在不動產投資和租賃經營中，選擇適當的不動產管理公司是最重要的因素之一。即使是相同的收益物件，委託給哪家管理公司，收益性也會有很大差異。
然而，許多人可能對「不動產管理公司具體承辦哪些業務」、「應依據什麼標準選擇管理公司」、「管理手續費的行情是多少」等問題感到困惑。
本文由INA&Associates株式会社，根據實務經驗，從不動產管理公司的基本職能到選擇要點、手續費行情，為您詳細解說。準備開始不動產投資的朋友，以及對目前管理公司不滿意的朋友，請務必閱讀至最後。
什麼是不動產管理公司？基本職能與業務內容
不動產管理公司的定義
不動產管理公司是代替不動產業主，專門負責租賃物件管理與營運的專業公司。管理戶數超過200戶時，依規定須向國土交通大臣登記，提升了業界的透明度與可信度。
不動產管理公司可分為公寓管理業、大樓管理業、租賃管理業等類別，本文主要針對租賃管理公司進行說明。租賃管理公司扮演重要角色，致力於整備讓業主與承租人雙方都能滿意的居住環境，支援穩定的租賃經營。
主要業務內容
不動產管理公司的業務大致可分為「租賃管理業務」與「建物管理業務」兩大類。
租賃管理業務
租賃管理業務是以與承租人直接互動為核心的業務。具體內容包括以下項目。
招募承租人・客源開發業務：從空置時招募承租人、帶看應對、入住審查，到租賃契約簽訂，執行一系列業務。制定有效的招募策略及提供適當租金設定建議，也是重要業務之一。
租金管理業務：執行每月租金收入代收、催繳欠租租金，以及向業主匯款等業務。也包含與租金保證公司的協作及對欠租者的法律應對。
契約管理業務：負責租賃契約的續約手續、契約條件變更應對、退租時的監交及押金結算業務。
承租人應對業務：以全年無休24小時體制，處理承租人的詢問與投訴應對、解決鄰里糾紛、緊急狀況應對等。
建物管理業務
建物管理業務是維持並提升物件資產價值的業務。
日常管理業務：定期執行公共空間清潔、設備檢查與維護、消防設備法定檢查、電梯保養檢查等。
修繕業務：從應對承租人的修繕請求，到計畫性設備更新、大規模修繕工程的規劃與實施，提供廣泛應對。
回復原狀業務：執行退租時的室內檢查、回復原狀工程的安排、工程費用結算業務。
與不動產仲介公司的差異
讓我們明確說明容易與不動產管理公司混淆的不動產仲介公司之差異。
| 項目 | 不動產管理公司 | 不動產仲介公司 |
|---|---|---|
| 主要業務 | 持續性的物件管理・營運 | 買賣・租賃的仲介 |
| 收益結構 | 管理手續費（租金的3-5%左右） | 仲介手續費（法定上限內） |
| 契約期間 | 長期持續契約 | 至交易完成為止 |
| 服務範圍 | 從入住到退租的全程服務 | 至契約締結為止 |
不動產仲介公司主要從事買賣或租賃的「仲介」業務，契約成立後不提供持續性的管理業務。而不動產管理公司則專精於契約成立後長期的管理業務。
委託不動產管理的優點與手續費行情
委託管理的必要性
在不動產投資和租賃經營中，委託管理公司可以說是不可或缺的。雖然自主管理也是選項之一，但現實上許多業主都在使用管理公司。
從繁瑣管理業務中解脫
租賃經營會產生超乎想像的大量業務。從招募承租人開始，帶看應對、契約手續、房租收取、投訴應對、設備故障排除、退租監交、回復原狀工程安排等，業務範圍廣泛。
特別是緊急狀況的應對需要全年無休24小時體制。深夜的漏水事故、設備故障、鄰里糾紛等，都需要迅速應對，有本業的業主個人應對並不現實。
憑專業知識提供適切應對
不動產管理也需要法律知識。租賃契約書的製作、押金・禮金的處理、回復原狀費用的負擔區分、欠租租金的法律回收程序等，若無專業知識便難以妥善應對。
