MaaS가 부동산 가격을 바꾼다 | 교통 혁명이 가져오는 가격 형성 메커니즘의 구조 변화와 투자 전략

MaaS(Mobility as a Service)는 모든 교통 수단을 하나의 플랫폼에 통합하여, 이동의 편리성을 비약적으로 높이는 서비스입니다. 부동산 가격은 「역까지의 거리」나 「교통의 정비 상황」에 크게 좌우되어 왔지만, MaaS의 보급은 부동산의 가격 형성 메커니즘 자체를 바꿀 가능성을 내포하고 있습니다. 본 글에서는 MaaS의 구조와 해외·국내의 선진 사례를 분석하고, 부동산 시장에 미치는 영향을 투자자·전문가의 관점에서 고찰합니다.

MaaS란 무엇인가? 모빌리티 혁명의 본질을 이해하다

MaaS는 「Mobility as a Service」의 약자로, ICT를 활용하여 교통을 클라우드화하고, 이동의 편리성을 높이는 서비스를 말합니다. 공공 교통 기관·택시·카 셰어·셰어 사이클 등, 모든 교통 수단을 하나의 앱으로 검색·예약·결제할 수 있는 구조를 가리킵니다.

종래에는 자가용 이외의 이동에서는 교통 수단별로 개별적인 액세스가 필요했습니다. MaaS에서는 목적지를 입력하기만 하면 최적의 이동 경로가 제안되어, 복수의 교통 수단을 끊김 없이 이용할 수 있습니다.

MaaS의 본질은 단순한 이동의 효율화가 아닙니다. 도시 만들기·생활 기반을 지탱하는 인프라로서의 역할이 발견됨으로써, 부동산 업계로부터의 주목이 높아지고 있습니다. 미쓰이부동산을 비롯한 대형 부동산 사업자가 「부동산×MaaS」의 실증 실험을 시작하고 있는 것이 그 증거입니다.

왜 교통 편리성이 부동산 가격을 결정짓는가?

부동산 가격은 「일반 요인」 「지역 요인」 「개별적 요인」의 3가지 가격 형성 요인에 의해 결정됩니다. 교통의 편리성은 지역 요인 및 개별적 요인에 해당하며, 특히 거주용 부동산에서는 가장 중요한 지표 중 하나입니다.

역 거리와 가격의 상관 데이터

국토교통성의 「부동산 거래 가격 정보」에 의하면, 도쿄 도내의 중고 맨션(3LDK)에서는, 역으로부터 도보 1〜5분의 부동산은 6〜10분의 부동산과 비교하여 평균 거래 가격이 약 200만 엔 높아져 있습니다. 면적에 거의 차이가 없는데도 이 가격 차이가 생긴다는 것은, 「넓이보다 역세권」을 시장이 우선하고 있다는 것을 보여줍니다.

단독 주택에서도 같은 경향을 볼 수 있습니다. 도보 10분을 기준으로 한 평가에서, 역에서 5분과 6분의 불과 1분 차이로 약 200만 엔, 10분 차이로는 약 1,000만 엔이나 되는 가격 차이가 생기는 경우가 있습니다.

전철계 부동산 회사가 대형으로 성장한 구조적 이유

역세권 부동산의 수요의 높이는, 전철계 부동산 회사가 업계 대형으로 성장한 이유에도 직결되어 있습니다. 도큐부동산, 오다큐전철, 게이큐부동산, 한큐한신부동산, 게이한전철부동산 등, 철도 회사의 자회사가 부동산 사업을 전개하여, 역 주변의 토지 개발·분양으로 큰 점유율을 획득해 왔습니다.

철도 사업에서 역이라는 인프라를 정비하고, 그 주변의 토지를 부동산으로서 판매하는 비즈니스 모델은, 교통 편리성과 부동산 가치가 불가분이라는 것을 뒷받침하고 있습니다.

MaaS는 부동산의 가격 형성 메커니즘을 어떻게 바꾸는가?

