MaaS (Mobility as a Service) ist ein Service, der alle Verkehrsmittel auf einer Plattform integriert und die Bequemlichkeit von Bewegungen erheblich verbessert. Immobilienpreise wurden bisher stark von "Entfernung zum Bahnhof" und "Stand der Verkehrsinfrastruktur" beeinflusst, aber die Verbreitung von MaaS hat das Potenzial, den Preisbildungsmechanismus von Immobilien grundlegend zu veraendern. Dieser Artikel analysiert den Mechanismus von MaaS und fortgeschrittene in- und auslaendische Fallstudien und untersucht den Einfluss auf den Immobilienmarkt aus der Perspektive von Investoren und Profis.
Was ist MaaS? Das Wesentliche der Mobilitaetsrevolution verstehen
MaaS steht fuer "Mobility as a Service" und bezeichnet einen Service, der durch den Einsatz von ICT den Verkehr cloud-basiert macht und die Bequemlichkeit von Bewegungen verbessert. Es bezieht sich auf ein System, das alle Verkehrsmittel wie oeffentliche Verkehrsmittel, Taxis, Carsharing und Bikesharing mit einer App suchen, buchen und bezahlen kann.
Bisher war bei Bewegungen ohne eigenes Auto ein individueller Zugang zu jedem Verkehrsmittel erforderlich. Mit MaaS wird durch die Eingabe des Zielortes die optimale Reiseroute vorgeschlagen, und mehrere Verkehrsmittel koennen nahtlos genutzt werden.
Das Wesentliche von MaaS ist nicht nur die Effizienzsteigerung von Bewegungen. Da seine Rolle als Infrastruktur zur Unterstuetzung von Stadtplanung und Lebensgrundlage erkannt wurde, ist das Interesse der Immobilienbranche gestiegen. Dass grosse Immobilienunternehmen einschliesslich Mitsui Fudosan mit "Immobilien x MaaS"-Pilotprojekten begonnen haben, ist ein Beweis dafuer.
Warum bestimmt die Verkehrsbequemlichkeit Immobilienpreise?
Immobilienpreise werden durch drei Preisbildungsfaktoren bestimmt: "allgemeine Faktoren", "regionale Faktoren" und "individuelle Faktoren". Die Verkehrsbequemlichkeit faellt unter regionale und individuelle Faktoren und ist besonders bei Wohnimmobilien einer der wichtigsten Indikatoren.
Korrelationsdaten zwischen Bahnhofsabstand und Preis
Gemaess den "Immobilientransaktionspreisformationen" des Ministeriums fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus sind in Tokio bei Gebrauchtapartments (3LDK) Objekte mit 1 bis 5 Gehminuten zum Bahnhof im Vergleich zu Objekten mit 6 bis 10 Minuten im Durchschnittspreis um etwa 2 Millionen Yen teurer. Die Tatsache, dass diese Preisdifferenz entsteht, obwohl es kaum einen Unterschied in der Flaeche gibt, zeigt, dass der Markt "Bahnhofsnaehe vor Groesse" priorisiert.
Aehnliche Trends sind auch bei Einfamilienhaeusern zu beobachten. Basierend auf einer Bewertung von 10 Gehminuten zum Bahnhof gibt es Faelle, in denen eine Differenz von nur 1 Minute zwischen 5 und 6 Minuten zu einem Preisunterschied von etwa 2 Millionen Yen und eine Differenz von 10 Minuten zu einem Preisunterschied von bis zu 10 Millionen Yen fuehrt.
Warum Bahn-Immobilienunternehmen zu Marktfuehrern der Branche wurden
Die hohe Nachfrage nach Objekten in Bahnhofsnaehe haengt direkt damit zusammen, dass Bahn-Immobilienunternehmen zu Marktfuehrern der Branche wurden. Tochtergesellschaften von Eisenbahnunternehmen wie Tokyu Real Estate, Odakyu Electric Railway, Keikyu Real Estate, Hankyu Hanshin Properties und Keihan Real Estate haben ein Immobiliengeschaeft aufgebaut und sich grosse Marktanteile bei der Grundstuecksentwicklung und -erschliessung rund um Bahnhoefe gesichert.
Das Geschaeftsmodell, im Rahmen des Eisenbahngeschaefts die Infrastruktur des Bahnhofs zu errichten und die umliegenden Grundstuecke als Immobilien zu verkaufen, belegt, dass Verkehrsbequemlichkeit und Immobilienwert untrennbar miteinander verbunden sind.
Wie veraendert MaaS den Preisbildungsmechanismus von Immobilien?
