在考慮不動產投資時，您可能會遇到沒有建築計畫概要書的物件。對於正在考慮購買此類物件的投資者來說，最關心的問題是「能否獲得銀行融資」。
建築計畫概要書是建築確認申請時提交的重要文件，是金融機關在融資審查中確認物件法律合規性的基本資料。若缺少此文件，可能對融資可否產生重大影響。
本文以INA&Associates株式會社長期參與眾多不動產交易的經驗為基礎，詳細解說沒有建築計畫概要書物件的不動產融資實況，以及具體的解決方案。
在不動產投資中，獲得適當的融資是投資成功的重要因素。即使是沒有建築計畫概要書的物件，只要理解並執行適當的處理方法，獲得融資仍是完全可行的。我們將提供實用資訊，讓投資者能夠安心推進不動產投資。
什麼是建築計畫概要書
建築計畫概要書是依據建築基準法進行建築確認申請時，與建築確認申請書一併提交的重要文件。此文件是對建築物基本計畫內容的摘要，記載了從建築業主、設計者、工程監理者、施工者等基本資訊，到基地概要、建築物概要等，用以掌握建築計畫全貌的相關資訊。
建築計畫概要書所記載的主要內容如下。首先，關於建築業主的資訊，記載姓名或名稱、住址。其次，關於設計者資訊，記明建築師姓名、建築師事務所名稱、地址、建築師執照種類及登錄號碼。工程監理者也記載相同資訊，施工者則記錄建設業者的商號或名稱、地址、建設業許可證號碼。
關於基地資訊，詳細記載基地所在地、基地面積、建蔽率、容積率、使用分區等都市計畫相關限制。建築物概要則包含用途、結構、樓層數、建築面積、總樓地板面積、高度等基本建築數據。
此建築計畫概要書在建築確認審查完成後，將成為向公眾公開的文件。也就是說，凡依法建造的建築物，必定存在此文件，且應保管於行政機關。然而，在實際的不動產交易中，因各種原因，此文件可能無法取得或已遺失。
在不動產貸款審查中，金融機關會嚴格確認物件的法律合規性。建築計畫概要書是證明該物件依建築基準法合規建造的重要憑證之一。對金融機關而言，確認融資對象物件非違法建築，是適當評估融資風險不可或缺的作業。
若缺少建築計畫概要書，金融機關將難以確認物件的法律合規性。這在融資審查中將成為重大不利因素，情況嚴重時可能導致融資本身變得困難。特別是對於嚴格執行物件審查的金融機關，此文件的缺失有時會成為致命問題。
缺少建築計畫概要書對融資的影響
針對沒有建築計畫概要書物件的銀行融資實況，各金融機關的應對方式差異極大。然而，一般而言在融資審查中將面臨非常嚴格的評估。
首先，大型銀行及地方銀行等一般金融機關，通常將建築計畫概要書的提交列為融資必要條件。這些金融機關要求提交建築計畫概要書（建築確認申請台帳記載證明書）或檢查完成證明，作為確認物件法律合規性的文件。若缺少這些文件，融資審查可能在審查階段即遭停止。
信用合作社等地區型金融機關雖可能不如大型銀行嚴格，但通常仍會要求提交替代文件。這些金融機關因了解當地實情，對於沒有建築計畫概要書的物件，若有適當的替代手段，也會考慮提供融資。
非銀行系金融機關有時會展現比銀行更靈活的應對，但相應地利率往往較高。融資條件也通常較為嚴苛，可能要求較高的自備款比例。
缺少建築計畫概要書的物件難以獲得融資的主要原因如下。
第一，難以確認法律合規性。金融機關需要確認融資對象物件符合建築基準法。若缺少建築計畫概要書，此確認作業將極為困難。對違法建築提供融資將使金融機關承擔重大風險，因此不得不採取謹慎態度。
第二，擔保價值的評估將變得困難。可能存在違法建築的物件，未來有可能受到行政指導或拆除重建命令。此類物件擔保價值大幅下跌的風險較高，因此金融機關對融資持保留態度。
第三，存在出售時的風險。沒有建築計畫概要書的物件，未來出售時也將面臨同樣問題。買家難以尋覓，出售價格也可能下降，因此金融機關將其判斷為回收風險較高的物件。
在實際融資審查中，金融機關針對沒有建築計畫概要書的物件，通常採取以下應對措施。首先，要求提交替代文件。若有台帳記載事項證明書或建築基準法適合狀況調查報告書等替代文件，便會考慮提供融資。
其次，嚴格化融資條件。可能附加利率加碼、提高自備款比例、增加保證人等條件。此外，也可能考慮縮短融資期間或減少融資金額。