MaaS의 보급이 부동산 가격에 영향을 미치는 경로는 주로 3가지가 있습니다. 이동의 편리성이 「입지」의 정의를 바꿈으로써, 종래의 가격 형성의 전제가 무너질 가능성이 있는 것입니다.

1. 교외·지방 부동산 가치의 재평가

MaaS가 보급되면, 정액제 모빌리티 서비스에 의해 역에서 떨어진 곳에서도 이동이 용이해집니다. 핀란드의 「Whim」에서는, 월정액 플랜으로 공공 교통 기관·택시·셰어 사이클을 이용할 수 있어, 역세권에 사는 필연성이 옅어지고 있습니다.

이동의 편리성이 주택 선택의 제약 조건이 아니게 되면, 교외 부동산의 수요가 증가하고, 도심과 교외의 가격 격차가 축소된다고 생각됩니다. 투자자에게는, 교외 지역에서의 투자 기회가 넓어진다는 것을 의미합니다.

2. 간선 도로변의 지가 상승 잠재력

간선 도로변의 부동산은, 정체·소음·배기 가스의 영향으로 지가가 낮게 억제되어 왔습니다. MaaS의 보급에 의해 자가용 이용률이 저하되면, 이러한 환경 부하가 경감되어, 지가의 상승이 기대됩니다. 핀란드에서는 환경 문제의 해소도 MaaS 실용화의 목적 중 하나로 되어 있습니다.

3. 모빌리티 서비스 부대 부동산이라는 새로운 수익 모델

미쓰이부동산은 치바·가시와노하나 도쿄·니혼바시 등에서, 맨션 주민용으로 버스·택시·셰어 사이클을 통합한 MaaS 실증 실험을 실시했습니다. 주민 30명에게 전용 앱을 배포하여, 택시 3,000엔분이나 카 셰어 72시간, 버스와 셰어 사이클 무제한 이용을 제공하고 있습니다.

모빌리티 서비스를 부동산에 부대시킴으로써, 부동산의 부가 가치 향상과 새로운 수익원의 확보가 동시에 실현됩니다. 이것은 임대 경영의 차별화 전략으로서도 주목할 만합니다.

MaaS 선진국의 사례에서 읽어내는 부동산 시장에의 시사

세계 각국의 MaaS 사례는, 부동산 시장에의 영향을 예측하는 데 있어서 중요한 참고 데이터를 제공하고 있습니다.

핀란드 「Whim」: 세계 최초의 MaaS 실용화

2017년에 헬싱키에서 실용화된 「Whim」은, MaaS Global사가 운수통신성의 지원을 받아 시작했습니다. 도시의 정체 문제, 배기 가스에 의한 환경 오염, 고령자의 이동 수단 확보와 같은 과제 해결을 목적으로 하고 있습니다. 이용 상황에 따른 복수의 요금 플랜을 제공하여, 공공 교통 기관에서 택시, 셰어 사이클까지를 원 앱으로 완결시키고 있습니다.

미국 「Uber」: 라이드 셰어의 사회 실장

Uber는 운전 면허를 가진 일반인이 자가용을 택시 대신으로 하는 서비스로, 택시의 절반 정도의 가격으로 이용 가능합니다. 드라이버의 평가 시스템에 의해 품질을 담보하고 있습니다.

독일 「moovel」·중국 「디디추싱」

독일의 moovel은 2018년에 사용자 수 500만 명을 돌파하여, 도시 교통의 최적화 플랫폼으로서 정착. 중국의 디디추싱은 배차·예약·결제를 일괄 대응하여, 5단계의 차량 랭크에서 선택할 수 있는 구조를 구축하고 있습니다.

국내의 「부동산×MaaS」 동향: 투자자가 주시해야 할 포인트

일본 국내에서는 부동산 사업자가 주도하는 MaaS 도입이 진행되고 있습니다. 투자 판단에 영향을 미치는 주요 움직임을 정리합니다.

