關於日本橋一丁目中地區第一種市街地再開發事業

日本橋一丁目中地區第一種市街地再開發事業的完成預想圖。中央為約284公尺、52層樓的超高層棟（C街區），前方可見保存活用的日本橋野村大樓舊館（A街區）。
正式名稱：「日本橋一丁目中地區第一種市街地再開發事業」。位於東京都中央區日本橋一丁目，施行區域面積約3.0公頃，是一項大規模的都市再開發計畫。事業方式依據都市再開發法採第一種市街地再開發事業，由再開發組合主導推進。再開發地區緊鄰JR東京站，並直通東京地鐵銀座線、東西線及都營淺草線的日本橋站，交通便利，前往成田機場及羽田機場亦十分方便。在老舊建築林立的日本橋地區，本計畫將新建具備辦公室、商業、飯店、住宅等多種功能的大規模複合設施，並包含成為日本橋新地標的超高層大樓開發項目。總事業費估算約為3,243億日圓。

再開發的背景與目的

背景：再開發前的日本橋一丁目中地區，雖位於毗鄰日本橋川、緊鄰東京站的一等地，但街區中央部混雜著細分化的地塊，建築物老舊化持續進展，土地潛力未能充分發揮。戰前的老舊辦公大樓仍然存在，在耐震、防災方面面臨課題，同時低層建築眾多、有效容積未能充分利用，都市據點的魅力提升備受期待。在此背景下，地主們組成再開發組合，與行政機關攜手推動大規模再開發。

目的：本再開發事業的目的，在於透過土地集約化與街區重整實現高度利用，一體整備多種功能，創造具國際競爭力的都市據點。具體而言，將整備高規格的業務（辦公室）功能及商業功能，並集積國際會議及商業支援功能等複合設施，同時強化地上及地下的行人網絡，創造具有高度流動性的熱鬧氛圍。此外，還將致力於歷史建築的保存活用、日本橋川沿岸水岸環境的再生，以及都市防災功能的強化，目標是提升日本橋地區整體的魅力與活力。透過繼承傳統日本橋街景的同時引入最新都市功能，實現「傳統與革新共存」的城市建設。

計畫內容（設施構成・規模・預定租戶等）

整體構成：再開發地區由A街區、B街區、C街區三棟建築構成。A街區為活用日本橋野村大樓舊館（野村證券總行大樓）外觀的低層棟，地上4層、地下1層，高度約20公尺。B街區為新建的中層大樓，地上7層、地下2層；C街區則為地上52層、地下5層、高度約284公尺的超高層塔樓。C街區完工後將成為日本橋地區最高、最大級的高層大樓，計畫以大規模辦公樓層為核心容納各種用途。

按用途的設施構成：A街區主要配置店鋪及辦公室，B街區配置店鋪與住宅（分售或出租型住宅）。規模最大的C街區除大規模辦公室外，還涵蓋可應對國際會議等的會議設施（MICE）、支援企業創新的商業支援設施、高級飯店、服務式公寓（長期住宿型設施）、停車場等多樣化用途。整體延伸建築面積約達38萬5,000平方公尺，其中C街區單體約佔37萬3,700平方公尺。住宅戶數計畫約51戶，主要配置於B街區。商業設施（店鋪）配置於各街區低層部，預計成為提升日本橋地區流動性的店鋪群。此外，C街區39至47層將進駐希爾頓旗下最頂級奢華飯店「華爾道夫・阿斯托利亞東京日本橋」，這是其在日本的首次進駐，目標於2026年開業。此次飯店的引進，預期將大幅提升日本橋作為國際據點的魅力。服務式公寓方面，也預計成為高端設施，以滿足國內外商務人士的長期住宿需求。

相關企業・開發商

施行者・參加組合員：本事業的施行者為由當地地主組成的「日本橋一丁目中地區市街地再開發組合」。參加組合員（開發商）以三井不動產株式會社及野村不動產株式會社為核心，共同推進事業。兩家公司作為地主提供土地，同時作為保留床取得者及事務局業務受託者主導專案。此外，總部位於再開發區域內的野村控股（野村證券的母公司）也作為地主參與組合，協助保存和活用自有資產舊野村大樓。憑借這些大型企業的協作，本再開發被定位為官民合作的象徵性專案。

設計・施工公司：設計由日本頂尖設計事務所株式會社日建設計負責，美國的佩里・克拉克・佩里建築師事務所（Pelli Clarke Pelli Architects）也作為超高層棟的設計建築師參與設計監修。施工採用多家建設公司組成聯合企業體（JV）的方式。A街區（舊館改修・低層棟）由株式會社大林組單獨施工，B街區（中層棟）由清水建設株式會社與錢高組組成的JV負責。規模最大的C街區（超高層棟）由以清水建設為代表企業的建設聯合企業體負責施工，自2021年底開工以來，整體工程持續推進。如此集結國內頂級開發商、設計及施工各方企業，以高度的可信賴性與技術力推動專案前進。

