購買住宅是人生中最重要的決定之一。對許多人來說，住宅貸款的選擇是對未來生活規劃產生重大影響的重要因素。
選擇住宅貸款不應僅憑利率高低來判斷。需要綜合考慮自身的人生規劃、收入的穩定性、對未來利率動向的看法等各種因素。希望本文能成為各位選擇住宅貸款時的重要判斷依據。
Flat 35的基本概要
什麼是Flat 35
Flat 35 是由住宅金融支援機構與全國300多家民間金融機構合作提供的最長35年全期間固定利率住宅貸款。這項商品最大的特色是在借款時就能確定到還款結束為止的利率和每月還款金額。
「Flat 35」這個名稱中的「35」代表最長借款期間的35年。不過，實際借款期間可在15年以上35年以下的範圍內設定，可根據申請人的年齡和希望進行調整。
住宅金融支援機構的角色
理解Flat 35的關鍵在於住宅金融支援機構 的存在。住宅金融支援機構是由國土交通省和財務省管轄的獨立行政法人，以支援國民購買住宅為目的而設立。
住宅金融支援機構收購民間金融機構融資的Flat 35住宅貸款，並以此作為擔保發行債券(住宅金融支援機構債券)來籌措長期資金。透過這個機制，民間金融機構能夠穩定地提供長期固定利率的住宅貸款。
全期間固定利率的意義
固定利率 是指借款期間內利率不會變動的利率類型。Flat 35在借款時設定的利率會持續到還清為止，因此可以規避未來的利率上升風險。
這與浮動利率型住宅貸款有很大的不同。浮動利率型會根據市場利率的變動來調整適用利率，因此在利率上升時期有還款負擔增加的風險。另一方面，Flat 35在借款時就能確定還款計畫，因此有利於長期的家計管理。
Flat 35的利率與最新動向
2025年6月的最新利率資訊
截至2025年6月，Flat 35的利率 水準如下。作為考慮住宅貸款時的重要判斷依據，需要準確掌握最新的利率動向。
| 借款期間 | 利率範圍 | 最常見利率 | 較上月 |
| 15年～20年 | 年1.500％～年3.620％ | 年1.500％ | - |
| 21年～35年 | 年1.890％～年4.010％ | 年1.890％ | +0.07％ |
2025年6月的Flat 35利率與上月相比呈現上升趨勢。特別是21年～35年的借款期間，最常見利率較上月上升0.07％，達到年1.890％。這個上升反映了長期利率的動向和市場環境的變化。
融資率造成的利率差異
在Flat 35中，適用利率會根據融資率(住宅價格與借款金額的比例)而有所不同。融資率超過9成時，利率會有所加碼。
| 融資率 | 借款期間21～35年的利率範圍 | 最常見利率 |
| 9成以下 | 年1.890％～年4.010％ | 年1.890％ |
| 超過9成 | 年2.000％～年4.120％ | 年2.000％ |
這個利率差異會根據頭期款的準備狀況對還款負擔產生很大影響。盡可能準備住宅價格1成以上的頭期款，就能以更優惠的利率借款。
與其他住宅貸款的利率比較
為了適當評估Flat 35的利率水準，與其他住宅貸款商品的比較很重要。截至2025年6月的主要住宅貸款商品利率水準如下。
| 貸款種類 | 利率類型 | 代表性利率水準 | 特色 |
| Flat 35 | 全期間固定 | 年1.890％ | 無利率變動風險 |
| 大型銀行浮動利率 | 浮動 | 年0.345％～0.475％ | 有利率上升風險 |
| 網路銀行浮動利率 | 浮動 | 年0.298％～0.380％ | 有利率上升風險 |
| 10年固定利率 | 初期固定 | 年1.200％～1.500％ | 固定期間結束後轉為浮動 |
從這個比較表也可以看出，Flat 35的利率與浮動利率相比處於較高水準。但是，全期間利率固定所帶來的安心感是浮動利率所沒有的一大優勢。
利率動向的背景與今後展望
Flat 35的利率是以10年期國債殖利率為基準來決定。2025年以來的利率上升，受到日本銀行貨幣政策正常化的預期以及全球性通膨壓力的影響。
