押金是什麼？從基本定義到市場動向與退租糾紛預防完整解說

租借租賃住宅時，許多人都聽過「押金」這個詞彙。然而，對於押金的準確含義和運作機制，充分了解的人意外地不多。押金是租賃契約中的重要要素之一，是與從簽約時的支付到退租時的返還、整個租賃生活相關的制度。

近年，物價上漲和租金高漲持續，對許多人來說，減輕住居費負擔已成為切身問題。特別是租賃契約時所需的初期費用，對家庭財政造成很大負擔。其中押金與禮金並列，是佔初期費用大部分的重要項目。

本文以INA&Associates長年從事不動產業的經驗為基礎，淺顯易懂地解說押金。從押金的基本定義到最新市場動向，再到退租時避免糾紛的方法，將全面提供對正在尋找租賃住宅的各位有益的資訊。

2020年4月施行的民法修正，明確化了有關押金的規定。這使過去依賴判例的押金處理方式得到法律明文規定，承租人的權利受到更加明確的保護。在考量此類法律變化的同時，將詳細解說現行的押金制度。

押金的基本知識

押金是什麼 - 法律定義與目的

押金在2020年4月施行的修正民法第622條之2中，定義為「無論名目如何，承租人為擔保以金錢給付為目的之債務（租金債務及其他因租賃而產生的對出租人之債務），而交付給出租人的金錢」。

用淺顯易懂的方式說明這一法律定義，押金是租借租賃住宅時，承租人（租客）向出租人（房東・業主）繳交的具有保證金性質的金錢。押金的主要目的如下。

租金債務的擔保
若房租支付發生拖欠，可從押金中補填未付租金。這樣，出租人可確保租金收入的穩定性，承租人也可在暫時無力支付時獲得緩衝。

原狀回復費用的擔保
因承租人的故意或過失所造成的損傷修繕費用，可從押金中扣除。但由法律明確規定，因通常使用造成的損耗和自然老化，不由承租人承擔。

其他債務的擔保
基於租賃契約而產生的其他債務（管理費未付、違約損害賠償等）也可能從押金中扣除。

重要的是，押金具有「代管金」的性質。法律規定，租賃契約終了，租賃物件返還時，扣除上述債務後的餘額應返還給承租人。

押金與禮金的差異 - 是否返還是最大差異點

在租賃契約中，與押金一起常常聽到的是「禮金」。這兩者容易混淆，但其性質有很大不同。

項目	押金	禮金
性質	保證金・代管金	謝禮金・一次性金額
返還性	原則上返還	不返還
法律依據	民法第622條之2	慣習性制度
扣除對象	未付租金、原狀回復費用等	無
市場行情	租金的1.06～1.18個月份	租金的1.01～1.14個月份

押金的特徵
如前所述，押金是具有擔保功能的代管金。若租賃契約適當履行、物件無損傷，原則上全額返還。2020年的民法修正，明確規定了這一返還義務。

禮金的特徵
另一方面，禮金是帶著「對出租人（房東）致謝」之意支付的金錢，契約終了時不會返還。禮金是以關東地區為中心的慣習性制度，在關西地區以「權利金」等名稱存在類似制度。

從近年的市場動向來看，押金持續呈現減少趨勢，特別是租金未滿10萬日圓的物件中，超過一半已是零押金。這反映了想要避免修繕費糾紛的出租人的意向，以及希望降低初期費用使入住更容易的市場需求。

另一方面，禮金呈現增加趨勢，在新冠疫情後的2023年，各租金層級中零禮金物件的比例都有所下降。這顯示隨著租賃需求的恢復，出租人重視收益性的趨勢有所增強。

零押金物件比例變化
租金未滿10萬日圓的物件中，零押金物件大幅增加，超過一半的物件不需要押金。這一趨勢反映了租賃市場競爭加劇和入住者降低初期費用負擔需求的提升。

但隨著零押金物件增加，替代性的費用徵收機制也應運而生。最常見的是事前徵收「清潔費」。過去從退租時押金中扣除的房屋清潔費用，在簽約時另行徵收的情況日益增多。

押金的機制與手續

簽約時的押金支付流程

租賃住宅簽約時的押金支付，一般按照以下流程進行。

1. 物件選擇與條件確認
選擇物件時，必須確認押金的有無和金額。物件資訊中會記載「押金1個月」「無押金」等，這是計算初期費用的基準。押金金額一般為租金的1至2個月份，但因物件和地區而有所不同。