Es gibt hauptsaechlich 3 Wege, ueber die die Verbreitung von MaaS Immobilienpreise beeinflusst. Da die Bequemlichkeit von Bewegungen die Definition von "Lage" veraendert, koennte die Grundannahme der bisherigen Preisbildung zusammenbrechen.
1. Neubewertung des Immobilienwerts in Vorstaedten und Regionen
Wenn sich MaaS verbreitet, wird es durch Flat-Rate-Mobilitaetsservices einfach, sich auch von weit entfernten Orten zum Bahnhof zu bewegen. Das finnische "Whim" bietet mit einem monatlichen Abo oeffentliche Verkehrsmittel, Taxis und Bikesharing an, was die Notwendigkeit verringert, nahe am Bahnhof zu wohnen.
Wenn die Bequemlichkeit von Bewegungen keine Einschraenkung fuer die Wohnortwahl mehr ist, wird erwartet, dass die Nachfrage nach Vorstadtobjekten steigt und der Preisunterschied zwischen Stadtzentrum und Vorstadt schrumpft. Fuer Investoren bedeutet dies, dass sich Investitionsmoeglichkeiten in Vorstadtbereichen erweitern.
2. Potenzial fuer Grundstueckswertanstieg entlang von Hauptstrassen
Objekte entlang von Hauptstrassen hatten aufgrund der Auswirkungen von Staus, Laerm und Abgasen einen niedrig gehaltenen Grundstueckswert. Wenn die Nutzung von Privatfahrzeugen durch die Verbreitung von MaaS zurueckgeht, werden diese Umweltbelastungen reduziert, und ein Anstieg des Grundstueckswerts kann erwartet werden. In Finnland ist die Loesung von Umweltproblemen ebenfalls eines der Ziele der praktischen Einfuehrung von MaaS.
3. Neues Ertragsmodell: Immobilien mit Mobilitaetsservice
Mitsui Fudosan hat in Chiba/Kashiwa-no-ha und Tokio/Nihonbashi Pilotprojekte durchgefuehrt, bei denen Busse, Taxis und Bikesharing fuer Apartmentbewohner integriert wurden. 30 Bewohner erhielten eine spezielle App und erhielten 3.000 Yen Taxis, 72 Stunden Carsharing sowie unbegrenzte Bus- und Bikesharing-Fahrten.
Durch die Beifuegung von Mobilitaetsservices zu Immobilien werden gleichzeitig die Wertsteigerung von Objekten und die Sicherung neuer Einnahmequellen realisiert. Dies verdient auch als Differenzierungsstrategie in der Mietverwaltung Beachtung.
Implikationen fuer den Immobilienmarkt aus MaaS-Vorreiternationen
MaaS-Fallbeispiele aus aller Welt liefern wichtige Referenzdaten, um die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt vorherzusagen.
Finnland "Whim": Weltweit erste MaaS-Implementierung
Das 2017 in Helsinki implementierte "Whim" wurde von MaaS Global mit Unterstuetzung des Ministeriums fuer Verkehr und Kommunikation gestartet. Es zielt auf die Loesung von Stadtverkehrsproblemen, Umweltverschmutzung durch Abgase und die Sicherung von Mobilitaet fuer aeltere Menschen ab. Es bietet je nach Nutzungsverhalten mehrere Tarifplaene an und deckt alles von oeffentlichen Verkehrsmitteln ueber Taxis bis hin zu Bikesharing in einer einzigen App ab.
USA "Uber": Gesellschaftliche Implementierung von Ridesharing
Uber ist ein Service, bei dem normale Personen mit Fuehrerschein ihr eigenes Auto als Taxi nutzen, und ist zu etwa der Haelfte des Taxipreises nutzbar. Die Qualitaet wird durch ein Bewertungssystem fuer Fahrer gewaehrleistet.
Deutschland "moovel", China "DiDi Chuxing"
Das deutsche moovel ueberschritt 2018 5 Millionen Nutzer und etablierte sich als Optimierungsplattform fuer den Stadtverkehr. Das chinesische DiDi Chuxing hat ein System aufgebaut, das Buchung, Reservierung und Zahlung zusammenfasst und aus 5 Fahrzeugstufen auswaehlen kann.
Inland "Immobilien x MaaS"-Trends: Punkte, auf die Investoren achten sollten
In Japan schreitet die von Immobilienunternehmen vorangetriebene Einfuehrung von MaaS voran. Im Folgenden werden die wichtigsten Entwicklungen zusammengefasst, die Investitionsentscheidungen beeinflussen.