由於管理公司由擁有豐富經驗與專業知識的工作人員應對，可以在迴避法律風險的同時，進行適切的管理。
有效率地擴大投資規模
擁有多個物件或投資遠方物件時，自主管理在物理上是不可能的。委託管理公司，可以不受地理限制地擴大投資區域。
管理手續費的行情與明細
一般手續費行情
不動產管理的手續費行情，一般為租金收入的3～5%左右。依物件的屋齡、地點、管理難易度而有所變動。
| 物件類型 | 手續費行情 | 特徵 |
|---|---|---|
| 新建・屋齡較新物件 | 3～4% | 管理業務相對較少 |
| 一般物件 | 5% | 標準管理業務 |
| 老舊物件 | 5～7% | 修繕・投訴應對較多 |
| 轉租（二房東） | 10～20% | 空置風險由管理公司承擔 |
手續費的具體計算範例
以月租50萬日圓的物件為例，比較管理手續費的差異。
管理手續費5%的情況
月管理手續費：50萬日圓×5%=25,000日圓
年管理手續費：25,000日圓×12個月=300,000日圓
管理手續費3%的情況
月管理手續費：50萬日圓×3%=15,000日圓
年管理手續費：15,000日圓×12個月=180,000日圓
每年相差12萬日圓，但重要的是綜合判斷管理品質與服務內容。
手續費涵蓋的業務範圍
管理手續費涵蓋的標準業務如下。
基本管理業務
租金收取・匯款業務、承租人應對・投訴處理、契約續約手續、退租監交・押金結算
建物管理業務
日常清潔・檢查業務、小修繕安排（至一定金額為止）、法定檢查安排
但大規模修繕工程、設備更新、廣告宣傳費、回復原狀工程費等，許多情況會另外產生費用，因此在簽約前明確業務範圍非常重要。
成本效益的思考方式
管理手續費是確實會產生的成本，但考量選擇適當管理公司所能獲得的優點，絕不是昂貴的投資。
優秀的管理公司能維持高入住率，透過適當的租金設定將收益最大化。此外，透過計畫性的維護保持物件資產價值，確保長期收益的穩定性。
不應只因手續費便宜就選擇管理公司，而應綜合評估所提供服務的品質與對收益的貢獻度。
不失敗的管理公司選擇方法｜7大重要要點
租賃經營的成功，可以說取決於選擇適當的管理公司。即使是相同的物件，管理公司不同，收益性也會有很大差異。以下根據實務經驗，詳細解說選擇管理公司的重要要點。
1.管理物件的入住率達95%以上
入住率是衡量管理公司實力最重要的指標。優秀的管理公司始終維持95%以上的高入住率。
確認入住率的方法，基本上是直接向管理公司詢問，但以下幾點也需注意。
確認入住率的計算方式
入住戶數占總戶數的比例、計算時點（年平均、月末時點等）、對象物件的範圍（全部物件、特定地區等）
確認入住率高的原因
是否有有效的招募策略、適當的租金設定能力、最大化物件魅力的提案力、提升承租人滿意度的措施
入住率低於90%的管理公司，很可能在客源開發能力上有問題，需要謹慎評估。
2.能提出具體的空置對策
選擇在空置發生時，能提出具體對策方案的管理公司非常重要。不應選擇只說「我們會努力」這種抽象回答的公司，而應選擇能根據數據提出具體改善方案的公司。
優秀管理公司的提案範例
根據市場調查提出適當租金建議、與競爭物件的差異化策略、室內翻新或設備更新的提案、依目標族群調整招募策略、優化網路廣告
應確認的提問範例
「空置超過3個月時的對策是？」「租金高於周邊行情時如何應對？」「屋齡較老物件的空置對策是？」
能對這些問題給出具體且可行答案的管理公司，在實際的空置對策上也值得期待。
3.管理戶數達1萬戶以上
管理戶數的多寡是顯示公司穩定性與實績的重要指標。擁有1萬戶以上管理實績的公司，積累了豐富的經驗與專業知識，應對各種糾紛的能力也較高。