2. 重要事項說明與契約內容確認
在宅地建物取引士的重要事項說明中，接受關於押金詳細處理方式的說明。此時，請務必確認以下幾點。

• 押金的金額和支付時期
• 可能從押金中扣除的費用範圍
• 退租時的返還手續和時期
• 原狀回復的範圍和費用負擔的基準

3. 契約書簽署與押金支付
在租賃契約書上簽名・蓋章，同時支付押金。押金通常在簽約時以現金或銀行轉帳一次性支付。請務必保留收據，妥善保管至退租時。

4. 收取押金收據
支付押金時，應收取「押金收據」或契約書上明確記載押金已收到的書面。此書面是退租時要求返還押金的重要證據。

退租時的押金返還流程

押金的返還是租賃契約終了時的重要手續。2020年的民法修正，明確化了返還時期和方法。

返還時期的法律規定
依修正民法第622條之2第2項，押金返還債務在「租賃終止且收到租賃物返還時」產生的規定已得到明確^[1]。也就是說，退租交屋完成、鑰匙返還後，出租人即負有返還押金的義務。

返還流程詳細

1. 退租預告與日程調整
在退租1至2個月前向出租人或管理公司提出退租預告，調整退租交屋的日程。此時也應確認押金返還的手續。

2. 實施退租交屋
退租當天與出租人或管理公司的負責人一起確認物件狀況。交屋時將確認以下幾點。

• 物件損傷狀況與原因確認
• 通常損耗與承租人負擔的區分
• 需要修繕的部位和費用概算
• 清潔狀況確認

3. 押金結算書的製作與確認
交屋後，通常在1至2週內製作押金結算書。結算書中記載以下內容。

項目	金額	備註
代管押金	○○日圓	簽約時代管的金額
未付租金	△△日圓	含按日計算
原狀回復費用	△△日圓	僅承租人負擔部分
房屋清潔費	△△日圓	依契約規定時
預定返還金額	○○日圓	扣除上述後的餘額

4. 執行押金返還
同意結算書內容後，通常在1至2週內將押金返還至指定銀行帳戶。返還時期因契約書和地區慣習而有所不同，但在法律上應在物件返還後迅速執行。

與原狀回復的關係

與押金密切相關的是「原狀回復」的概念。2020年的民法修正，明確化了原狀回復義務的範圍。

通常損耗與自然老化的處理
依修正民法第621條，明確規定承租人對於「因通常使用及收益而產生的租借物損耗及租借物的自然老化」不負原狀回復義務^[1]。

屬於通常損耗・自然老化的例子

• 因家具放置造成的地板或地毯凹陷、放置痕跡
• 電視、冰箱等背面牆壁的黑色污漬（電器燒焦痕）
• 因地震破損的玻璃更換
• 榻榻米的日曬褪色或自然褪色
• 壁紙的自然污漬或褪色

由承租人負擔的損傷例子

• 因故意或過失造成的設備破損
• 菸草焦油和氣味造成的污漬
• 寵物對柱子等造成的傷痕和氣味
• 因保養不當造成的設備毀損
• 因放任結露造成的黴菌滋生

原狀回復費用的計算方法
原狀回復費用考量損傷程度和經過年數後計算。例如，即使需要更換壁紙，若入住期間較長，考量自然老化部分後，承租人的負擔金額可能會有所減少。

國土交通省制定的「關於原狀回復糾紛的指南」中，說明了各設備的耐用年數和負擔比例的思考方式，這在實務上作為基準被廣泛使用。

從押金扣除的流程
若發生原狀回復費用，按以下流程從押金中扣除。

1. 確認損傷部位及原因
2. 取得修繕方法和費用的報價
3. 計算承租人負擔部分（考量自然老化等）
4. 記載於押金結算書並說明
5. 確認承租人的同意
6. 執行餘額返還