對於考慮購買住宅的人來說，重要的不僅是目前的利率水準，還要思考如何看待未來的利率變動風險。如果想要規避利率上升風險，適合選擇Flat 35這類全期間固定利率；而如果想要抑制當前的還款負擔，浮動利率也是一個選項。
Flat 35的審查基準與使用條件
關於申請人的基準
年齡要件
國籍要件
關於收入的基準
| 年收入 | 還款負擔率上限 |
| 未滿400萬日圓 | 30％以下 |
| 400萬日圓以上 | 35％以下 |
無工作年資限制
借款條件
借款金額
借款期間
借款期間可設定為15年以上35年以下。不過，如果申請人本人或連帶債務人滿60歲以上，也可以設定為10年以上。
關於住宅的技術基準
主要技術基準
1.住宅規模
•劣化對策相關基準
物件檢查的實施
審查流程與期間
Flat 35的審查按照以下流程進行。
審查期間因金融機構和申請時期而異，但從事前審查到融資執行預估需要1個月～1個半月左右較為適當。
Flat 35的優點・缺點
Flat 35的主要優點
1. 全期間固定利率帶來的安心感
Flat 35最大的優點 是在借款時就能確定到還清為止的利率和還款金額。藉此可以完全規避未來的利率上升風險。
例如，以35年期借款3,000萬日圓的情況，利率上升1％時每月還款金額會增加約2萬日圓，總還款金額會增加約700萬日圓。使用Flat 35可以在借款時就規避這種風險。
2. 易於制定還款計畫
因為每月還款金額固定，所以能夠輕鬆進行長期的家計管理。易於與教育費和退休金準備等其他人生規劃調整，也容易建立未來的收支展望。
3. 不需要保證人・保證費
Flat 35不需要保證人和保證費。許多民間住宅貸款需要向保證公司支付數十萬日圓的保證費，但Flat 35不會產生這筆費用。
不過，如果加入團體信用生命保險(團險)，保險費相當金額會包含在利率中。不加入團險的情況下，利率會降低約0.2％。
4. 融資手續費相對便宜
Flat 35的融資手續費在許多金融機構設定為借款金額的2.2％(含稅)左右。部分金融機構採用定額型手續費制度，無論借款金額多少都是固定手續費。
浮動利率的住宅貸款也採用類似的手續費制度，但Flat 35的特色是雖然是全期間固定利率，手續費負擔卻不會過高。
5. 審查基準的靈活性
Flat 35沒有年收入下限和工作年資的限制。此外，自營業者、約聘員工、派遣員工也可以申請。這反映了住宅金融支援機構廣泛提供購屋機會的方針。
不過，還款負擔率的基準會嚴格適用，因此需要以符合收入的借款金額來申請。
Flat 35的主要缺點
1. 利率比浮動利率高
Flat 35最大的缺點 是利率水準比浮動利率高。截至2025年6月，Flat 35的利率約為年1.890％，而浮動利率約為年0.3％～0.5％。
由於這個利率差異，Flat 35的初期還款負擔會較重。以35年期借款3,000萬日圓的情況，每月還款金額的差異約為3萬～4萬日圓左右。
2. 利率下降時期的缺點
全期間固定利率在利率上升時期是優點，但在利率下降時期則成為缺點。即使市場利率大幅下跌，Flat 35的利率也不會變更。
3. 頭期款不足時的利率加碼
融資率超過9成時，利率會加碼約0.11％。如果無法充分準備頭期款，還款負擔會更重，這點需要注意。
盡可能準備住宅價格1成以上的頭期款，有助於以更優惠的條件借款。
4. 住宅技術基準造成的限制
要使用Flat 35，住宅需要符合住宅金融支援機構的技術基準。特別是中古住宅的情況，根據屋齡和結構可能無法符合基準。
此外，物件檢查費用需負擔數萬日圓，這也是缺點之一。
5. 提前還款時的限制
適合・不適合Flat 35的人
適合Flat 35的人
1.想要規避利率上升風險的人
•民間住宅貸款審查較嚴格
•對收入穩定性感到不安
不適合Flat 35的人
1.想要抑制初期還款負擔的人
