MaaS (Mobility as a Service) هي خدمة تدمج جميع وسائل النقل في منصة واحدة، مما يعزز بشكل كبير سهولة التنقل. لطالما تأثرت أسعار العقارات بشكل كبير بـ"المسافة إلى المحطة" و"حالة البنية التحتية للنقل"، لكن انتشار MaaS يحمل إمكانية تغيير آلية تشكيل أسعار العقارات ذاتها. في هذا المقال، نحلل آلية عمل MaaS والأمثلة المتقدمة من الخارج والداخل، وندرس التأثير على سوق العقارات من منظور المستثمرين والمحترفين.
ما هي MaaS؟ فهم جوهر ثورة التنقل
MaaS هي اختصار لـ "Mobility as a Service"، وهي خدمة تستخدم تكنولوجيا المعلومات والاتصالات لتحويل النقل إلى خدمة سحابية وتعزيز سهولة التنقل. يشير هذا المصطلح إلى نظام يتيح البحث والحجز والدفع لجميع وسائل النقل - من وسائل النقل العام وسيارات الأجرة ومشاركة السيارات والدراجات المشتركة - من خلال تطبيق واحد.
في السابق، كان التنقل بوسائل غير السيارة الخاصة يتطلب الوصول إلى كل وسيلة نقل بشكل منفصل. مع MaaS، يكفي إدخال الوجهة للحصول على اقتراح بأفضل مسار للتنقل، مع إمكانية استخدام وسائل نقل متعددة بسلاسة.
جوهر MaaS ليس مجرد تحسين كفاءة التنقل. مع اكتشاف دورها كبنية تحتية تدعم التخطيط العمراني وأساسيات الحياة، ازداد اهتمام قطاع العقارات بها. والدليل على ذلك أن كبرى شركات العقارات مثل Mitsui Fudosan بدأت تجارب عملية لـ"العقارات × MaaS".
لماذا تحدد سهولة الوصول إلى وسائل النقل أسعار العقارات؟
تتحدد أسعار العقارات بثلاثة عوامل لتشكيل الأسعار: "العوامل العامة" و"العوامل الإقليمية" و"العوامل الفردية". تندرج سهولة الوصول إلى وسائل النقل ضمن العوامل الإقليمية والفردية، وتعد من أهم المؤشرات خاصة للعقارات السكنية.
بيانات الارتباط بين المسافة من المحطة والسعر
وفقًا لـ"معلومات أسعار المعاملات العقارية" الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، فإن الشقق المستعملة (3 غرف نوم + غرفة معيشة + مطبخ) في طوكيو التي تبعد 1-5 دقائق سيرًا من المحطة تزيد في متوسط سعر المعاملة بحوالي 2 مليون ين مقارنة بالعقارات التي تبعد 6-10 دقائق. حدوث هذا الفارق السعري رغم عدم وجود فرق يذكر في المساحة يدل على أن السوق يفضل "القرب من المحطة على المساحة".
نفس الاتجاه يُلاحظ في المنازل المستقلة. بناءً على تقييم 10 دقائق سيرًا كمعيار، فإن فرق دقيقة واحدة فقط بين 5 و6 دقائق من المحطة قد يؤدي إلى فرق سعري يبلغ حوالي 2 مليون ين، وفرق 10 دقائق قد يصل إلى حوالي 10 ملايين ين.
الأسباب الهيكلية لنمو شركات العقارات التابعة للسكك الحديدية إلى شركات كبرى
الطلب المرتفع على العقارات القريبة من المحطات يرتبط مباشرة بأسباب نمو شركات العقارات التابعة للسكك الحديدية لتصبح من كبرى الشركات في القطاع. شركات مثل Tokyu Fudosan وOdakyu Electric Railway وKeikyu Real Estate وHankyu Hanshin Properties وKeihan Railway Real Estate، وهي شركات تابعة لشركات السكك الحديدية، توسعت في أعمال العقارات واستحوذت على حصة كبيرة في تطوير وبيع الأراضي حول المحطات.
نموذج الأعمال القائم على تطوير البنية التحتية للمحطات من خلال أعمال السكك الحديدية ثم بيع الأراضي المحيطة كعقارات، يؤكد أن سهولة الوصول إلى وسائل النقل وقيمة العقارات لا ينفصلان.
