MaaS (Mobility as a Service) ist ein Service, der alle Verkehrsmittel auf einer Plattform integriert und die Bequemlichkeit von Bewegungen erheblich verbessert. Immobilienpreise wurden bisher stark von "Entfernung zum Bahnhof" und "Stand der Verkehrsinfrastruktur" beeinflusst, aber die Verbreitung von MaaS hat das Potenzial, den Preisbildungsmechanismus von Immobilien grundlegend zu veraendern. Dieser Artikel analysiert den Mechanismus von MaaS und fortgeschrittene in- und auslaendische Fallstudien und untersucht den Einfluss auf den Immobilienmarkt aus der Perspektive von Investoren und Profis.
Was ist MaaS? Das Wesentliche der Mobilitaetsrevolution verstehen
MaaS steht fuer "Mobility as a Service" und bezeichnet einen Service, der durch den Einsatz von ICT den Verkehr cloud-basiert macht und die Bequemlichkeit von Bewegungen verbessert. Es bezieht sich auf ein System, das alle Verkehrsmittel wie oeffentliche Verkehrsmittel, Taxis, Carsharing und Bikesharing mit einer App suchen, buchen und bezahlen kann.
Bisher war bei Bewegungen ohne eigenes Auto ein individueller Zugang zu jedem Verkehrsmittel erforderlich. Mit MaaS wird durch die Eingabe des Zielortes die optimale Reiseroute vorgeschlagen, und mehrere Verkehrsmittel koennen nahtlos genutzt werden.
Das Wesentliche von MaaS ist nicht nur die Effizienzsteigerung von Bewegungen. Da seine Rolle als Infrastruktur zur Unterstuetzung von Stadtplanung und Lebensgrundlage erkannt wurde, ist das Interesse der Immobilienbranche gestiegen. Dass grosse Immobilienunternehmen einschliesslich Mitsui Fudosan mit "Immobilien x MaaS"-Pilotprojekten begonnen haben, ist ein Beweis dafuer.
Warum bestimmt die Verkehrsbequemlichkeit Immobilienpreise?
Immobilienpreise werden durch drei Preisbildungsfaktoren bestimmt: "allgemeine Faktoren", "regionale Faktoren" und "individuelle Faktoren". Die Verkehrsbequemlichkeit faellt unter regionale und individuelle Faktoren und ist besonders bei Wohnimmobilien einer der wichtigsten Indikatoren.
Korrelationsdaten zwischen Bahnhofsabstand und Preis
Gemaess den "Immobilientransaktionspreisformationen" des Ministeriums fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus sind in Tokio bei Gebrauchtapartments (3LDK) Objekte mit 1 bis 5 Gehminuten zum Bahnhof im Vergleich zu Objekten mit 6 bis 10 Minuten im Durchschnittspreis um etwa 2 Millionen Yen teurer. Die Tatsache, dass diese Preisdifferenz entsteht, obwohl es kaum einen Unterschied in der Flaeche gibt, zeigt, dass der Markt "Bahnhofsnaehe vor Groesse" priorisiert.
Aehnliche Trends sind auch bei Einfamilienhaeusern zu beobachten. Basierend auf einer Bewertung von 10 Gehminuten zum Bahnhof gibt es Faelle, in denen eine Differenz von nur 1 Minute zwischen 5 und 6 Minuten zu einem Preisunterschied von etwa 2 Millionen Yen und eine Differenz von 10 Minuten zu einem Preisunterschied von bis zu 10 Millionen Yen fuehrt.
Wie veraendert MaaS den Preisbildungsmechanismus von Immobilien?
Es gibt hauptsaechlich 3 Wege, ueber die die Verbreitung von MaaS Immobilienpreise beeinflusst. Da die Bequemlichkeit von Bewegungen die Definition von "Lage" veraendert, koennte die Grundannahme der bisherigen Preisbildung zusammenbrechen.
1. Neubewertung des Immobilienwerts in Vorstaedten und Regionen
Wenn sich MaaS verbreitet, wird es durch Flat-Rate-Mobilitaetsservices einfach, sich auch von weit entfernten Orten zum Bahnhof zu bewegen. Das finnische "Whim" bietet mit einem monatlichen Abo oeffentliche Verkehrsmittel, Taxis und Bikesharing an, was die Notwendigkeit verringert, nahe am Bahnhof zu wohnen.
Wenn die Bequemlichkeit von Bewegungen keine Einschraenkung fuer die Wohnortwahl mehr ist, wird erwartet, dass die Nachfrage nach Vorstadtobjekten steigt und der Preisunterschied zwischen Stadtzentrum und Vorstadt schrumpft. Fuer Investoren bedeutet dies, dass sich Investitionsmoeglichkeiten in Vorstadtbereichen erweitern.
2. Potenzial fuer Grundstueckswertanstieg entlang von Hauptstrassen
Objekte entlang von Hauptstrassen hatten aufgrund der Auswirkungen von Staus, Laerm und Abgasen einen niedrig gehaltenen Grundstueckswert. Wenn die Nutzung von Privatfahrzeugen durch die Verbreitung von MaaS zurueckgeht, werden diese Umweltbelastungen reduziert, und ein Anstieg des Grundstueckswerts kann erwartet werden.