• 미쓰이부동산: 가시와노하·니혼바시 등에서 모빌리티 구상을 추진. 부동산·지역별 최적의 서비스 패키지를 설계하고, 주택에 더해 상업 시설·오피스도 포함한 MaaS 전개를 목표
• 도큐부동산: 도쿄·다케시바 지역에서 스마트 시티의 모델 케이스 구축을 위해, 7개사 공동으로 MaaS 실증 실험을 실시
• 게이힌급행전철: 미우라 반도에서 관광형 MaaS 「미우라 Cocoon」을 개시. 60단체에 의한 관광 활성화 커뮤니티를 결성하여, 자율 주행을 포함한 차세대 모빌리티와의 연계를 모색
• ADDress: 정액제 다거점 코리빙 서비스로서, ANA나 JR동일본 그룹과 연계한 「교통 서브스크」의 실현을 목표

이러한 동향은, 부동산의 가치가 「장소」에서 「이동을 포함한 생활 체험」으로 시프트하고 있다는 것을 시사하고 있습니다. 투자 판단에 있어서도, MaaS 도입 계획이 있는 지역이나, 모빌리티 부대형의 부동산 개발이 진행되는 지역에 주목할 필요가 있습니다.

MaaS 시대의 부동산 투자 전략: 시장 변화에 어떻게 대비할 것인가?

MaaS의 발전은 부동산 투자에 다음의 변화를 가져올 가능성이 있습니다.

• 투자 대상 지역의 확대: 교외·지방 부동산이라도 도심 수준의 수익률을 기대할 수 있게 될 가능성
• 초기 투자 비용의 저하: 교외 부동산은 취득 가격이 낮기 때문에, 진입 장벽이 낮아진다
• 가격 형성의 다양화: 「역 거리」 일변도의 평가에서, 모빌리티 서비스의 충실도도 포함한 종합 평가로
• 새로운 부가 가치의 창출: MaaS 부대형 부동산에 의한 차별화와 임대료 프리미엄의 획득

다만, MaaS가 일본에서 본격적으로 실용화되기까지는 시간이 걸립니다. 현시점에서는 실증 실험 단계이며, 임대 경영의 리싱 전략에서 MaaS를 직접 활용할 수 있는 단계에는 이르지 못했습니다. 중장기 투자 시점에서, MaaS 관련 정책 동향이나 인프라 정비 계획을 워치하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. MaaS란 무엇입니까?

MaaS(Mobility as a Service)란, ICT를 활용하여 공공 교통 기관·택시·카 셰어·셰어 사이클 등의 교통 수단을 하나의 앱으로 검색·예약·결제할 수 있는 서비스를 말합니다.

Q2. MaaS가 보급되면 부동산 가격은 어떻게 변합니까?

역세권 부동산과 교외 부동산의 가격 격차가 축소될 가능성이 있습니다. 이동의 편리성이 입지에 의존하지 않게 되기 때문에, 교외 지역의 수요 증가와 지가 상승이 기대됩니다.

Q3. 일본에서 MaaS는 실용화되어 있습니까?

2021년 시점에서는 실증 실험 단계입니다. 미쓰이부동산·도큐부동산·게이힌급행전철 등이 선행해서 임하고 있어, 장래적인 실용화가 전망됩니다.

Q4. MaaS는 부동산 투자에 어떠한 영향이 있습니까?

투자 대상 지역의 확대, 초기 투자 비용의 저하, 모빌리티 부대형 부동산이라는 새로운 투자 카테고리의 출현이 상정됩니다. 중장기 투자 판단에 MaaS 동향을 포함시키는 것이 중요합니다.

Q5. 전철계 부동산 회사가 대형으로 성장한 이유는?

철도 사업에서 역 인프라를 정비하고, 그 주변의 토지를 부동산으로서 개발·판매하는 비즈니스 모델에 의해, 교통 편리성이 높은 부동산을 안정 공급할 수 있었기 때문입니다.