此外，可能要求追加擔保或保證。提供其他不動產作為追加擔保，或附加信用保證協會保證等，有時會成為附帶條件。
替代手段與解決方案
即使是沒有建築計畫概要書的物件，只要採取適當的替代手段，仍可獲得不動產融資。以下詳細解說實用的解決方案。
重新取得建築計畫概要書
最基本的解決方案是重新取得建築計畫概要書。建築計畫概要書保管於物件所在市區町村的建築指導課，是向公眾公開的文件。
建築計畫概要書的取得手續相對簡單。首先，向管轄物件所在地的市區町村建築指導課詢問。許多自治體除窗口申請外，也接受郵寄申請。
申請所需文件包括申請書（自治體指定格式）、身分證明文件影本、手續費（現金掛號信或定額匯票）。手續費因自治體而異，一般約為100至500日圓。東京都的情況，閱覽免費但無法取得副本，因此需要考慮其他替代手段。
從申請到取得通常需要1至2週。但若為老舊物件，或因市町村合併而管轄已變更，調查可能需要更多時間。
也有無法取得建築計畫概要書的情況。未辦理建築確認申請的違法建築，當然不存在建築計畫概要書。此外，非常老舊的建築物可能未保存文件。另外，也有因災害等原因導致文件滅失的情況。
活用台帳記載事項證明書
無法取得建築計畫概要書時的替代手段，是台帳記載事項證明書。此文件是對都道府縣管理的建築台帳所記載事項的證明。
台帳記載事項證明書記載建築確認號碼、確認年月日、建築業主、設計者、施工者、建築物概要等。由於包含與建築計畫概要書相同的資訊，部分金融機關可能接受其作為替代文件。
取得手續在都道府縣廳建築指導課或派出機關辦理。申請所需文件為申請書、身分證明文件、手續費。手續費因都道府縣而異，一般約為數百日圓。
但台帳記載事項證明書的閱覽及副本申請範圍因都道府縣而異。部分都道府縣對非利害關係人的申請有所限制。事前向管轄都道府縣確認至關重要。
實施建築基準法適合狀況調查
若無法取得建築計畫概要書或台帳記載事項證明書，或金融機關不接受這些替代文件，實施建築基準法適合狀況調查將成為有效的解決方案。
建築基準法適合狀況調查是依據國土交通省制定的「既有建築物現況調查指引」實施的調查。此調查由建築師詳細調查既有建築物的現況，確認是否符合建築基準法。
調查內容涵蓋多個面向。首先確認建築物的用途、結構、規模等基本事項。其次詳細調查建築基準法各規定的適合狀況。具體包括結構安全性、防火避難安全性、衛生環境、無障礙設施等項目，確認是否符合現行建築基準法。
調查結果確認符合建築基準法後，將發行「建築基準法適合狀況調查報告書」。此報告書是向金融機關證明物件法律合規性的重要文件。
可實施調查的機構為指定確認檢查機關，或所屬建築師事務所的建築師。選定調查委託對象時，事前確認其為金融機關認可的機構至關重要。
其他替代文件
除上述主要替代手段外，視情況也有可活用的文件。
若有檢查完成證明，這將成為最有力的替代文件。檢查完成證明是證明建築物通過竣工檢查的文件，是顯示符合建築基準法的重要憑證。
若有建築確認完成證明，也有可能作為替代文件活用。但建築確認完成證明顯示的是建築動工前的許可，並不保證完工後的合規性，因此部分金融機關可能要求追加文件。
既有不符規定建築物的情況，可透過製作「既有不符規定建築物調查報告書」，證明即使有部分不符現行法規，仍符合建築當時的法令。
費用與手續詳情
實現沒有建築計畫概要書物件融資的各種手續，各需不同費用與期間。以下表格比較主要手續的詳情。
| 手續 | 費用 | 期間 | 取得地點 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 建築計畫概要書 | 100～500日圓 | 1～2週 | 市區町村建築指導課 | 最基本的替代手段 |
| 台帳記載事項證明書 | 數百日圓 | 1～2週 | 都道府縣廳建築指導課 | 因都道府縣而有所限制 |
| 建築基準法適合狀況調查 | 20萬～50萬日圓 | 1～2個月 | 指定確認檢查機關 | 最確實的替代手段 |
| 既有不符規定調查 | 10萬～30萬日圓 | 2～4週 | 建築師事務所 | 適用於既有不符規定物件 |
