱私和降低噪音的效果。
與建築基準法的關係
建築基準法第42條第2項規定，「寬度未滿4公尺的道路，經特定行政機關指定者」視為道路。這些道路被稱為2項道路或視為道路。
在鄰接2項道路的土地上，將道路中心線2公尺的線視為道路境界線，該線道路側不得建築建築物。這個後退的部分稱為建築退縮部分。
重要的一點是，建築退縮部分雖然包含在土地面積內，但從建築面積和容積率的計算中排除。也就是說，實際可建築建築物的有效土地面積會減少。
在建築確認申請時，需要在圖面上明確標示建築退縮部分。此外，建築退縮部分不僅不能建築建築物，也不能設置門或圍牆等工作物。但是，地下構造物在一定條件下可能被允許設置。
道路寬度與建築退縮的關係
要理解道路寬度與建築退縮的關係，首先掌握道路種類很重要。建築基準法將道路分類如下。
| 道路種類 | 寬度 | 建築退縮必要性 | 備註 |
| 1項1號道路 | 4m以上 | 不需要 | 依道路法的道路 |
| 1項2號道路 | 4m以上 | 不需要 | 依都市計畫法等的道路 |
| 1項3號道路 | 4m以上 | 不需要 | 既有道路（昭和25年11月23日當時存在） |
| 1項4號道路 | 4m以上 | 不需要 | 都市計畫道路等 |
| 1項5號道路 | 4m以上 | 不需要 | 位置指定道路 |
| 2項道路 | 4m未滿 | 需要 | 視為道路 |
2項道路的判定基準需要滿足多個要件。首先，昭和25年11月23日當時有建築物排列是前提條件。其次，現在仍供一般通行使用是必要的。此外，特定行政機關指定為2項道路是要件。
建築退縮距離的計算方法，以道路中心線2公尺為基準。但是，道路一側為河川或懸崖等情況時，需要從該境界線後退4公尺。此外，角地的情況下，可能需要對兩條道路都進行建築退縮。
特例規定也存在。在特定行政機關認可的情況下，有時可以緩和建築退縮距離。例如，有地形限制的情況，或與周邊建築物的關係不合理的情況等。但是，這些特例適用非常有限，需要事前充分檢討和協議。
建築退縮部分的處理
建築退縮部分的土地利用有嚴格的限制。禁止建築建築物是最基本的限制。不僅是住宅的一部分，倉庫和車庫等也不能建築。
工作物的設置限制也是重要的一點。門、圍牆、擋土牆等工作物，原則上也禁止設置。但是，如果獲得道路管理者的許可，有時可以設置一定的工作物。
植栽或鋪設，自由度相對較高。花壇、草坪、碎石鋪設等是可以的，但需要考慮將來可能作為道路整備的可能性。
作為停車場使用，一般是被允許的。但是，有屋頂的車庫或機械式停車場的設置視為建築物，因此禁止。需要限制在露天停車場的使用。
地下利用，在一定條件下有時可以被允許。地下室或地下車庫等，如果在地表面一定深度以下，有時可以設置。但是，關於結構和安全性有嚴格的基準，需要事前確認。
需要建築退縮的情況
具體適用條件
要正確判斷需要建築退縮的情況，需要綜合檢討多個條件。最基本的條件是土地鄰接寬度未滿4公尺的2項道路。
道路寬度的測量方法，是測量道路兩端境界線間的最短距離。道路彎曲的情況或寬度不一致的情況，以最窄部分的寬度為基準。測量以水平距離進行，即使有傾斜也以水平投影距離判斷。
臨路要件也是重要的判定要素。建築基準法規定，土地須臨接道路2公尺以上作為建築的前提條件。2項道路的情況，需要臨接建築退縮後的道路境界線2公尺以上。
建築物用途也有限制。住宅或辦公室等一般建築物當然，工廠或倉庫等特殊建築物也同樣適用建築退縮。但是，根據用途有時會有追加限制。
判定複雜的情況
角地的情況需要特別注意。臨接兩條道路的角地，有時需要對兩條道路都進行建築退縮。這種情況下，建築退縮部分重疊的角落部分，會適用更嚴格的限制。
| 情況 | 道路A寬度 | 道路B寬度 | 建築退縮必要性 | 注意事項 |
| 角地① | 3.5m | 4.0m | 僅道路A需要 | 4m以上道路側不需要 |
| 角地② | 3.0m | 3.5m | 兩者都需要 | 角落部分重複限制 |
| 角地③ | 2.5m | 6.0m | 僅道路A需要 | 寬度差異大的情況 |
道路一側為河川或懸崖的情況，建築退縮距離的計算方法不同。通常是從道路中心線2公尺，但這種情況需要從河川或懸崖的境界線後退4公尺。這是因為道路拓寬在物理上不可能，因此對可建築的一側要求更大負擔的制度設計。
私有道路的情況判定特別複雜。即使是私有道路，滿足一定條件也有可能被指定為2項道路。重要的不是道路的所有形態，而是是否供公眾通行的實際情況。
既有不合格建築物的處理也是重要的一點。建築退縮制度施行前建築的建築物，即使不符合現在的基準，也被允許作為既有不合格建築物存續。但是，進行大規模增改建時，要求符合現行基準。
建築退縮測量實務
測量的必要性，在需要建築退縮的土地上是必須的手續。需要確定正確的道路境界線，並設定建築退縮線。這個測量是建築確認申請的前提條件。
