Le MaaS transforme les prix immobiliers : révolution des transports, mécanismes de formation des prix et stratégies d'investissement

Le MaaS (Mobility as a Service) est un service qui intègre tous les modes de transport sur une seule plateforme et qui améliore considérablement la commodité des déplacements. Les prix de l'immobilier ont longtemps été fortement influencés par la « distance jusqu'à la gare » et l'« état des infrastructures de transport », mais la diffusion du MaaS recèle la possibilité de transformer le mécanisme même de formation des prix immobiliers. Cet article analyse le mécanisme du MaaS et des cas pionniers à l'étranger comme au Japon, et examine son influence sur le marché immobilier du point de vue des investisseurs et des professionnels.

Qu'est-ce que le MaaS ? Comprendre l'essence de la révolution de la mobilité

MaaS est l'abréviation de « Mobility as a Service » et désigne un service qui exploite les TIC pour mettre les transports « dans le cloud » et améliorer la commodité des déplacements. C'est un mécanisme permettant de rechercher, réserver et payer, depuis une seule application, l'ensemble des moyens de transport : transports publics, taxis, autopartage, vélos en libre-service, etc.

Auparavant, hors de la voiture personnelle, chaque mode de déplacement nécessitait un accès séparé. Avec le MaaS, il suffit de saisir la destination pour qu'un itinéraire optimal soit proposé et pour utiliser plusieurs modes de transport de façon fluide.

L'essence du MaaS ne se limite pas à une simple efficacité des déplacements. Avec la découverte de son rôle d'infrastructure soutenant l'aménagement urbain et les bases de la vie, l'attention du secteur immobilier s'est accrue. Le fait que de grands acteurs immobiliers comme Mitsui Fudosan aient lancé des expérimentations « immobilier × MaaS » en témoigne.

Pourquoi la commodité des transports détermine-t-elle les prix immobiliers ?

Les prix immobiliers se déterminent à partir de trois facteurs : « facteurs généraux », « facteurs régionaux » et « facteurs individuels ». La commodité des transports relève des facteurs régionaux et individuels et constitue, en particulier pour l'immobilier résidentiel, l'un des indicateurs les plus importants.

Données de corrélation entre distance à la gare et prix

Selon les « Informations sur les prix des transactions immobilières » du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, à Tokyo, pour les appartements anciens (3LDK), les biens situés à 1–5 minutes à pied d'une gare présentent un prix de transaction moyen supérieur d'environ 2 millions de yens à ceux situés à 6–10 minutes. Le fait qu'un tel écart existe alors qu'il n'y a presque pas de différence de surface montre que le marché privilégie la « proximité de la gare » à la « surface ».

La même tendance s'observe pour les maisons individuelles. Sur la base d'une référence de 10 minutes à pied, on observe parfois des écarts de prix d'environ 2 millions de yens pour seulement 1 minute de différence (5 vs 6 minutes), et jusqu'à 10 millions de yens pour une différence de 10 minutes.

Pourquoi les sociétés immobilières liées aux compagnies ferroviaires sont-elles devenues majeures, structurellement

La forte demande pour les biens proches d'une gare est directement liée à la raison pour laquelle les sociétés immobilières liées aux compagnies ferroviaires sont devenues des acteurs majeurs du secteur. Tokyu Fudosan, Odakyu Electric Railway, Keikyu Real Estate, Hankyu Hanshin Properties, Keihan Electric Railway Real Estate, etc. : les filiales de compagnies ferroviaires ont déployé des activités immobilières et conquis d'importantes parts de marché dans le développement et la commercialisation de terrains autour des gares.

Le modèle économique consistant, via l'activité ferroviaire, à aménager l'infrastructure des gares puis à vendre les terrains alentour comme biens immobiliers confirme que la commodité des transports et la valeur immobilière sont indissociables.

Comment le MaaS transforme-t-il le mécanisme de formation des prix immobiliers ?