住宅貸款的選擇會因個人狀況和價值觀而有不同的最佳解。重要的是不僅考慮利率水準，還要綜合考慮未來的人生規劃、利率觀點、風險承受度等來做判斷。
Flat 35S與利率優惠制度
Flat 35S的概要
Flat 35S 是在購買節能性或耐震性等優良高品質住宅時，將Flat 35借款利率在一定期間內降低的制度。這個制度是為了促進形成優良住宅存量而設立。
利用Flat 35S可以比一般Flat 35以更優惠的條件借款住宅貸款，可以期待減輕長期還款負擔。
2025年4月起的制度修訂(導入點數制)
點數制的機制
| 總點數 | 利率優惠幅度 | 利率優惠期間 |
| 1點 | 年0.25％ | 前5年 |
| 2點 | 年0.25％ | 前10年 |
| 3點 | 年0.50％ | 前5年 |
| 4點 | 年0.50％ | 前10年 |
| 5點 | 年1.00％ | 前5年 |
點數給予條件
| 項目 | 條件 | 點數 |
| ZEH | ZEH、Nearly ZEH、ZEH Ready、ZEH Oriented | 1點 |
| 長期優良住宅 | 取得長期優良住宅認定 | 1點 |
| 耐震等級 | 取得耐震等級3 | 1點 |
| 節能等級 | 隔熱等性能等級5以上且一次能源消耗量等級6 | 1點 |
| 項目 | 條件 | 點數 |
| 育兒支援 | 有未滿18歲子女的家庭或夫妻合計年齡未滿80歲 | 1點 |
| 地區合作 | 地方公共團體與住宅金融支援機構合作的措施 | 0.25點 |
Flat 35育兒加值
對象家庭
利率優惠內容
| 子女人數 | 利率優惠幅度 | 利率優惠期間 |
| 1人 | 年0.25％ | 前5年 |
| 2人 | 年0.50％ | 前5年 |
| 3人以上 | 年1.00％ | 前5年 |
購買優良中古住宅時的利率優惠
對象住宅
利率優惠內容
利率優惠制度的活用方法
多項制度併用
使用制度時的注意事項
利率優惠效果的模擬
| 利率優惠內容 | 一般利率 | 優惠後利率 | 每月減輕效果 | 總減輕效果 |
| 0.25％・5年 | 1.89％ | 1.64％ | 約4,000日圓 | 約24萬日圓 |
| 0.50％・5年 | 1.89％ | 1.39％ | 約8,000日圓 | 約48萬日圓 |
| 1.00％・5年 | 1.89％ | 0.89％ | 約16,000日圓 | 約96萬日圓 |
總結
Flat 35的主要重點
1.全期間固定利率帶來的安心感
•透過Flat 35S提升性能優良
•住宅的優惠育兒家庭支援制度
考慮時的重要判斷要素
住宅貸款的選擇不應僅憑利率高低來判斷。綜合考慮以下要素很重要。
•人生規劃：教育費和退休金的準備計畫如何
下一步行動
如果考慮使用Flat 35，建議按照以下步驟進行。
INA&Associates全面支援客戶購買住宅。從包含Flat 35在內的住宅貸款諮詢到物件選擇，都會基於專業知識和豐富經驗提供建議。歡迎隨時諮詢。
常見問題
Q1. Flat 35和浮動利率，應該選擇哪一個？
A1. 選擇的判斷基準取決於利率觀點和風險承受度。
重要的是做出符合自身人生規劃和價值觀的選擇。建議諮詢專家，並以多種情境進行模擬。
Q2. Flat 35的審查嚴格嗎？
A2. Flat 35的審查與其他住宅貸款相比有其特色。
總體而言，是重視還款能力而非收入穩定性的審查。
Q3. 要獲得Flat 35S的利率優惠需要什麼？
A3. 在2025年4月起的點數制中，會根據以下條件給予點數。
根據總點數決定利率優惠內容。詳情請在住宅金融支援機構的官方網站確認。
Q4. 中古住宅也可以使用Flat 35嗎？
A4. 是的，中古住宅也可以使用Flat 35。
中古住宅的情況下，事前確認技術基準的符合性很重要。
Q5. Flat 35的提前還款如何辦理？
A5. Flat 35的提前還款可透過以下方法辦理。
辦理提前還款時，考慮與手頭資金的平衡，有計畫地實施很重要。