時程表

再開發事業的主要經過與預定如下：

• 2018年3月（平成30年）：都市計畫決定。

• 2018年12月（平成30年）：再開發組合設立認可（事業計畫認可）。

• 2020年5月（令和2年）：權利轉換計畫認可。現有建築物解體動工（現有日本橋野村大樓舊館等的解體於2020年11月開始）。

• 2021年12月（令和3年）：建築工程開工。再開發大樓本體工程開始（C街區於2021年9月、B街區於2022年1月分階段開工）。三井不動產・野村不動產正式發表開工公告。

• 2026年3月（令和8年）：建築工程完工・竣工（預定）。竣工後陸續開業（住宅入住、辦公室啟用、商業開業、飯店開業預定於2026年內）。

目前（2025年時點）超高層棟的結構工程正在推進，城市景觀中已可見到新的輪廓。預計竣工後的2026年，各設施將同時開放，作為日本橋地區的地標全面運營。

都市計畫・景觀・環境配慮的意義與特徵

歷史景觀的傳承：本專案將保存・修繕日本橋野村大樓舊館（1930年竣工）的莊重外觀，並作為新街區的一部分加以活用。這棟由安井武雄設計、融合東方趣味的折衷樣式珍貴近代建築，已被指定為中央區指定有形文化財。再開發時盡量保留舊館的外牆設計，在將日本橋的歷史與文化傳承給下一代的同時，創造新舊和諧共存的景觀。這是體現「在保存中、在復興中、持續創造」這一日本橋再生計畫理念的實踐，具有超越單純再開發的文化意義。

水岸空間・開放空間的充實：充分利用面向日本橋川的地理優勢，計畫在再開發地區內沿河川整備露台甲板及多處公開廣場（廣場型開放空間）。藉此，訪客與上班族即使身處都心也能享受被「天空、水與綠意」環繞的舒適環境，打造都心的綠洲空間。例如，辦公棟中層部設有戶外露台，可從綠化的空中庭園眺望日本橋川及周邊街景。此外，還將沿日本橋川新設行人甲板，作為水岸散步道開放給地區民眾。觀光方面，將在再開發地區附近設置觀光巴士上下車空間，並強化前往現有日本橋船著場（日本橋川水上運輸網絡）的可及性。遠地觀光客除空路、鐵路外，也可搭乘水上巴士更方便地前往日本橋，同時也為周邊居民及來自都內的微旅遊族群提供多樣化的交通方式。水岸空間的充實及開放空間的整備，不僅有助於景觀提升，更期待帶動地區熱鬧氛圍的創造及流動性的提升。

環境・能源對策與安全性：本再開發以打造最先進的環境友好型建築為目標，計畫取得超高層棟辦公部分的ZEB（淨零能源建築）認證，以及住宅部分的ZEH（淨零能源住宅）認證。此外還預定取得DBJ綠色建築認證，以第三方評估確保建築物的環境性能。加之，涵蓋面向後新冠時代的高度感染症對策技術，以及在大規模災害時仍能維持業務運作的高度BCP（業務持續計畫）對應性能等，次世代安心安全城市建設的努力貫穿各處。例如：強化緊急發電設備及儲水槽、在高層預留緊急直升機停機坪設置準備、採用隔震・制震結構等，計畫打造抗災能力強的都市據點。環境方面，透過活用再生能源及引入高效空調系統，也致力於減少租戶使用時的CO2排放。特別值得一提的是，作為「日本橋一丁目智慧能源計畫」，將在地區內設置自立分散型能源中心。此能源中心引入大型熱電聯產系統（電熱併供），平常時向地區冷暖氣供應電力與熱能，緊急時可透過都市瓦斯發電，即使停電也能持續供電。發電時產生的廢熱將再利用於熱水供應及空調，並透過AI能源管理實現最優運行，計畫減少約25%的CO2排放量。如此，透過導入兼顧減少環境負荷與強化防災功能的次世代基礎設施，目標成為可持續且具韌性的城市建設典範。

與周邊再開發及街區的關聯性

與「日本橋再生計畫」的連携：日本橋一丁目中地區再開發事業，是三井不動產以官民一體推進的「日本橋再生計畫」中最核心的專案之一。三井不動產自2004年COREDO日本橋開業以來，在日本橋地區分階段推進再開發，2019年起以第3階段為目標，提出「豐富水岸的再生」、「新產業創造」、「連結世界的國際活動舉辦」三大重點構想。本再開發與此願景相契合，具體化了水岸環境的再生與國際商業據點功能的強化。實際上，如前所述，日本橋川沿岸的空間整備及商業支援功能（新產業創造據點）的導入，正是體現第3階段目標方向的具體行動。周邊已有三井不動產的「日本橋室町三井塔」（2019年竣工）等完工，第3階段正式啟動，本專案也作為「GREATER日本橋構想」的一環，預期在連接西區・東區方面扮演重要角色。此外，位於再開發地區南側相鄰的「日本橋一丁目三井大樓（COREDO日本橋）」（D街區）已於2004年竣工，預計與本計畫一體整合地下通路及行人甲板相連。藉此，現有設施與新設施有機連結，在整個地區形成高流動性的行人網絡。