管理戶數多的優點
基於豐富經驗的適切應對、規模效益帶來的成本效率、有組織的業務體制建立、財務基礎的穩定性
但管理戶數過多時，可能導致對個別物件的應對疏忽，因此確認每位負責人的管理戶數也很重要。
4.發生糾紛時的迅速應對體制
租賃經營中會發生意料之外的糾紛。選擇具備全年無休24小時緊急應對體制的管理公司非常重要。
應確認的應對體制
緊急時的聯絡體制（是否有24小時應對）、可應對的糾紛範圍、協力業者的網絡、應對時間的標準、費用負擔的明確化
常見的緊急糾紛
漏水・滲水事故、電力・瓦斯設備故障、鑰匙遺失・被鎖在外面、鄰里糾紛・噪音問題、承租人間的糾紛
請事先確認是否具備能迅速且妥善應對這些糾紛的體制。
5.負責人的應對品質與專業知識
負責人的素質直接影響管理品質。選擇有知識豐富且應對良好的負責人之管理公司非常重要。
優秀負責人的特徵
持有不動產相關證照（不動產經紀人、租賃不動產經營管理師等）、豐富的實務經驗、迅速且有禮貌的聯絡應對、提案力與問題解決能力、站在業主立場的思考方式
評估負責人的方法
初次面談時的應對品質、對問題回答的準確性、提案內容的具體性、聯絡的迅速性與正確性
與負責人的契合度也是重要因素。請選擇有值得信賴的負責人之公司，作為建立長期關係的合作夥伴。
6.確認顧客滿意度與實績
現有顧客的滿意度是衡量管理公司實力的重要指標。若可能，請確認實際顧客的意見與評價。
確認滿意度的方法
顧客滿意度調查結果、現有顧客的介紹・推薦、網路上的評論・評價、業界內的評價・獲獎經歷
應確認的實績
管理持續率（解約率的低高）、入住率的變化趨勢、租金欠繳率、投訴應對的滿意度
維持高顧客滿意度的管理公司，可以認為是持續提供高品質服務的公司。
7.管理手續費是否合理
需要注意極端便宜的管理手續費。若比行情便宜很多，可能在服務品質上存在問題。
手續費過低時的風險
必要業務被省略、緊急應對延遲、負責人經驗不足、公司財務基礎不穩定
選擇以合理手續費提供紮實服務的管理公司，才能帶來長期收益的穩定。
管理公司選擇的檢查清單
請活用以下檢查清單，綜合評估管理公司。
| 評估項目 | 確認要點 | 評估 |
|---|---|---|
| 入住率 | 是否維持在95%以上 | □ |
| 空置對策 | 是否有具體提案 | □ |
| 管理戶數 | 是否有1萬戶以上的實績 | □ |
| 緊急應對 | 是否有24小時應對體制 | □ |
| 負責人 | 專業知識與應對品質是否充足 | □ |
| 顧客滿意度 | 是否獲得高度評價 | □ |
| 手續費 | 是否設定在合理水準 | □ |
選擇通過所有項目的管理公司，即可放心地將租賃經營委託給對方。
有效尋找管理公司的方法
為了找到適當的管理公司，結合多種方法進行比較評估非常重要。以下介紹主要的尋找方式。
1.透過金融機構介紹
透過使用不動產投資貸款的金融機構介紹，是可信度較高的方法之一。由於金融機構重視融資對象的收益性，傾向於介紹有實績的管理公司。
優點
通過金融機構審查的可信度、與融資連動的流暢手續、長期關係的建立
注意事項
選擇可能受到限制、可能是重視與金融機構關係性的介紹
2.活用綜合比較網站
利用不動產管理公司綜合比較網站，可以有效率地收集多家公司的資訊。
主要比較網站
HOME4U、租賃管理窗口、公寓管理比較網站
活用要點
利用多個網站收集資訊、索取資料後的應對品質也作為評估材料、電話推銷的應對也是判斷公司素質的材料
3.活用不動產業界的人脈網絡
透過不動產投資者社群或業界研討會，聽取實際使用者的真實心聲也很有效。
收集資訊的場所
