為了在SNS上不失敗｜不動產仲介業者應避免的NG發文範例是什麼？

隨著SNS的普及 ，Instagram和X（前Twitter）等平台對不動產仲介業者而言，也成為不可或缺的集客・公關工具。由於能夠視覺性傳達物件魅力，以及可以低成本接觸廣泛潛在顧客的優點，許多不動產公司開始致力於SNS行銷。

然而，同時因發文內容引發網路危機的風險 和不動產特有的 法規制違反 問題也急速增加。不適當的發文不只會損害企業形象，最壞的情況下，可能受到業務停止或撤銷許可證等嚴重處分。

本文將具體解說不動產仲介業者在SNS運用中應避免的NG發文範例，並從法規制的觀點提示安全活用SNS的指南。內容適合從業務人員到經營層，所有不動產業相關人員參考。

不動產仲介業者的SNS活用狀況與法規制

不動產業界中SNS行銷的現狀

近年來，不動產業界以提高物件信息的擴散力、接觸以年輕族群為主的潛在顧客為目的，SNS行銷 的活用加速。特別是擅長視覺訴求的Instagram和即時性高的X（前Twitter），作為傳遞物件魅力的有效工具備受矚目。

不動產公司活用SNS的主要優點如下。

另一方面，運用需要時間和精力，以及不適當的發文 可能引發網路危機 被列為缺點。特別需要注意的是，SNS上的發布同樣受到不動產廣告法規制的約束。

適用於SNS發文的法規制與指南

不動產仲介業者的SNS發文，與紙媒體和網站相同， 不動產廣告的規制 同樣適用。具體上與以下法規和指南相關。

1. 宅地建物取引業法（宅建業法）

   • 禁止誇大廣告等（第32條）
   • 廣告開始時期的限制（第33條）
   • 交易型態明示義務（第34條）

2. 不當景品類及不當表示防止法（景品表示法）

   • 禁止不當表示

3. 不動產表示相關公正競爭規約

   • 必要表示事項的明示
   • 特定用語的使用基準
   • 禁止虛假廣告

根據首都圈不動產公正交易協議會的見解，SNS上的物件廣告也需遵從現有規約，刊載已成交物件 可能被視為虛假廣告。另外，無依據的誇大表現也被禁止。關於必要表示事項，在概要欄或留言欄記載也可以接受，但目前SNS專用指南尚未整備。