Les voies par lesquelles la diffusion du MaaS influence les prix immobiliers se ramènent principalement à trois. En modifiant la définition de la « localisation » via la commodité des déplacements, les prémisses traditionnelles de la formation des prix peuvent s'effondrer.

1. Réévaluation de la valeur immobilière en banlieue et en province

Avec la diffusion du MaaS, des services de mobilité forfaitaires faciliteront les déplacements même loin des gares. En Finlande, avec « Whim », les transports publics, taxis et vélos en libre-service sont accessibles via un forfait mensuel, et la nécessité d'habiter à proximité de la gare s'estompe.

Si la commodité des déplacements cesse d'être une contrainte du choix résidentiel, la demande pour les biens en banlieue augmentera et l'écart de prix entre centre-ville et banlieue se réduira. Pour les investisseurs, cela signifie un élargissement des opportunités d'investissement dans les zones de banlieue.

2. Potentiel de hausse des prix fonciers le long des grands axes

Les biens situés le long des grands axes ont vu leurs prix fonciers maintenus à un niveau bas en raison des embouteillages, du bruit et des gaz d'échappement. Si la diffusion du MaaS fait baisser le taux d'utilisation de la voiture personnelle, ces nuisances environnementales s'atténueront et une hausse des prix fonciers est attendue. En Finlande, la résolution de problèmes environnementaux fait également partie des objectifs de la mise en œuvre concrète du MaaS.

3. L'immobilier intégrant des services de mobilité, un nouveau modèle de revenus

Mitsui Fudosan a mené, à Kashiwanoha (Chiba) et à Nihonbashi (Tokyo), des expérimentations MaaS intégrant bus, taxis et vélos en libre-service à destination des habitants d'immeubles d'habitation. Une application dédiée a été distribuée à 30 résidents, leur offrant 3 000 yens de courses en taxi, 72 heures d'autopartage, ainsi qu'un usage illimité de bus et de vélos en libre-service.

L'intégration de services de mobilité aux biens immobiliers permet de réaliser simultanément l'amélioration de la valeur ajoutée des biens et la sécurisation de nouvelles sources de revenus. Cela mérite l'attention en tant que stratégie de différenciation pour la gestion locative.

Les enseignements pour le marché immobilier tirés des cas des pays pionniers du MaaS

Les cas de MaaS dans divers pays fournissent des données de référence importantes pour anticiper l'impact sur le marché immobilier.

Finlande « Whim » : première mise en œuvre concrète du MaaS au monde

« Whim », mis en œuvre à Helsinki en 2017, a été lancé par MaaS Global avec le soutien du ministère des Transports et des Communications. Il vise à résoudre des problèmes urbains tels que les embouteillages, la pollution due aux gaz d'échappement et l'accès aux transports pour les personnes âgées. Plusieurs forfaits adaptés aux usages sont proposés, et tout, des transports publics aux taxis et vélos en libre-service, est intégré dans une seule application.

États-Unis « Uber » : déploiement social du covoiturage / VTC

Uber est un service où des particuliers titulaires du permis utilisent leur voiture personnelle comme un taxi, à environ la moitié du tarif d'un taxi. La qualité est garantie par un système d'évaluation des chauffeurs.

Allemagne « moovel » et Chine « Didi Chuxing »

En 2018, moovel (Allemagne) a dépassé les 5 millions d'utilisateurs et s'est imposé comme plateforme d'optimisation des transports urbains. En Chine, Didi Chuxing a construit un système gérant en une seule fois la commande, la réservation et le paiement, avec un choix parmi cinq classes de véhicules.

Tendances « immobilier × MaaS » au Japon : les points à surveiller pour les investisseurs

Au Japon, l'introduction du MaaS, portée par les acteurs immobiliers, progresse. Voici les principaux mouvements influençant les décisions d'investissement.