كيف ستغير MaaS آلية تشكيل أسعار العقارات؟
هناك ثلاثة مسارات رئيسية يؤثر من خلالها انتشار MaaS على أسعار العقارات. مع تغيير سهولة التنقل لتعريف "الموقع"، قد تنهار الافتراضات التقليدية لتشكيل الأسعار.
1. إعادة تقييم قيمة عقارات الضواحي والمناطق الريفية
مع انتشار MaaS، ستصبح خدمات التنقل بسعر ثابت تسهّل التنقل حتى من الأماكن البعيدة عن المحطات. في "Whim" الفنلندية، تتوفر خطط شهرية تتيح استخدام وسائل النقل العام وسيارات الأجرة والدراجات المشتركة، مما يقلل من ضرورة السكن بالقرب من المحطة.
إذا لم تعد سهولة التنقل قيدًا في اختيار السكن، فمن المتوقع أن يزداد الطلب على عقارات الضواحي وتتقلص فجوة الأسعار بين وسط المدينة والضواحي. بالنسبة للمستثمرين، هذا يعني توسع فرص الاستثمار في مناطق الضواحي.
2. إمكانية ارتفاع أسعار الأراضي على الطرق الرئيسية
العقارات على الطرق الرئيسية ظلت أسعار أراضيها منخفضة بسبب تأثير الازدحام والضوضاء وعوادم السيارات. مع انتشار MaaS وانخفاض معدل استخدام السيارات الخاصة، من المتوقع تخفيف هذه الأعباء البيئية وارتفاع أسعار الأراضي. في فنلندا، يعد حل المشكلات البيئية أحد أهداف التطبيق العملي لـ MaaS.
3. نموذج إيرادات جديد: العقارات المزودة بخدمات التنقل
أجرت Mitsui Fudosan تجارب عملية لـ MaaS في كاشيوانوها بتشيبا ونيهونباشي بطوكيو، حيث دمجت الحافلات وسيارات الأجرة والدراجات المشتركة لسكان الشقق. تم توزيع تطبيق خاص على 30 ساكنًا مع توفير 3,000 ين لسيارات الأجرة و72 ساعة لمشاركة السيارات واستخدام غير محدود للحافلات والدراجات المشتركة.
من خلال إضافة خدمات التنقل إلى العقارات، يتحقق في آن واحد تعزيز القيمة المضافة للعقار وتأمين مصادر إيرادات جديدة. وهذا يستحق الاهتمام أيضًا كـاستراتيجية تمييز في إدارة العقارات المؤجرة.
دلالات من أمثلة الدول الرائدة في MaaS على سوق العقارات
توفر أمثلة MaaS من مختلف دول العالم بيانات مرجعية مهمة للتنبؤ بالتأثير على سوق العقارات.
فنلندا "Whim": أول تطبيق عملي لـ MaaS في العالم
تم إطلاق "Whim" في هلسنكي عام 2017 من قبل شركة MaaS Global بدعم من وزارة النقل والاتصالات. يهدف إلى حل مشكلات الازدحام في المدن والتلوث البيئي من عوادم السيارات وتوفير وسائل تنقل لكبار السن. يقدم خطط أسعار متعددة حسب الاستخدام، ويتيح إتمام كل شيء من وسائل النقل العام إلى سيارات الأجرة والدراجات المشتركة في تطبيق واحد.
أمريكا "Uber": التطبيق الاجتماعي لمشاركة الركوب
Uber هي خدمة يستخدم فيها الأفراد العاديون الحاملون لرخص قيادة سياراتهم الخاصة كبديل لسيارات الأجرة، وتتوفر بنصف سعر سيارات الأجرة تقريبًا. يتم ضمان الجودة من خلال نظام تقييم السائقين.
ألمانيا "moovel" والصين "DiDi"
تجاوز عدد مستخدمي moovel الألمانية 5 ملايين مستخدم في 2018، وأصبحت منصة راسخة لتحسين النقل الحضري. أما DiDi الصينية فقد بنت نظامًا يتعامل مع الحجز والطلب والدفع بشكل موحد، مع إمكانية الاختيار من 5 مستويات للمركبات.
اتجاهات "العقارات × MaaS" في اليابان: نقاط يجب على المستثمرين مراقبتها
في اليابان، يتقدم إدخال MaaS بقيادة شركات العقارات. نستعرض التحركات الرئيسية التي تؤثر على قرارات الاستثمار.