測量的步驟如下。首先，透過與道路管理者協議確定道路境界線。其次，測量道路中心線，從那裡後退2公尺的線設定為建築退縮線。最後，正確計算建築退縮部分的面積。
測量費用，根據土地的規模、形狀、道路的狀況而異，一般行情約為20萬至50萬日圓。形狀複雜的土地，或需要確定與鄰地的境界時，費用可能進一步增加。
測量圖書的作成，製作現況測量圖、建築退縮圖、面積計算書等圖書。這些圖書在建築確認申請或不動產登記時是必要的。此外，在將來買賣時也是重要資料。
行政手續與確認事項
事前諮詢的重要性，在涉及建築退縮的建築計畫中特別重要。強烈建議在建築確認申請前，向特定行政機關的建築指導課等進行事前諮詢。在這個階段，可以確認建築退縮的必要性和具體限制內容。
必要文件多種多樣。現況測量圖、地籍圖、登記簿謄本、道路台帳、建築計畫概要書等是基本文件。此外，有時也需要顯示道路歷史的資料、顯示周邊建築物狀況的資料。
審查期間，有時比通常的建築確認申請需要更長時間。因為建築退縮的判定和測量圖書的確認需要時間。設定充裕的時程很重要。
鄰近對應也是重要因素。因建築退縮而變更建築物配置時，向鄰近居民說明並獲得理解是順利進行建築工程的前提。特別是涉及境界的工程，需要事前充分說明。
建築退縮對不動產的影響
對可建築面積的直接影響
建築退縮對不動產最直接的影響是可建築面積的減少。建築退縮部分雖然包含在土地面積內，但不能建築建築物，因此實質的有效土地面積減少。
面積減少的計算例具體說明。假設土地面積150平方公尺、道路寬度3.5公尺、面向道路的寬度15公尺的土地。建築退縮距離是從道路中心線2公尺，但需要從現在的道路境界線後退約0.25公尺。這種情況下，建築退縮面積為15公尺×0.25公尺=3.75平方公尺，有效土地面積減少至146.25平方公尺。
| 項目 | 建築退縮前 | 建築退縮後 | 差異 |
| 土地面積 | 150㎡ | 150㎡ | 無變化 |
| 有效土地面積 | 150㎡ | 146.25㎡ | -3.75㎡ |
| 可建築面積（建蔽率60%） | 90㎡ | 87.75㎡ | -2.25㎡ |
| 總樓地板面積（容積率150%） | 225㎡ | 219.38㎡ | -5.62㎡ |
對建蔽率的影響也是重要因素。建蔽率是對有效土地面積計算，因此建築退縮會減少可建築的建築面積。上述例子中，在建蔽率60%的地區，可建築面積減少2.25平方公尺。
對不動產價值的經濟影響
對土地價格的影響，建築退縮的有無會有很大差異。一般來說，需要建築退縮的土地，與同條件不需要建築退縮的土地相比，價格往往會低約5%至15%。
價格評估的考慮因素有多個。建築退縮面積的大小、道路寬度的現況、未來的道路整備計畫、周邊地區的開發狀況等會被綜合評價。特別是建築退縮面積大的情況，或角地需要多方向建築退縮的情況，對價格的影響會更大。
對建築成本的影響也需要考慮。因建築退縮而可建築面積減少時，為了確保相同的總樓地板面積，需要將建築物高層化。因此，結構和設備的規格可能變更，建築成本可能增加。
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建築退縮面積比率 |
對土地價格的影響 |
對建築成本的影響 |
綜合影響度 |
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5%未滿 |
-3%～-5% |
幾乎無影響 |
輕微 |
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5%～10% |
-5%～-10% |
+2%～+5% |
中等程度 |
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10%～15% |
-10%～-15% |
+5%～+10% |
大 |
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15%以上 |
-15%以上 |
+10%以上 |
非常大 |
對融資、擔保評估的影響
金融機構的評估，需要建築退縮的不動產擔保價值往往被評估較低。這是因為有效土地面積的減少會限制未來的活用可能性。
對融資條件的影響，可能發生可借貸金額的減少或利率條件的惡化。特別是投資用不動產的情況，因收益性降低，融資條件可能變得嚴格。
擔保評估的實務，以扣除建築退縮部分的有效土地面積為基準進行評估。此外，也會考慮未來道路整備可能需要追加建築退縮的風險。
活用方法與對策
建築退縮部分的有效活用，在限制範圍內是可能的。作為停車場使用最為普遍，可以透過鋪設或碎石鋪設來整備。此外，也可以透過植栽進行綠化。
