在考慮房地產買賣和租賃時，很多人會讓房地產公司進行調解。在這種情況下，總是會簽訂調解合同。但是，調解合同有多種類型，每種類型都有不同的特點和優缺點。
INA&Associates深信，根據迄今為止參與許多房地產交易的經驗，為普通消費者選擇最合適的調解合同是影響房地產交易成功與否的重要因素。
在本文中，我們將從房地產調解合同的基本結構、調解合同類型的詳細比較以及調解合同收費的最新資訊等方面，從適應實踐的角度進行清晰的闡述。
在本文中，我們將從房地產調解合同的基本結構、調解合同類型的詳細比較以及調解合同收費的最新資訊等方面，從適應實踐的角度進行清晰的闡述。
房地產交易是人生中的重要決定之一。通過掌握相應的知識，我們將毫無例外地以專家的身份傳達相關知識，讓大家都能實現更好的交易。
調解合同的基本機制
什麼是調解合同？
調停合同是指在房地產的交易和租賃中，賣方和貸方請求房屋建築交易代理公司（房地產公司）"請尋找買方和借方"，房地產公司同意該請求而簽訂的合同。一般也被稱為 "經紀合同"，其使用意義基本相同。
在《宅建業法》第 34 條第 2 款中，對調解合同做出了詳細規定，房地產公司有義務依法開展適當的調解工作。調解合同作為房地產交易的重要法律框架，從保護消費者的角度制定了嚴格的規則。
調解與代理的區別
在房地產交易中，"調解 "和 "代理 "有著明顯的區別。中介是指房地產公司站在賣方和買方之間，充當交易的中間人，並不成為合同的一方當事人。另一方面，代理是指房地產公司作為賣方的代理人直接與買方簽訂合同的行為。
在中介的情況下，賣方和買方直接簽訂最終銷售合同，房地產公司在簽訂合同時收取仲介費作為中介合同費。通過這種機制，房地產公司從中立的角度支持交易，併發揮協調雙方利益的作用。
調解合同的法律依據
調解合同是依據《建設用地與建築物交易業務法》簽訂的法律合同，房地產公司應履行以下義務。
首先，在簽訂調解合同時，一定要交付書面合同。在這份房地產居間合同中，要明確房產的具體情況、合同期限、仲介費、工作內容等，並明確委托人的權利和義務。
此外，根據調停合同的類型，房地產公司必須正確履行法律規定的職責，如在指定的分配系統（Raines）登記房產、報告定期工作處理情況等。通過這些規定，構建了一個讓消費者放心進行房地產交易的體系。
調解合同的類型和特點
調解合同大致分為三種類型，每種類型都有不同的特點和優缺點。選擇合適的調解合同是直接關系到房地產交易成敗的重要因素。
調解合同類型對照表
| 項目 | 一般調解合同 | 全職調解合同 | 低額獨家合同 專職調解合同 |
| 可申請的承包商數量 | 可申請多家公司 | 只有一家公司 | 只有一家公司 |
| 自行發現交易 | 可能 | 可能 | 不可能 |
| 合同有效期 | 無限制 | 最長 3 個月 | 最長 3 個月 |
| 自動續約 | 可能 | 不可能（視客戶要求而定） | 不可能（視客戶要求而定） |
| 在 Raines 注冊的義務 | 否（7 天內） | 是（7 天內） | 有（5 天內） |
| 報告業務的義務 | 否（5 天內） | 至少每兩周一次 | 至少每周一次 |
一般調解合同的細節
一般調解合同是限制最少的調解合同形式。客戶可以同時向多家房地產公司提出調解要求，而且合同期限沒有法律限制。此外，還允許客戶自己尋找買主並直接交易。
一般中介合同的最大優點是，隨著兩家或更多房地產公司的競爭，房產資訊接觸到更多有購買慾望的人的可能性會增加。如果是特別熱門的地區或有吸引力的住房，通過幾家公司的積極銷售工作，可望在短時間內售出並以高價簽約。
但是，從房地產公司的角度來看，由於其他公司也在經營同樣的房產，因此廣告費用和銷售活動的投資風險很高。因此，有必要認識到，在一般調解合同中，房地產公司的銷售工作可能會變得被動。
全職調解合同的細節
全職調解合同是客戶只要求一家特定公司進行調解的合同形式。合同期限最長為三個月，不允許自動續約。續約時，客戶必須提出明確要約。
簽訂全職調解合同的房地產公司有義務在合同簽訂後七天內（節假日除外）在指定的分配系統（Raines）登記房產。此外，還有義務在兩周內向客戶報告一次或多次工作處理情況。
