Para os proprietários que avaliam o aproveitamento de seu terreno, a gestão de locais comerciais (tenant) é uma opção poderosa, com rentabilidade de 1,5 a 2 vezes a do aluguel residencial. Contudo, sem uma definição adequada de aluguel não é possível maximizar a receita. Este artigo apresenta os dados de mercado dos aluguéis de locais comerciais e os métodos profissionais para defini-los.
O que é a gestão de locais comerciais?
A gestão de locais comerciais (tenant) é um método de aproveitamento do terreno que consiste em alugar edifícios ou terrenos onde se instalam escritórios de empresas, restaurantes, salões de beleza, lojas de conveniência etc., para obter receitas. Há dois tipos: «receita de aluguel» (aluguel do edifício inteiro) e «receita de aluguel do solo» (aluguel apenas do terreno).
Vantagens da gestão de locais comerciais
- Alta rentabilidade: como o locatário é uma pessoa jurídica ou um comerciante, o aluguel costuma ser, como referência, de 1,5 a 2 vezes o de apartamentos ou condomínios «mansion».
- Economia de custos com acabamento interno: os locais não exigem instalações obrigatórias e a entrega em «skeleton» (estado bruto) reduz os custos iniciais.
- Redução de custos correntes: existe o sistema de caução (de 6 a 12 meses de aluguel) e a restauração ao estado original é, em princípio, de responsabilidade do locatário.
Desvantagens da gestão de locais comerciais
- Forte sensibilidade à conjuntura: em períodos de recessão, é difícil captar novos inquilinos; em especial, em locações por andar inteiro, as perdas em caso de saída são elevadas.
- Sem possibilidade de seguro contra terremotos: imóveis comerciais, em regra, não podem contratar seguro contra terremotos (em alguns casos é possível por meio de cláusula adicional, mas com prêmio elevado).
- Sem redução do imposto sobre ativos fixos: para terrenos residenciais há redução de até um sexto, mas isso não se aplica à gestão de locais comerciais.
Quanto vale o aluguel de um local comercial?
O preço de mercado do aluguel varia muito conforme localização, área e andar. Os valores por tsubo (mensalidade por tsubo) nas principais áreas são os seguintes.
| Área | Média de todos os andares | 1º andar | Não 1º andar | Faixa típica |
|---|---|---|---|---|
| Área de Omotesandō | 42.600 ienes | 60.600 ienes | 32.600 ienes | 30.000 – 45.000 ienes |
| Área de Shinsaibashi | 16.600 ienes | 29.000 ienes | 13.450 ienes | 20.000 – 25.000 ienes |
| Área de Tenjin | 13.850 ienes | 19.550 ienes | 12.450 ienes | 15.000 – 20.000 ienes |
Esses valores são apenas referenciais. Além da área, equipamentos do imóvel, idade do prédio, entorno e visibilidade também são fatores determinantes do aluguel.
Como definir o aluguel de um local: dois métodos principais
Definição do aluguel pelo método de análise de receita
O método de análise de receita é uma técnica para definir o aluguel com foco em quanto a empresa consegue obter de receita ao utilizar o imóvel em questão. Ao aluguel líquido de receita (lucro líquido obtido pelo negócio), somam-se as despesas necessárias do locador, como impostos, custos de manutenção e depreciação, para se chegar a um aluguel adequado. É especialmente eficaz para imóveis voltados a investidores e profissionais.
Em locais «inuki», considerar o valor das instalações inclusas
Em locais «inuki» (com instalações e mobiliário inclusos), o aluguel é avaliado considerando também o valor das instalações inclusas. A oferta é escassa e o aluguel também varia conforme a posição da porta e os fluxos de clientes. Em alguns casos, o custo de transferência das instalações está incluso nos «ativos acessórios da loja» ou no «direito de entrada (kenrikin)»: confira o detalhamento antes da assinatura.
Em caso de vacância prolongada, revise o aluguel
O mercado de aluguéis muda a cada ano. Considerando o envelhecimento do imóvel e a evolução dos locais vizinhos, pesquise pela internet ou por meio de imobiliárias os aluguéis de locais semelhantes em tamanho e idade e, se necessário, considere uma redução. Se for difícil decidir sozinho, é eficaz consultar a empresa administradora ou um especialista em imóveis.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Quanto mais caro é o aluguel de um local comercial em relação ao residencial?
Em geral, o nível de aluguel de um local equivale, como referência, a 1,5 a 2 vezes o de apartamentos ou condomínios «mansion». Como o locatário é pessoa jurídica ou comerciante, são fixados aluguéis mais altos.
P. Quando reduzir o aluguel se a vacância se prolongar?
Se o aluguel estiver mais de 10 a 15 % acima do mercado em comparação com locais semelhantes em tamanho e idade na vizinhança, é um sinal para considerar uma redução. Também é útil consultar uma imobiliária.
P. É possível contratar seguro contra terremotos para a gestão de locais comerciais?
Em princípio, locais comerciais não podem contratar seguro contra terremotos. Algumas seguradoras o oferecem como cláusula adicional, mas, em muitos casos, o prêmio é alto, sendo necessário verificar previamente.
P. Em que consiste o cálculo pelo método de análise de receita para o aluguel de um local?
É um método que estima o lucro líquido anual da empresa que atua no local, deduz dele os impostos, despesas de gestão e depreciações suportadas pelo locador e divide o resultado por doze para definir o aluguel mensal.