在此流程中，承租人有權要求對報價書內容和負擔比例進行說明，有不明之處應大膽提問。

押金糾紛的預防與應對方法

常見的押金糾紛案例

押金相關糾紛是租賃住宅中最常見的問題之一。每年都有大量押金相關諮詢提交至國民生活中心和各地消費生活中心。以下介紹代表性的糾紛案例。

1. 過高的原狀回復費用請求
最多的糾紛是要求承租人負擔屬於通常損耗或自然老化的項目費用。

案例：居住6年的公寓退租時，被要求支付全室壁紙更換費用20萬日圓。但壁紙的污漬是日常生活造成的自然污漬，屬於自然老化。

在此類情況下，可依據2020年民法修正所明確化的通常損耗概念，拒絕負擔費用。

2. 押金返還長期延遲
從法律上看，應在物件返還後迅速返還押金，但實際上有時會拖延數個月未返還。

案例：退租後3個月仍未返還押金，詢問管理公司只得到「結算中」的回答，未給出具體的返還時期。

3. 扣除簽約時未說明的費用
簽約時未說明的費用，在退租時突然從押金中扣除的情況。

案例：退租時以「換鎖費用」「消毒費用」名義共扣除5萬日圓押金，但簽約時對這些費用完全未作說明。

4. 全額沒收押金
以明顯不當的理由全額不返還押金的情況。

案例：居住1年並無特別損傷，卻以「清潔費用」「管理費用」等名義全額扣除20萬日圓押金。

有效的預防措施

為了防患於未然避免押金糾紛，需要從簽約時到退租時採取一貫的對策。

簽約時的預防措施

1. 詳細確認契約內容
在租賃契約書中，詳細確認有關押金的條款。特別是以下幾點是必須的。

• 從押金扣除的費用的具體範圍
• 原狀回復的基準和費用負擔的思考方式
• 押金返還的時期和方法
• 特約事項的內容和合理性

2. 入住時的物件狀況記錄
入住時詳細記錄物件狀況並拍照。這樣可以明確區分退租時的損傷是入住前就有的還是入住後產生的。

應記錄的項目：

• 壁紙的污漬和傷痕
• 地板材料的傷痕和凹陷
• 設備的動作狀況
• 水管附近的狀態
• 其他在意的部位

3. 確認特約條款的合理性
確認契約書中記載的特約條款是否符合法律和判例。依消費者契約法第10條，單方面損害消費者利益的條款可能無效。

居住期間的預防措施

1. 適當維護管理
注意日常清潔和適當通風，防止黴菌滋生和設備故障。特別是水管附近的清潔和結露對策非常重要。

2. 及早報告設備異常
若設備發生異常，應迅速向管理公司報告並要求修理。放任不管可能導致損傷擴大，成為承租人的負擔。

3. 遵守禁止事項
嚴格遵守契約書中禁止的行為（吸菸、飼養寵物等）。違規行為造成的損傷，確定由承租人負擔。

退租時的預防措施

1. 事前清潔整理
退租前盡量清潔，撤走所有個人物品。這樣有時可以減輕清潔費用的負擔。

2. 交屋時的詳細確認
退租交屋時，詳細確認損傷部位的原因和負擔區分，有疑問應大膽提問。

3. 仔細審查結算書內容
收到押金結算書時，詳細確認各項目的內容和金額，有不明之處應要求說明。

發生糾紛時的應對方法

即使採取預防措施，仍可能發生糾紛。以下說明在此情況下的應對方法。

1. 透過冷靜對話解決
首先與管理公司或出租人冷靜協商，尋求解決問題。重要的是不要情緒化，以法律依據為基礎進行邏輯說明。

2. 向專業機構諮詢
若協商無法解決，可向以下專業機構諮詢。

• 消費生活中心
• 各地宅地建物取引業協會
• 法律扶助（日本司法支援中心）
• 律師公會的法律諮詢

3. 透過內容證明郵件要求
若有正當依據，可透過內容證明郵件要求返還押金。這樣可對對方施加法律壓力。

4. 活用小額訴訟
60萬日圓以下的金錢請求，可活用小額訴訟制度。手續簡便，費用也相對低廉。

5. 利用ADR（庭外糾紛解決程序）
各地律師公會和宅地建物取引業協會提供透過ADR的糾紛解決服務。有時比訴訟更迅速且費用更低廉地解決。

了解與行使法律權利

為了應對押金糾紛，正確理解承租人的法律權利非常重要。

押金返還請求權
依民法第622條之2，承租人享有請求返還押金的權利。此權利在租賃契約終了時當然發生，不受出租人方便與否的限制。

說明請求權
承租人有權要求對從押金扣除的費用進行詳細說明。也可要求出示報價書或收據。

時效管理
押金返還請求權的消滅時效為5年（民法第166條）。但在實務上，退租後迅速提出請求非常重要。

不當得利返還請求權
若無法律依據而不返還押金，可依不當得利返還請求權（民法第703條）要求返還。

適當行使這些權利，可防止不當沒收押金，獲得正當的返還。但在行使權利時，建議接受專家的建議。

總結

押金是租賃住宅中的重要制度，發揮著保護承租人和出租人雙方利益的作用。2020年的民法修正，明確化了押金的定義和返還規則，對承租人的權利保護更加強固。

押金制度的要點整理

押金是具有「擔保」性質的代管金，租賃契約終了時原則上返還。但未付租金及應歸責於承租人的損傷修繕費用，可能從押金中扣除。重要的是，法律明確規定通常使用造成的損耗和自然老化不由承租人負擔。