- Mitsui Fudosan: Foerdert Mobilitaetskonzepte in Kashiwa-no-ha und Nihonbashi. Zielt auf MaaS-Entwicklung, die nicht nur Wohnhaeuser, sondern auch Gewerbeflaechen und Bueros umfasst
- Tokyu Real Estate: Fuehrt gemeinsam mit 7 Unternehmen MaaS-Pilotprojekte im Tokio-Takeshiba-Bereich durch, um ein Musterfall einer Smart City aufzubauen
- Keikyu Corporation: Startet Tourismus-MaaS "Miura Cocoon" auf der Miura-Halbinsel. Gruendet eine Tourismus-Aktivierungsgemeinschaft mit 60 Organisationen und sucht nach Verbindung mit naechster Generation Mobilitaet einschliesslich autonomen Fahrens
- ADDress: Strebt als Multi-Standort-Coliving-Service mit Flatrate die Realisierung eines "Verkehrs-Abonnements" in Zusammenarbeit mit ANA und der JR East Gruppe an
Diese Trends deuten darauf hin, dass der Wert von Immobilien sich von "Ort" zu "Lebenserfahrung einschliesslich Bewegung" verschiebt. Bei Investitionsentscheidungen ist es notwendig, auf Bereiche mit MaaS-Implementierungsplaenen und Regionen zu achten, in denen Entwicklung von Objekten mit Mobilitaet voranschreitet.
MaaS-Zeitalter Immobilieninvestitionsstrategie: Wie man sich auf Marktveraenderungen vorbereitet
Die Entwicklung von MaaS koennte folgende Veraenderungen fuer Immobilieninvestitionen mit sich bringen.
- Erweiterung der Investitionsgebiete: Moeglichkeit, dass auch bei Vorstadt- und Regionalobjekten Renditen auf Stadtzentrums-Niveau erwartet werden koennen
- Senkung der anfaenglichen Investitionskosten: Da Vorstadtobjekte einen niedrigeren Erwerbspreis haben, sinkt die Einstiegshuerde
- Diversifizierung der Preisbildung: Von einer einseitigen Bewertung nach "Bahnhofsentfernung" hin zu einer Gesamtbewertung unter Einbeziehung des Umfangs der Mobilitaetsservices
- Schaffung neuer Mehrwerte: Differenzierung und Erzielung einer Mietpraemie durch Objekte mit MaaS-Anbindung
Es wird jedoch Zeit dauern, bis MaaS in Japan vollstaendig praktisch eingefuehrt wird. Derzeit befindet es sich noch in der Pilotprojektphase, und es ist noch nicht so weit, dass MaaS direkt in der Leasingstrategie der Mietverwaltung genutzt werden kann. Aus mittel- bis langfristiger Investitionsperspektive ist es wichtig, die politischen Entwicklungen und Infrastrukturplaene im Zusammenhang mit MaaS zu beobachten.
FAQ
Q1. Was ist MaaS?
A. MaaS (Mobility as a Service) bezeichnet einen Service, der durch den Einsatz von ICT alle Verkehrsmittel wie oeffentliche Verkehrsmittel, Taxis, Carsharing und Bikesharing mit einer App suchen, buchen und bezahlen kann.
Q2. Wie veraendern sich Immobilienpreise, wenn MaaS verbreitet wird?
A. Es besteht die Moeglichkeit, dass der Preisunterschied zwischen bahnhofsnahen und Vorstadtobjekten schrumpft. Da die Bequemlichkeit von Bewegungen nicht mehr von der Lage abhaengt, wird erwartet, dass die Nachfrage in Vorstadtbereichen steigt und der Grundstueckswert ansteigt.
Q3. Ist MaaS in Japan bereits in Betrieb?
A. Ab 2021 befindet es sich in der Pilotprojektphase. Mitsui Fudosan, Tokyu Real Estate und Keikyu Corporation setzen sich bereits damit auseinander, und eine zukuenftige Inbetriebnahme wird erwartet.
Q4. Welchen Einfluss hat MaaS auf Immobilieninvestitionen?
A. Eine Erweiterung der Investitionsziele, eine Senkung der anfaenglichen Investitionskosten und das Erscheinen einer neuen Investitionskategorie fuer Objekte mit Mobilitaet werden erwartet. Es ist wichtig, MaaS-Trends in langfristige Investitionsentscheidungen einzubeziehen.
Q5. Warum sind Bahn-Immobilienunternehmen zu Marktfuehrern geworden?
A. Weil sie durch das Geschaeftsmodell, im Rahmen des Eisenbahngeschaefts die Bahnhofsinfrastruktur zu errichten und die umliegenden Grundstuecke als Immobilien zu entwickeln und zu verkaufen, stabil Objekte mit hoher Verkehrsbequemlichkeit anbieten konnten.