不動產投資研討會、業主學習會、不動產投資者交流會、線上社群
4.調查地區深耕型管理公司
物件所在地的地區深耕型管理公司也是重要的選擇。由於熟悉地區特性，可以期待細心的應對。
地區深耕型的優點
熟知地區的租賃需求、在地協力業者網絡、行動迅速、因應地區特性的提案力
總結
選擇不動產管理公司，是左右租賃經營成功的重要決策。希望您能參考本文介紹的要點，謹慎評估。
重要要點再確認
1.選擇擁有入住率95%以上實績的公司
2.選擇能提案具體空置對策的公司
3.確認管理戶數1萬戶以上的實績與穩定性
4.確認具備24小時緊急應對體制
5.評估負責人的專業知識與應對品質
6.以實績確認顧客滿意度的高低
7.以合理管理手續費判斷與服務品質的平衡
為了成功的租賃經營
與適當管理公司建立長期合作關係，可以實現穩定的收益與資產價值的提升。請不只重視手續費的便宜，而是進行重視綜合服務品質的選擇。
下一步行動
1.向多家管理公司索取資料
2.實際進行面談並評估負責人
3.確認現有顧客的意見與實績
4.詳細評估契約條件
5.定期檢視管理狀況
INA&Associates株式会社以業主的資產價值提升與穩定收益確保為最優先，提供高品質的不動產管理服務。在選擇管理公司方面有任何困惑時，歡迎隨時諮詢。
常見問題（FAQ）
Q1.更換管理公司時有什麼注意事項？
A1.更換管理公司是可行的，但請注意以下幾點。
確認契約期間
現有管理契約的解約條件、解約預告期間（通常1～3個月前）、是否有違約金
交接業務
承租人資料的交接、押金・保證金的移轉、未收租金的處理、修繕履歷的交接
通知承租人
管理公司變更的事前通知、新聯絡方式的告知、租金匯款帳號的變更手續
為了順暢的移交，新舊管理公司之間的協作非常重要。
Q2.管理手續費以外還有哪些費用？
A2.管理手續費以外，以下費用也可能產生。
招募承租人相關費用
廣告宣傳費（租金的1～2個月份）、仲介手續費（租金的1個月份）
維護相關費用
修繕工程費、設備更新費用、法定檢查費用
其他費用
契約書製作費用、續約手續費、退租時的事務手續費
請在簽約前明確費用體系，避免意料之外的支出。
Q3.小規模物件也應該委託管理公司嗎？
A3.即使是小規模物件，也建議委託管理公司。
小規模物件委託的優點
憑專業知識提供適切應對、緊急時的迅速應對、迴避法律風險、減輕時間負擔
費用面的考量
管理手續費是租金收入的比例，小規模物件的負擔也相應合理、考量自主管理的風險成本，委託更為有利
但對於鄰近自家住所的單身套房等管理相對簡單的物件，自主管理也是一個選項。
Q4.對管理公司的應對不滿意時該怎麼辦？
A4.建議採取以下階段性方法。
第一階段：直接要求改善
以書面整理具體問題點、與負責人面談要求改善、明確改善期限與方法
第二階段：向公司上層諮詢
向負責人的上司或支店長諮詢、利用總公司客戶諮詢窗口
第三階段：檢討契約修改
管理契約的條件變更談判、考慮更換為其他公司
最終階段：解除契約
確認契約解除條件、選定新的管理公司
為了早期解決問題，重要的是不要情緒化，而是基於事實進行建設性對話。
Q5.大型管理公司與地區深耕型，哪個比較好？
A5.各有特點，應依物件特性與投資方針來選擇。
大型管理公司的特徵
全國規模的網絡、豐富的實績與專業知識、有組織的業務體制、系統化的業務流程
地區深耕型的特徵
對地區特性的深入了解、行動迅速、靈活的應對力、與在地業者的強大網絡
選擇指引
在多個地區擁有物件：大型管理公司、集中投資特定地區：地區深耕型、高級物件・特殊物件：專業性高的公司
最終，比起公司規模，更重要的是以實際服務品質與實績為優先進行選擇。