與首都高速公路地下化計畫的關係：行駛於日本橋川上空的首都高速都心環狀線（高架），從景觀改善及都市再生的觀點出發，將進行改建為地下隧道的大型工程，目前正在推進中。根據國家、東京都、首都高速公路的計畫，預定2035年度完成日本橋區間的地下路線，並於2040年度前完成日本橋附近高架橋的拆除。本再開發已將此首都高地下化納入規劃，未來高速公路高架拆除後，日本橋川將重現藍天。屆時川沿岸空間的價值將進一步提升，再開發地區整備中的露台、行人甲板及廣場將充分發揮其價值。日本橋的地標——日本橋（橋梁）也預計因高架拆除而恢復景觀，期待與本專案相輔相成，創造「水、綠與歷史和諧共融的街景」。此外，也正在與首都高地下隧道建設相關的周邊基礎設施整備進行協調，並就工程期間對街道影響最小化進行協商。如上所述，本再開發與周邊再開發專案及基礎設施計畫相互連携，沿著日本橋地區整體再生願景推進，這是其主要特徵之一。

從再開發・不動產投資觀點來看的注目點

日本橋一丁目中地區再開發事業，因其規模與內容，在都市再開發及不動產市場兩方面都備受矚目。首先，這是延伸建築面積約38.5萬平方公尺的龐大專案，是都心中規模最大的供給計畫之一。特別是辦公室部分的規模估計超過約20萬平方公尺，在近年東京辦公室市場中屬於突出的供給量。雖然一般而言規模龐大可能引發供過於求的擔憂，但東京23區的辦公室新規供給量未來5年平均預計低於歷史平均，空室率也呈改善趨勢。加之，企業的辦公室需求受「地點的便利性」及「大樓等級提升」支撐，維持穩健態勢，本專案這類最新且多功能的大型辦公室預計將有高度需求。實際上，「日本橋・八重洲・京橋」地區是再開發集中的注目地區，本事業被定位為其中的代表。因此，竣工時預期將吸引國內外優良企業的總部功能進駐，以及作為新商業據點的租戶招募。

此外，華爾道夫・阿斯托利亞東京日本橋的引進，作為其在日本的首次進駐具有重大影響力，從不動產投資觀點也備受關注。這是因為國際奢華飯店品牌的入駐，將大幅提升整體開發的資產價值與頂級感。飯店部分由三井不動產與希爾頓公司簽訂品牌塑造及營運合約，預計帶來穩定收益，同時具有提升地區國際評價的效果。這也與近年東京所追求的國際金融城市・觀光城市品牌強化方向契合，高端飯店的進駐也成為吸引海外投資者及富裕階層關注的因素。

此外，本專案官方標榜為「由適合國際金融據點的6種用途構成的、日本橋地區最高最大級的混合用途開發」。辦公室・商業・飯店・住宅・MICE・商業支援等多用途混合型開發，在風險分散與協同效應兩方面均具優勢。例如，平日因辦公室工作者及商業活動熱鬧，週末及夜間因飯店住客、居民及觀光客帶動人流，使地區能持續保持活力。商業設施也因可期待多元客群而有利於招商，辦公室方面因附設國際會議設施及飯店，也成為對企業而言高便利性的地點。這類混合用途開發的成功案例已在東京中城日比谷及六本木新城等地得到驗證，日本橋一丁目中地區也將同樣透過實現「24小時充滿活力的街區」，謀求不動產價值的最大化。

最後，本再開發預計對日本橋地區整體的價值提升產生擴散效應。再開發所創造的精緻都市空間及高品質辦公室供給，將對周邊不動產市場產生正面影響，並有可能誘發周邊的重建與開發。實際上，日本橋周邊除本計畫外，還有多項再開發正在進行或計畫中（例如：日本橋一丁目東地區、日本橋二丁目地區再開發等）。與這些計畫連動，本專案作為「日本橋復權」的象徵，提升整個地區的品牌力，最終期待帶動租戶需求及地價的上漲。對於不動產投資者而言，除完工後的資產價值及收益性外，投資於日本橋這座歷史與革新融合的城市故事，本身也具有魅力。總體而言，日本橋一丁目中地區第一種市街地再開發事業，是從都市計畫意義與經濟衝擊兩方面值得關注的專案。其進展及完工後的成果，預期將對日本橋地區乃至東京整體的都市競爭力及市場動向產生重大影響。