全職中介合同的優點在於，由於房地產公司以獨家經營的方式開展銷售活動，因此可望得到更積極、更持續的支持。由於減少了廣告費用投資和銷售活動風險，房地產公司可以制定更真實的營銷戰略。
另一方面，由於只與一家公司簽訂合同，因此要依賴該房地產公司的銷售隊伍和市場影響力。如果所選房地產公司的對應關系不合適，也會有三個月內不能更換其他公司的缺點。
獨家代理合同的細節
獨家代理合同是限制最嚴格的調解合同形式。與排他性排他性責任調解合同一樣，它只與一家公司簽訂合同，但也禁止委托人自行發現交易。換句話說，即使客戶自己找到了買主，也必須始終通過與之簽訂合同的房地產公司進行交易。
在獨家代理合同中，房地產公司應在合同簽訂後 5 天內（節假日除外）在 Raines 登記，並有義務每周進行一次以上的工作彙報。這是三種調解合同中最嚴格的義務。
這種合同形式的優點是可以期待房地產公司開展最積極的銷售活動。此外，還禁止自行發現交易，這對房地產公司來說是一個更可靠的獲利機會，也更有可能提供相應的優厚服務。
不過，由於這是對客戶限制最大的合同，因此在選擇房地產公司時應特別慎重。此外，即使是親戚或熟人介紹的購房意願者，由於交易必須始終通過房地產公司進行，因此需要考慮佣金負擔問題。
中介合同的佣金制度
基本調解佣金的限額
關於調停合同的佣金，《建築用地和建築物交易法》規定了最高金額。房地產公司收取的佣金不得超過該最高限額。根據交易價格，基本佣金的計算方法如下。
| 交易價格 | 仲介費上限 |
| 低於 200 萬日元 | 交易價格 x 5% + 消費稅 |
| 200 萬日元以上 - 400 萬日元以下 | 交易價格 x 4% + ¥20,000 + 消費稅 |
| 400 萬日元以上 | 交易價格 x 3% + ¥60,000 + 消費稅 |
例如，買賣 3000 萬日元的不動產時，仲介費的上限為 "3000 萬日元 x 3% + 6 萬日元 + 消費稅 = 105.6 萬日元"。該公式被稱為 "快速計算公式"，最常用於超過 400 萬日元的交易。
2024 年 7 月法律修正案帶來的變化
2024 年 7 月 1 日生效的法律修正案大幅修改了售價在 800 萬日元或以下的空置房交易的最高仲介費。該修正案的實施是為了解決日益嚴重的空置房問題。
修訂前，根據 2018 年推出的 "低價空置房等中介特別例外規定"，對於價值 400 萬日元以下的房產，只能從賣方收取最高 19.8 萬日元（18 萬日元 + 消費稅）的仲介費。不過，新的法律修正案做出了以下修改。
修訂後的特別規定的適用條件：
-目標房產：售價在 800 萬日元或以下的空置房屋和土地。
-佣金上限：300 000 日元 + 消費稅 = 330 000 日元。
-申請範圍：買賣雙方均可申請。
此次修訂後，以買賣價值 500 萬日元的空置房為例，以前的佣金上限為 "500 萬日元 x 3% + 60,000 日元 + 消費稅 = 231,000 日元"，但現在通過申請特別例外，最多可獲得 330,000 日元的佣金。
費用調整的背景和影響
根據總務省的統計數據，到 2023 年，全國空置房數量將達到 900 萬套，空置率為 13.8%，而且這一數字還在逐年增加。特別是在農村和郊區，有許多房產價值不高，在現有的佣金制度下，許多交易對房地產公司來說無利可圖。
由於最近對法律進行了修改，房地產公司有望更加積極主動地處理低價房產。以前因佣金過低而被拒絕交易的房產，獲得適當經紀服務的可能性增加了。
雖然消費者的佣金負擔加重了，但在專業人士的支持下，以適當的價格出售以前難以出售的房產的可能性卻提高了。這開闢了新的解決途徑，特別是對於通過繼承獲得的農村房產和長期無法出售的房產。
支付佣金的時間和方法
代理費是一種應急費用，在簽訂銷售合同時即產生支付義務。一般付款時間表如下
標准支付方式：
1.簽訂銷售合同時：佣金的 50
2.交房時：剩餘 50%的佣金。
不過，根據房地產公司的不同，也有在交房時一次性支付的情況，以及在簽訂合同時支付全部金額的情況。在簽訂居間合同時，一定要確認付款方式和時間，並在合同中明確規定。