• Mitsui Fudosan : promeut un projet de mobilité à Kashiwanoha, Nihonbashi, etc. Il conçoit des packages de services optimaux selon le bien et le quartier et vise un déploiement MaaS couvrant non seulement le résidentiel mais aussi les commerces et les bureaux.
• Tokyu Fudosan : dans le quartier Takeshiba à Tokyo, mène une expérimentation MaaS conjointe avec sept entreprises afin de bâtir un cas modèle de smart city.
• Keikyu Corporation : a lancé sur la péninsule de Miura le MaaS touristique « Miura Cocoon ». Une communauté de revitalisation touristique réunissant 60 organisations a été constituée, et des collaborations avec la mobilité de nouvelle génération, y compris la conduite autonome, sont explorées.
• ADDress : en tant que service de coliving multi-sites par abonnement, vise la réalisation d'un « abonnement transport » en partenariat avec ANA et le groupe JR East.

Ces tendances suggèrent que la valeur immobilière passe du « lieu » à « l'expérience de vie incluant les déplacements ». Pour les décisions d'investissement, il convient de prêter attention aux zones où des plans MaaS sont prévus et aux régions où se développent des projets immobiliers intégrant la mobilité.

Stratégies d'investissement immobilier à l'ère du MaaS : comment se préparer aux mutations du marché ?

Le développement du MaaS pourrait apporter les changements suivants à l'investissement immobilier.

• Élargissement des zones d'investissement : possibilité d'attendre des rendements comparables à ceux du centre-ville pour des biens en banlieue ou en province.
• Baisse des coûts d'investissement initial : les biens en banlieue ayant un prix d'acquisition plus bas, la barrière à l'entrée diminue.
• Diversification de la formation des prix : passage d'une évaluation centrée sur la « distance à la gare » à une évaluation globale incluant la richesse des services de mobilité.
• Création d'une nouvelle valeur ajoutée : différenciation et obtention de primes locatives grâce aux biens intégrant le MaaS.

Toutefois, la véritable mise en œuvre du MaaS au Japon prendra du temps. À l'heure actuelle, on en est au stade des expérimentations, et il n'est pas encore possible de mobiliser directement le MaaS dans le cadre des stratégies de leasing pour la gestion locative. Dans une perspective d'investissement à moyen-long terme, il est important de surveiller les évolutions politiques liées au MaaS et les plans d'aménagement des infrastructures.

Foire aux questions (FAQ)

Q1. Qu'est-ce que le MaaS ?

Le MaaS (Mobility as a Service) est un service qui, en exploitant les TIC, permet de rechercher, réserver et payer dans une seule application les moyens de transport tels que les transports publics, les taxis, l'autopartage et les vélos en libre-service.

Q2. Comment les prix immobiliers évolueront-ils avec la diffusion du MaaS ?

L'écart de prix entre les biens proches des gares et ceux des banlieues pourrait se réduire. Comme la commodité des déplacements ne dépendra plus de l'emplacement, on attend une augmentation de la demande et une hausse des prix fonciers dans les zones de banlieue.

Q3. Le MaaS est-il déjà mis en œuvre au Japon ?

En 2021, on en est au stade des expérimentations. Mitsui Fudosan, Tokyu Fudosan, Keikyu, etc. avancent en pionniers, et une mise en œuvre future est attendue.

Q4. Quel impact le MaaS aura-t-il sur l'investissement immobilier ?

On peut s'attendre à un élargissement des zones d'investissement, à une baisse des coûts initiaux et à l'apparition d'une nouvelle catégorie d'investissement : les biens intégrant la mobilité. Il est important d'intégrer les évolutions du MaaS dans les décisions d'investissement à moyen-long terme.

Q5. Pourquoi les sociétés immobilières liées aux compagnies ferroviaires sont-elles devenues majeures ?

Parce qu'elles ont pu, grâce à un modèle consistant à aménager les infrastructures des gares via l'activité ferroviaire puis à développer et vendre les terrains alentour comme biens immobiliers, fournir de manière stable des biens jouissant d'une grande commodité de transport.