市場動向與未來展望

在目前的租賃市場中，零押金物件的增加是顯著的趨勢。特別是租金未滿10萬日圓的物件中，超過一半不需要押金，初期費用負擔的減輕在推進。另一方面，作為押金替代的「清潔費」事前徵收增加，費用徵收方式正在多樣化。

承租人應採取的行動

為了避免押金相關糾紛、獲得適當的返還，以下行動非常重要。

1. 簽約時詳細確認：詳細確認契約書中關於押金處理的內容，對不明之處必須提問
2. 入住時製作記錄：拍照記錄物件狀況，明確留存入住時的狀態
3. 適當維護管理：透過日常清潔和設備的適當使用，防止不必要的損傷
4. 退租時的交屋確認：詳細確認損傷部位的原因和負擔區分
5. 適當行使權利：對不當費用請求，以法律依據為基礎適當應對

作為專業人士的建議

作為INA&Associates株式會社，從參與眾多租賃交易的經驗來看，押金相關糾紛大多起因於簽約時說明不足和相互理解的缺乏。希望各位承租人充分理解契約內容，有疑問請大膽提問。

另外，也希望各位出租人依法適當處理押金，並透過細心說明建立信任關係。我們確信高透明度的交易才是帶動整個租賃市場健全發展的關鍵。

下一步

正在尋找租賃住宅的人，不僅要看押金的有無和金額，更重要的是綜合判斷整體契約條件。若希望降低初期費用，零押金物件也是選擇之一，但在此情況下應確認是否有替代性費用徵收。

另外，已在租賃住宅居住的人若對押金有不安或疑問，建議盡早諮詢專家。具備適當的知識和準備，可以安心地度過租賃生活。

常見問題

Q1. 零押金物件真的划算嗎？

A1. 零押金物件有降低初期費用的優點，但需要綜合判斷。有時會以「清潔費」或「退租結算金」等名義產生費用作為押金的替代。另外，禮金有時也設定得較高。

重要的是比較整個契約期間的總費用。若短期居住，零押金物件較有利，但長期居住時，有押金的物件結果上可能反而更便宜。建議在簽約前，不僅確認初期費用，也詳細確認退租時的費用。

Q2. 退租時押金不全額返還是違法的嗎？

A2. 即使押金不全額返還，也未必違法。以下情況有可能合法地從押金中扣除。

• 有未付租金的情況
• 因承租人故意・過失造成的損傷修繕費用
• 契約中明確規定的費用（但需在不違反消費者契約法的範圍內）

但由民法修正明確禁止讓承租人負擔通常損耗和自然老化造成的費用。若對押金結算書的內容有疑問，建議要求詳細說明，必要時諮詢專家。

Q3. 押金的返還時期大約是什麼時候？

A3. 依民法第622條之2，押金返還債務在「租賃終止且收到租賃物返還時」產生。也就是說，退租交屋完成、鑰匙返還時，返還義務產生。

在實務上，退租後通常1至2週左右製作結算書，同意內容後再1至2週左右返還是常見情況。但若取得修繕工程報價需要時間，可能還需要更長時間。

若超過1個月仍未返還，應向管理公司確認狀況，必要時進行催促，這非常重要。

Q4. 原狀回復的範圍到哪裡？

A4. 原狀回復的範圍由2020年的民法修正明確化。承租人對故意・過失造成的損傷負有原狀回復義務，但對通常使用造成的損耗和自然老化不負有義務。

由承租人負擔的例子

• 故意在牆壁上開的洞
• 菸草焦油造成的壁紙污漬
• 寵物造成的柱子傷痕
• 因保養不當造成的設備故障

不由承租人負擔的例子

• 因放置家具造成的地板凹陷
• 因日照造成的壁紙褪色
• 因通常使用造成的設備磨損
• 因年月造成的壁紙污漬

國土交通省的「關於原狀回復糾紛的指南」中有詳細的基準，請加以參考。

Q5. 若發生押金糾紛，應向哪裡諮詢？

A5. 若發生押金糾紛，可向以下機構諮詢。

免費諮詢窗口

• 消費生活中心
• 各都道府縣的宅地建物取引業協會
• 法律扶助（日本司法支援中心）

付費諮詢

• 律師公會的法律諮詢
• 司法書士公會的諮詢窗口

建議首先向消費生活中心諮詢獲取建議。若需要法律應對，請諮詢律師或司法書士。若金錢請求在60萬日圓以下，也可考慮活用小額訴訟制度。
本文依據2025年6月時點的法令・制度製作。有關租賃住宅的諮詢，歡迎隨時聯繫本公司。