3. Neues Ertragsmodell: Immobilien mit Mobilitaetsservice
Mitsui Fudosan hat in Chiba/Kashiwa-no-ha und Tokio/Nihonbashi Pilotprojekte durchgefuehrt, bei denen Busse, Taxis und Bikesharing fuer Apartmentbewohner integriert wurden. 30 Bewohner erhielten eine spezielle App und erhielten 3.000 Yen Taxis, 72 Stunden Carsharing sowie unbegrenzte Bus- und Bikesharing-Fahrten.
Durch die Beifuegung von Mobilitaetsservices zu Immobilien werden gleichzeitig die Wertsteigerung von Objekten und die Sicherung neuer Einnahmequellen realisiert.
Implikationen fuer den Immobilienmarkt aus MaaS-Vorreiternationen
Finnland "Whim": Weltweit erste MaaS-Implementierung
Das 2017 in Helsinki implementierte "Whim" wurde von MaaS Global mit Unterstuetzung des Ministeriums fuer Verkehr und Kommunikation gestartet. Es zielt auf die Loesung von Stadtverkehrsproblemen, Umweltverschmutzung durch Abgase und die Sicherung von Mobilitaet fuer aeltere Menschen ab.
USA "Uber": Gesellschaftliche Implementierung von Ridesharing
Uber ist ein Service, bei dem normale Personen mit Fuehrerschein ihr eigenes Auto als Taxi nutzen, und ist zu etwa der Haelfte des Taxipreises nutzbar. Die Qualitaet wird durch ein Bewertungssystem fuer Fahrer gewaehrleistet.
Deutschland "moovel", China "DiDi Chuxing"
Das deutsche moovel ueberschritt 2018 5 Millionen Nutzer und etablierte sich als Optimierungsplattform fuer den Stadtverkehr. Das chinesische DiDi Chuxing hat ein System aufgebaut, das Buchung, Reservierung und Zahlung zusammenfasst und aus 5 Fahrzeugstufen auswaehlen kann.
Inland "Immobilien x MaaS"-Trends: Punkte, auf die Investoren achten sollten
- Mitsui Fudosan: Foerdert Mobilitaetskonzepte in Kashiwa-no-ha und Nihonbashi. Zielt auf MaaS-Entwicklung, die nicht nur Wohnhaeuser, sondern auch Gewerbeflaechen und Bueros umfasst
- Tokyu Real Estate: Fuehrt gemeinsam mit 7 Unternehmen MaaS-Pilotprojekte im Tokio-Takeshiba-Bereich durch, um ein Musterfall einer Smart City aufzubauen
- Keikyu Corporation: Startet Tourismus-MaaS "Miura Cocoon" auf der Miura-Halbinsel. Gruendet eine Tourismus-Aktivierungsgemeinschaft mit 60 Organisationen und sucht nach Verbindung mit naechster Generation Mobilitaet einschliesslich autonomen Fahrens
Diese Trends deuten darauf hin, dass der Wert von Immobilien sich von "Ort" zu "Lebenserfahrung einschliesslich Bewegung" verschiebt. Bei Investitionsentscheidungen ist es notwendig, auf Bereiche mit MaaS-Implementierungsplaenen und Regionen zu achten, in denen Entwicklung von Objekten mit Mobilitaet voranschreitet.
FAQ
Q1. Was ist MaaS?
A. MaaS (Mobility as a Service) bezeichnet einen Service, der durch den Einsatz von ICT alle Verkehrsmittel wie oeffentliche Verkehrsmittel, Taxis, Carsharing und Bikesharing mit einer App suchen, buchen und bezahlen kann.
Q2. Wie veraendern sich Immobilienpreise, wenn MaaS verbreitet wird?
A. Es besteht die Moeglichkeit, dass der Preisunterschied zwischen bahnhofsnahen und Vorstadtobjekten schrumpft. Da die Bequemlichkeit von Bewegungen nicht mehr von der Lage abhaengt, wird erwartet, dass die Nachfrage in Vorstadtbereichen steigt und der Grundstueckswert ansteigt.
Q3. Ist MaaS in Japan bereits in Betrieb?
A. Ab 2021 befindet es sich in der Pilotprojektphase. Mitsui Fudosan, Tokyu Real Estate und Keikyu Corporation setzen sich bereits damit auseinander, und eine zukuenftige Inbetriebnahme wird erwartet.
Q4. Welchen Einfluss hat MaaS auf Immobilieninvestitionen?
A. Eine Erweiterung der Investitionsziele, eine Senkung der anfaenglichen Investitionskosten und das Erscheinen einer neuen Investitionskategorie fuer Objekte mit Mobilitaet werden erwartet. Es ist wichtig, MaaS-Trends in langfristige Investitionsentscheidungen einzubeziehen.