此外，在未簽訂銷售合同時，不產生支付調解費的義務。但是，如果因委托人的方便而解除合同，或因提供虛假資訊等原因導致合同無效時，有可能會收到相當於實際支出金額的索賠。
調解合同的優缺點
一般調解合同的優缺點
一般調解合同的優點：
一般調解合同的最大優點是可以同時向多家房地產公司提出調解要求。這樣就可以獲得更多的銷售渠道，接觸到更多有購買慾望的人。特別是對於熱門地區的房產和市場價值較高的房產，多家公司的競爭效應意味著有可能在短時間內成交，並以高於市場價的價格簽訂合同。
此外，由於對合同期沒有限制，如果您不急於出售，或者希望在關注市場趨勢的同時謹慎行事，那麼這種方式也很適合。由於還允許自我發現交易，因此當親戚、熟人等有購買意願的人出現時，也可以不支付仲介費直接進行交易。
一般調解合同的缺點：
另一方面，從房地產公司的角度來看，由於同一住房由其他公司處理，廣告費用和銷售活動的投資風險很高。因此，銷售活動可能不會很活躍，銷售期也可能因此而延長。
另一個需要考慮的問題是，由於需要與多家公司進行聯絡和協調，客戶的行政負擔會加重。在談判價格和調整條件時，有必要對每家公司的不同建議進行整理，並做出適當的決定。
全職調解合同的優點和缺點
全職調解合同的優點：
在全職調解合同中，由於一家公司專門從事銷售工作，因此可望得到更積極、更持續的支持。由於這對房地產公司來說是一個穩賺不賠的機會，因此投入廣告費用和開展銷售活動的積極性會變得很高。
此外，通過定期業務報告，可以詳細了解銷售活動的進展情況。還可以共享市場反應和潛在買家反饋的資訊，以便在必要時對價格和條件進行審查。
由於全國範圍內的房地產公司都可以通過對 Raines 的登記義務獲取房產資訊，因此可以利用廣泛的網路開展銷售工作。
專職中介合同的缺點：
因為只與一家公司簽訂合同，所以取決於該房地產公司的銷售能力和市場影響力。如果所選房地產公司的對應關系不合適，則在三個月內不能更換其他公司。
有些房地產公司還會遇到一個被稱為 "圈地 "的問題，即由於簽訂了全職合同，銷售活動變得被動。這是一種以兩面斡旋為目的的行為，即故意將有購買慾望的人排除在其他公司之外，同時自己尋找買主。
獨家代理合同的優缺點
排他性排他性責任調解合同的優點：
由於它是限制最嚴格的合同形式，房地產公司可望最積極地開展銷售工作。由於自行發現的交易也被禁止，這就成為房地產公司更有把握的盈利機會，也更有可能提供相應的優厚服務。
通過每周一次以上的業務報告，可以實時掌握銷售活動的情況，從而可以迅速作出反應並修改戰略。
獨家代理合同的缺點：
因為它是對客戶限制最大的合同，所以在選擇房地產公司時必須特別慎重。即使是親戚或熟人介紹的購房意向者，由於必須通過房地產公司進行交易，因此會產生原本不必要的佣金負擔。
此外，除了全職調解合同外，還有圈地風險和取決於所選房地產公司能力的風險。
選擇調解合同的判斷標准
為了選擇合適的調解合同，必須綜合考慮以下要素。
根據房產特點進行判斷：
-熱門地區和稀缺房產：一般調解合同
-特殊房產和需要特殊知識的房產：專職制合同
急售時：專職制合同
根據賣方情況判斷：
-可以與兩家或兩家以上公司協調，希望積極介入時：一般調解合同
希望交給房地產公司管理，並定期接受報告時：專職制合同
想減輕銷售活動的管理負擔時：全職合同
根據市場環境判斷：
-活躍的市場環境：一般調解合同
-停滯的市場環境：專職合同
根據這些要素，選擇最適合自己情況的調解合同，是成功進行房地產交易的第一步。
簽訂調解合同時的注意事項
確認合同內容
簽訂房地產調停合同時，一定要確認以下事項，如果有不清楚的地方，要毫無保留地提出問題。
必須確認的事項：
1.房屋的詳細資訊（位置、面積、結構等）
2.調解合同的種類和期限
3.調解費的金額和支付時間
4.房地產公司的業務內容和責任範圍
5.解除合同的條件和程序
6.業務報告的頻率和方法（在全日制合同的情況下）
特別是仲介費，即使在最高限額內，也有必要明確確認實際金額和支付條件。此外，如果廣告費和調查費等實際費用有可能另行收取，則應事先確認這些費用的收取條件。
房地產公司的選擇要點