建築計畫的巧思，可以將建築退縮的影響降到最低。重要的是巧妙安排建築物的配置，將建築退縮部分作為庭院或停車場有效活用的設計。
展望未來道路整備的計畫也很重要。確認地方政府的道路整備計畫，考慮未來道路拓寬的可能性來制定土地利用計畫是明智的。
稅務上的處理，建築退縮部分也是固定資產稅的課稅對象。但是，部分地方政府對建築退縮部分設有減免措施。
買賣時的注意事項
重要事項說明，需要詳細說明建築退縮的有無和具體限制內容。重要的是讓買方對可建築面積的減少和未來的限制有充分理解。
契約條件的設定，需要明確規定建築退縮測量的實施時期、費用負擔、測量結果可能變更契約條件等。
交付前的確認事項，需要進行建築退縮測量的完成、與行政協議結果的確認、與鄰地所有權人的境界確認等。
瑕疵擔保責任的觀點，關於建築退縮資訊揭露不足可能成為重大問題。賣方有責任正確揭露所知的所有資訊。
總結
建築退縮制度的重要要點
建築退縮是不動產交易中不可忽視的重要建築限制。基於建築基準法第42條第2項的此制度，在鄰接寬度未滿4公尺的2項道路的土地上，規定必須將建築物從道路中心線後退2公尺進行建築。
最重要的影響是可建築面積的減少。建築退縮部分不能建築建築物，因此實質的有效土地面積減少，建蔽率和容積率的計算基準也會變更。因此，可能難以實現計畫的建築物規模，或可能發生建築成本增加。
經濟影響也不容忽視。需要建築退縮的土地，與同條件不需要建築退縮的土地相比，價格往往會低約5%至15%。此外，在金融機構的擔保評估中，也可能因有效土地面積的減少而評估額下降。
購買不動產時的確認事項
考慮購買不動產時，請務必確認以下事項。
道路種類和寬度正確掌握是第一步。請確認臨接的道路是否屬於2項道路、現在的道路寬度有多少。這些資訊可以在市區町村的建築指導課或道路管理課確認。
建築退縮的必要性和範圍請具體確認。需要建築退縮的情況，需要正確掌握其面積和對建築的影響。角地的情況，也可能需要多方向的建築退縮。
測量的實施狀況也是重要的確認事項。請確認是否已實施正確的建築退縮測量、是否已完成與行政的協議。未實施的情況，購買後可能發生追加費用。
諮詢專家的重要性
關於建築退縮的判斷，需要建築基準法的專業知識，是複雜的內容。強烈建議諮詢不動產公司、建築師、土地房屋調查士等專家。
特別是以下情況，諮詢專家是不可或缺的。道路種類或寬度不明確的情況、建築退縮面積大且擔心對建築計畫的影響的情況、角地或變形地等複雜條件的土地的情況、作為投資用不動產重視收益性的情況等。
今後的行動
考慮購買不動產的人，首先請確認候選物件是否需要建築退縮。需要建築退縮的情況，請正確掌握其影響，作為購買判斷的參考。
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常見問題
Q1.是否需要建築退縮，可以在哪裡確認？
建築退縮的必要性，可以在物件所在地的市區町村建築指導課或建築確認課確認。透過調查道路台帳和建築基準法上的道路種別，可以進行正確的判定。
此外，法務局可取得的地籍圖、道路管理者保管的道路台帳也是重要資料。也可以委託不動產公司或建築師進行調查。
重要的是，僅憑現場目視無法進行正確判定。即使道路寬度看起來約4公尺，實際可能未滿4公尺，相反地，即使看起來狹窄，也可能不屬於建築基準法上的道路。
Q2.可以在建築退縮部分設置停車場嗎？
在建築退縮部分設置停車場，在一定條件下是可以的。但是，僅限於無屋頂或牆壁的露天停車場。
具體而言，允許鋪設、瀝青鋪設、碎石鋪設等停車場整備。但是，車棚或車庫等有屋頂的構造物視為建築物，因此不能設置。
此外，即使作為停車場使用，也需要理解將來可能作為道路整備的可能性。進行道路整備時，可能需要撤除停車場設備。
Q3.建築退縮測量的費用大約多少？
建築退縮測量的費用，根據土地的規模、形狀、道路的狀況而異，一般行情約為20萬至50萬日圓。
測量一般委託土地房屋調查士進行。建議從多個事務所取得估價，比較檢討費用和作業內容。
Q4.既有建築物位於建築退縮部分的情況會如何？
既有建築物位於建築退縮部分的情況，作為既有不合格建築物處理。不需要立即撤除，但進行大規模增改建時要求符合現行基準。
此外，建築物改建時，必須在符合建築退縮基準的位置進行建築。因此，改建時需要考慮可建築面積會減少的計畫。
Q5.建築退縮部分的固定資產稅會如何？
建築退縮部分，也作為一般宅地課徵固定資產稅。即使有不能建築建築物的限制，土地所有權也不會改變。
但是，部分地方政府對建築退縮部分設有固定資產稅減免措施。減免的條件和比例因地方政府而異，建議向所在地的市區町村稅務課確認。
此外，將建築退縮部分作為道路無償提供的情況，有時會免稅。但是，這需要一定的手續和條件，因此需要事前充分確認。