建築基準法適合狀況調查的費用，因建築物的規模、結構、用途而有大幅變動。一般住宅約為20萬至30萬日圓，但大規模建築物或結構複雜的建築物有時超過50萬日圓。
調查費用分為文件調查手續費、現場調查手續費、報告書製作手續費。文件調查確認既有圖面及文件。現場調查由建築師實際前往現場，詳細調查建築物現況。報告書製作則根據調查結果製作詳細報告書。
調查期間也因建築物的規模及複雜程度而有所變動。一般住宅約1個月可完成，但大規模建築物或特殊結構的建築物有時需要2個月以上。
部分金融機關可能僅接受特定調查機關的報告書。事前向考慮融資的金融機關確認，選定獲認可的調查機關至關重要。
若調查結果發現不符合建築基準法的部分，可能需要進行改正工程。改正工程費用另計，因此委託調查前，預先確保一定程度的預算是明智之舉。
與金融機關的協商策略
要成功取得沒有建築計畫概要書物件的融資，與金融機關的適當協商至關重要。以下提示實用的協商策略。
首先，事前準備極為重要。在向金融機關諮詢前，盡可能準備好替代文件。嘗試取得建築計畫概要書，若無法取得，應明確說明原因。物件的詳細資訊、購買價格、投資計畫等也應整理清楚。
向金融機關諮詢時，同時向多家機關並行進行較為有效。透過向大型銀行、地方銀行、信用合作社、非銀行等不同特性的金融機關接洽，可找到最佳融資條件。
諮詢時，重要的是不隱瞞物件問題，誠實說明。整理並說明無建築計畫概要書的原因、替代手段的研究狀況、物件的魅力及投資價值等。向金融機關負責人展現自己是誠實可信的借款人。
替代文件的提案，分階段進行較為有效。首先提案提交相對容易取得的建築計畫概要書或台帳記載事項證明書。若這些不被接受，再提案實施建築基準法適合狀況調查。
在融資條件協商中，保持靈活性至關重要。接受利率加碼、提高自備款比例、縮短融資期間等條件，可提高獲得融資的可能性。但需要在不損害投資收益性的範圍內作出妥協。
總結
即使是沒有建築計畫概要書的物件，只要採取適當的處理方法，仍完全可以獲得銀行融資。重要的是正確掌握問題，選擇最佳解決方案。
最基本的處理方法是重新取得建築計畫概要書。多數情況下，可在市區町村建築指導課相對容易地取得。費用也僅需數百日圓，因此建議首先嘗試此方法。
若無法取得建築計畫概要書，有台帳記載事項證明書或建築基準法適合狀況調查等替代手段。特別是建築基準法適合狀況調查，雖費用較高，但是最確實的解決方案。
在不動產投資中，獲得適當融資是成功的重要因素。即使遭遇沒有建築計畫概要書的物件，也不要放棄，與專業人士商議，找到最佳解決方案至關重要。
INA&Associates株式會社即使面對此類複雜案件，也將憑藉豐富的經驗和專業知識，支援客戶的不動產投資。在考慮購買沒有建築計畫概要書的物件時，歡迎隨時向本公司諮詢。我們將提供適當的建議與具體的解決方案。
常見問題
Q1：沒有建築計畫概要書的物件應該避免購買嗎？
A1：不一定需要迴避。明確釐清沒有建築計畫概要書的原因，若有適當的替代手段，仍可考慮購買。但若存在違法建築的可能性，則需謹慎判斷。建議由專業人士實施詳細調查，充分評估風險後再做決定。
Q2：建築基準法適合狀況調查的費用由誰負擔？
A2：一般由獲得融資的買方負擔。但透過與賣方協商，也可能讓賣方負擔部分或全部費用。有時也以調整購買價格的方式處理。在簽約前明確約定費用負擔至關重要。
Q3：所有金融機關都會接受替代文件嗎？
A3：各金融機關的應對方式差異極大。大型銀行相對嚴格，有時不接受替代文件。另一方面，地區型金融機關及非銀行有時展現較靈活的應對。向多家金融機關諮詢，找到最適合的融資機關至關重要。
Q4：建築基準法適合狀況調查發現不符合情況時該怎麼辦？
A4：發現不符合情況時，考慮進行改正工程，或維持現狀作為既有不符規定處理。輕微不符合的情況一般進行改正工程，需要大規模修繕的情況則作為既有不符規定處理。透過與金融機關協商，決定最佳應對方案。
Q5：越老舊的物件越容易找不到建築計畫概要書嗎？
A5：確實如此。特別是昭和50年代以前的建築物，文件保存狀況可能不完整。此外，因市町村合併而管轄已變更的情況，文件所在也可能不明。購買老舊物件時，事前確認文件是否存在至關重要。