選擇簽訂調解合同的房地產公司是影響交易成功與否的重要因素。建議從以下幾個方面進行綜合評估。
銷售代表的專業知識：
-地段建築交易商的資質狀況。
-相關領域的交易經驗
-物業類型的專業知識
-溝通技巧和反應速度。
公司的可靠性：
-建築地段和建築交易商執照的確認。
-行業協會成員資格
-過去的問題記錄
-財務健全。
營銷能力：
-廣告媒體的利用
-房地產在網際網路上的曝光率
-完善的客戶網路。
-銷售策略的特殊性
調解合同的取消
在某些條件下可以取消調解合同，但取消程序因合同類型和取消原因而異。
解除合同的正當理由
1.房地產公司違約（未履行工作報告義務等）
2.房地產公司能力不足或處理不當
3.客戶情況發生變化（如暫停銷售等）
4.合同期滿。
終止合同時的注意事項：
如果是全日制合同，在沒有正當理由的情況下中途終止合同，有可能收到相當於實際費用的索賠。
-必須以書面形式發出終止通知，並明確說明終止原因。
-您仍有義務支付已發生的實際費用，如廣告費用。
為順利解約做准備：在考慮解約時，建議首先嚐試與房地產仲介公司協商解決問題。如果仍然無法解決問題，可以諮詢第三方組織，如建築地塊和建築物交易商協會或消費者事務中心。
通過電磁方式交付合同
近年來，隨著數字化的發展，允許通過電磁方式（電子郵件等）提供調解合同。但在這種情況下，必須事先徵得客戶的同意，並應注意以下幾點。
電磁交付的條件：
-客戶的明確同意。
-代替簽名的措施（如電子簽名）
-以確保客戶收到內容的方式傳送。
優缺點：雖然電磁傳送加快了合同程序，提高了文件管理的效率，但它也要求採取安全防範措施和妥善保存電子數據。
結論。
房地產調解合同是房地產交易中重要的法律框架，選擇合適的合同影響著交易的成敗。一般居間合同、專職居間合同和下包專責居間合同三種類型各有不同的特點和優缺點，要綜合考慮房產特點、賣方情況和市場環境等因素進行選擇。
關於調停合同費，2024 年 7 月修改了法律，將 800 萬日元以下的空房等的調停合同費上限提高到了 33 萬日元。這一修改為迄今為止難以處理的低價房產也能獲得適當的調解服務創造了環境。
在簽訂合同時，一定要充分確認不動產調停合同的內容，對不清楚的地方要毫不猶豫地提出問題。此外，事先了解緊急情況下解除調解合同的條件和程序，可以避免麻煩。
INA&Associates K.K.根據每位客戶的具體情況提供最佳調解合同建議和專業支持。如果您對房產交易有任何疑問，請隨時聯系我們。我們將竭盡全力為您提供支持，使您的重要房地產交易取得成功。
常見問題
Q1.可以中途更改調解合同嗎？
A1.中途變更調解合同的類型，原則上是取消現有合同，簽訂新的合同。從一般調解合同變更為全日制系統合同相對容易，但從全日制系統合同變更為一般調解合同可能需要正當理由。在合同期滿時變更是最可靠的方法。
問 2：調解費可以打折嗎？
答2：由於法律規定了仲介費的最高限額，如果在此範圍內，可以與房地產公司協商降低仲介費。但是，由於有可能影響服務內容的品質，所以不是簡單的打折，要綜合判斷服務內容和佣金之間的平衡。
Q3.在全職中介合同中，如果其他公司出現購買意願者，會出現什麼情況？
A3.在全職中介合同中，必須通過簽訂合同的房地產公司進行交易。即使有其他公司介紹的購房意向人，也會以簽訂合同的房地產公司為窗口，必要時與其他公司合作進行交易。在這種情況下，將向簽約房地產公司支付仲介費。
Q4.在 Raines 登記的資訊能被公眾看到嗎？
A4：Raines（指定發布系統）是房地產公司專用系統，一般消費者無法直接訪問。但是，登記的房產資訊將通過全國各地的房地產公司廣泛傳播，最終將在各公司的主頁、房地產門戶網站等向公眾開放。
Q5.在調解合同期間，如果想停止銷售，該怎麼辦？
A5.根據中止銷售的原因，對應方法有所不同。因客戶方便而中止銷售的情況下，可能會收取截至當時實際發生的費用，如廣告費等。另一方面，如果是由於家庭狀況發生變化或經濟狀況發生變化等不可避免的原因而中止合同，通常可以在與房地產公司協商後友好地解除合同。在這兩種情況下，都必須儘快與房地產公司協商。
參考資訊
相關法律和制度
建設用地和建築物交易業務法