- Mitsui Fudosan: تدفع برؤية التنقل في كاشيوانوها ونيهونباشي وغيرها. تصمم حزم خدمات مثلى لكل عقار ومنطقة، وتهدف إلى نشر MaaS يشمل المنشآت التجارية والمكاتب إضافة إلى السكن
- Tokyu Fudosan: تجري تجارب عملية لـ MaaS بالتعاون مع 7 شركات لبناء نموذج للمدينة الذكية في منطقة تاكيشيبا بطوكيو
- Keikyu Corporation: أطلقت MaaS السياحية "Miura Cocoon" في شبه جزيرة ميورا. شكلت مجتمعًا لتنشيط السياحة يضم 60 منظمة، وتستكشف التعاون مع التنقل من الجيل القادم بما في ذلك القيادة الذاتية
- ADDress: كخدمة سكن مشترك متعدد المواقع بسعر ثابت، تهدف إلى تحقيق "اشتراك النقل" بالتعاون مع ANA ومجموعة JR East
هذه التحركات تشير إلى أن قيمة العقارات تتحول من "المكان" إلى "تجربة الحياة بما في ذلك التنقل". في قرارات الاستثمار أيضًا، يجب الانتباه إلى المناطق التي لديها خطط لإدخال MaaS والمناطق التي يتقدم فيها تطوير العقارات المزودة بخدمات التنقل.
استراتيجية الاستثمار العقاري في عصر MaaS: كيف نستعد لتغيرات السوق؟
قد يجلب تطور MaaS التغييرات التالية للاستثمار العقاري.
- توسع مناطق الاستثمار المستهدفة: إمكانية تحقيق عوائد مماثلة لوسط المدينة حتى في عقارات الضواحي والمناطق الريفية
- انخفاض تكاليف الاستثمار الأولية: أسعار الحصول على عقارات الضواحي أقل، مما يخفض حواجز الدخول
- تنوع تشكيل الأسعار: من التقييم القائم على "المسافة من المحطة" فقط إلى تقييم شامل يشمل مستوى خدمات التنقل
- خلق قيمة مضافة جديدة: التمييز واكتساب علاوة الإيجار من خلال العقارات المزودة بـ MaaS
ومع ذلك، سيستغرق التطبيق العملي الكامل لـ MaaS في اليابان بعض الوقت. في الوقت الحالي، لا تزال في مرحلة التجارب العملية، ولم نصل بعد إلى مرحلة يمكن فيها استخدام MaaS مباشرة في استراتيجية التأجير لإدارة العقارات المؤجرة. من المهم مراقبة اتجاهات السياسات المتعلقة بـ MaaS وخطط تطوير البنية التحتية من منظور استثماري متوسط وطويل الأجل.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. ما هي MaaS؟
MaaS (Mobility as a Service) هي خدمة تستخدم تكنولوجيا المعلومات والاتصالات لتمكين البحث والحجز والدفع لوسائل النقل مثل وسائل النقل العام وسيارات الأجرة ومشاركة السيارات والدراجات المشتركة من خلال تطبيق واحد.
س2. كيف ستتغير أسعار العقارات مع انتشار MaaS؟
قد تتقلص فجوة الأسعار بين العقارات القريبة من المحطات وعقارات الضواحي. نظرًا لأن سهولة التنقل لن تعتمد على الموقع، يُتوقع زيادة الطلب على مناطق الضواحي وارتفاع أسعار الأراضي.
س3. هل تم تطبيق MaaS عمليًا في اليابان؟
اعتبارًا من عام 2021، لا تزال في مرحلة التجارب العملية. تقود شركات مثل Mitsui Fudosan وTokyu Fudosan وKeikyu Corporation هذه الجهود، ويُتوقع التطبيق العملي في المستقبل.
س4. ما تأثير MaaS على الاستثمار العقاري؟
يُتوقع توسع مناطق الاستثمار المستهدفة، وانخفاض تكاليف الاستثمار الأولية، وظهور فئة استثمارية جديدة وهي العقارات المزودة بخدمات التنقل. من المهم دمج اتجاهات MaaS في قرارات الاستثمار متوسطة وطويلة الأجل.
س5. ما سبب نمو شركات العقارات التابعة للسكك الحديدية لتصبح شركات كبرى؟
من خلال تطوير البنية التحتية للمحطات عبر أعمال السكك الحديدية ثم تطوير وبيع الأراضي المحيطة كعقارات، تمكنت هذه الشركات من توفير عقارات ذات سهولة وصول عالية لوسائل النقل بشكل مستقر.