違反時的罰則

違反不動產廣告規制時，將受到以下罰則。

考慮到罰則的嚴重性，不動產仲介業者在公司內整備適當的 SNS指南 ，並建立發文前的審查體制，可說是不可或缺的。

不動產仲介業者應避免的NG發文範例

依類別解說不動產仲介業者在SNS發文中特別應避免的NG範例。

NG1：侵犯顧客隱私的發文

拍攝到顧客臉部或可辨識個人身份的照片、未經許可發布顧客的姓名或聯絡方式等，侵犯顧客隱私的發文，可能違反個人情報保護法，也會造成顧客信任的喪失。

對策：發布顧客相關照片時，務必事先取得本人同意。個人情報的處理也要遵照隱私政策嚴格管理。

NG2：違反法規制的廣告表現

誇大物件的面積或設備功能、記載不符事實的日照條件或交通便利性、沒有根據地使用「最高級」「業界最低租金」等表現，均可能違反景品表示法或宅建業法。

對策：廣告表現要有根據，誇大表現需自我審查。發布前請確認是否符合相關法規。

NG3：已成交物件的刊載

明知物件已成交仍繼續刊載，可能被認定為引誘顧客到店的虛假廣告行為，違反公正競爭規約。

對策：成交後立即更新SNS上的物件信息或刪除發文。建立防止刊載成交物件的業務流程。

NG4：差別性・歧視性表現

在物件介紹中使用含有對特定民族、宗教、性別的偏見或差別的表現，不只可能引發網路危機，也可能違反差別禁止相關法規。

對策：發文前請由多人確認，以防含有差別或歧視性表現。特別要注意無意識的偏見。

NG5：發布競爭對手的負面信息

發布貶低競爭對手的不當比較廣告或虛假信息，可能違反不正競爭防止法，且被認定為不成熟行為，損害自公司的可信度。

對策：應徹底執行針對自公司服務和物件的正面信息發布，不要比較競爭對手。

網路危機案例與教訓

案例1：因差別性廣告引發網路危機

某不動產公司在物件介紹中使用了有差別性暗示的廣告文案，引發大規模批評，公司在道歉後也因缺乏誠意而再次遭受批評。

教訓：廣告表現要由多人確認不會引起不快感或差別性印象。只以「有趣」「顯眼」為目的的發文需慎重。

案例2：因道歉應對失敗引發再次網路危機

不動產企業在發生網路危機後發布的道歉文，因被懷疑是「定型文或複製貼上」，且有「雖然徹底進行了員工培訓……」等聽起來像藉口的表現，再次引發網路危機。

教訓：道歉要誠實且明確指出具體改善方案。要避免被解讀為推卸責任的藉口，事先整備網路危機時的應對手冊。

在SNS上成功的發文指南

介紹不動產仲介業者安全且有效地活用SNS的指南。

發文前確認清單

活用以下 發文確認 清單，事先防範問題發文。

特別是物件相關發文，要徹底管理成交狀況以避免虛假廣告，注意交易條件和價格表示不要有誤。

適當的發文內容與頻率

為在SNS運用 中取得成功，發文內容和頻率的平衡十分重要。

推薦的發文內容：

1. 有益信息發布：地區信息和生活方式提案、不動產相關專業知識解說、各季節住家工夫
2. 物件介紹的平衡：視覺性傳達物件魅力的高品質照片和影片、具體的生活形象說明、正確記載必要表示事項
3. 企業文化發布：員工介紹和日常業務情況、地區貢獻活動介紹、公司理念和價值觀的表達

推薦的發文頻率：

• Instagram：每週2～3次
• X（前Twitter）：每週3～5次
• Facebook：每週約2次

發文頻率不宜過多或過少，找到能持續的節奏 十分重要。另外，對留言和私信盡量迅速回應，注意保持雙向溝通。

網路危機時的應對手冊

萬一發生 SNS網路危機 時，按以下步驟應對。

1. 初動應對（發現後24小時以內）

   • 刪除或設為非公開有問題的發文
   • 掌握狀況和確認事實
   • 向經營層報告並組建應對小組

2. 道歉應對（1～2天以內）

   • 製作誠實且具體的道歉文
   • 公布道歉和防止再發的措施
   • 準備應對詢問

3. 後續跟進（1週～1個月）

   • 持續監控狀況
   • 實施並公布防止再發的措施
   • 重新審視公司內部培訓和指南

道歉文要注意不要成為推卸責任或藉口，重要的是明確指出「問題是什麼」「如何改善」。另外，對個別留言的應對可能火上澆油，請謹慎處理。

總結

對不動產仲介業者而言，SNS是強力的行銷工具，但若沒有適當的運用，將帶來 重大風險 。總結本文所解說的內容：

1. 理解和遵守法規制

   • SNS上的不動產廣告也受宅建業法、景品表示法和公正競爭規約的約束
   • 嚴格禁止虛假廣告和誇大表現
   • 違反時的罰則如業務停止和罰金，非常嚴格

2. 應避免的NG發文

   • 侵犯顧客隱私的發文
   • 違反法規制的不適當廣告表現
   • 有網路危機風險的差別性・性的表現
   • 損害信任的不規律更新或單方面宣傳

3. 成功的實踐要點

   • 透過發文前確認清單進行確認
   • 對用戶有益的信息和適當的發文頻率
   • 事先準備網路危機時的應對手冊

SNS因其擴散力，適當活用可成為不動產仲介業 強力的集客工具 。另一方面，不適當的運用是能在瞬間損害企業形象的雙刃劍。請參考本文介紹的指南，在最小化風險的同時實踐有效的SNS行銷。

常見問題

Q1: SNS上進行不動產廣告時的必要表示事項是什麼？

A: SNS上的不動產廣告也需要以下表示事項：宅建業者名・許可證號碼、物件所在地和價格、交易型態（賣主、代理、仲介的區別）、交通條件（最近車站的距離・時間等）、土地・建築物的面積和格局。

Q2: 已成交物件的發文應如何處理？

A: 根據公正交易協議會的見解，成交物件只要明示「已成交」即可發文。但明示應在概要欄或標題等顯眼位置進行。另外，為防止誤解，以刪除為基本方針的企業也很多，理想是整備能與物件信息連動，自動顯示成交或刪除的系統。

Q3: 員工個人帳戶的發文也是規制對象嗎？

A: 即使是員工個人帳戶，有關不動產交易的發文也可能被視為公司的見解。特別是涉及顧客信息或隱私的內容，絕對不能發布。公司需要為員工制定SNS指南，並透過定期培訓讓員工認識風險。

Q4: 發生網路危機時的初動應對是什麼？

A: 發現網路危機後的初動應對如下：立即刪除或設為非公開有問題的發文、確認事實關係和公司內部報告、必要時組建緊急對策小組、24小時以內發表簡潔的初步聲明、持續SNS監控和掌握狀況。道歉文要注意不要推卸責任或給人藉口的感覺，在確認事實完成後再公開。

Q5: 委託外部進行SNS運用時的注意事項是什麼？

A: 委託外部進行SNS運用時，請注意以下事項：確認是否精通不動產廣告法規制、確認信息管理體制（從顧客信息保護的觀點）、建立緊急時的聯絡體制和應對流程、建立發文內容的事前審批程序。